離婚するときは家の査定が必要?査定が必要なケースや注意点について解説

不動産売却

離婚する際に、夫婦双方にとっての共有財産となり得る家は、財産分与の対象となります。持ち運びもできず、売却すれば大きな金額になりやすい家は判断に困る場合も多く、その結果、行動に移すタイミングをも決め兼ねてしまう人が多いようです。

離婚が決まったら、早めの査定依頼がおすすめです。家の資産価値を早い段階で共有することができれば、その後の話し合いがスムーズに導きやすくなるほか、離婚後のトラブルを防ぐ手助けにもなってくれるでしょう。

この記事では、離婚をする際に家の査定が必要になるケースや必要な準備、そして査定をする際に気になるいくつかの質問について紹介するので、ぜひ参考にしてください。

離婚するときに家の査定が必要な場合は?

離婚時に財産分与をするにあたり、額面ならば原則2分の1ずつ分割します。しかし家や自動車など、そのままでは分割できない資産に関しては、片方が譲り受けて査定評価額の半分を支払うか、売却後の代金で分割するのかを決めなければなりません。

所有している不動産が、財産分与の対象にならない場合を下記にまとめました。原則、これらのケース以外は財産分与の対象になり、不動産査定も必要です。

  • 親族からの相続や贈与財産である場合
  • 片方の親族が全額費用負担をして購入した場合
  • 結婚前からどちらかが所有していた場合
  • どちらか片方が結婚前の貯蓄だけを使って購入した場合

ただし「上記以外の場合は不動産査定が必要」と言っても想像がつきにくいので、特に注意すべきいくつかのケースをまとめました。

家が夫婦の共有名義になっている

家の登記名義人が夫婦の共有名義(共同名義)である場合は、それぞれに家の所有の権利があることになります。それはつまり、離婚にあたって仮に夫が売却の意思を強く持ったとしても、妻から同意を得られなければ家を売却できないということです。

共有名義の財産がある場合は、いずれは財産分与か売却かどちらかを判断しなければなりません。しかし、その決定を独断で進められないかぎりは、名義人である夫婦同士の話し合いが必要不可欠です。

離婚がネガティブな理由である以上、精神的な疲弊からつい先延ばしにしてしまう人もいるかもしれません。すると日が進めば進むほど、お互いに感情が高ぶってしまい冷静な判断がしづらくなる可能性も考えられます。

早期の査定によって家の評価額が明確化されていれば、話し合いの場も持ちやすく長期化させてしまうことを防ぐことができます。

家を売却する場合

家を売却することにした場合は、必ず不動産会社のプロによる査定をしてもらう必要があります。査定で判明した評価額は成約価格にはならないものの、家の売り出し価格を決めるための基準になるからです。

また、住宅ローンの残債がある場合は、査定結果から「アンダーローン」であることが分かれば、売却によってローン完済をする選択肢が登場します。そこから、財産分与に関する話し合いが進みやすくなることもあるでしょう。

さらに査定は、今後どの不動産会社のもとで物件の媒介依頼を依頼するか、業者選びの判断材料にもなります。現在、不動産仲介会社は数多く存在するので、売り主はどこに頼むのが一番良いのかと悩みがちですし、なにより査定には時間が掛かります。

早めに査定依頼を行うことで査定額がわかるだけでなく、信頼できる不動産会社を見つけ、スムーズな売買につながりやすくなるといえるでしょう。

「アンダーローン」と「オーバーローン」とは?

残債がある状態で財産分与を行う場合は、住宅ローンが「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらの状態になっているのかを確かめなければなりません。住宅ローンの残債は、ローンを組んだ金融機関で確認することができます。それぞれの違いについて把握しておきましょう。

アンダーローン 査定で判明した現在の評価額が、ローンの残債を上回っている状態のこと
つまり、売却すればローンが完済できる状況であることが分かる
オーバーローン 査定で判明した現在の評価額が、ローンの残債を下回っている状態のこと
売却では足りないため、抵当権には貯金などを充てて完済する必要がある

片方が家を貰って片方に代償金を支払う場合

財産分与によって家の所有権を片方が譲り受ける場合は、もう片方がその権利を手放すことに対して代償金を支払う必要があります。その代償金を計算するときに、購入時の金額を使うことはできません。

この場合も、現在の家の価値を明確化させるために、プロに査定してもらう必要があります。

代償金は原則的に家の評価額の半額となっていますが、夫婦の同意があれば必ず半額でなくてもよいようです。プロによる査定を行い、そこで判明した査定価格の半分または夫婦が同意した配分が代償金になります。

