「駐車場を経営していたが手放したい」「駐車場用地を売却するとどれくらいお金がかかるの？」このような悩みを抱えている人もいることでしょう。駐車場は通常の住宅用地と比較すると特殊な不動産のため、知識の差で売却価格に大幅な差が出ることがあります。
また、売り出す際のパターンで売却価格が異なります。より高い価格での売却を成功させるためには、ポイントをしっかりとおさえ、どのような選択をするか判断することが重要です。
そこで、ここでは駐車場用地の売却パターンや売却手順、売却にかかる費用や税金、その税金の控除について徹底解説します。駐車場の解体にかかる費用や売却時の注意点についても紹介していきますので、駐車場用地の売却を成功させるためにも、この記事を読んでしっかりと知識を深めましょう。
駐車場用地とは
駐車場用地とは、車やバイクなどを停めるための土地のことです。建物を建てないので必要なメンテナンスが少なく、初心者でもローリスク、ローコストで駐車場経営ができます。駐車場用地は一般的に、コインパーキング、月極駐車場、定期契約として貸し出して経営します。
他にも近くのコンビニなどのお店と契約して駐車場として貸し出したり、将来的に駐車場用地に家を建てたり、更地にして売却したりして資金を集めることも可能です。
売却するかどうかでまだ迷っている人は、売却以外の活用方法をランキング化したこちらの記事もおすすめです。
駐車場用地の売却パターンは主に2種類
駐車場用地の売却パターンは次の2種類です。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
| 駐車場用地のまま売却 |
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| 更地にして売却 |
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駐車場用地をどの状態で売り出すかによって、かかる手間や費用も異なります。どの状態が自分の駐車場用地の売却方法にふさわしいか、よく確認しておきましょう。
駐車場用地のまま売却する場合
この方法は現況のまま売却が行えるため、手間なく売却できます。買手との間で行う手続きは以下の内容のみとなります。
駐車場の賃借契約の継承を行う
駐車場用地のまま売却した場合には、駐車場賃貸契約の継承が必要となります。
ただし、継承といっても「駐車場利用者との間で締結した賃貸借契約における賃貸人としての地位を継承するものとする」という取り決めを売買契約時に行えるため特別な手続きは不要です。
駐車場用地を更地にして売却する場合
更地にすることで用途の選択肢が広がるため、買手が付きやすい傾向にあります。しかし、実際に駐車場として運営している駐車場用地を売却したい場合は、設備の内容や利用者の状況によっては複数の工程が必要になります。以下で詳細を解説しますので、状況にあわせて必要な工程を把握しておきましょう。
駐車場利用者の契約解除の手続きを行う
駐車場は、駐車場の契約は建物利用を目的とした契約ではないため、借地借家法の適用外となり、一方的に契約を解除することができます。また、その際に利用者から立ち退き料や代わりの駐車場の提供を求められても、それに応じる必要はありません。
賃借契約書があれば契約解除告知の期間が記載されているはずですので、それに沿って告知をしましょう。駐車場の立ち退きには、時間がかかるため、利用者とのトラブルを避けるためにも、契約解除の告知は1～2ヶ月程度の猶予期間を用意するのが一般的です。立ち退きまでの期間を考えて、時間的に余裕のある売却計画を立てるようにしましょう。
駐車場の解体を行う
駐車場契約者が全て立ち退くと、駐車場施設の解体が始まります。解体を依頼する場合は、自社のみで解体を行っている業者を選ぶのがおすすめです。なぜなら、下請け業者に依頼して作業させる業者は、下請け業者との連携が上手くいっていない可能性があったり、費用が高額になったりする可能性があるからです。
更地にすると固定資産税がどう変わるのかについてはこちらの記事で取り上げています。
更地ではなく整地した場合について知りたい人はこちらの記事がおすすめです。
駐車場用地の売却手順
駐車場用地を売却する場合、査定依頼から引き渡しまでおおよそ3〜4ヶ月かかります。駐車場用地の売却手順とかかる期間は次の表を目安にしてみてください。
| 売却手順 | かかる期間 |
| 所有する駐車場用地の相場価格を把握する | 2週間 |
| 複数の不動産会社に査定を依頼し比較して決める | 1週間 |
| 不動産会社と媒介契約を結び売り出す | 1週間 |
| 交渉を行い成立後引き渡す | 2〜4ヶ月 |
ここでは、各手順について詳しく説明していきます。
1．相場価格を把握する
駐車場用地を売却するには、まず所有する駐車場用地の相場価格を知る必要があります。相場価格を調べておくことで、不動産業者の査定依頼をして際に、その査定額が相場より高いのか安いのか分かるため、大幅に査定額が低いのに気づかずに、損をしてしまうのを防ぐことができます。
