不動産の売却時、不動産仲介業者に依頼しようと決めたは良いものの、そこで取り交わす媒介契約の内容に迷ってしまうケースが多いようです。不動産は高く売りたいけれど、このような取引が初めての場合や、不動産知識に自信がない人ほど悩んでしまうのではないでしょうか。
そもそも媒介契約とは、国土交通省が定める約款に基づいた契約書において、不動産の売却条件や契約締結による成功報酬(仲介手数料)などを明確化することをいいます。
媒介契約内容についての理解を深めておくことは、より不動産取引をスムーズに進めることに役立ちますし、なによりその契約が自分の売りたい物件に適しているかどうかの判断がつきやすくなります。
特に利便性の高い人気エリアにある不動産物件の場合は「一般媒介契約」の選択がおすすめです。
それはいったい何故なのか、一般媒介契約のメリット・デメリットと共に当記事で詳しく解説していきますので、判断に迷っている方は是非参考にしてみてください。
一般媒介契約とは
「一般媒介契約」とは、不動産仲介会社と締結する媒介契約形態のうちの1種です。
媒介契約の3形態である「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のなかでも特に、複数の不動産仲介会社と契約可能な点が最大の特徴となっています。
そのほかにも、媒介契約後であっても売主自身が買主を探すことができたり(個人間売買・自己発見取引)、法的な契約期間の制限が原則ないなど、ほか2形態に比べての自由度は非常に高いといえます。
各契約の特徴を一目で紹介
下記は、媒介契約(仲介契約)の3形態である「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」それぞれの特徴を、簡潔に分かりやすくまとめたものです。
文章で読んでもあまり契約の違いがよく分からないな…という人は是非、この早見表を参考にしてみてください。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | ○ | × | × |
| 売主が買主を見つけた場合の取引 | ○ | ○ | 取引可能だが仲介手数料を支払う必要がある |
| 業者による売主への状況報告の義務 | × | 2週間に1回 | 1週間に1回 |
| 業者によるレインズ(※)の登録義務 | × | ○ | ○ |
| 契約期間 | 無制限(行政の指導では3ヶ月以内) | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
※宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した、不動産流通機構が運営するネットワークシステムのこと
複数の業者と契約できる
一般媒介契約は他の2形態とは異なり、複数の不動産仲介会社と仲介の契約がすることが可能です。
大きな金額が動く不動産売却をおこなう以上は、やはり自分の物件ができるだけ多くの人の目に留まるように、そして検討をしてもらえるようにしたいですよね。
不動産仲介会社の種類も増えている近年では、売り手が市場を選べる立場にあります。もしいくつか気になる仲介業者がある場合は、一般媒介契約を選択し、複数業者との契約をおこなうといった判断もできます。
なお、複数の業者と契約をおこなう場合、「明示型」「非明示型」の2種類から契約形態を更に選択する必要があります。それぞれどういった形態内容なのか、詳しく見ていきましょう。
明示型とは
明示型の一般媒介契約では、現在並行して仲介を依頼をしている「他の不動産仲介会社(名称と所在地)の情報を通知」しなければなりません。
そもそも、売主が不動産仲介会社に対して支払う仲介手数料は「成功報酬」です。
ライバルとなる競合他社の存在は、もしこの売却物件が競合他社のほうで取引完了となった場合に仲介手数料が支払われないことになるため、積極的な販売競争が起こる可能性があります。売主にとって、このような競争は大きなメリットであるといえるでしょう。
非明示型とは
非明示型の一般媒介契約では、他の不動産仲介会社と契約していることを通知する必要がありません。
不動産仲介会社の立場からすると、ライバルとなる競合他社の情報がないため、よほど条件の整った物件や人気エリアの物件でない限り、あまり販売に対して積極的ではなくなる場合や、「囲い込み」への懸念から、信用されていないのでは？と捉えられてしまう可能性も少なくないようです。
このような不安材料から、あまり非明示型はおすすめすることができません。
自分で買主を見つけることができる
一般媒介契約では契約の期間中であっても、自分自身で買主を見つけてくることが可能です。
仲介手数料は、仲介業者のもとで売買取引が締結した場合にのみ発生する成功報酬であるため、個人間取引(自己発見取引)となるこの場合においては、仲介業者へ支払う必要がありません。
ただし買主を見つけること自体は「専任媒介契約」および「専属専任媒介取引」でもおこなうことが可能です。
一般媒介契約のみの特権ではありませんので、事前に把握しておきましょう。
現状報告の義務はない
現状報告とは、仲介を依頼された不動産業者が売主に対しておこなう物件の販売状況報告のことです。
記載される内容は、契約内容や不動産仲介会社により異なるものの、
- 販促活動の内容の詳細
- 物件の閲覧数や問い合わせの有無
- 内覧の申込数・内覧者の反応
