「離婚で家をもらう場合に査定は必要？」「財産分与って具体的にどう進めたらいいの？」と悩む人は多いでしょう。
離婚で家を財産分与することになった場合は、まず家の資産価値を調べる必要があります。
財産分与は法律が絡むだけでなく、査定のために不動産会社とやり取りする必要があるため、複雑そうに思われがちです。そこで本記事では、離婚時におこなうべき家の査定について以下のようなことをわかりやすく解説します。
・離婚時に家の査定が必要となるケースとその理由
・不動産の査定方法と査定依頼の手順
・離婚時に家を売却するメリット／済み続けるメリット
離婚後、家を売るか維持するかで迷っているという人もぜひ参考にしてみてください。
なお、今すぐ不動産の査定を依頼したいという場合には、不動産一括査定サービスがおすすめです。不動産会社まで足を運ぶことなく、複数の会社にネット上でまとめて査定を依頼できます。
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離婚時に家の査定が必要なケースとその理由
離婚時に家などの夫婦の資産・財産を分けることを財産分与といいます。財産分与は、原則として夫婦それぞれが財産を2分の1ずつ分けるのが一般的です。
しかし家や自動車などの資産はそのままでは均等に分けられないので、査定により資産価値を明らかにする必要があります。その後、片方が資産を譲り受けて査定額の半分を支払ったり、売却によって現金化してから分割したりすることになります。
夫婦で家を財産分与する場合、次のようなケースで査定が必要となります。
- 家を売却する場合
- 夫婦どちらか一方が家を譲り受ける場合
財産分与の対象にならない資産
先述したように、家や車といった夫婦の資産は、離婚する際2分の1に分けることが一般的です。
しかし、すべての資産が財産分与の対象になるわけではありません。入手過程によっては、財産分与の対象にならない資産もあります。
所有している資産が財産分与の対象にならないケースを下記にまとめました。
- 片方の親族からの相続や贈与財産である
- 片方の親族が全額費用負担をして購入した
- 結婚前からどちらかが所有していた
- どちらか片方が結婚前の貯蓄だけを使って購入した
原則、上記以外のケースは財産分与の対象になります。つまり、結婚後に家を購入した場合は不動産査定が必要であると考えておきましょう。
不動産の評価の指標には、固定資産評価額や路線価等ありますが、時価を知りたい場合は不動産会社などに査定してもらうのが一般的です。
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離婚で家を査定するときの注意点
家を売却するにしても、そのままどちらかが維持するにしても、家の査定は必要であるということを説明しました。離婚に伴う家の査定は、通常の不動産売却と異なり注意点があります。
この章では、離婚時の家の査定で気をつけたいポイントを「家を売却する場合」と「どちらかが譲り受ける場合」に分けて解説していきます。
①家を売却する場合の注意点
家が共有名義なら双方に売却意思が必要
家の登記名義人が夫婦の共有名義(共同名義)である場合は、家の所有権が夫婦それぞれにあることになるため、夫婦双方に売却意思がなければ売却できません。家の方針の決定は独断で進められないため、夫婦間での話し合いが不可欠です。
離婚がネガティブな理由である以上、精神的な疲弊からつい先延ばしにしてしまう人もいることでしょう。しかし、日が進めば進むほど、冷静な判断が難しくなったり不動産の価値が変わったりする可能性もあります。
不動産査定時には通常立ち会いが必要であり、数週間要する場合もあるためできるだけ早めの行動を意識しましょう。
住宅ローンの残債があるなら完済する必要がある
住宅ローンの残債がある状態で家を売却することは基本的にできないため、家が売れた金額（成約価格）で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから売買取引を完了させる必要があります。残債額がはっきり分からない場合は融資先の金融機関に確かめてみましょう。
しかし、査定で判明した家の査定額は、必ずしも成約価格になるとは限りません。そのため、売却額で残りの住宅ローンを完済しようと考えている場合は注意が必要です。
