離婚の財産分与で家の査定が必要な場合は?査定方法や注意点を解説!

不動産売却

専門家監修記事

「離婚で家をもらう場合に査定は必要?」

「財産分与って具体的にどう進めたらいいの?」

と悩む人は多いでしょう。

離婚で家を財産分与することになった場合はまず家の資産価値を調べる必要があります。

しかし、財産分与は法律が絡むことや、査定のために不動産会社とやり取りする必要があることなどから、複雑そうに思われがちです。

そこで本記事では、離婚時に行うべき家の査定について簡単にわかりやすく解説します。

<この記事の概要>

  • 離婚時に家の査定が必要となるケース
  • 離婚時に家を売却するメリット・住み続けるメリット
  • 不動産の査定方法や査定依頼の手順

離婚後、家を売るか維持するかで迷っているという人もぜひ参考にしてみてください。

なお、今すぐ不動産の査定を依頼したい場合は不動産一括査定サービスを利用しましょう。おすすめサービスはこちら

離婚するときに家の査定が必要なケースとは?

離婚時に家などの夫婦の資産・財産を分けることを財産分与といいます。財産分与は、原則として夫婦それぞれが2分の1ずつ分けることが一般的です。

しかし家や自動車など、そのままでは均等に分けられない資産に関しては、片方が資産を譲り受けて査定評価額の半分を支払ったり、売却してお金に換えて分割したりすることになります。つまり、夫婦で住んでいた家を財産分与する場合、ほとんどのケースで不動産会社による査定を受ける必要があります

不動産査定が必要なケースのうち、特に注意すべきいくつかのケースを以下で具体的に紹介します。

家が夫婦の共有名義の場合

家の登記名義人が夫婦の共有名義(共同名義)である場合は、家の所有権が夫婦それぞれにあることになります。そのため、共有名義の家は夫婦双方に売却の意思がなければ売却できません

共有名義の家は、いずれは「どちらかがもらう」か「売却して手放す」かを判断することになります。例えば夫が売却を強く希望したとしても妻が拒否すると成立しないなど、共有名義の家の方針の決定は独断で進められないため、話し合いが不可欠です。

離婚がネガティブな理由である以上、精神的な疲弊からつい先延ばしにしてしまう人もいることでしょう。しかし、日が進めば進むほど、冷静な判断がむずかしくなったり不動産の価値が変わったりする可能性も考えられます。査定には立ち会いが必要であり、数週間要する可能性もあるため、できるだけ早めの行動がおすすめです。

また、早期の査定によって家の評価額が明確化されていれば、話し合いの場も持ちやすく長期化させてしまうことを防ぐことができます。

家を売却する場合

家を売却することにした場合は、不動産会社に査定をしてもらう必要があります。査定で判明した評価額は必ずしも成約価格になるとは限りませんが、家の売り出し価格を決めるための基準として必要だからです。

また、住宅ローンの残債がある場合は、査定結果から売却代金でローンが完済できる「アンダーローン」であることがわかれば、売却してローンを完済する選択肢が出てきます。それをきっかけに、財産分与に関する話し合いが進みやすくなることもあるでしょう。

さらに査定は、今後どの不動産会社に物件の売却を依頼するか、業者選びの判断材料にもなります。査定額や対応の良さ・説明のわかりやすさなどで比較することで、数多く存在する不動産会社のなかから、どこに売却を依頼すべきか判断しやすいです。

早めに査定依頼をすれば、査定額がわかるだけでなく信頼できる不動産会社を見つけ、スムーズな売買につながりやすくなると言えるでしょう。

「アンダーローン」と「オーバーローン」とは?

住宅ローンの残債がある状態で財産分与を行う場合は、金融機関でローンの残債額を確認した上で、「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらの状態になっているのかを確かめる必要があります。

それぞれの違いについて把握しておきましょう。

アンダーローン 査定で判明した現在の評価額が、ローンの残債を上回っている状態。
売却すればローンが完済できる。
オーバーローン 査定で判明した現在の評価額が、ローンの残債を下回っている状態。
売却額ではローン完済ができないため、足りない分に貯金などを充てる必要がある。