などの情報をとりまとめたものが、「営業活動報告書」として書面・メール・またはFAXなどで依頼者のもとへ送られてきます。他形態の「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」では、この現状報告が義務化されています。
しかしながら一般媒介契約の場合、現状報告は宅地建物取引業法において義務化されていません。そのため、依頼者自身が電話で確認をするか、契約書を取り交わす際に特約欄への記入を済ませておく必要があります。
レインズへの登録義務もない
レインズ(REINS)とはREAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(不動産流通標準情報システム)の略称であり、ネットワーク上での不動産情報交換がオンラインでできるシステムのことです。
東日本・中部・近畿・西日本の全国4箇所に分けて運営され、会員となっている不動産会社は、レインズに登録された最新の物件情報を検索・閲覧することができます。
一般媒介契約の場合、宅地建物取引業法において、不動産仲介会社によるレインズへの登録は義務化されていません。しかしながら契約時に登録を希望すること自体は可能なため、全国規模で買主を探したい場合は、忘れずに依頼をしておきましょう。
一般媒介契約のメリット・デメリット
媒介契約形態のなかでも、一般媒介契約の自由度の高さがよく分かったところで、改めてこの契約のメリットとデメリットをしっかりと押さえておきましょう。
一般媒介契約のメリット
複数の不動産仲介会社と契約がおこなえる一般媒介契約では、以下のようなメリットが挙げられます。
- 囲い込みを防ぎ、相場価格での売却を狙える
- 仲介手数料が不要になる可能性がある
囲い込みを防げる
「囲い込み」とは、媒介契約をおこなった不動産仲介会社が、他社からの紹介や問い合わせをわざと断わり、物件情報を独占して自社での取引成立を目指す行為に対しての呼び方です。物件売却を広く情報通知したい売主の意向に反するだけではなく、故意に情報を独占することは法律で禁止されています。
不動産仲介会社の主な収入源である仲介手数料は、売主と買主それぞれの仲介業者が異なる場合の「片手取引(片手仲介)」と、売主と買主が同じ仲介業者である「両手取引(両手仲介)」の2種類があります。
もし両手取引が成立すれば、その不動産仲介会社は2倍の収入を得ることができるため、その確率を少しでもあげようとして、結果囲い込みという行為が起きてしまうのです。
この囲い込みによって物件情報を制限されてまうと、早期の売却を逃してしまうだけではなく、いつまでも物件情報が残り続けることで「売れないのには理由があるのでは」と買主から悪いイメージを持たれてしまう可能性があります。
主に専任媒介契約などで起こりやすいこの囲い込みは、複数業者との契約ができる一般媒介契約であれば、情報を隠したくとも売主が契約先を増やすことができるため、防ぐことが可能です。
上手くいけば仲介手数料を支払う必要がない
売主自身が買主を見つけてくることを、個人間取引・または自己発見取引と呼びます。
一般媒介契約では、仲介契約の後であっても、不動産仲介業者を介さずに売主が買主を見つけた場合は、仲介業者の成功報酬とはならないため、仲介手数料を支払う必要がなくなります。
不動産取引における費用のうち、多くの割合を占めるのは仲介手数料です。
雑費も含めて、少しでも節約ができるのであれば是非したいところ…と、そのような売主の本音もこの契約形態であれば解消できる可能性があります。
ただし、買主が銀行の住宅ローンを使用して購入をする場合は注意が必要です。融資を受けるためには不動産仲介会社に「重要事項説明書」を作成してもらわなければならず、この場合では個人間取引であっても、仲介を受ける必要があります。
一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約は、その自由さから売主1人で多くの手間暇を負担しなければなりません。そしてその労力とは別に、この契約形態ならではのデメリットもあることを知っておきましょう。
- 不動産仲介会社の販売活動が分かりにくい
- 複数業者の存在によって販売活動が積極的にならない
不動産会社の活動がわかりにくい
一般媒介契約では、不動産仲介会社からの販売状況報告の義務がありません。
問い合わせの件数や内覧の申込状況がどのようになっているのか、需要の指標となるべき情報を、売主が問い合わせをしない限り把握することができないのは、複数業者との契約をおこなっている場合は特に大変な負担となります。それでなくとも売れるかどうかの不安が多いなかで、その不透明さはストレスにもなりえるでしょう。
ただし、契約書の特約欄に記入をしておけば状況報告はおこなわれるため、そこまで深刻なデメリットではありません。
不動産会社の活動が積極的にならない
たとえば明示型の一般媒介契約を結んでいれば、競合他社による価格競争が必ず起きるかといえば、そうではありません。複数業者に仲介依頼をおこなうことができる一般媒介契約では、主な収入源である仲介手数料をもらえる保証が、ほか2形態に比べて正直低いと判断されやすいのです。
不動産仲介会社は同時に大量の物件を取り扱っていますから、もし他に確実な取引が狙えそうな良物件があれば、そちらに対して積極的になるケースは充分に考えられますよね。
もちろん契約した以上は販促活動をおこなってくれるとしても、それが売主の期待する基準に達するかどうかは、よほどの人気物件でない限り難しいのが現状です。
一般媒介契約がおすすめなケース