査定結果と残債額を見比べて、確実にアンダーローンになることが分かれば、住宅ローンを完済し、財産分与に関する話し合いが進みやすくなる可能性は高いですが、オーバーローンになる恐れもある場合は、任意売却も視野に入れておきましょう。
「アンダーローン」「オーバーローン」とは
家の売却額で、住宅ローンの残債が完済できるかできないかの違いを、「アンダーローン」「オーバーローン」と言います。
それぞれの違いについて把握しておきましょう。
| アンダーローン | 査定で判明した現在の査定額が、住宅ローンの残債を上回っている状態。 売却すれば住宅ローンが完済できる。 |
|---|---|
| オーバーローン | 査定で判明した現在の査定額が、住宅ローンの残債を下回っている状態。 売却額では住宅ローン完済ができないため、足りない分に貯金などを充てる必要がある。 |
②夫婦どちらかが家を譲り受ける場合の注意点
話し合いで合意が得られれば、どちらか一方が家をもらうことも可能です。
子供がいる場合、親権を得た側が家をもらい受けることも多いです。財産分与によって片方が家の所有権を譲り受けた方が良い場合は、家をもらう側が家の権利を手放した側に対して代償金を支払う方法があります。
代償金を計算するには、家の購入時の金額ではなく譲渡時の査定額を参考にします。なぜなら、築年数による経年劣化や社会情勢の変化によって、家の資産価値が変化しているからです。
原則として代償金額の目安は、家の査定額（住宅ローンの残債がある場合は差し引いた金額）の半額となっていますが、夫婦の同意があれば半額でなくても問題はありません。
財産分与に不動産が含まれる場合、夫婦間で合意がない限り、いずれは査定が必要になります。早めに行動されることをお勧めします。
離婚に伴う家の査定方法
家の査定方法には、有料鑑定と無料査定の2つがあります。
ここからは、それぞれ査定方法の特徴と、離婚の際にどちらが適しているのかなどを説明します。
有料の不動産鑑定
有料の不動産鑑定とは、国家資格である「不動産鑑定士」に、家を鑑定評価してもらう方法です。財産分与に関わるトラブルが懸念される場合に利用されることが多いです。
不動産鑑定士の出した鑑定額は公的な証明書である「鑑定評価書」に記載され、裁判所などの公的な機関においても効力を発揮する点が大きなメリットです。
ただし、不動産鑑定費用の相場は約30～50万円といわれており、さらに鑑定には約数週間かかるため、なかなか気軽に依頼できる方法ではありません。相談は無料としているところも多いため、必ず事前に相談したうえで利用を検討するようにしましょう。
特別な事情やトラブルなく売却を考えるのであれば、次に説明する不動産会社の無料査定で十分でしょう。
無料の不動産査定
不動産会社による査定のことで、「今から3ヶ月以内に売れるであろう」と思われる金額を提示してもらう方法です。
査定方法は2つあり、オンライン上で物件情報のみを送信してメールや電話で結果が届く「机上査定」と、実際に家の状態や周辺環境などを見に来てもらう「訪問査定」があります。
基本的に、売却の契約を目的とした不動産会社の営業の一貫で行われるサービスのため、どちらの査定方法でも無料です。まずは机上査定で複数社を比較して、より希望にマッチする会社の訪問査定を受けるという流れが一般的です。
無料査定をお願いする場合は、売却も可能性としてあり得ることを伝えた方が良いでしょう。
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内密に査定したいなら匿名査定
「夫に提案する前に家の価値を知っておきたい」「周りに離婚や売却を勘付かれたくない」と不安に思っている場合は匿名査定という方法もあります。
連絡先などの個人情報を不動産会社に渡すことなく査定結果を得ることが可能で、立ち合いも必要ないため、配偶者や周囲にばれずに査定を受けることができます。
匿名査定には、次の2つの方法があります。
| 査定種類 | 特徴 |
| AI診断 | 物件データを入力するだけで即時に概算金額がわかる |
| 不動産会社による匿名査定 | サイトを通じて物件概要のみを伝え査定してもらうため、 AI診断より詳細な概算金額がわかる |
ただし、匿名査定の結果はあくまで概算的なものであるため、売却するか否かの参考などに利用しましょう。具体的に話し合いを進めるためには、正確な情報を提示して査定を受けることをおすすめします。
