リースバックのデメリットやリスクは? トラブル事例や注意点を解説

リースバックは、不動産の売買契約と賃貸借契約が一体となったサービスです。自宅を売却してまとまった資金を確保しながら、引き続き同じ家に住むことができます。リースバックは自宅を活用した資金調達方法として注目されており、老後資金を確保したい高齢者を中心に利用されています。ただし、リースバックは通常の不動産売買とは仕組みが異なるので、内容をよく理解しておかないと、トラブルに巻き込まれるかもしれません。契約してから後悔しないために、事前にデメリットやリスクを把握した上で、それらに対処する方法を理解しておくことが大切です。そこで今回は、リースバックのデメリットやリスクに加え、トラブル事例とトラブルを避けるためのポイントを紹介します。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットとして主に以下が挙げられます。

リースバックのデメリット1：売買価格が市場価格よりも安くなる

リースバックでは、自宅の売買価格が市場価格よりも安くなることが一般的です。これは、リースバック運営会社が売主の家賃滞納リスクや買戻しに応じるため自由に売買できない制約を抱えていることが理由です。

リースバックのデメリット2：所有権が運営会社に移転する

リースバックで自宅を売却すると、自宅の所有権がリースバック運営会社に移転します。そのため、リースバック運営会社の許可なしに自宅に手を加えることが難しくなります。

リースバックのデメリット3：ずっと住み続けられるとは限らない

リースバックは、売却後も自宅に住み続けられるのがメリットです。一方で、契約の種類によっては、ずっと住み続けることができない場合があります。また、運営会社の事情によって、売却から数年後に引っ越しを迫られる可能性もあります。

参考)SBIエステートファイナンス「リースバックとは? 仕組みやメリット・デメリットを解説」

リースバックのリスク

リースバックのリスクとして主に以下が挙げられます。リスクは事前の対策で回避することができるので、きちんと内容を把握しておくことが大切です。

リースバックのリスク1：買戻しができない可能性がある

リースバックでは、売却した自宅の買戻しが可能なケースが多いです。しかし、資金が足りない場合や、リースバック運営会社が倒産してしまった場合などは自宅を買い戻せなくなるリスクがあります。

リースバックのリスク2：リースバック運営会社が倒産する可能性がある

リースバックでは、運営会社が倒産するリスクもあります。万が一、運営会社が倒産してしまった場合、ずっと住み続けることが難しくなったり、自宅を買戻すことができなくなる可能性があります。

リースバックのリスク3：相続トラブルになる可能性がある

リースバックで自宅を売却する場合、事前に相談をしなければ、それが第三者に知られることは少ないです。そのため、相続人が知らない間に自宅が売却されていたケースなどでは、相続トラブルに発展する可能性があります。

リースバックでトラブルを避けるために抑えるべきポイント

リースバックにおけるリスクは表面化するとトラブルに発展する可能性があります。トラブルを回避するために、以下のようなポイントに気を付けましょう。

契約内容を確認する

リースバックの契約時には、売買契約と賃貸借契約の2つの契約を締結します。トラブルを避けるためには、それぞれの契約に自身の認識と異なる点が無いか確認することが大切です。

契約内容の確認に際して、賃貸借契約が「普通借家契約」か「定期借家契約」かの確認は特に大切です。「普通借家契約」であれば、正当な事由がない限り、貸主は契約の更新を拒めません。一方で、「定期借家契約」の場合は、契約期間の満了によって契約が終了しますので、退去を求められる可能性があります。また、将来的に自宅を買い戻すことを検討している場合は、契約内容に買い戻しに関する取り決めが定められているか確認することも大切です。なお、契約内容は口頭ではなく、書面上で確認するようにしましょう。

事前にリースバック運営会社の比較を行う

リースバックでのトラブルを避けるために、事前に複数のリースバック運営会社を比較しましょう。リースバックは、運営会社によって売買価格や家賃などの諸条件・サービス内容が異なります。比較を行わなかった場合、与信に問題がある運営会社を選んでしまったり、売買価格や家賃が適切でないサービスを利用してしまうなどのリスクもあります。一社だけで判断するのではなく、必ず比較検討を行ったうえで、自身のライフプランに合った運営会社を選びましょう。