どのような物件に一般媒介契約がおすすめとなるか、また契約によるメリットがより受けやすくなるのか、ここでは一般的に挙げられている2つのケースをご紹介します。
人気エリアにある不動産を売却する場合
生活ガイド.comが発表している「全国住みたい街ランキング2020」や、不動産仲介会社ごとに独自の集計が取られていることから、大きな変動こそ少ないものの、その年の人気エリアの動向を伺い知ることができます。
複数の路線が通る利便性の高い駅を所有しているエリアや、魅力的な観光名所のあるエリアが、長年に渡り根強い人気を誇るなかで、災害発生率の高い近年では地盤の強さや天候による影響の少なさから、国内でも比較的災害に強いエリアとして、ランキング上位に選ばれた街もあるようです。
このような人気エリアの物件は特に購入希望者が多く、検索サイトからの閲覧数も集まりやすいため、一般媒介契約であってもスムーズな売却に繋がりやすいといえます。
さらに+アルファで求められることが多い、下記のような条件も兼ね備えている場合はどうでしょうか。
- 家具の配置に困らない間取りである
- 2人以上での生活に便利な風呂・トイレが別
- 日当たりが良く、洗濯物が乾きやすい
- 騒音トラブルが起きにくい角部屋である
独身者だけでなくカップルやファミリー層からも購入希望者を募りやすく、場合によっては高額での取引成立を狙うことができる可能性もあります。
近所に売却することを知られたくない場合
レインズへの登録義務がないということは、逆を言えば売却情報が隠すことができるということです。
昨今の物件の売却は、さまざまな理由に基づいて決められています。中には近隣トラブルなど、あまりに人には言いたくないネガティブな面から、近隣の住人に物件売却を知られたくないといった事情もおおいに有り得ることです。
先述した通り、一般媒介契約であればレインズへの登録は希望しない限りされることはありません。査定も含め、ひっそりと売却活動をおこないたい場合は、一般媒介契約を選ぶことをおすすめします。
一般媒介契約に関するQ＆A
最後に、一般媒介契約の選択を悩む場面で、特に疑問としてあがりやすいポイントをQ&Aにまとめました。
安心してスムーズな取引をおこなうためにも、不明点がある場合は必ず、契約書を取り交わす前に質問をしたり、担当者への相談を忘れないようにしたいところです。
そして物件売却を決めた場合、まず一括査定サイトを利用する人が多いと思われます。その時に可能であれば、担当者から実際の不動産会社の現状をヒアリングしておくと、不安の多い不動産取引に対して、疑問解消の手助けとなってくれるはずです。
途中で解除することはできる？
A.できます。法律による制限はありません。
契約をおこなった不動産仲介会社の販売活動が期待したほどではなかったり、売主に対して信用を損なうような事態になった場合、途中で契約を解除しても問題はありません。違約金もかからず、そして特別な契約をしていない限りは、広告費なども請求されることはまずありません。
他2形態には3ヶ月以内という制約があるのに対し、一般媒介契約の契約期間は無制限です(媒介契約約款に基づいた行政による指導では、一般媒介契約でも有効な契約期間は3ヶ月以内とされています)。そして売主が更新を望まない限り、不動産仲介会社が自動的に契約更新をすることはできません。
複数業者と契約をおこなっている場合、窓口が一本化されていないことから、業者の数だけ管理をする負担が売主にかかります。状況によっては、時間と労力を無駄にしないためにも、契約を見直す判断をすることも必要です。
仲介契約を解除した後に一括査定サイトを利用すると、自分に合った不動産会社に出会えます。特におすすめの一括査定サイトはすまいステップです。
査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
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より多くの不動産査定サイトの特徴を知りたい！という人には、以下の記事もおすすめです。
他の契約と仲介手数料の違いはある？
A.媒介契約の種類によって、仲介手数料が変わることはありません。
仲介手数料は、売買契約が成立した場合の「成功報酬」です。媒介契約の3形態のうち、一般媒介契約は自分自身も個としての活動をしなければならないため、不動産仲介会社への負担が軽い＝仲介手数料も安くなるのでは？と考える人もいるかもしれませんが、それは大きな間違いです。
3形態のそれぞれの違いはあくまで「活動の制約があるかないか」であり、法律上で上限の算出方法が定められている仲介手数料の金額が契約によって変動することはありません。
このような勘違いは仲介会社とのトラブルにつながりやすいため、しっかりと把握しておくことが大切です。
自分の状況に合わせて一般媒介契約を選択しよう
一般媒介契約は売主自身の管理能力も問われる契約形態のため、売却物件の内容はもちろん、自分自身をとりまく状況に関しても冷静な判断力が必要です。複数業者へ仲介依頼をするなかで、「ここは信頼ができる」と感じた仲介会社があれば、一般媒介契約を途中から他の媒介契約に切り替えるといった判断も良いと思います。
せっかく不動産売却をするのですから、依頼者の「選べる権利」を最大限に活かし、最後まで納得のいく契約形態での不動産取引をおこないましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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