離婚による家の査定で準備すること

不動産会社によって必要な書類は異なりますが、正確な査定額とするために、査定時にはより多くの物件情報を担当者に伝える必要があります。少しでもタイムロスをなくして円滑に事を進めるためにも、離婚時の不動産査定において特に事前に準備しておきたい情報をまとめました。

家が誰の名義かを調べる

査定依頼をする前にその家が誰の名義になっているのかを、法務局で「不動産登記簿抄本(登記事項証明書)」を取得して調べておきましょう。ネットで請求して登記所窓口で受け取れば、480円で取得することができます。

登記事項証明書は4部構成ですが、名義のほかに権利部に掲載されている「抵当権」が設定されているかどうかも、一緒に確認しておくと安心です。

「抵当権」とは、金融機関から住宅ローンなどを含む借り入れをするときに、もし返済が滞ってしまった場合は、その不動産を金融機関が差し押さえることができる権利のことを指します。

抵当権は主に金融機関が設定するもので、抵当権があるかぎり家は担保として取り扱われ、返済が難しくなった場合はその不動産を競売にかけることができます。この抵当権の抹消には住宅ローンの完済が必要です。

住宅ローンの契約内容を調べる

不動産関連で勘違いされやすいポイントの一つとして「家の名義人=住宅ローンの契約者とは限らない」ということが挙げられます。名義人と抵当権を確認したあとは、住宅ローンの契約内容について特に下記2点もあらためて確認しておきましょう。

  • 残りの残債はどのくらいあるのか
  • 連帯保証人は誰になっているか

残債がどのくらいあるのかが分かっていれば査定価格が判明次第、住宅ローンがオーバーローンとアンダーローンのどちらなのかが判断できます。そして夫名義で住宅ローンを組んでいた場合は、妻が連帯保証人になっているケースが多いので確認が必要です。

ここで注意したいことは、離婚をしたからといってその連帯保証人から外れるわけではないという点です。

連帯保証人には、金融機関から支払いを催告されたときに抗弁権がありません。「離婚してもう他人なので、契約者である夫に請求して欲しい」と伝えても、どちらに対しても請求できる権利がある金融機関は拒否することができるのです。

連帯保証人から外れるためには、自分に代わる保証人を立てる必要があるほか、その金融機関と交渉する必要があります。離婚をする際の条件として、あらかじめ連帯保証人について夫婦間で同意をしておけば、その点に関するトラブルは防ぎやすくなるはずです。

離婚で家の査定を依頼するときの方法

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離婚時に家の査定依頼をする方法には、無料査定と有料鑑定の2つがあります。それぞれのメリットとデメリットはどうなのかや、どちらが自分たちに都合が良いのかなど、査定業者を選ぶ際の参考にしてみてください。

無料の不動産査定を利用する

どのようなケースであっても利用しやすいのが、ネットで簡単に査定依頼ができる無料の不動産査定です。査定方法には、自動のAI査定システムや過去の売買履歴などビッグデータを参照する「机上査定」と、実際に家の状態を見に来てもらう「訪問査定」があります。

少しの情報入力のみで申し込みがしやすく、何よりも無料であるところが最大のメリットです。机上査定はとにかくスピーディに行われるため、査定額に納得することができれば、そのまま訪問査定の依頼もしやすくなっています。

ただし、机上査定ではあらかじめ決まっている基準を元に算出するので、精密さに欠けた金額になりやすいことはデメリットといえるでしょう。査定額はあくまで仲介を想定した価格となり、売却価格(成約価格)とはなりません。

査定依頼は必ず複数社に行う

多くの不動産会社は、「不動産流通推進センター」による価格マニュアルに基づいて査定額を出します。しかし、中には独自のマニュアルを使用していたり、取引事例を参考に査定額を算出する際に、顧客による類似の事例が少ないなどの理由で、査定価格が異なったりするケースがあります。

価格が異なる可能性がある以上は、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。各社から提出された価格があれば、その平均値で相場の目安を知ることができます。また、妙に高い査定額を出してきた不動産会社に対しては、「仲介契約を取りたいあまり根拠のない査定額を出してきているのでは?」と疑うこともできるでしょう。

査定からそのまま仲介契約につなげたい場合は、複数社を比べることで「仕事は丁寧にしてくれるか」や「どのような根拠のもとで話を進めてくるのか」など、信頼できるかどうかの判断もしやすくなるはずです。不動産一括査定サービスを活用して、複数社へ見積もりをとりましょう。

一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ(2021/4/9~2021/4/13実施 回答数380人)

こちらは、サービス利用者にアンケートを取って作った「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、是非参考にしてください。

なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。

次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを作っております。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。

不動産一括査定サイトランキングおすすめ21選!選び方や利用者の声も紹介!
不動産を売却するなら不動産一括査定サイトが便利です!手間なく複数社へ査定依頼して比較することができます。本記事では不動産一括査定サイトの基礎知識や注意点を取り上げ、おすすめ21サイトや選び方まで徹底解説します。査定サイトを探すなら必見です!