参考)SBIエステートファイナンス「リースバックを比較する5つのポイント」

第三者に相談する

リースバックでのトラブルを避けるためには、第三者に相談することも有効です。特に、不動産等に詳しくない場合は、自身で売買価格や家賃、契約内容が適切かどうか判断するのは難しい場合も多いと思います。そういった場合に、自分自身で判断するのでは無く、専門家等から客観的な意見を聞き、第三者的な視点から判断することは一つの有効な手段と言えます。

相続人に伝える

相続トラブルを回避するために、相続人にリースバックの利用を伝えておくことも大切です。リースバックは、その性質上自宅を売却したことが気づかれないケースが多いです。そのため、リースバックが原因で相続人とトラブルになる可能性があります。リースバックを利用する場合は、前もって相続人に伝えておくと良いでしょう。

リースバックトラブル事例1：売買価格が適正価格を大きく下回る

売買価格が適正価格を大きく下回っていたことで、トラブルとなる可能性があります。リースバックでは、基本的に売買価格は市場価格よりも安くなります。これはリースバック運営会社が借主の家賃滞納リスクや、買い戻しに応じるために自由に売買できない制約などを抱えているためです。一般的に、売買価格は市場価格の70%前後になる場合が多いです。

しかし、運営会社はによっては、想定以上に安い売買価格を提示されるケースがあります。そのため、実際にリースバックで自宅を売却する場合は、複数の運営会社に相談し、売買価格を比較することが大切です。こうしたトラブルを避けるためにも、事前にある程度の相場を把握した上でリースバックを利用するようにしましょう。

リースバックトラブル事例2：家賃(リース料)が払えない

リースバックは、自宅を売却した後に家賃(リース料)を支払うことになりますが、売買価格を重視して契約した場合、その家賃は相場に比べて割高に設定されることが多いです。家賃の設定が自身の家計に対して適切でないと、支払いが徐々に厳しくなり、最終的には手元資金が枯渇して家賃が払えなくなるかもしれません。

このような家賃が払えないトラブルを回避するために、契約前に売買価格と賃料設定のバランスが適切かどうか、複数の運営会社で確認することが大切です。運営会社によって不動産の評価方法や賃料設定は異なるので、一社だけで判断せず、必ず複数の会社を比較して判断しましょう。また、賃料を問題なく払い続けられるように、長期間の収支シミュレーションを作成するのも有効です。

リースバックトラブル事例3：家賃(リース料)の引き上げを要求された

契約内容によっては再契約のタイミングで家賃の引き上げを要求され、トラブルに繋がるケースがあります。リースバックの多くは、賃貸契約期間が定められている定期借家契約です。定期借家契約の場合、契約期間の満了後に再契約が必要になりますが、このタイミングで家賃の引き上げを要求される可能性があります。家賃は毎月支払わなければならないため、少しの値上げであっても、将来的には大きな負担となり、最終的に家賃が払えなくなってしまうかもしれません。

このようなトラブルを避けるためには、定期借家契約ではなく普通借家契約を締結すると良いでしょう。普通借家契約の場合、希望すれば契約を更新することが可能ですので、同条件のまま同じ家に住み続けることができます。

リースバックトラブル事例4：運営会社が倒産した

業績不振で倒産リスクが高いなど、与信に問題がある一部の運営会社を利用した場合に、賃貸借契約期間中に無断で物件を売却される可能性があります。また、運営会社によっては、売買代金の一部を預け入れることで、家賃を下げるサービスを提供している会社もありますが、家賃を安くするために売買代金の一部を預け入れている状態で運営会社が倒産すると、その代金は戻ってこない可能性があります。

リースバックは多額の資金を必要とする事業なので、トラブルを回避するために、運営会社の買取実績や業績などを確認し、信頼のできる運営会社を選ぶことが大切です。

リースバックトラブル事例5：再契約時に退去を求められた

リースバックの多くは、賃貸借契約期間が定められている定期借家契約です。「再契約によって住み続けることは可能」と説明されていても、契約期間満了後に運営会社の事情で再契約を断られたら退去しなくてはなりません。

リースバックで退去に関するトラブルを回避するために、事前に賃貸借契約が「普通借家契約」であるかを確認しておきましょう。「普通借家契約」であれば、正当な事由がない限り、貸主都合による一方的な賃貸借契約の解除はできません。なお、定期借家契約であっても、期間満了前の正当な事由がない退去命令は不可です。そのため、契約期間の途中に貸主から退去を求められたとしても、基本的に応じる必要はありません。とはいえ、「定期借家契約」で賃貸借契約を締結する場合には、賃借期間が満了した際に再契約が出来ないことを前提にサービスを利用するか検討しましょう。

