家を建てるために土地を購入したいときや、所有している土地を売却したいと考えているときなど、土地の取引をするならどれだけの価値があるのか知っておくとよいでしょう。土地価格の相場を少しでも理解しておくことで、自分に不利益な価格で取引することを避けることにつながります。
土地の価格を調べる方法はバラエティに富んでおり、過去にあった取引や固定資産税額からというように、多数の指標から調べることができます。本記事では、複数ある土地価格の相場の調べ方をそれぞれ詳しく解説します。土地の価格相場の情報を集めて把握し、有益な取引ができるようにお役立てください。
土地価格の相場を調べるための指標
土地の価格には明確な取り決めはありませんが、取引は公正に行われるべきものです。そこで、土地の価格のものさしとしての指標が用意されています。その指標は用途によって異なるものが設けられているため、種類もさまざまです。それらの指標から相場を割り出すことができるため、土地相場を調べる手段にも多様性があります。
ここでは、土地価格の相場を調べるための指標となる主な5つを挙げました。
- 売出事例
- 取引事例
- 公的に発表される価格
- 相続税評価額
- 固定資産税評価額
以下で、上記の5つについて詳しく紹介します。
売出事例
土地が実際にいくらで売り出されているのかがわかれば、自分がどれくらいの価格で売り出すことができるのか、おおよその価格を探ることができます。売出事例を調べる際は、不動産ポータルサイトなどでエリアや条件で絞り、売却または購入したい土地と似た土地を検索してみるとよいでしょう。
ただし、ポータルサイトで閲覧できる価格は売主が決定した売出希望価格であるため、実際にその価格で取引できるかどうかはわからない点には注意が必要です。
取引事例
取引事例の価格は売出事例とは違い、実際に売主と買主が納得して売買契約を結んだ成約価格です。取引事例の詳細な住所や建物の外見など、すべてを知ることは叶いませんが、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」では、過去に実際にあった取引から検索して不動産取引価格を閲覧できます。
土地総合情報システムでは、個人情報保護の観点から土地の詳細情報を知ることはできませんが、ある程度エリアや取引時期などで絞って検索することが可能です。
公的に発表される価格
公的機関が土地価格の指標として設ける地価には公示地価と基準地価があり、これらの地価からも相場を導き出せます。公示地価とは、国土交通省が発表する価格で毎年更新して発表されており、主に土地取引価格の指標になるものとして定められているものです。
土地取引が公正に行われるように、全国各所の価格を不動産鑑定士や土地鑑定委員会が鑑定・審査して決定します。標準値と呼ばれる鑑定対象の土地は、現在全国に約23,000ヶ所もあります。
基準地価は各都道府県が毎年更新して発表する土地価格で、公示地価と同じように土地取引の標準価格として決定され、住宅地や商業地、工業地などの価格も算定することができることが特徴です。加えて、3月に発表される公示地価に対して毎年9月に基準地価を発表することで、公示地価の価格を修正する役割も持っています。
相続税評価額
土地を相続したときにかかった相続税の評価額も、土地を売却する際の参考にしましょう。相続税額は、課税対象の不動産にどのくらいの価値があるのかによって変動します。言い換えると、税額の基準となる評価額は土地の価値を示すものであると考られるわけです。
相続税評価額は路線価によって決まります。路線価とは国税庁によって発表される価格で、公示地価や基準地価と同様に公的機関によって決定される価格です。その目的は、相続税や固定資産税など不動産にかかる税額を算出するためですが、その公正さから取引価格の見直しとして利用されることもあります。
路線価は道路の価格を設定したもので、不動産の価格を接面している道路の価格で算出します。
固定資産税評価額
固定資産税評価額も土地を売却する際の重要な参考価格ですが、毎年納付書とともに送られてくる固定資産税課税明細書で確認することができます。固定資産税だけでなく、都市計画税・不動産取得税・登録免許税などさまざまな税額の基準になる価格です。
固定資産税は、各市町村が算定する固定資産税路線価をもとに算出します。固定資産税路線価は、1月1日時点の価格を基準に4月に発表されますが、その更新頻度は3年に一度に限られています。
土地の価格相場を調べる方法
土地相場の価格を割り出す指標がわかったところで、次はその指標から実際に土地価格を調べる方法を解説します。
売出事例の調べ方
購入する前に土地の価格を調べる際は、売出事例や取引事例から調べると価格のイメージがしやすくておすすめです。もちろん、売却したいときの価格決定の基準としても有力な参考価格になり得ます。不動産ポータルサイトで近いエリアに絞り、面積や形状が類似する土地を調べることで、おおよその価格を捉えることができます。
