新型コロナで、こんなに社会が変わるとはだれも思っていなかったと思います。経済のも大きく、給料やボーナスの削減など、自分たちの家計の考え方を変える必要性を感じた方は多いのではないでしょうか。
今回は、「住宅ローン」にフォーカスし、生活を守るための対策としてどのような方法があるのか考えてみましょう。
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「住宅ローン」の返済から家計を守るには?
予測されるリスクに備えよう
心にとめておきたいのは、社会は常に変化し、自分たちの生活も変わらざるを得ない局面が人生には何度かあるのが普通だということです。戦後の日本は比較的穏やかな日常ではありました。たしかに阪神淡路大震災や東日本大震災もありましたし、オイルショックやリーマンショックもありました。それでも戦争はありませんでしたし、明治維新のような大きな変革もありませんでした。
この機会に自分が働く業界や生活スタイルを振り返ってみることが大切です。不安定な職種でも転職は簡単ではありませんので、まずは家計の安全性を高めることを考えてみましょう。
では、家計の安全性とはどのようなことでしょうか。比較的安定していた戦後の日本において、私たちの生活は次第に贅沢に広がっていきました。高度成長期が終わり、低成長時代になってもその流れを止めることはできず、一層贅沢になってきたと言わざるを得ません。
都会人は「モノ」や「サービス」に頼り過ぎの傾向であることが、今回のコロナの問題で表面化しました。世の中にはありとあらゆる商品が溢れていますし、飲食や娯楽施設などのサービスも同様です。クラスターが歓楽街を有する都市で発生したことからもその傾向がうかがえます。また第2波では、若い世代が多いことから、若い世代ほど既成のサービスに頼っていることを示しているように思います。
このような状況を目の当たりにすると、都会に住む人々も、「モノ」や「サービス」に頼り過ぎない生活スタイルを考える時期だと言えるでしょう。そのためには、自分たちがどのようなリスクを抱えているかをしっかり把握することが大切です。災害もあれば病気やケガ、リストラなどによる収入減もあります。リスクは人によっても様々です。
では、生活に必要な衣食住の住まいについてのリスクはどうか、今回は「住宅ローン」について考えてみましょう。
これからローンを借りる場合の対策は?
多くの人が借り入れている住宅ローンですが、年収の数倍もの借入金であることを考えれば相当なリスクを負っていると考えるのが妥当です。コロナの影響に備えるためにも、当然借り入れる前も借り入れた後も、安定して返済していけるための対策は必須と言えます。
まず、これから住まいの取得を考えているケースについての5つの対策をまとめてみます。すでに借り入れている場合も参考にしてみてください。
■対策1．災害の少ない土地と建物を選択する
住まいは資産です。不動産としての資産の弱点は災害です。崖崩れや河川の氾濫、津波、地震等の災害が極力少ないエリアであることがなりよりも大切です。
■対策2．市場性の高い物件を選択する
また市場性の高い立地であることも大切です。その気はなくても資産である以上、容易に売却したり貸したりできる物件であることが重要なのです。返済に困って売却しても売却価格が下がって残債が出てしまうケースは少なくありません。
私はマンションを購入する前に、地域の賃貸価格を調べました。月々のローン返済額よりもかなりの高額で貸せると分かり、安心したものです。
■対策3．頭金を20%準備する
住宅金融公庫(住宅金融支援機構の前身)の担当者によると、頭金を20%用意できた方は破綻しにくいそうです。頭金を準備できたことは、それだけ計画性があり、しっかり貯蓄する能力があるということと、頭金分借入を少なくできることがその要因です。
反対に頭金をより多く用意しようと購入を先送りすれば、子供の教育資金、完済時期などのバランスが悪くなる可能性もあります。以前と違って頭金20%なくても借り入れ可能となりましたが、頭金20%はリスク管理上ポイントとなる数値のようです。
■対策4．ボーナス併用返済は使わないで返済できる計画をたてる
ボーナスはあくまでも臨時収入です。今回のコロナのような事態が起きると、ボーナスは大幅に支給額が削減されかねません。
ローン返済に限らず、ボーナスに頼る生活スタイルは破綻のリスクが高くなります。リスクを減らすには、力量に応じた価格の物件購入と返済計画である必要があります。
■対策5．完済は60歳までに
当初の設定は月々の返済額を抑える上で定年後であっても良いですが、ボーナスを貯めたりして繰り上げ返済等で60歳までに完済する計画が無難です。繰り上げ返済で残債を少なくしておけば、返済が苦しくなったときに一旦短くした完済時期を、再度延長して月々の返済額を少なくすることも可能かもしれません。
すでにローンを借り入れている場合の対策は?
では、既に住宅ローンを借り入れている場合についてはどうでしょうか。これから起きるかもしれないリスクに向けて、どれほど余力があるかを検証してみることが大切です。
例えば自分たちの返済が下記のような場合、社会の変化や病気やケガなどで収入が減少したり支出が増えたりした際に余力が少ないケースと言えるでしょう。
・ボーナス返済を併用している
・収入に対して、一般的な金額よりも多く借り入れている
・今は返済できているが、子供の教育費が必要になる時期が心配
・完済が定年後になっている
・頭金でお金を使い切って貯金がない
下記に対策をあげておきます。ぜひ参考にしてみてください。
■対策1．支出を削減する
無理だと思っても極力支出を削減して、少しでも預貯金を増やします。あらかじめ買うものをリストアップして、買い物はそれしか買わないことを徹底したり、買い物回数を減らして余計なものを買わないようにしたりしましょう。
日常の必需品以外は当面買い控えるなど、とにかく余力資金を生み出すことに徹してみてください。
■対策2．収入を増やす
方働きであればダブルインカムにする、また会社が許可しているのであれば副業するなど、当面の資金確保の方法を考えましょう。そして、収入がアップした分はしっかり備蓄しましょう。
■対策3．住宅ローンを見直す
ボーナス返済している場合は、ボーナス返済分を月々支払うものとして生活を再設計してみてください。しっかり考えても月々で賄えない分は、次回の昇給まではボーナス返済を続けて、昇給のたびにボーナスに回す分を少なくしていきましょう。
まだ生活スタイルが変わらない前に、いきなりボーナス返済をやめて月々返済に変える手続きをしてしまうと、月々の支払額がアップして返済できない懸念もあります。ボーナス分を月々に組み入れても生活できるように、生活を改善することから始めましょう。
■対策4．返済計画を見直す
対策3とは反対に、月々の返済も難しくなってきたら、早めに借り入れている銀行に相談してみましょう。場合によっては返済期間を延長して月々の返済額を減らすことも可能かもしれません。当然完済年数は長くなりますが、生活を立て直す時間を稼げます。完全に破綻する前に、早期に対策を相談することがなによりも大切です。
これらの対策をとっても、どうしても返済が難しく、一時的にでも親などを頼れない場合は、早急に売却等の対応が必要です。先延ばしにすればするほど、状況は悪化します。
一旦売却して生活を立て直せば、再びマイホームが持てる可能性もあります。返済が破綻し、競売等にかけられる前に売却を決心して、生活の立て直しを図ることも考えておきましょう。