リースバックトラブル事例6：買戻しができない

リースバックでは、運営会社のサービスによって、売却した自宅の買戻しが可能なケースが多いです。そのため、将来的に自宅を買い戻すことを想定して、リースバックを利用することを検討する方もいるでしょう。しかし、一般的にリースバックの買戻し価格は、運営会社への売買価格よりも高くなります。そのため、提示された買戻し価格が想定より高く、資金不足で買戻しができない事例が発生しています。

買戻し時に住宅ローンが組める可能性もありますが、年齢や収入によっては、買戻しのために新たな住宅ローンを組むのは難しいかもしれません。買戻しを想定してリースバックを利用する場合は、住宅ローンが使えない前提で資金計画を立てましょう。

リースバックトラブル事例7：買戻しに応じてもらえない

資金の問題で自宅の買戻しができない場合もありますが、運営会社が買戻しに応じないケースもあります。買い戻しに関する契約を締結している場合などは、運営会社は買戻しに応じなければなりませんが、このような契約をきちんと行わず、口約束のみで済ませてしまった場合、買い戻しを拒否されてしまう可能性もあります。

このようなトラブルを避けるため、将来的に自宅の買戻しを検討している場合は、買戻し条件を書面化しておきましょう。具体的には、売買契約書に特約として明記したり、売買予約契約を同時に締結するといった方法があります。ただし、買戻し価格が高くなりすぎないよう、複数の会社を比較したうえで契約することが大切です。

リースバックトラブル事例8：相続人ともめてしまう

リースバックで自宅を売却する場合は、そのことを相続人に話しておかないと、相続でもめる原因になる可能性があります。リースバックは売却後も同じ家に住み続けられるので、自宅を売却したことを第三者に知られることは少ないでしょう。たとえ子どもであっても、離れて暮らしていて何も聞いていなければ、気づかないケースがほとんどです。

そのため、子どもは将来自宅を相続するつもりだったにもかかわらず、知らぬ間に自宅がリースバックで売却されていたとなれば、親族といえどもトラブルになる可能性があります。リースバックはリバースモーゲージと異なり、サービスの利用要件に推定相続人からの同意を必要としませんが、相続トラブルを回避するために、リースバックを利用する場合は、事前に推定相続人にも伝えておきましょう。

リースバックのトラブルを避けるならSBIスマイル

SBIスマイルのリースバック「ずっと住まいる」なら安心・安全な取引ができます。

SBIグループの資金力

SBIスマイルは東証一部のSBIグループであるため、倒産リスクが低いです。そのため、賃貸借契約期間中に無断で物件を売却されてしまう等、業績不振や倒産を原因とするトラブルを心配することなく取引をすることができます。

家賃変動なし

SBIスマイルの「ずっと住まいる」なら、家賃の変動がありません。そのため、家賃の値上げを要求される心配無しにご自宅に住み続けることができます。

一級建築士による建物検査

SBIスマイルの「ずっと住まいる」は、事前に一級建築士が建物検査を行います。そのため、売却後に不具合が見つかるといったトラブルを心配することなく取引をすることができます。

契約内容が明確

SBIスマイルの「ずっと住まいる」は、契約内容が明確です。リースバックで特に注意が必要な賃貸借契約の種類や買戻しについても契約書に明記していますので、安心して取引をすることができます。

まとめ

リースバックは、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるのがメリットですが、当然デメリットやリスクも存在し、うまく利用しないと、本コラムで紹介したようなトラブルが発生してしまう可能性があります。不動産を活用した資金調達としては、リースバックのほかに「不動産担保ローン」「リバースモーゲージ」「不動産売却」といった手段もあります。まずはご自身の状況から、そもそもリースバックが最善の選択肢なのかをよく検討しましょう。そして、実際にリースバックを利用する場合は、紹介した事例を参考に、トラブル回避の対策をしっかり立てることが大切です。

※この記事は「SBIエステートファイナンス」掲載「リースバックのデメリットやリスクは?トラブル事例や注意点を解説」より転載しています。