また、売り出し価格を決める際にも役立ちます。売り出し価格を決めるときには、相場より高すぎると買い手がつかず、相場より低すぎると損をしてしまいます。駐車場用地の相場価格はインターネットで調べることができますが、以下のような方法で調べることが可能です。
| サイト名 | サイトの説明 |
| 土地総合システム | 国土交通省が運営しており、過去2年間に実際に不動産取引を行った人のデータを見ることができます |
| 不動産業者のホームページやシンクタンク | 実際に取引が行われた不動産価格を見ることができます |
| 全国地価マップ | 資産評価システム研究センターが運営しており、地価や固定資産税、相続税別で調べることができます |
また、土地価格の相場について詳しく知りたい人は、以下のサイトもおすすめです。
2．複数社へ査定依頼して比較
駐車場用地の査定は、以下の2種類の方法で算出します。
| 査定方法 | 特徴 |
| 机上査定 | 物件情報を基に、類似の過去取引価格から算出する。査定の精度は少々低い。2〜5日ほどで結果を知ることができる。 |
| 訪問査定 | 不動産会社の担当者が訪問し、実際の土地の状態を見て算出する。査定の精度は高いが1〜２週間ほどの時間がかかる。 |
査定の種類について詳しく知りたい人は、以下のサイトもおすすめです。
不動産会社への査定依頼の流れは次の通りです。
査定依頼の流れ
- 机上査定にて複数の不動産会社へ査定依頼
- 回答のあった査定価格を複数社で比較する
- 比較時にその金額が妥当であるか検討
- 不動産会社を吟味し、物件の訪問査定を依頼
- 日程を調整し、現況の状態を踏まえて訪問査定を受ける
- 訪問査定の金額の回答を受け取る
机上査定で複数社に依頼し、その後、気になる不動産会社に訪問査定に来てもらい、より詳しく査定額を算出してもらうというのが一般的です。不動産業者を比較するときに、査定額だけを見て判断すると、売却を失敗してしまう可能性があります。
担当者の説明や接し方も注目して、信頼のおける不動産業者かどうかをしっかり見極めましょう。なお、机上査定の依頼をする際には、一括査定サイトを利用すると情報入力が1回で済むのでおすすめです。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
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その他の査定サイトも試したい人はこちらの記事をご覧ください。おすすめの不動産一括査定サービスをランキング形式にて紹介しています。
また、土地査定について詳細を知りたい人は、以下のサイトもあわせてご参照ください。
3．不動産会社と媒介契約を締結
不動産会社と媒介契約を結び、いよいよ売却活動を開始します。媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。媒介契約ごとに特徴が異なるため、以下の表にまとめました。
| 契約種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 複数社の依頼が可能か | ○ | × | × |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| レインズへの登録 | 登録義務なし | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
| 業務処理報告 | 特になし | 2週間に1回 | 1週間に1回 |
この表を見ればわかるように、「一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約」の順に制約が厳しくなっています。その分、不動産会社に業務報告が義務づけられていたりもするので、自分が売却する不動産に合った媒介契約を選択しましょう。
レインズとは、不動産取引の適正化と円滑化を目的に国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムのことです。
ここでは、各取引の簡単な特徴についてのみ紹介になってしまいますが、実際に各媒介契約をする時に役立つ情報を解説した記事が次になります。併せて押さえておきましょう。
4．取引成立と引渡し
購入希望者が見つかると、最終ステップへと進みます。現地の見学や説明をしたうえで購入希望者と売却地交渉し、お互いに条件に納得すれば売買契約が成立となります。買手は少しでも安く購入したいと思っているはずですので、値下げの交渉をされることを考慮して売り出し価格の設定をしておきましょう。
売買契約が結ばれると買手から売手に「手付金」が支払われます。手付金は売買代金の5％〜20％が一般的です。この場合の手付金は契約が成立したことを証明するもので「証約手付」といい、売買代金に充てられます。
また、以下の記事では不動産売却の基礎知識が記載れています。初めて不動産売却をする人には特におすすめですので、あわせて読んでおきましょう。
駐車場用地を売却する際のポイントと注意点
ここまで、駐車場用地の売却パターンや売却手順について説明をしてきましたが、ここでは駐車場用地を売却する際のワンポイントアドバイスや注意点をご紹介します。