離婚後の家は売却or維持どちらがいい？
続いては「離婚後の家を手放すか住み続けるかで迷っている」という人向けに、双方のメリット・デメリットを紹介します。また、維持する場合に気になる名義変更についても解説するので、ぜひ参考にしてください。
家を売却するメリット／デメリット
まず、離婚時に家を売却するメリットとデメリットについて考えてみましょう。考えられるメリット・デメリットは以下の通りです。
| メリット |
|
| デメリット |
|
売却することの最大のメリットは、家という分けにくい資産をお金に換えることで、明確に分けられるという点でしょう。また、分けたお金をその後の生活に充てることができたり、売却後のトラブルを避けやすかったりという部分もメリットです。
しかし、家の売却には3ヶ月～1年程度かかるといわれています。その間夫婦で話し合ったり、行動を共にする場合があるため、精神的なストレスを感じる方も多いでしょう。また、子供がいる場合には引っ越しで生活環境が変わることで、負担になる可能性もあります。
早期売却を目指すのであれば、不動産会社による買取を利用するのもおすすめです。金額は7～8割程度になるものの、買主を探す手間を省いて早く現金化することができます。
家を維持するメリット／デメリット
家を売却せず、夫婦のどちらかが家を譲り受けたほうがよい場合はどういったケースでしょうか。家を維持して住み続けるメリット・デメリットは次の通りです。
| メリット |
|
| デメリット |
|
慣れた環境で住み続けることができ、生活の変化が起こりづらいことが最大のメリットです。子供がいる場合は慣れた学校に通い続けることができます。また、引っ越し費用や売却の手間がかからないことも利点です。
ただし、代償金の話し合いや離婚後の住宅ローンの支払いなどでトラブルが起こる可能性があるため注意が必要です。また、場合によっては名義変更が必要になるので、手間や時間がかかることも念頭に置いておきましょう。
維持する場合は家の名義変更が必要
家を維持してどちらかが住み続ける場合、名義変更が必要な場合があります。例えば、家を共有名義にしている場合や、夫が所有する家に妻が住み続ける場合などです。
名義変更は、家の住宅ローンの有無や名義の状態によって手順や気をつけなければならない点が異なるため、以下の図を確認してください。
名義変更は自身で書類を揃えて行うこともできますが、ややこしい手続きになるため司法書士に依頼したほうがトラブルや漏れを防ぐことができます。
また、名義変更は離婚後のいざこざに発展する場合もあるため注意しましょう。特に連帯保証人になっている場合や共有名義の場合など、手放した側に住宅ローン返済の義務がある場合は金銭トラブルが起こることも多いです。口頭の約束ではなく、必ず公正証書を作成しましょう。
家を維持する場合で住宅ローンの残債がある場合は、いずれのケースでも金融機関の承諾が必要で、通常は名義変更も自身で行うことはできません。
第三者である金融機関の権利の保護という観点から、中立的な司法書士が手続きを行うのが一般的です。
家を財産分与する手順
前述してきたように、家を所有している夫婦の離婚では多くの場合、不動産会社による査定を受ける必要があります。離婚に伴って家を査定に出す場合、上記のような手順で財産分与を行います。
以下の見出しでそれぞれのステップを深掘りしてみましょう。
1.家が誰の名義かを調べる
まず、法務局で「不動産登記簿謄本(登記事項証明書)」を取得し、家が誰の名義になっているのかを査定依頼前に調べておきましょう。登記事項証明書は、ネットで請求して登記所窓口で受け取れば、480円で取得することができます。
登記事項証明書は表題部、権利部、甲区、乙区で構成されていますが、乙区で掲載されている「抵当権」が設定されているかどうかも一緒に確認しておくと安心です。
抵当権とは、金融機関から住宅ローンなどを含む借り入れをする際、もし返済が滞ってしまった場合にその不動産を金融機関が差し押さえることができる権利のことを指します。
抵当権がある限り家は担保として取り扱われ、返済が難しくなった場合はその不動産を競売にかけることができます。この抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が不可欠です。
2.住宅ローンの契約内容・残債を調べる