片方が家をもらう場合

話し合いで合意が得られれば、どちらか一方が家をもらうことも可能です。子供がいる場合、親権を得た側が家をもらい受けることも多いです。財産分与によって家の所有権を片方が譲り受ける場合は、家をもらう側が家の権利を手放した側に対して代償金を支払う必要があります。

代償金を計算するには、家の購入時の金額ではなく譲渡時の査定額を利用します。なぜなら、築年数による経年劣化や社会情勢の変化によって、家の資産価値が変化しているからです。つまり、家を売却せずにどちらかがもらい受ける場合にも、現在の家の価値を明確化させるための査定をしてもらう必要があります。

代償金は原則的に家の評価額の半額となっていますが、夫婦の同意があれば半額でなくても問題はありません。プロによる査定を行い、そこで判明した査定価格の半分または夫婦が同意した配分が代償金になります。

財産分与の対象にならない資産

家や車といった夫婦の資産は、離婚する際2分の1に分けることが一般的です。しかし、すべての資産が財産分与の対象になるわけではありません。入手過程によっては、財産分与の対処にならない資産もあります。

所有している資産が財産分与の対象にならないケースを下記にまとめました。

  • 片方の親族からの相続や贈与財産である
  • 片方の親族が全額費用負担をして購入した
  • 結婚前からどちらかが所有していた
  • どちらか片方が結婚前の貯蓄だけを使って購入した

原則、上記以外のケースは財産分与の対象になります。つまり、結婚後に家を購入した場合は不動産査定が必要であると考えておきましょう。

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離婚後の家は売却or維持どちらがいい?

続いては「離婚後の家を手放すか住み続けるかで迷っている」という人向けに、双方のメリット・デメリットを紹介します。また、維持する場合に気になる名義変更についても解説するので、ぜひ参考にしてください。

家を売却するメリット/デメリット

まず、離婚時に家を売却するメリットとデメリットについて考えてみましょう。考えられるメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット
  • お金にすることで明確に分けられる
  • まとまった金額が得られる
  • 家を手放すことでトラブルになりにくい
デメリット
  • 売却活動を2人で行う必要がある
  • 売れるまで時間を要する可能性もある
  • 生活環境が変わる

売却することの最大のメリットは、家という分けにくい資産をお金に換えることで、明確に分けられるという点でしょう。また、分けたお金をその後の生活に充てることができたり、売却後のトラブルを避けやすかったりという部分もメリットです。

しかし、家の売却には3ヶ月~1年程度かかるといわれています。その間夫婦で話し合ったり、行動を共にする必要があるため、精神的なストレスを感じる方も多いでしょう。また、子供がいる場合には引っ越しで生活環境が変わることで、負担になる可能性もあります。

早期売却を目指すのであれば、不動産会社による買取を利用するのもおすすめです。金額は7~8割程度になるものの、買主を探す手間を省いて早く現金化することができます。

家を維持するメリット/デメリット

家を売却せず、夫婦のどちらかが家を譲り受けたほうがよい場合はどういったケースでしょうか。家を維持して住み続けるメリット・デメリットは次の通りです。

メリット
  • 慣れた環境で住み続けることができる
  • 引っ越し費用を節約できる
  • 売却する手間や労力を省ける
デメリット
  • 代償金の話し合いで揉める可能性がある
  • 名義変更の手間がかかる
  • 離婚後にもトラブルの可能性がある

慣れた環境で住み続けることができ、生活の変化が起こりづらいことが最大のメリットです。子供がいる場合は慣れた学校に通い続けることができます。また、引っ越し費用や売却の手間がかからないことも利点です。

ただし、代償金の話し合いや離婚後の住宅ローンの支払いなどでトラブルが起こる可能性があるため注意が必要です。また、場合によっては名義変更が必要になるので、手間や時間がかかることも念頭に置いておきましょう。

維持する場合は家の名義変更が必要

家を維持してどちらかが住み続ける場合、名義変更が必要な場合があります。例えば、家を共有名義にしている場合や、夫が所有する家に妻が住み続ける場合などです。

名義変更は、家のローンの有無や名義の状態によって手順や気をつけなければならない点が異なるため、以下の図を確認してください。

名義変更は自身で書類を揃えて行うこともできますが、ややこしい手続きになるため司法書士に依頼したほうがトラブルや漏れを防ぐことができます。

また、名義変更は離婚後のいざこざに発展する場合もあるため注意しましょう。特に連帯保証人になっている場合や共有名義の場合など、手放した側にローン返済の義務がある場合は金銭トラブルが起こることも多いです。口頭の約束ではなく、必ず公正証書を作成しましょう。