少しでも高値の取引が出来るようにしっかりとポイントを押さえ、駐車場用地を売却する際の注意点を踏まえ、売却を成功へと導きましょう。
駐車場用地の用途は購入者に任せるのがおすすめ
駐車場用地を売り出す際に、その用途は購入者に任せるようにしましょう。駐車場用地を売り出す場合、そのまま「駐車場用地」として売り出してしまうと、投資目的として駐車場用地を購入したい人しか興味を持たないため、購入を検討してくれる人が大幅に減ってしまうからです。
用途を限定しないことで、以下のような様々な事業での活用が考えられます。
- 住宅用地
- アパート・マンション用地
- オフィスビル用地
- 店舗用地
- 倉庫用地
住居用から事業用まで選択肢が広がるため、売却時に「用途自由」の条件を記載すると、購入希望者を増やすことにつながります。
駐車場用地の下調べも重要
駐車場用地の用途は購入者側に任せることの大切さを解説しましたが、購入者が土地の用途をイメージしやすくするためにも、売り出す際には立地条件をしっかりと下調べし、物件のアピールポイントを押さえておきましょう。
駐車場は事業用地専門の不動産会社に依頼
不動産会社によって得意分野、不得意分野というものがあります。当然、自分の所有している不動産の売却を得意とする業者に依頼したほうが、より高値での売却を期待できます。駐車場用地は事業用地になるため、事業用地の売却が得意な不動産会社に依頼するのが良いでしょう。
以下の記事では、不動産会社を選ぶ際のコツを知ることができます。あわせて読んでおきましょう。
解体費用は事前見積もりがおすすめ
駐車場用地を更地にして売却する場合は解体が必要になることを前述でも解説しましたが、駐車場施設をそのままの状態で引き渡す場合も見積もりをとっておきましょう。購入希望者が現れる前から解体費用の見積もりを取っておくと、購入希望者が予算を決めやすくなり、商談・交渉がスムーズに進みます。
駐車場施設の解体費用は、立地や業者によっても大きく異なる場合もあるため、必ず複数の解体業者から見積りをとることが大切になります。不動産の査定のように一括で見積もり請求が可能なところもあるため、そのようなサービスを利用すると、手間を省くことができます。
駐車場の解体費用相場
駐車場の解体費用相場は以下のようになります。
| 駐車場の種類 | 解体費用 |
| 駐車場のコンクリート解体撤去費用 | 約70,000円〜170,000円(10平方メートル〜70平方メートル) |
| 機械式駐車場の解体撤去費用 | 約600,000円〜1,000,000円(二段式の場合) |
| 駐車場の車庫の解体撤去費用 | 約15,000円～100,000円/坪(車庫の材質によって異なる) |
この費用は、駐車場の立地や業者によっても異なるため、注意が必要です。
売却期間が長期になる可能性
駐車場用地をそのまま売り出す場合には、問題ありませんが、駐車場用地を更地にすることになった場合は、駐車場を利用している人に立ち退いてもらったり、駐車場の解体が必要になります。売却期間が長期にわたる可能性があるため、時間に余裕をもった売却計画を立てることが重要です。
時間に余裕がないと焦って大幅な値下げをして、損をしてしまうということも考えられるため、慎重に計画し、売却活動を進めるようにしましょう。
以下の記事では、売却をする際の注意点について触れています。注意点をしっかり押さえておくことで失敗を防ぐことができまので、あわせて読み込んでおきましょう。
駐車場用地を売却するのにかかる費用と税金
駐車場用地は、売却する際に不動産に支払う仲介手数料や、印紙税、所得税、住民税、消費税などの税金が発生します。売却価格を決める前に、そういった売却費用を先に把握しておくことで不利益を生じにくくできるのです。駐車場用地を売却する際にかかる費用は以下のものがあります。
| 種類 | 費用項目 |
| 売却時にかかる費用 |
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| 売却後にかかる税金 | 所得税・住民税(譲渡所得が発生した場合) |
| 消費税(駐車場用地のまま売却した場合) | |
| 固定資産税 |
あらかじめ売却にはどれくらいの費用や税が課せられるかを把握しておくことで、思わぬ出費や準備への時間に手間取ることを防ぐことができます。自分の所有する駐車場用地には何が必要かを把握し、備えておきましょう。また、各税金の算出方法と使える税金の控除について解説します。
売却時にかかる費用
駐車場用地を売却する際にも費用が掛かります。考えられる費用については以下の表のとおりとなります。
| 費用項目 | 費用の内容 |
| 仲介手数料 | 不動産会社へ支払う取引成立の報酬金 |
| 印紙代 | 取引成立時の契約書作成時にかかる収入印紙代 |
| 測量費 | 売却時に必要になる測量計測の費用 |
| 登録免許税 | 所有権を買手へ移転する際の費用 |
| 必要書類にかかる費用 | 必要書類を役所や公共機関へ取り寄せる際の費用 |
上記の費用は主な費用になり、状況に合わせて上記以外の費用も支払う必要が出てくる可能性があります。あくまで一例として、備えておきましょう。