不動産関連で勘違いされやすいポイントの一つとして「家の名義人＝住宅ローンの契約者とは限らない」という点が挙げられます。住宅ローンの契約内容について、残債額と連帯保証人の欄を忘れずに確認しましょう。
残債がいくらかをはっきりしておくと、査定結果で住宅ローンを完済できるか判断でき、夫婦間の話し合いにも具体性が増して決断しやすくなります。
また、離婚したからといって連帯保証人から外れるわけではないため、連帯保証人が誰かも必ず確認しましょう。どちらかの単独名義で住宅ローンを組んだ場合でも、もう一方が連帯保証人になっているケースは多いです。
連帯保証人は、住宅ローンの名義人が返済できなくなった場合に金融機関から支払いを命じられます。「離婚してもう他人なので、契約者である夫に請求して欲しい」と伝えても、連帯保証人に名がある限り支払いを拒むことはできません。連帯保証人から外れるためには、自分に代わる保証人を立てて金融機関と交渉する必要があります。
3.不動産会社や鑑定士に査定を依頼する
続いて、不動産会社や不動産鑑定士に査定を依頼して家の価値を調べましょう。離婚に伴う査定には2種類あります。不動産会社による無料査定と、不動産鑑定士による有料の不動産鑑定です。
それぞれの違いは、簡潔にいうと売却時など家の価値の参考にできるのが無料査定で、法的な手続きにも利用できるのが有料鑑定と捉えましょう。財産分与は法に関わる取引ではありますが、お互いの合意が得られれば無料査定の結果を基準として話し合っても構いません。まずは不動産会社で無料査定を受け、それをもとに交渉を行うこともおすすめです。
不動産査定のポイント
多くの不動産会社は、「不動産流通推進センター」による価格査定マニュアルに基づいて査定額を出します。しかし、中には独自のマニュアルを使用していたり、取引事例を参考に査定額を算出する際に類似の事例が少なかったりするなどの理由で、会社によって査定額が大きく異なるケースがあります。
価格が異なる可能性がある以上、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。各社から提出された価格を比較して相場を知ることができます。また、不自然に高い査定額を出してきた不動産会社に対し、「契約のために根拠なく高い査定額を提示しているのでは？」と疑うこともできるでしょう。
査定からそのまま仲介契約につなげたい場合は、複数社を比べることで「仕事は丁寧にしてくれるか」や「どのような根拠のもとで話を進めてくるのか」など、信頼できるかどうかの判断もしやすくなるはずです。
以下おすすめの一括査定サービスを利用して、複数社へ査定依頼をしてみましょう。
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4.特有財産の有無を確認する
具体的な話し合いを行う前に、特有財産がないかを必ず確認しましょう。特有財産とは、夫婦の協力以外で手に入れた財産のことをいいます。
具体的には次のようなものが当てはまります。
- 片方の親族からの相続や贈与財産である
- 片方の親族が全額費用負担をして購入した
- 結婚前からどちらかが所有していた
- どちらか片方が結婚前の貯蓄だけを使って購入した
こうした場合は、財産分与の対象としなかったり、援助された金額を差し引いたりして考えます。判断が難しい場合には、弁護士など専門家に相談するのもおすすめです。
5.夫婦で話し合いを行う
家の名義や住宅ローンの状況、家の価値といった情報が集まったら、それらをもとに夫婦で話し合いを行いましょう。家について話し合うべき主な内容は次の通りです。
- 住み続けるか売却するか
- 売却方法はどうするか
- 住宅ローン残債をどうするか
- 手数料や税金などをどちらが負担するか
家に限らず、財産分与の話し合いには時間がかかりやすく、精神的な負担も大きいです。話がまとまらない場合には弁護士といった第三者を立てるなど、クールダウンしてお互いが冷静に話し合えるようにしましょう。また、決めたことは必ず書面に書き留めることをおすすめします。
法務局で登記事項証明書を取得する場合は、土地は地番、建物は所在及び家屋番号が必要になります。家を買ったときの契約書等の資料があるとスムーズに取得できます。
離婚による家の査定に関するQ＆A
複雑な法的権利が関わる離婚と専門用語の多い不動産関連の手続きを同時に行うため、混乱してしまう人も多いことでしょう。そこで、家の査定において押さえておきたい内容をQ&A形式でまとめました。