家を財産分与する手順

前述してきたように、家を所有している夫婦の離婚では多くの場合、不動産会社による査定を受ける必要があります。離婚に伴って家を査定に出す場合、上記のような手順で財産分与を行います。

以下の見出しでそれぞれのステップを深掘りしてみましょう。

1.家が誰の名義かを調べる

まず、法務局で「不動産登記簿抄本(登記事項証明書)」を取得し、家が誰の名義になっているのかを査定依頼前に調べておきましょう。登記事項証明書は、ネットで請求して登記所窓口で受け取れば、480円で取得することができます。

登記事項証明書は4部構成ですが、名義のほかに権利部に掲載されている「抵当権」が設定されているかどうかも一緒に確認しておくと安心です。

抵当権とは、金融機関から住宅ローンなどを含む借り入れをする際、もし返済が滞ってしまった場合にその不動産を金融機関が差し押さえることができる権利のことを指します。

抵当権がある限り家は担保として取り扱われ、返済が難しくなった場合はその不動産を競売にかけることができます。この抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が不可欠です。

2.住宅ローンの契約内容・残債を調べる

不動産関連で勘違いされやすいポイントの一つとして「家の名義人=住宅ローンの契約者とは限らない」という点が挙げられます。住宅ローンの契約内容について、残債額と連帯保証人の欄を忘れずに確認しましょう。

残債がいくらかをはっきりしておくと、査定結果でローンを完済できるか判断でき、夫婦間の話し合いにも具体性が増して決断しやすくなります。

また、離婚したからといって連帯保証人から外れるわけではないため、連帯保証人が誰かも必ず確認しましょう。どちらかの単独名義で住宅ローンを組んだ場合でも、もう一方が連帯保証人になっているケースは多いです。

連帯保証人は、ローンの名義人が返済できなくなった場合に金融機関から支払いを命じられます。「離婚してもう他人なので、契約者である夫に請求して欲しい」と伝えても、連帯保証人に名がある限り支払いを拒むことはできません。連帯保証人から外れるためには、自分に代わる保証人を立てて金融機関と交渉する必要があります。

3.不動産会社や鑑定士に査定を依頼する

続いて、不動産会社や不動産鑑定士に査定を依頼して家の価値を調べましょう。離婚に伴う査定には2種類あります。不動産会社による無料査定と、不動産鑑定士による有料の不動産鑑定です。

それぞれの違いは、簡潔にいうと売却時など家の価値の参考にできるのが無料査定で、法的な手続きにも利用できるのが有料鑑定と捉えましょう。財産分与は法に関わる取引ではありますが、お互いの合意が得られれば無料査定の結果を基準として話し合っても構いません。まずは不動産会社で無料査定を受け、それをもとに交渉を行うこともおすすめです。

不動産査定のポイント

査定依頼は必ず複数社に行って比較しよう!

多くの不動産会社は、「不動産流通推進センター」による価格査定マニュアルに基づいて査定額を出します。しかし、中には独自のマニュアルを使用していたり、取引事例を参考に査定額を算出する際に類似の事例が少なかったりするなどの理由で、会社によって査定価格が大きく異なるケースがあります。

価格が異なる可能性がある以上、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。各社から提出された価格を比較して相場を知ることができます。また、不自然に高い査定額を出してきた不動産会社に対し、「契約のために根拠なく高い査定額を提示しているのでは?」と疑うこともできるでしょう。

査定からそのまま仲介契約につなげたい場合は、複数社を比べることで「仕事は丁寧にしてくれるか」や「どのような根拠のもとで話を進めてくるのか」など、信頼できるかどうかの判断もしやすくなるはずです。

以下おすすめの一括査定サービスを利用して、複数社へ査定依頼をしてみましょう。

一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ(2021/4/9~2021/4/13実施 回答数380人)

