Jリートファンドを比較
こうした環境を踏まえ、今回はNISA成長投資枠で購入できる5年好成績のJリートファンドを取り上げました（図表3）。ここから、それぞれのファンドについて見ていきます。
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図表3 NISAで買える 5年好成績 Jリートファンド ※ウエルスアドバイザーのデータをもとにSBI証券作成（2026年5月末基準）、SBI証券で購入可能なNISA成長投資枠対象の国内REITカテゴリーを5年リターン順に表示、上記は過去の実績であり、将来の運用成果を保証または示唆するものではありません
NISAで買える、5年好成績のJリートファンド6選
1位 フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド（資産成長型）
5年リターン1位のフィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド（資産成長型）は、国内の不動産投資信託（Jリート）を主要投資対象とするアクティブファンドです。組入銘柄数は37銘柄で、組入上位銘柄には、日本ビルファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人、KDX不動産投資法人、大和証券リビング投資法人、イオンリート投資法人が並びます（※）。オフィス、物流、住宅、商業施設など幅広い不動産セクターに分散投資しながら、中長期的な資産成長を目指しています。
2位 野村Jリートファンドは、国内の不動産投資信託（Jリート）
2位の野村Jリートファンドは、国内の不動産投資信託（Jリート）を主要投資対象とするファンドです。組入上位銘柄は、日本プロロジスリート投資法人、KDX不動産投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、日本ビルファンド投資法人、オリックス不動産投資法人で、物流施設やオフィスビルを中心とした大型Jリートを多く組み入れています（※）。組入銘柄数は57銘柄と今回取り上げたアクティブファンドの中でも多く、市場全体に幅広く投資する分散型の運用スタイルが特徴です。
3位 J-REITオープン（年4回決算型）、4位 J-REITオープン（資産成長型）
3位のJ-REITオープン（年4回決算型）、4位のJ-REITオープン（資産成長型）は、国内の不動産投資信託（Jリート）を主要投資対象とするファンドです。組入銘柄数は57銘柄で、日本プロロジスリート投資法人、KDX不動産投資法人、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、オリックス不動産投資法人などが上位に並びます（※）。物流施設やオフィスビルを中心に幅広いJリートへ分散投資している点が特徴です。野村Jリートファンドとはマザーファンドが異なるものの、組入上位銘柄やポートフォリオ構成は非常に近い内容となっています。
5位 Jリートアクティブファンド（1年決算型）
5位のJリートアクティブファンド（1年決算型）は、国内の不動産投資信託（Jリート）を主要投資対象とするアクティブファンドです。組入銘柄数は43銘柄で、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、日本都市ファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人、オリックス不動産投資法人などを組み入れています（※）。大型Jリートを中心に投資しながらも、配当利回りや投資価値を重視した銘柄選択を行っています。
6位 eMAXIS Slim 国内リートインデックス
6位のeMAXIS Slim 国内リートインデックスは、東証REIT指数（配当込み）への連動を目指すインデックスファンドです。組入銘柄数は58銘柄で、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、日本都市ファンド投資法人、野村不動産マスターファンド投資法人、KDX不動産投資法人などが上位に並びます（※）。業界最低水準の信託報酬を特徴としており、国内リートのインデックスファンドでは5年リターンで首位となっています。低コストを重視する投資家にとって有力な選択肢といえそうです。
下半期のJリート投資、注目ポイント
今回取り上げたファンドを見ると、組入上位銘柄には日本ビルファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人、KDX不動産投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人など共通する銘柄も多く見られました。一方で、アクティブファンドは組入銘柄数や組入比率に違いがあり、独自の銘柄選択によって東証REIT指数を上回る運用成果を目指しています。
実際、上位にランクインしたアクティブファンドは、Jリート市場全体の値動きに連動しながらも、長期ではインデックスファンドを上回るリターンを実現しています。市場全体の成長を取り込みつつ、銘柄選択による付加価値を追求している点が、これらのファンドの特徴といえるでしょう。
Jリートを取り巻く環境は、長期金利の上昇という逆風が続く一方、不動産市場のファンダメンタルズ改善や高水準の分配金利回りといった下支え要因も見られます。
2026年上半期の出遅れ資産となっているJリートが、相対的な魅力が意識されて2025年のような反発局面となるのか、今後の動向に注目したいところです。
※組入銘柄の情報は2026年5月末基準。個別銘柄の売買を推奨するものではありません。
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『投資情報メディア』より、記事内容を一部変更して転載。