また、以下のサイトでは売却時に必要になる費用について詳しく紹介しています。あらかじめ確認しておくことで、売却活動の計画が立てやすくなるでしょう。
不動産会社への仲介手数料
仲介手数料とは、売手と買手の契約が成立した際に不動産会社に対して支払う成功報酬金です。一般的には、買手との契約締結時と引渡し時の2回に分けて支払います。仲介手数料には法的に上限が定められているため、あらかじめ計算が可能です。
仲介手数料で必要になる費用の計算式などの詳しい内容については以下のサイトで紹介していますので、あわせてご参照ください。
印紙代
不動産売買において、契約書作成時に必要になる税金です。売買金額に合わせて貼り付ける印紙の金額が異なります。印紙代の金額は以下の通りです。
| 売買契約の金額 | 収入印紙代 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円超えの50万円以下 | 200円 |
| 50万円超えの100万円以下 | 500円 |
| 100万円超200万円以下 | 1,000円 |
| 200万円超300万円以下 | 1,000円 |
| 300万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超えの1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超えの5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超えの1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超えの5億円以下 | 60,000円 |
※軽減措置による引き下げ後の税率を記載（令和2年3月31日までに作成される契約書）
測量費
売却後に買手が隣接する土地所有者と後々トラブルにならないためにも、土地の境界は調査しておく必要があります。一般的に35万円～80万円程度が報酬の相場です。とはいえ、確定測量が必要になるケースとそうでないケースもありますので、必要に応じて測量業者へ依頼し、土地の測量をしておきましょう。
土地測量の費用に関しては以下の記事で詳細を解説していますので、あわせてご参照ください。
登録免許税
不動産の売却時に必要になる登録免許税は2種類あります。
- 住宅ローン残債有りの状態で売却する時の抵当権抹消登記
- 所有者変更のための所有権移転登記
今回は駐車場用地の売却にかかる登録免許税のため、所有権移転登記に対しての課税になります。一般的には、所有権移転登記の場合は買手が負担することが多い傾向にありますが、絶対ではないことから、売却に必要な費用として計画しておいたほうが良いでしょう。
計算式は以下の通りになります。
必要書類にかかる費用
駐車場用地を売却する際にも、あらかじめ取り寄せの必要な書類があります。また、その書類の中でも役所などの公共機関から取り寄せる場合は発行手数料が発生します。
ここでは、駐車場用地を売却する際に必要になる書類の紹介と併せて、費用と入手先を表にして紹介します。
| 書類の種類 | 費用 | 入手先 |
| 身分証明書 | – | 個人で保管 |
| 実印・印鑑証明 | 印鑑証明：1通200円 |
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| 住民票 | 1通：300円 | 役所 |
| 登記済権利書 | – | 土地入手時に個人で保管 |
| 固定資産税納税通知書 | 紛失時の発行：1通300円 | 5-6月頃に役所から発送される |
| 銀行口座書類 | – | 個人で保管 |
| 土地測量図・境界確認書 |
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| 建築設計図書・工事記録書等
（※設備が有る場合） |
– | 工事業者より
（※紛失時は業者へといお合わせ） |
| 契約書や重要事項説明書 | – | 駐車場用地入手の際 |
上記の書類は土地売買の際に使用する書類の一例となります。他にも必要になる書類があるか、媒介契約をする不動産会社へ問い合わせてみましょう。
また、以下のサイトでは不動産売買で必要になる書類についてさらに詳しく記載していますので、あわせてチェックしておきましょう。
譲渡所得が発生した場合にかかる税金
譲渡所得とは、資産を譲渡したときの所得のことをいい、譲渡所得=売却価格となるわけではありません。譲渡所得の算出方法は、以下の通りです。
取得費は売却した土地や建物の購入代金や仲介手数料などの合計額で、実際の取得費の全額が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算することができます。
譲渡費用は、仲介手数料や、測量費などの土地や建物を売るために直接要した費用のことで、駐車場用地を解体して更地にする場合の解体費用もここに含まれます。経費として計上できるため、何がこの譲渡費用に含まれるか知っておくことが重要になります。