4.特有財産の有無を確認する

具体的な話し合いを行う前に、特有財産がないかを必ず確認しましょう。特有財産とは、夫婦の協力以外で手に入れた財産のことをいいます。

具体的には次のようなものが当てはまります。

  • 結婚する前から片方が所有していた財産
  • 片方の婚姻前の貯金のみで取得した財産
  • どちらかの親や親戚からの援助で取得した財産

こうした場合は、財産分与の対象としなかったり、援助された金額を差し引いたりして考えます。判断が難しい場合には、弁護士など専門家に相談するのもおすすめです。

5.夫婦で話し合いを行う

家の名義や住宅ローンの状況、家の価値といった情報が集まったら、それらをもとに夫婦で話し合いを行いましょう。家について話し合うべき主な内容は次の通りです。

  • 住み続けるか売却するか
  • 売却方法はどうするか
  • ローン残債をどうするか
  • 手数料や税金などをどちらが負担するか

家に限らず、財産分与の話し合いには時間がかかりやすく、精神的な負担も大きいです。話がまとまらない場合には弁護士といった第三者を立てるなど、クールダウンしてお互いが冷静に話し合えるようにしましょう。また、決めたことは必ず書面に書き留めることをおすすめします。

離婚に伴う家の査定方法

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家の査定方法には、無料査定と有料鑑定の2つがあります。ここからは、それぞれ査定方法のメリットとデメリットや、離婚の際にどちらが適しているのかなどを説明します。

無料の不動産査定を利用する

どのようなケースであっても利用しやすいのが、ネットで簡単に査定依頼ができる無料の不動産査定です。査定方法には、過去の売買履歴などのビッグデータを利用するAI査定システムや物件情報のみで査定する「AI査定」「机上査定」、実際に家の状態を見に来てもらう「訪問査定」があります。

AI査定や机上査定は情報入力のみのため申し込みがしやすく、何よりも無料であるところが最大のメリットです。また、スピーディに行われるため、査定額に納得することができればそのまま訪問査定の依頼もしやすくなっています。

ただし、机上査定ではあらかじめ決まっている基準を元に算出するので、精密さに欠けた金額になりやすい点がデメリットと言えるでしょう。より正確な査定額を希望するのであれば、訪問査定を依頼しましょう。

内密に査定したいなら匿名査定

「夫に提案する前に家の価値を知っておきたい」「周りに離婚や売却を勘付かれたくない」と不安に思っている方には、匿名査定の利用をおすすめします。

匿名査定では、通常の不動産査定では必須の個人情報や物件の住所といった詳しい情報を渡さずに査定結果を得ることが可能です。立ち合いも必要ないため、配偶者にバレずに査定を受けることができます。匿名査定は次の2種類があります。

  • AIによる査定:データを入力するだけで即時に概算金額がわかる
  • 不動産会社による査定:サイトを通じて物件概要を伝える

ただし、匿名査定の結果はあくまで概算的なものであるため、売却するか否かの参考などに利用しましょう。具体的に話し合いを進めるためには、正確な情報を提示して査定を受けることをおすすめします。

有料の不動産鑑定を依頼する

有料の不動産鑑定とは、国家資格である「不動産鑑定士」に、家を鑑定評価してもらう方法です。財産分与に関わるトラブルが懸念される場合には、法的効力のある不動産鑑定の利用がおすすめです。相談は無料としているところも多いため、相談のうえで利用を検討するようにしましょう。

不動産鑑定士の出した鑑定額は公的な証明書である「鑑定評価書」に記載され、裁判所などの公的な機関においても効力を発揮する点が大きなメリットです。

ただし、不動産鑑定費用の相場は約30~50万円といわれており、なかなか気軽に依頼できる金額とはいいにくいのが現状です。また、鑑定に要する時間も約数週間はかかるため、有料の不動産鑑定を利用したい場合は、より早期の段階で依頼を検討しておく必要があります。

そのため、通常の売却を考えるのであれば不動産会社の無料査定で十分と言えます。おすすめの無料一括査定サービスを利用して、複数社の査定結果を比較しましょう。

一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ(2021/4/9~2021/4/13実施 回答数380人)

離婚による家の査定に関するQ&A

複雑な法的権利が関わる離婚と専門用語の多い不動産関連の手続きを同時に行うため、混乱してしまう人も多いことでしょう。そこで、家の査定において押さえておきたい内容をQ&A形式でまとめました。

正確な査定価格を知りたい場合は?