有料の不動産鑑定を依頼する

有料の不動産鑑定とは、適確な市場価値や時価を求めることができる国家資格「不動産鑑定士」に、家を鑑定評価してもらう方法です。財産分与に関わるトラブルが懸念される場合には、法的拘束力のある不動産鑑定の利用がおすすめです。相談は無料としているところも多いため、相談のうえで利用を検討するようにしましょう

鑑定士の出した鑑定額は公的な証明書である「鑑定評価書」に記載され、裁判所などの公的な機関においても効力を発揮するのが大きなメリットです。

ただし、不動産鑑定費用の相場は約30~50万円といわれており、なかなか気軽に依頼できる金額とはいいにくいのが現状です。また、鑑定に要する時間も約数週間は掛かるといわれているため、有料の不動産鑑定を利用したい場合は、より早期の段階で依頼を検討しておく必要があります。

離婚による家の査定に関するQ&A

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複雑な法的権利が登場する離婚と、専門用語の多い不動産が同時に登場するため、混乱してしまう人も多いのではないでしょうか。そこで、基本として押さえておきたい内容をQ&A形式でまとめてみました

正確な査定価格を知りたい場合は?

A.直接家の状態を調べる「訪問査定」をする必要があります。

ネットですぐに利用可能な一括査定サイトによる「簡易査定」では、精密な価格を算出することはできません。複数の査定サイトから訪問査定を依頼したい不動産会社を見つけたら、日程を調整して立会いのもとで家の状態を直接見てもらう必要があります。

事前に用意すべき資料は不動産会社によって異なりますが、例としては購入時の物件資料や住宅ローンの残債金額、固定資産税の控えなどが挙げられます。さらに、査定結果が出るのは約1週間~10日後といわれているため、早く依頼をしないと、離婚の話し合い時に資料として出すことが遅れてしまう可能性もあります。

査定価格通りの値段で売却できる?

A.査定価格は成約価格ではないため、必ずその値段で売れるといった保証にはなりません。

査定価格はあくまで売り出し価格を決めるための基準です。成約価格だと勘違いしてしまうと、トラブルの原因にもなりやすいので注意しましょう。

社会情勢や周辺エリアの影響により、物件相場は変動するものです。買主と値下げ交渉を行った結果、値段が下がってしまう可能性も十分に考えられることから、査定額は目安的に捉えておくとよいでしょう。

査定を依頼するときに注意することは?

A.離婚の意思を配偶者に伝えていない場合は、家に郵送物を送ってこないように不動産会社に伝えましょう。

自分のみで離婚の意思を固めていたり、さまざまな理由で配偶者が家の売却を拒否しているが、評価額だけは知っておきたいというケースもあると思われます。

しかし、不動産会社が媒介契約につなげるために、営業として電話やメールのほかに自宅宛に査定書を送って来ることがあります。それらが、まだ離婚の意思を伝えていない配偶者に見つかったとしたら、初期の段階で話がこじれてしまい、トラブルの原因になる可能性は非常に高いでしょう。

これを防ぐためには、査定サイト内にある申込フォームのメッセージ欄に「郵送物は送らないで欲しい」と必ず伝えておくほかに、匿名で利用できる査定サイトやAIが査定額を算出してくれるサイトの利用が有効です。

離婚後はなるべく早く家の査定を依頼しよう

離婚時に決める物事のほとんどは、双方の合意が不可欠なものばかりです。ただし片方のみが離婚を決意して、そのままスムーズな話し合いを実現させるために、静かに計画を進めているようなケースもあるかもしれません。

早めの段階で家の査定をしてその価値を明確にしておけば、無用なトラブルを避けられるだけでなく、財産である家に対して取れる選択肢を増やすことにつながります。

新しい生活を歩みだすためにも、お互いに満足のいく財産分与を行うことができるように、共有財産の価値は早めに明確化させるようにしましょう。

不動産の査定をするなら、まずは一括査定サービスを利用して、複数社へ見積もりをとるのがおすすめです!

不動産一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

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≪査定結果の満足度TOP3≫

≪サイトの「使いやすさ」TOP3≫

≪親族・友達におすすめしたいTOP3≫

380人のアンケート調査を元に編集部にて作成。クラウドワークス、クロスマーケティング調べ(2021/4/9~2021/4/13実施 回答数380人)
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