以下のサイトでは、不動産売却の際に計上できる経費について解説しています。節税効果もあるため、しっかり押さえておきましょう。
譲渡所得にかかる税金の算出方法
譲渡所得には、所得税と住民税がかかりますが、譲渡所得金額に税率を乗じることで算出が可能です。税率は「長期譲渡所得」になるか「短期譲渡所得」になるかによって下の表のように異なります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
| 長期譲渡所得 | 15.315％ | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 30.63％ | 9％ |
参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」
物件を売った年の1月1日時点で、その物件の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」にあたります。
不動産売却時の税金の基礎知識を深めたい人は、ぜひこちらの記事を参考にしてみてください。
譲渡所得にかかる税金に利用できる控除
駐車場用地を売却した際にかかる譲渡所得の税金の控除は、一般的な宅地を売却した際に比べ種類が少ないうえ、要件も細かいので確認が必要です。駐車場用地の譲渡所得の税金の控除について表にまとめましたので、ご参照ください。
| 控除の種類 | 控除が受けられる条件 |
| 5,000万円の特別控除の特例 | 公共事業などのために土地建物を売った場合 |
| 2,000万円の特別控除の特例 | 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 |
| 1,500万円の特別控除の特例 | 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 |
| 長期譲渡所得の1,000万円特別控除 |
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参照元：国税庁「譲渡所得の特別控除の種類」
また、これらの特例を受けるには、次の要件すべてに当てはまる必要があります。
- 売った土地建物は固定資産であること
- その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと
- 最初に買取り等の申出があった日から6ヶ月を経過した日までに土地建物を売っていること
- 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者(その者の死亡に伴い相続又は遺贈により当該資産を取得した者を含みます。)が譲渡していること
駐車場用地のまま売却すると消費税もかかる
一般的な宅地の売却で譲渡所得がでても消費税は課税されませんが、駐車場用地は事業用設備の譲渡になるため、消費税が課税されます。このとき、駐車場用地を更地にして売却すれば消費税がかからない点を頭に入れておきましょう。
消費税は、所得税や住民税と同じように、譲渡所得金額に消費税率を乗じることで算出が可能です。よって、消費税を算出する計算式は、以下のようになります。
固定資産税は日割りで払う
固定資産税は1月1日時点での所有者に発生するため、期の途中で売却しても売主に納税通知書が届くこととなります。固定資産税の納付は、一括で行う人もいますが、4月、7月、12月、翌年の2月の4回に分けて行う人が多いでしょう。
税務署では、特に固定資産税の精算を定めていませんが、不動産を売却した場合の固定資産税は、買手が引渡し後の固定資産税を日割りで調整し支払うのが一般的です。不動産会社が仲介に入っている場合は、これらの分割処理もすべて行ってくれます。
そのため、取引をスムーズに進めるためにも固定資産税を一括納付済なのか、分割納付をしているのか、売却時の納付残高はどのくらいかを把握しておきましょう。
以下のサイトでは、不動産売却をした際の固定資産税について詳細を紹介していますので、あわせてご参照ください。
まとめ
本記事では駐車場用地の売却手順、税金に関する基本知識、そして売却の際の注意点などを解説しました。
駐車場用地の売却は通常に住宅用地と異なる点もあるため、不安に感じてしまう人もいるかと思いますが、売却手順をしっかりと守れば問題ありません。また、駐車場用地の売却が得意な不動産業者に売却を依頼することが重要です。損をしないためにも、不動産業者の査定や解体業者の見積もりは必ず複数社に依頼するようにしましょう。
売却するにあたって、利用者の立ち退きや解体が必要な場合は、売却が長期化する可能性がありますが、時間に余裕をもった売却計画を立てることで、無駄なトラブルを避けることができます。売却手順はもちろんですが、それだけでなく注意点や税金対策を頭に入れ、抜かりない準備をして、駐車場用地の売却を成功させましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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