A.実際に家の状態を調べる「訪問査定」をする必要があります。

ネットですぐに利用可能な一括査定サイトによる「簡易査定」では、精密な価格を算出することはできません。複数の査定サイトから訪問査定を依頼したい不動産会社を見つけたら、日程を調整して立会いのもとで家の状態を実際に見てもらう必要があります。

事前に用意すべき資料は不動産会社によって異なりますが、例としては購入時の物件資料や住宅ローンの残債金額、固定資産税の控えなどが挙げられます。訪問査定の場合、査定結果が出るのは約1週間~10日後になるため、離婚の話し合い時に資料として出す場合は、遅れないように早めに依頼しましょう。

査定結果の値段で売却できると思っていいの?

A.査定価格は成約価格ではないため、必ずその値段で売れる保証にはなりません。

査定価格はあくまで売り出し価格を決めるための基準です。成約価格だと勘違いしてしまうと、トラブルの原因になるため注意しましょう。

社会情勢や周辺エリアの影響により、物件相場は変動するものです。買主と値下げ交渉を行った結果、値段が下がってしまう可能性も十分に考えられることから、査定額は目安的に捉えておくとよいでしょう。

配偶者に査定を隠したい場合の注意点は?

A.離婚の意思を配偶者に伝えていない場合は、家に郵送物を送ってこないように不動産会社に伝えましょう

自分のみで離婚の意思を固めていたり、さまざまな理由で配偶者が家の売却を拒否しているが、評価額だけは知っておきたいというケースもあるでしょう。

しかし、媒介契約につなげるため、不動産会社が営業電話やメールに加えて自宅宛に査定書を送ってくる場合があります。それらがまだ離婚の意思を伝えていない段階で配偶者に見つかると、話がこじれてトラブルに発展する可能性もあるでしょう。

このような事態を防ぐためには、査定サイト内にある申込フォームのメッセージ欄に「郵送物は送らないでほしい」と伝えておくことをおすすめします。また、匿名査定・AI査定サイトの利用も有効です。

土地だけ夫(または妻)名義の場合は?

A.土地と建物の名義が異なる場合、売却は互いの合意が必要で、譲渡は名義統一の手続きが必要です。

まず売却して財産分与する場合は、互いの合意があれば問題なく売却できます。土地と建物で分けて各自売りに出すことも可能ですが、買主が見つかりにくいため現実的ではありません。土地と建物をセットで売却活動を進めることが一般的です。現金化ができたら、土地と建物の取得時にかかった金額の割合を見て、売却金額を分けましょう。

ただし、土地と建物で別の売買契約を結ぶことになるため、手間がかかって複雑になりやすいことはデメリットです。先に名義統一の手続きをしてから売却することもできます。

続いて、どちらかが家に住み続ける場合には、もう一方が所有している部分を譲渡して、名義を統一する手続きを行います。土地と建物で価値が異なるため、状況に合わせて代償金を支払うなどして調整しましょう。

別居中でも査定は可能?

A.離婚に向けて別居している場合でも、査定を受けることは可能です。

査定自体は合意を得なくても利用できるため、配偶者に許可を取る必要はありません。ただし、査定した流れで売却の話を進めてしまうとトラブルに発展する可能性もあります。あくまでその後の方針を決めるための参考としての査定にとどめておきましょう。

査定後に不動産会社の担当者から営業を受けることもあるので、あらかじめ売却するかの参考として利用したい旨を伝えておくと安心です。別居中であることを伝えなければならないわけではありませんので、安心してください。

まとめ

離婚時に決める物事のほとんどは、双方の合意が不可欠なものばかりです。ただし片方のみが離婚を決意して、そのままスムーズな話し合いを実現させるために、静かに計画を進めているようなケースもあるかもしれません。

早めの段階で家の査定をしてその価値を明確にしておけば、無用なトラブルを避けられるだけでなく、財産である家に対して取れる選択肢を増やすことにつながります。

新しい生活を歩みだすためにも、お互いに満足のいく財産分与を行うことができるように、共有財産の価値は早めに明確化させるようにしましょう。

[監修者]

不動産の査定をするなら、まずは一括査定サービスを利用して、複数社へ見積もりをとるのがおすすめです!

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380人のアンケート調査を元に編集部にて作成。クラウドワークス、クロスマーケティング調べ(2021/4/9~2021/4/13実施 回答数380人)
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