マンション購入6つのステップ

新しい年が始まりました。今年こそはマンション購入の夢に近づきたい、という方も多いのではないでしょうか。

今回は不動産業界が活発になる2、3月を前に、新居選びをスムーズにスタートするために1月中にチェックしておきたい、たった3つのポイント―(1)「資金計画の立て方」(2)「エリアによる相場」(3)「優先順位」 について解説していきます。

私は、一般社団法人「女性のための快適住まいづくり研究会」の代表としてこれまで年間30～40棟、累計約1,000棟のマンションの企画協力を手掛けてきたほか、セミナーを開催し約2万6千人のマンション購入を見届けてきました。連載第2回でもお伝えしましたが、マンションを購入する際には、以下の6つのステップをおすすめしています。

• マンション購入のための6ステップ

この6ステップのうち、考えておいていただきたいのはこの１、２ステップにまつわる(1)「資金計画」(2)「エリアによる相場」(3)「優先順位」の3つのポイントです。「現在の生活レベルを変えない、無理のない資金計画」を立てることで、物件が絞り込みやすくなり、情報収集や条件の整理を無駄なくスムーズに行うことができます。具体的に自分の購入したい物件のイメージが持てるように、条件を見なおしてみましょう。

まずポイント(1)「資金計画」について考える前に、自身の生活費がどれぐらいかかっているかをきちんと把握されていますか？ひとつの基準となるのが全国消費実態調査の女性単身世帯平均の値です。食費や通信費、交際費など項目ごとに、平均値と実際にかかっている金額についてかい離のある部分を洗い出し、改善が図れるのか見直してみましょう。

では早速、頭金について考えていきます。

• 頭金の考え方

上図のように、預金等（株、外貨、投資信託なども含む）総額から手元に残すお金を引いたものが自己資金＝マンション購入に使えるお金となり、そこから諸経費（新築で価格の約5%、中古で価格の10%）を引いたものが頭金となります。手元に残すお金については明確な基準や正解はありませんが、私は「預金総額の20代は10%、30～40代は20%、50代は30%以上のお金を手元に残す」ようにし、金利がたとえ最低といっても頭金を出してやはりローンは少しでもへらすのがよいと思います。

次は、どれぐらい借り入れができるかを確認します。源泉徴収票であれば「支払金額」、確定申告書であれば「所得金額」の「合計」に記載されている金額で審査されます。手取り額ではないので注意が必要です。借入可能額の算出については連載第2回にてお伝えさせていただきましたので、そちらをご覧いただければと思います。また、借入額は支払い希望額からも考えることができます。借入希望額と頭金の合計が支払希望額から見たマンション価格になりますが、今は研究会の会員の皆様ですと年間のローン返済を年収（額面）の25～30%にする方が、生活にゆとりができるので、繰り上げ返済も早く進んでいるようです。

それではポイント(2)「エリアの相場」からマンション購入を考えてみましょう。職場、実家、趣味など起点となる場所を決め、何分圏内まで許容とするかによって、ぐっと選択肢が広がります。これまで考えていなかった場所も案外近いことや、同じ所要時間であっても価格帯がずいぶん違うということに気づくと思います。

• 2017年1LDK価格マップ

最後に考えたいのがポイント(3)「優先順位」についてです。実はこれが一番難しいのです。エリア、駅距離、環境、間取り、部屋の向き、広さ、設備、仕様、セキュリティ…など、挙げていくときりがありませんよね。ですが、無理のない資金計画を立て希望購入価格帯はかえずに、エリアについては広げて考えるとよいでしょう。ただし、再開発や新線、新駅など将来的に資産価値が高まるかを見極めることを念頭に置くようにしましょう。マンションに自分の理想が100%叶うものはありませんから、自分の中でどの条件を優先したいのかある程度めどをつけておくと物件選びがスムーズに行えます。

今回は参考に、間取りについての豆知識をお伝えすると、部屋の間取りを見る際に気をつけていただきたいのが「㎡」よりも「形」。柱も広さに換算されるため、柱がアウトフレームでデットスペースの廊下が短いワイドスパンな間取り（長方形ではなく正方形に近い形）、天井高が2.4メートル以上確保されていて窓がハイサッシな物件を選ぶようにすれば実際の㎡（平米）より広く使えるのでおすすめしています。

いかがでしたでしょうか？今年一年の計画を立てる際には、マンション購入について考えてみるのもよいのではないでしょうか。客観的なアドバイスがほしいとき、調べても答えが出ないときは女性のための快適住まいづくり研究会の銀座、自由が丘、大阪梅田のライブラリーに気軽に相談しに来てくださいね。