不動産投資信託「J-REIT」について詳しく知る

不動産投資と言えばアパート経営やワンルームマンション購入をイメージするかもしれません。不動産投資にはそうした現物投資以外にも、証券化された投資信託を購入する方法もあります。2000年にそれまで主として有価証券が対象とされてきた投資信託の運用対象の範囲が不動産にも拡大されました。そんな中で登場したのが「J-REIT」です。

J-REITはどんな仕組み?

REITとは「Real Estate Investment」の略で、アメリカで開発された金融商品です。その日本版がJ-REITとして2001年に初めて東証に上場されました。

J-REIT(投資法人)を簡単に説明すると、投資者から集めた資金をもとに不動産に投資。ここから得られる売買益を投資家に配当するというものです。J-REITはそのほかに、銀行から融資を受け、運用を運用会社に、資産保管を資産保管会社に、事務を事務受託会社にそれぞれ委託します。

現在上場されている銘柄の一覧は下記で検索できます。現在価値や利回り、配当実績などを確認することができます。

※東証リート一覧
http://quote.jpx.co.jp/jpx/template/qsearch.exe?F=tmp%2Freitlist&GOBEFORE=&BEFORE=0

J-REITのメリットとは?

一般に言われているメリットは以下のようなものです。

メリット1：少ない金額で不動産に投資ができる
不動産の実物を購入して運用するには相当の資金が必要です。しかし、REITは投資信託ですので、小額から手軽に始められます。

メリット2：分散投資が可能
不動産の実物で分散投資するには、多くの物件を所有する必要があり、莫大な資金が必要で、現実的ではありません。しかしREITは一般に複数棟で構成され、各銘柄のポートフォリオ一覧を見れば、物件数、建物用途、地域など分散の程度がわかります。

メリット3：専門家が運用
証券化されていますので、実物不動産の管理の煩雑さはなくて済みます。

メリット4：換金性が高い
上場されているので、証券会社で購入、売却が可能です。

メリット5：収益のほとんどが分配
J-REITの場合は一定の条件を満たせば法人税がかからず、収益がほぼそのまま分配されます。

J-REITのリスクとは?

当然メリットの反対がリスクになりますが、J-REITは不動産投資信託ですので、不動産が持つリスクがそのままリスクになる特徴があります。つまり災害等で物件そのものが消失したり損害を受けたりすれば、その銘柄の価値は下がります。また市場が変わったことにより、収益が落ちるリスクもあります。

リスク1：地震や災害によるリスク
日本は地震国です。断層の近辺、海辺、液状化地域、火山、地滑り、火災などで一瞬に不動産が消滅する危険はあります。ポートフォリオが同じ地域の物件ばかりの場合は、災害リスクが高いといえます。

リスク2：市場の変化による収益の減少リスク
少子化でマンションの入居者が減ったり、その商業施設の人気がなくなったりするリスクはあります。ポートフォリオが同じ使用目的のもので構成されているとリスクは高くなります。反対に住居系、商業系など、いろいろな用途の建物が混在していると分散投資になります。

リスク3：金利の変動リスク
REITは投資家に販売するだけでなく、金融機関からの借り入れで資金調達している場合があります。その場合の金利が変動すると分配金などが変動します。

リスク4：上場廃止のリスク
東証のホームページには、近々上場廃止予定の銘柄が掲示されています。

ポートフォリオを確認しよう

REITは各銘柄を構成する物件(建物)の詳細をチェックすることができます。組み込まれている建物の数、各建物の名称、所在地、建築時期、取得価格などがチェックできます。気になる銘柄のポートフォリオ一覧を見てみると、それぞれの銘柄で実に様々な特徴があることがわかります。

検索の手順は次の通り。「日本取引所グループ」→「株式・ETF・REIT等」→「REIT」「銘柄一覧※A」→「調べたい銘柄名をクリック」→「投資法人サイトへ」→「ポートフォリオ」→「ポートフォリオ一覧」

※A銘柄一覧
http://www.jpx.co.jp/equities/products/reits/issues/index.html

J-REITの各銘柄に組み込まれている実物不動産は、決して優良物件というわけではありません。本来収益が高ければ証券化する必要はなく、オーナーがその利益を単独で享受すればよく、むしろ収益の低い物件を組み込んで構成する側面もあります。しかし、複数の建物で構成され、分散投資によりリスクを軽減し、運用の実績を上げていれば、購入側のリスクもその分低くなります。ポートフォリオの一覧を見ると素人でもてある程度判断できる点が他の投資信託と比較してJREITの良い点です。