売却予定の土地の売出価格を調べるときは、不動産の一括査定サービスを利用するとよいでしょう。不動産業者は、土地の基本情報だけでなく情勢やエリアの人気などを加味して、今売却したらいくらで売れるかという価格を算出してくれます。
より正しい価格を知りたい場合は、複数の不動産会社の査定額を比較することが大切です。一括査定サービスは、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できるため、複数社に連絡して査定してもらう手間を省くことができます。
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
取引事例の調べ方
取引事例は土地総合情報システムで調べましょう。詳しい調べ方の流れは以下の通りです。
- 不動産取引価格情報検索をクリック
- 取引時期を選ぶ
- 不動産の種類を選ぶ
- 住所・路線・地図から地域を選ぶ
上記の流れで検索すると条件に当てはまる不動産情報が表示され、最寄りの駅からの所要時間や土地の形など、さまざまな条件で並び替えもできます。そこから購入または売却したい土地に似た土地を選んで確認しましょう。
不動産業者の査定員も過去の取引事例を参考に査定額を導きます。このように、取引事例は土地取引の価格を知るのに大変有効な調べ方です。ただし、エリアや条件によっては取引件数が少なく、期待した情報が得られない可能性もあります。
公的価格の調べ方
公示地価や基準地価も取引事例を調べるのと同じく、土地総合情報システムで検索すると理解しやすいです。調べるステップは次の通りです。
- 地価公示・都道府県地価調査をクリック
- 地図や検索地域指定（地名入力）で地域を選択
- 詳細条件を選択
- 標準地・基準地から近いエリアを選んで閲覧する
調査年をさかのぼって調べることもできますが、より正確な相場価格を把握したい場合は、最新調査年のデータを閲覧するほうが得策といえるでしょう。
公示地価についてより詳細にわかる記事はこちら
基準地価についてより詳細にわかる記事はこちら
相続税評価額の調べ方と計算方法
相続税評価額から土地の価格を割り出す方法は、土地を売却する際に価格を調べたいときにより適しています。土地を購入予定で相場価格を求めたいなら、取引事例を調べるなど別の方法を取りましょう。
調べ方
相続税評価額は、相続のあったときに税務署から「相続税についてのお知らせ」として送付されますが、通知されたものを紛失したとしても、路線価を調べることで割り出すことも可能です。路線価は、毎年1月1日時点の価格を基準に7月初旬に発表され、国税庁のホームページの「財産評価基準書」で、最新のものから過去7年分を確認することができます。
他にも一般財団法人資産評価システム研究センター運営の「全国地価マップ」や、自治体のホームページにも情報が掲載されている場合があります。
財産評価基準書で路線価を調べる手順は次の通りです。
- 閲覧する都道府県を選択します
- 「路線価図」を選択します
- 閲覧する市区町村を選択します
- 町丁名索引が表示されます
- 下方へ変遷し該当箇所を選択します
- 該当箇所の路線価図が表示されます
引用：国税庁「路線価図等の閲覧の仕方」（一部記載を変更）
計算方法
路線価図に表示されている価格は、1㎡あたりの価格で単位は千円です。路線価は道路の価格で、独自の記号で表現されている箇所もあるためわかりにくいこともあります。さらに、そこから接している土地の価格を導くためには、いくつかの手順を踏まなければなりません。
土地の種類や面している道路の本数などの要素によって、計算方法が異なります。ただし一般的な例として、1路線に面している自用地の場合は以下のように計算することが可能です。
また「相続税路線価÷80％」で、おおよその公示価格をざっくりと導き出すこともできます。
路線価について詳細を知りたい方はこちらの記事をチェック
固定資産税評価額の調べ方と計算方法
相続税評価額だけでなく固定資産税評価額も、売却する土地の価格を知りたいときに参照できる価格です。その調べ方と固定資産税評価額から、土地相場を算定する方法を解説します。
調べ方
固定資産税評価額は、毎年市町村から送付される固定資産税課税明細書で確認しましょう。紛失してしまった場合は、課税明細書を再発行することはできませんが、役所で同じ内容の名寄帳を請求することで確認が可能です。
また自治体によっては、ホームページに固定資産税路線価を公開しているところもあります。よって固定資産税評価額がわからなければ、自治体のホームページで検索してみるのも手段のひとつです。
計算方法
固定資産税評価額は3年に一度更新される価格によって定められていますが、すべての場所に路線価が設定されているわけではありません。そのため最新の土地価格の参考としては、期待する結果が得られない可能性もあります。
