google_title=REITとは - 初めての投資信託で失敗しないための基礎を知ろう

本記事では、不動産投資のひとつであるREITについて説明します。不動産投資というと多額のお金を動かせるプロ向けの投資という印象があるかもしれません。しかし、少額投資家でも不動産投資ができる投資方法がREITです。

ここではREITとは何か、基本的な仕組みやメリットとデメリットを説明します。ぜひ、今後の資産形成の参考にしてください。

REITとは?

REITとはReal Estate Investment Trustの頭文字を取った略語で、不動産投資信託を意味します。投資信託とは、投資した人のお金をひとつにまとめて専門家に運用を任せる金融商品のことを言います。その投資信託の中で、不動産を対象にしたものをREITと呼びます。

  • REITとは?

    REITは不動産投資信託を意味します

REITの仕組み

REITが通常の不動産投資とどのように違うのか、比較をしながらREITの仕組みを説明します。

  • REITの仕組み

    REITの仕組みを理解しましょう

不動産投資の仕組み

不動産を購入し、そこから家賃収入を得るという考え方が不動産直接投資です。

例えば、駅近の利便性の高い新築ワンルームマンションの1室を2,000万円で購入し、賃貸に出します。

  • 不動産投資の仕組み

    不動産直接投資の仕組み

購入資金の2,000万円は銀行の不動産投資ローンを利用します。購入後は家賃8万円で賃貸に出します。入居者から得られる月々の8万円で、不動産投資ローンを返済していきます。返済が完了すれば、家賃収入である8万円はすべて自分の収入になります。

不動産投資ローンを返済し終えるまでには一般的に30年から35年かかると言われていますが、自己資金が少なくても確実な資産が手に入り、将来的に安定した家賃収入が入るというメリットがあります。

一方で、住居者が現れない場合は、自分でローンの返済を行わなければなりません。不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高く、支払利息や返済額を自分で穴埋めする場合の持ち出しにどれだけ耐えられるかどうかがポイントになります。

REITの基本的な考え方

マンションを1部屋ずつ購入すると、どうしても割高になります。そこで購入希望する人を集めてお金を出し合い、建物全体を購入すれば、もっと効率的な投資ができます。集めて信託にした資金で、個人では購入できない規模の物件(オフィスビル丸ごと、マンション丸ごと)を購入し、出資した金額に応じて配当を受けるというのがREITの基本な考え方です。

  • REITの基本的な考え方

    REITの基本的な考え方

例えば100億円を集めて部屋が100室あるマンションを購入したとします。1部屋の家賃を10万円とすると、毎月1,000万円の家賃収入が入ってきます。ここから諸費用を除いて、仮に300万円が利益として残ったとします。この残った300万円を、出資額に応じて投資家に分配します。これが、投資家が利益を得る仕組みです。

J-REITとは

REITはこうした投資信託を集めて、この仕組み自体を「ひとつの会社」(不動産投資法人)と考えて、株式上場したものです。

  • J-REITとは

不動産投資法人(REIT)は投資家に対して投資をしてもらえるよう投資証券を販売します。そこから集まったお金を投資信託委託会社に委託し、委託会社がマンションやビルを購入します。購入した物件から得られた賃料から、諸経費や手数料を引いた利益を投資家に対して分配金として支払います。

REITの仕組みはアメリカで生まれました。日本の国内法に従ったREITがJ-REITです。このJ-REITを単にREITと呼ぶ場合もあります。

J-REITが購入するのは以下の6つの施設です。

  1. オフィスビル
  2. 賃貸住宅
  3. 商業施設
  4. 物流施設
  5. ホテル・リゾート
  6. ヘルスケア(病院・介護施設)

この中の1つを選んで投資する特化型の投資のほかに、2つの施設を組み合わせて投資する複合型、3つ以上に投資する総合型があります。現在最も多いのが、この総合型です。

REITのメリット・デメリット

投資には数多くの選択肢があります。REITを選ぶ前にそのメリットとデメリットを知り、リスク回避の方法を知っておきましょう。

  • REITのメリット・デメリット

    REITのメリット・デメリットを知っておきましょう

REITのメリットについて

REITのメリットとして、以下の5点があります。

1.少額から始められる
不動産直接投資は不動産投資ローンを利用するにしても、空き家リスクなどのことを考えて、まとまった資金を用意しておく必要があります。それに比べてREITは10万円程度の比較的少額から始めることができます。

2.分配金を受け取ることができる
投資は、安い値で買って高い値で売って売却益を得るというキャピタルゲインのほかに、定期的に入る配当というインカムゲインの2種類の利益があります。REITでは、この配当を「分配金」と呼び、株などに比較して高い分配金が魅力となっています。分配金の原資は、オフィスやマンション、商業施設などの賃料から諸経費を引いたものです。金利の変動を受けないため、比較的安定した分配金を得ることができます。

3. 流動性が高い
不動産直接投資の場合、手放したいと思っても簡単に売却することはできません。REITは証券市場に上場した金融商品であるため、売却したいと思ったら、すぐに売却し、売却益を手にすることができます。

4.専門家によって運用されている
不動産直接投資は投資対象となる物件の選定や建物管理など、難しい要素が数多くあります。一方REITは売買などすべて専門家が行っており、投資家は公開された運用状況を目論見書や各種レポートを確認することを通じて、状況を把握することができます。

