「夢のマイホームをそろそろ欲しい」と思っても、これから子どもの教育費もかかりますし、老後の蓄えも必要となると、多額の住宅ローン借り入れには不安が伴って当然です。

しかし住宅ローンの借り入れは多額でも、上手に借り入れをすれば、住まいという資産が残る点が他の遊興費などと違う点です。

  • 失敗しない住宅ローンの組み方とは?

    失敗しない住宅ローンの組み方とは?

それでは「上手に借り入れする」とはどのようなことなのでしょうか。注意しなければならない7つのポイントをご紹介します。

 1:自分たちの生活ベースを知る

気になるのは「いくら借りられるか」「借りたとして返済していけるのか」でしょう。それぞれの家庭には、それぞれの事情や計画があるはずですので、一般論は通用しません。バリバリと高給を得て働く妻のいる家庭と専業主婦の家庭とでは、まったく異なるでしょう。昔は一億総中流で右へ倣えでもよかったのですが、今その基準で考えると失敗する危険の方が大きいでしょう。

最初に行うのは、現在の自分たちの余力がどれほどあるのかの検証です。簡単に自分たちの生活ベースと現在の余力を知るには1カ月限定の徹底節約が最適です。頭金を増やすことにもつながり、シェイプアップした家計が定着すれば、返済中のリスクも低減できます。多額の借り入れをしながら、生活を広げたままなのは考え物です。

家計簿をつけていない家庭でも1カ月間だけ頑張ってみましよう。仕分け不要の家計簿やレシートに無駄買いと思った項目に赤丸して集計するだけなど、簡単に記帳できる方法がいろいろあります。

1カ月我慢して実行してみると、日々の生活がいかに広がっているかがわかるはずです。次の月は先送りしたものを購入するか、それとも必要なかったかを検証しながら極力継続してみましょう。下記の表は、徹底節約するための考え方の指標と目標値や実態数値を記入するものです。参考にしてください。

  • 短期間節約目標設定

    短期間節約目標設定

 2:生活スタイルに見合った返済方法を選択する

低金利の時代は固定金利、高金利の時代は変動金利を選択するのが基本的な考え方です。旧住宅金融公庫の金利が5.5%で、民間の金利は7~8%という時代もありました。世界的に見て、経済が安定する住宅ローンの適正金利は6%程度だそうです。

したがって、現在の低金利が続いている間は固定金利を選択することをお勧めします。確かに変動金利はびっくりするくらい低金利ですが、変動金利で借り入れる場合は3%程度の金利でも返済可能な計画としてください。実際の返済額との差額はプールして、繰り上げ返済などに活用すればリスクも少なくなります。

とは言っても世の中にはいろいろなタイプの夫婦が存在します。比較的高所得の若い共働き夫婦が、子どもの教育費が嵩む15年後を見越して安い変動金利で借り入れて、早期完済を目指すのであれば変動金利の選択も考えられます。

下記はタイプ別の返済パターン一例です。扱っている金融機関は少なく、当初の返済は高額ですが、次第に月々の返済額が少なくなっていき、総返済額も少なく抑えられる「元金均等払い」も検討の余地ありです。

  • タイプ別返済パターン

    タイプ別返済パターン

 3:万一の場合の対処方法を考えておく

何が起きるかわからないのが人生です。想定外のことが起きるかもしれません。転勤、病気やケガ、失業など、考えるケースにどう対処するかあらかじめ考えておきましょう。不測の事態が起きた時は、早い対応が損失を少なくします。あらかじめ想定しておけば、素早く対処できます。

収入を増やして、少しでも早く貯蓄額を増やす工夫も大切です。1~2年やり過ごすだけの資金が貯まれば、何とか生活を立て直すこともできるかと思います。なによりも住まいは資産ですので、不動産としての資産価値が目減りしない物件であることが大切です。物件価格が下がり、売却しても住宅ローンを完済できない事態は避けなければなりません。こうした事態はバブル後に多く見られました。駅近くなどの市場方価値の高い物件であることも重要な要素です。

私はマンションを購入した当時、ファイナンシャルプランナーの知識など皆無でしたが、近くの不動産屋さんで、もし賃貸物件として貸し出した場合の賃貸価格をリサーチしました。万一の場合に対処がしやすい駅近物件を選んだことと、貸した時の家賃をリサーチすることによって、何とか不測の事態に対処できそうだと思って安心したものです。

 4:返済は60歳までに完済する

「これからは70歳定年」とも言われ始めている中、「60歳ではなく70歳でもよいではないか」と思われるかもしれません。ただ、70歳まで働くとなっても、一旦60歳で定年となり、給与を下げて再雇用となるのが一般的でしょう。また年齢が高くなると頑張りがきかなかったり、病気にもなりやすくなったります。

若い世代には、なかなか老後の状態を想像するのは難しいかもしれませんが、60歳までにローンの完済やリフォームなど、お金のかかるものをすべて済ませて、60歳から75歳程度までは、必要最小限の収入だけを確保し、ゆったりと過ごすのが年齢相応に思います。