固定資産税評価額は公示地価の約70％で設定されます。つまり「固定資産税評価額÷70％」でおおよその公示地価を求めることも可能です。
土地の価格を左右する条件
指標となる価格とともにそのときの情勢やエリアの人気など、土地の価格はさまざまな影響を受けて常に変動しています。そのような土地価格に影響する要素をみていきましょう。
- 接道
- エリア
- 土地の形
- 土地の周辺環境
- 売主
- 建ぺい率や容積率
土地の価格を左右する主な要素として、以上の6つについて解説します。
接道
土地が接している前面道路は価格に大きく関わっています。これは接する道路の幅員や接する土地の面積によって、建てられる建物に制限がかかるので需要に密接に関わるためです。
「建物を建てるなら、その敷地が道路に2m以上接面していなければならない」と建築基準法で定められていますが、その基準を満たさない土地は再建築不可の物件として、低い価格で取引されてしまうでしょう。
また、各面を他人の敷地に囲まれた中間画地に比べて、道路に囲まれた角地のほうが高く評価されて価格も高騰する傾向があります。
人気のエリアかどうか
土地としての条件が整っていないようなところでも、通常よりも高い価格がつくことがあります。それはエリアによる加点です。
人気がある学校の学区域や都市開発が進んでいる地域、利便性の高いエリアなど、評価が高いエリアにある土地は買い手の需要が高いため、その分価格も高くなる傾向があります。
土地の形
土地の形は、整った長方形など四角形が人気が高くなる傾向にあります。凹凸な土地や旗竿地、高低差のある土地は購入後の利用方法が制限されるため、人気のエリアであっても価格が低くなってしまうでしょう。
土地の利用方法によって問題がなければ、そういった需要が低い土地を選んで購入することで、費用を抑えられるかもしれません。
土地の周辺環境
駅やバス停に近い土地や、近くに商業地があったり子育て環境が整っていたりするなど、生活するのに便利な環境だと土地の価格も高くなります。よって少しでも高い価格で売却したいなら、土地の周辺環境のアピールポイントを整理しておき、査定に臨むとよいでしょう。
もし購入したいエリアの土地が高額だった場合は、同じ路線で少し下った駅付近のエリアを選んだり、駅から距離のあるエリアを選んだりすると、比較的低い価格で購入できる可能性があります。
売主次第で変わる
査定額を提示するのは不動産会社ですが、最終的な売り出し価格を決めるのは売主です。相場より高い価格を設定することもできますが、できるだけ早く売ってその土地を手放したいと思っている場合は、相場よりも低い価格を設定している可能性もあります。
また提示された売出価格から、交渉して値下げしてもらうことも珍しいことではありません。売主が柔和に交渉に応じてくれるような人であれば、希望価格で購入することもできます。
売出価格が相場よりも高かったり安かったりすると感じたら、購入する前にその理由を売主や不動産会社の担当者に聞いておくと安心です。
建ぺい率や容積率
接道の関係などから、土地によって建ぺい率や容積率が異なります。建ぺい率とは、敷地面積に対して建築できる面積の割合のことで、建物の中で最も広い階の面積で計算されます。対して容積率は、仕切り面積に対する延床面積の割合のことです。容積率は床面積の合計なので、高さがある場合は階それぞれの床面積を足して計算します。
土地の広さや条件によって異なりますが、建ぺい率は30～80％、容積率は50～1300％の間で定められていることがほとんどです。また、地域によって建物の高さに制限を設けているところもあり、建ぺい率や容積率が高いほど比例して価格も高くなります。
土地の価格を知るメリット
土地の価格の調べ方について見てきましたが、土地の価格を知ることでどのようなメリットがあるのでしょうか。自分で土地の価格相場を調べておくことで得られる利点を2つを紹介しましょう。
適正価格で土地の取引ができる
土地の価格を把握しておくと、実際に土地の取引を行う際に提示された価格が、その土地にふさわしい金額かどうかを判断することが可能です。これは土地を購入するときに売出価格を判断する際や、土地を売却する場合に売出価格を設定するときだけでなく、査定価格から信頼のおける不動産会社を選ぶことにも役立ちます。
土地を売却するなら事前に相場を知っておくことで、相場価格から大きく離れた金額を提示する不動産会社を避けて、トラブルを未然に防げるでしょう。さらに適正価格を設定することで、購入希望者を幅広く募ることにもつながります。
また購入したい場合には、価格が適切に設定された土地を選ぶことができ、値段交渉をする際にも有力な交渉材料になります。
予算内で希望のエリアを絞ることができる