正確な査定額を知りたい場合は？
A．実際に家の状態を調べる「訪問査定」をする必要があります。
ネットですぐに利用可能な一括査定サイトによる「簡易査定」では、精密な価格を算出することはできません。複数の査定サイトから訪問査定を依頼したい不動産会社を見つけたら、日程を調整して立会いのもとで家の状態を実際に見てもらう必要があります。
事前に用意すべき資料は不動産会社によって異なりますが、例としては購入時の物件資料や住宅ローンの残債金額、固定資産税の控えなどが挙げられます。訪問査定の場合、査定結果が出るのは約1週間～10日後になるため、離婚の話し合い時に資料として出す場合は、遅れないように早めに依頼しましょう。
査定結果の値段で売却できると思っていいの？
A．査定額は成約価格ではないため、必ずその値段で売れる保証にはなりません。
査定額はあくまで売り出し価格を決めるための基準です。成約価格だと勘違いしてしまうと、トラブルの原因になるため注意しましょう。
社会情勢や周辺エリアの影響により、物件相場は変動するものです。買主と値下げ交渉を行った結果、値段が下がってしまう可能性も十分に考えられることから、査定額は目安的に捉えておくとよいでしょう。
配偶者に査定を隠したい場合の注意点は？
A．離婚の意思を配偶者に伝えていない場合は、家に郵送物を送ってこないように不動産会社に伝えましょう。
自分のみで離婚の意思を固めていたり、さまざまな理由で配偶者が家の売却を拒否しているが、査定額だけは知っておきたいというケースもあるでしょう。
しかし、媒介契約につなげるため、不動産会社が営業電話やメールに加えて自宅宛に査定書を送ってくる場合があります。それらがまだ離婚の意思を伝えていない段階で配偶者に見つかると、話がこじれてトラブルに発展する可能性もあるでしょう。
このような事態を防ぐためには、査定サイト内にある申込フォームのメッセージ欄に「郵送物は送らないでほしい」と伝えておくことをおすすめします。また、匿名査定・AI査定サイトの利用も有効です。
土地だけ夫（または妻）名義の場合は？
A.土地と建物の名義が異なる場合、売却は互いの合意が必要で、譲渡は名義統一の手続きが必要です。
まず売却して財産分与する場合は、互いの合意があれば問題なく売却できます。土地と建物で分けて各自売りに出すことも可能ですが、買主が見つかりにくいため現実的ではありません。土地と建物をセットで売却活動を進めることが一般的です。現金化ができたら、土地と建物の取得時にかかった金額の割合を見て、売却金額を分けましょう。
ただし、土地と建物で別の売買契約を結ぶことになるため、手間がかかって複雑になりやすいことはデメリットです。先に名義統一の手続きをしてから売却することもできます。
続いて、どちらかが家に住み続ける場合には、もう一方が所有している部分を譲渡して、名義を統一する手続きを行います。土地と建物で価値が異なるため、状況に合わせて代償金を支払うなどして調整しましょう。
別居中でも査定は可能？
A.離婚に向けて別居している場合でも、査定を受けることは可能です。
査定自体は合意を得なくても利用できるため、配偶者に許可を取る必要はありません。ただし、査定した流れで売却の話を進めてしまうとトラブルに発展する可能性もあります。あくまでその後の方針を決めるための参考としての査定にとどめておきましょう。
査定後に不動産会社の担当者から営業を受けることもあるので、あらかじめ売却するかの参考として利用したい旨を伝えておくと安心です。別居中であることを伝えなければならないわけではありませんので、安心してください。
まとめ
離婚時に決める物事のほとんどは、双方の合意が不可欠なものばかりです。ただし片方のみが離婚を決意して、そのままスムーズな話し合いを実現させるために、静かに計画を進めているようなケースもあるかもしれません。
早めの段階で家の査定をしてその価値を明確にしておけば、無用なトラブルを避けられるだけでなく、財産である家に対して取れる選択肢を増やすことにつながります。
新しい生活を歩みだすためにも、お互いに満足のいく財産分与を行うことができるように、共有財産の価値は早めに明確化させるようにしましょう。
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