5.分散投資が可能
不動産直接投資では、一般投資家にとって分散投資は現実的ではありません。投資した物件が空き家になった場合、不動産投資ローンの返済や管理費などすべて支払わなければなりません。しかしREITは投資の対象が多いため、少額の投資でも分散投資ができるようになっています。

REITのデメリット

一方REITにはデメリットもあります。主なデメリットは以下の4点です。

1.投資元本が保証されていないこと
ほかの多くの金融商品と同じく、元本は保証されていません。

2.景気の影響を受け取引価格が変動すること
株と同様に景気の影響を受け、取引価格が下落する場合があります。

3.分配金が一定ではないこと
地震、火災などの事態の影響を受けて投資先の不動産が被害を受けた場合、分配金が減少する場合があります。

4.REITが倒産する可能性があること
REITを運営している投資法人が倒産した場合、不動産を売却することによって投資資金は投資家に返金されます。しかし全額が返金されるかどうかは確実ではありません。

リスクを知り、分散投資を考えよう

初心者でも始めやすい投資の中では、REITは比較的高い利回りが期待できる金融商品だと一般的に言われていますが、上記のように運用上のリスクもあります。REITに投資する場合は、複数の案件に分散投資することでリスクを回避できます。

REITの始め方

手続きはETFや株の始め方と同じ

REITは証券会社で購入できます。証券会社を選んで口座を作りましょう。オンラインの証券会社は店舗型の証券会社に比べて手数料が大幅に安いというメリットがあります。

■初心者におすすめのREITを扱っている主な証券会社

SBI証券 「不動産投資信託(REIT)とは」というページで基礎から学べ、ナビゲーションに沿って口座開設のページに進むことができます。
楽天証券 「国内REIT(リート)」というページからREITの始め方が学べ、口座開設のページに進むことができます。
au カブコム証券 「ETF・ETN・REITの8つの基礎知識」というページからREITのことを学ぶことができ、口座開設のページへ進みます。
マネックス証券 「J-REIT」のページからJ-REIT取引のことを知ることができ、口座開設に進むことができます。

J-REITを購入するには3種類の方法がある

REITのなかでもJ-REITは、日本の不動産を対象にしているため理解しやすく、また利益の90%が配当されるため、分配金の高さが魅力となっています。ここではJ-REITの3種類の購入方法について説明します。

J-REITは、個別銘柄で買う方法、ETFで買う方法、投資信託で買う方法があります。それぞれの特徴とメリットを一覧表にしました。

購入方法 メリット デメリット
個別銘柄 上場している63銘柄か
ら、好きなものを選んで購入する方法
・ オフィス型、住居型、店舗型など自分で
銘柄を選ぶことができる
・ある程度まとまった金額が必要
・リスク分散がしづらい
・個別銘柄の破綻リスクがある
ETF J-REIT指数に連動したETFを購入する方法。
J-REIT市場全体を購入するイメージ。
・ REIT指数に連動するため、リスクが分散しやすい
・銘柄を選ぶ必要がない
・1万円以下の少額から始められる
・個別銘柄に比べてコストが高くなる
投資信託 投資信託を選び、購入する方法。個別銘柄を
組み合わせて運用する専門家にお任せするイメージ。
・ 複数のJ-REITを選ぶためリスク分散になる
・専門家に運用をお任せできる
・1万円以下の少額から始められる
・コストが3種類のなかでも最も高い

コロナ後のREITはどうなる?

2020年3月、コロナ禍に伴い、株価暴落とともにREITも暴落したことを覚えている人も多いでしょう。今後、REITへの投資はどのように考える必要があるのかを、ここで簡単に説明します。

  • コロナ後のREITはどうなる?

    コロナ禍におけるREITはどうなるのかをチェックしておきましょう

REITが受けたコロナの影響

2020年3月期、新型コロナウイルス感染症が世界中に拡大し始めたことから、株価が大暴落しました。その影響を受けて東証REIT指数も暴落しました。この暴落の背景には、機関投資家が一時に大量の売りを出したことが原因と考えられています。

ニューノーマルでREITはどうなる?

ホテルやリゾートに投資するREITがコロナ禍の影響を受ける可能性は高いでしょう。一方、リモートワークが広がったとしても、都心のオフィス需要は堅調のため、オフィスに投資するREITは、総体的には低い利回りでも、安定した分配金が得られると見られています。

投資の基本は分散投資

分散投資をすることで、リスクは回避できます。個別銘柄の分散投資は、かなりまとまった資金が必要となりますが、東証指数に連動するETFのREITや、複数銘柄に分散投資しているJ-REIT投資信託であれば、1万円程度から投資ができるため、初心者の方はそこから始めてはいかがでしょうか?

REITで投資信託を運用してみよう

不動産投資というと、大富豪が行うものというイメージがありませんか。しかし、REITが2001年に登場して以来、都心一等地にあるオフィスビルや商業施設、マンション、観光地のホテルなど魅力的な物件に、誰もが投資できるようになりました。

しかも運用は専門家に任せることができるため、くわしい投資の知識がなくても運用することができ、初心者にも始めやすい投資のひとつです。

自分なりに勉強して個別銘柄を購入する方法や、1万円程度から始められるETFや投資信託のJ-REITを購入する方法など、さまざまな始め方があります。資産運用の選択肢のひとつとして、ぜひREITを検討してみてください。