土地の購入を希望する場合は、予算が決まっていることがほとんどではないでしょうか。そうであれば事前に相場を知ることで、予算内で購入できる土地のエリアを絞って考えられるようになります。
購入を検討している段階でも、希望するエリアの土地を買うために必要な資金を把握することができ、資金繰りの目標目安にもなるでしょう。
土地相場価格を調べるときの注意点
最後に土地相場価格を調べるときに、気を付けておきたいポイントについて解説します。土地の相場価格を調べる際は以下の点に注意して調べることで、より期待通りの取引の成立に近づけるでしょう。
査定の価格と相場価格は違う
不動産会社に査定を依頼するときに気を付けたいのは、自分で過去の取引事例や公示地価などから調べる相場価格と、不動産会社で査定してもらった価格は異なるということです。不動産会社は取引事例に加えて、最新の情報や景気、競合物件などさまざまな視点から査定価格を算出します。
査定額は相場価格というよりは、その土地がいくらなら売却することができるかという側面が大きいです。したがって相場価格を調べて査定に臨んでも、そのような価格にならなかったり、逆に評価されるポイントがあると高い価格になったりすることもあるでしょう。価格に疑問がある場合は、査定をした不動産会社に理由を問い合わせると安心して取引できます。
相場は動くので随時変わる
土地の相場は毎時さまざまな影響を受けて変動していきます。毎年一度更新される公示地価や基準地価も、鑑定から発表までの間に価格が変化してしまったりするなど、時期によって大きく異なる場合があります。
査定してもらってしばらく経ってから、いざ売出価格を設定するとなったときに、状況によっては査定額よりも低い価格を提案されることもあるため注意しましょう。
また、購入する前に相場を調べて臨んでも、実際に不動産会社に行ってみたら新しい商業施設ができるなどして、地価が上がっているといったことも起り得ます。よって、多少の余裕を持った資金で購入に臨むことが大切です。
査定額だけで不動産会社を選ばない
土地を売却する際は、優良な不動産会社と媒介契約を結ばなければ、思ったような結果が出ないことがあります。不動産会社は売主に代わって、購入希望者を探すために売却活動を行います。その活動が精力的でなかったり営業に問題があったりすると、売却期間に長い時間を要するだけでなく、売出価格の値下げを提案される可能性もあります。
優良な不動産会社を選ぶなら、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。その際は大手の1社に絞るのではなく、一括査定サイトなどを利用して複数社から査定額を提示してもらうことが重要です。ただし、このときに査定額のみで不動産会社を選択しないようにしましょう。
少しでも査定額の高い不動産会社を選びがちですが、査定額は売出価格とイコールではありません。もし査定額のみを見ていると、高い査定額を出して契約を結ぶことを目的としている劣悪な不動産会社と契約を結んでしまう恐れがあります。
査定額についての質問に親切に応えてくれるか、担当者の説明に納得できるかなど、担当者との相性も大切な要素です。
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
取引事例が少なければ売出し価格も変わる
取引事例は、不動産会社が実際に査定額を提示するのにも利用するほど、土地取引において信用のおける有力な情報です。しかし取引事例は過去の取引事例がなければ、その精度も下がる傾向にあります。
売却する土地のエリアで、過去に土地の取引があまり行われていない場合は、取引年をさかのぼって調べなければならないなど、最新の相場を出すためには精度が足りないでしょう。購入したい場合も、現在の価格とは大きく異なっていて参考にすることが難しいかもしれません。
土地総合情報システムなどで過去取引事例を調べた際に、あまり情報がないようであれば、他の方法で価格を調べて、足りない情報を補完していく必要があるでしょう。
まとめ
土地を売却する場合や購入したい場合には、事前に相場を知っておくと取引に関して大きなアドバンテージを得ることができます。ただし、自分で調べることができる相場はあくまで目安のひとつで、必ずその価格で売却・購入できるというものではありません。
調べた相場を過信しすぎてしまうと、正しい評価をして査定額を出した不動産会社を避けてしまうなど、弊害が起こる可能性もあります。よって調べた相場は判断基準として考え、相場は常に変動を繰り返していることを忘れないようにしましょう。
土地相場を正しく調べて利用できれば、その土地の取引がより満足のいくものになるでしょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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