75歳まではそれまでに蓄えた資産を減らさずに維持することが大切です。75歳以降にそれまでに蓄えた資産を活用していけば、そうそう老後の破たんは考えにくくなります。もちろん、ローンを完済した住まいも資産として活用対象となります。

但し40歳の方が60歳までに完済するとなると、20年ローンとなります。それでも返せる範囲であったとしても、月々の返済額が大きいと不測の事態が生じた時の対処がより大変になります。一旦65歳や70歳返済として借り入れて、繰り上げ返済しながら60歳完済を目指してもよいと思います。

 5:金利の中身を知る

住宅ローンを借り入れる際は様々な諸費用が必要です。具体的にはローン事務手数料や保証料、団体信用生命保険、火災保険・地震保険、各種登記費用などがあります。

各金融機関の住宅ローンを比較してみると、金利もそれぞれ異なります。保証料は高額ですが、フラット35などの証券化ローンには保証料が不要です。ネットバンクには繰り上げ返済などがしやすい特性もありますし、金利の中にこれらの諸費用の一部が含まれているケースもあります。表面的な数値ではなく、中身を把握して選択ください。

金融機関独自の商品はむろんですが、同じフラット35の商品でも金利の差はあります。たとえわずかであっても、総返済額の差はかなりの額になると思いますので、少しでも低い金利を選択したいものですが、諸費用などを踏まえてトータルに有利なものを検討ください。

 6:優遇措置を徹底的に活用する

政府は長期にわたって住宅取得を経済活性化の柱として活用してきました。「多くの方が住まいを取得する」「拠出資金が多額である」「業界のすそ野が広く広範囲に経済が活性化される」などがその要因でしょう。そのため、優遇措置は省エネ住宅の優遇金利、住宅ローン控除、住まいの給付金、固定資産税などの減免措置など、多岐にわたります。

住まいの給付金などは資金計画に組み入れているかもしれませんが、これらの優遇措置によって生じた金額は、しっかり管理しないと日常の生活の中で消費されて消えていってしまいます。別通帳で一括プールし、繰り上げ返済などの原資として、リスク低減に活用してください。プールして活用してこそ、優遇措置が生きてくるというものです。

 7:借り入れたら、日々の管理が大切

大きな借財である以上、借り入れ後の管理も重要です。特に変動金利で借り入れている場合は、金利上昇のリスクを回避する手立てを講じておく必要があります。

下記の表は変動金利で借り入れた場合のリスク管理表です。できれば3%、少なくともその時の固定金利でも返せるだけの資金計画にしてください。変動金利の返済額との差額は別通帳などで管理し、繰り上げ返済の資金などに充てます。

下記の表は3,500万円を30年返済で借り入れ、固定金利との差額分を5年後と10年後に繰り上げ返済した場合のシミュレーションです。最後は3.5%の固定金利に変更していますので、総返済額は最初から固定金利で返済した場合よりも増えてしまっています。

しかし優遇措置分の資金などを加えて繰り上げ返済の額を増やせば、当初からの固定金利よりも総返済額を少なくすることも可能です。エクセル計算で簡単に検証できますので、その時々の実態に合わせて数値を変えて検討してみてください。いつ、どのくらい金利が上昇しても対処可能かなどの検証も可能です。

  • 返済趣味レーション

    返済シュミレーション

また、ライフプランニングシートを作成して、将来の計画とその収支を算定しながら、借り入れ後の管理を行います。ライフプランニングシートとは、これからの人生の収入と支出と預貯金残高を算出するものです。預貯金がゼロになったら家計の倒産です。少なくなれば、何かあった場合のリスクが高くなることを意味します。

本来、このライフプランニングシートは、住まい取得を検討する最初で行うのがベストなのです。ぜひそうしてほしいところなのですが、いきなりライフプランシートをすらすら作成できる方は多くはないでしょう。日々の節約や繰り上げ返済などをあれこれ検討していく中で、ライフプランニングシートの必要性を実感できると思います。

できれば平均余命までの年齢まで入力してください。大切なことは家族のイベント欄です。将来何をしたいか、そのための費用はどれほどかかるかを具体的に数値化すれば、今後の繰り上げ返済時期の判断やイベントの見直しなどに早い段階で対処できます。住まいの取得前に作成すれば、ローンの組み方や住まい取得の適正価格なども判断できるでしょう。

  • ライフプランニングシート

    ライフプランニングシート

ポイント1~7までを見ると、大切なことは将来への想像力だとわかります。さらに起きるかもしれないトラブルに対して、早くからコツコツと準備していくことなのです。それをサポートするのがライフプランニングシートです。これらを活用して、無理のない返済計画を立てましょう。

■ 筆者プロフィール: 佐藤章子

一級建築士・ファイナンシャルプランナー(CFP(R)・一級FP技能士)。建設会社や住宅メーカーで設計・商品開発・不動産活用などに従事。2001年に住まいと暮らしのコンサルタント事務所を開業。技術面・経済面双方から住まいづくりをアドバイス。