「使用していない土地をどうにか活用したいけど、老朽化して使い物にならない」と悩んでいませんか？
その悩みを解決できる方法が整地です。建物を建てたり、売却したりする前に行われる整地ですが、どのような方法で行われるのか、必要経費はどれくらいかかるのか知っている方は少ないのではないでしょうか。
整地の活用法や注意点を理解した上で所有する土地のケースに合う方法で整地を行えば、土地の活用がスムーズになる可能性は高まります。
この記事では整地の概要と方法、また整地工事の費用相場を紹介していきます。整地についての基礎知識を学んで、今所有している資産価値をさらに高めましょう！
土地の整地に関する基礎知識
整地というと、草木が生えていないきれいにならされた土地をイメージするかもしれません。具体的にはどのような作業が行われた状態のことをいうのでしょうか？その点から知っていきましょう。
整地された土地とは
整地は土地にある物を取り除き、きれいでフラットな状態にすることを指します。例えば、整地する時には以下のことが行われます。
- 建物の解体作業
- 草木の除去
- ゴミの撤去
これらがまず先に行われ、その後砂利といった高低差を均一にするための素材が敷き詰められます。
土地を売るにしても、新たに建物を建てるにしてもこの整地は欠かせない作業です。不要物を取り除けるだけでなく、土地の大きさを明確にしたり、きれいに見えるようにしたりといったメリットが得られます。
整地された土地の種類と特徴
一言で整地といっても、整えるために用いられる材料はさまざまです。それぞれの素材には特徴があり、土地オーナーの好みだけではなく、次に使うためにどのような土台とするかによって決められます。
それではよく使われる素材4つについて詳しくみていきましょう。
土地を最低限整える粗整地
粗整地（あらせいち）とは、土地に建っていた建造物を取り壊し、コンクリートやガラスの欠片、平らにするのに邪魔になる大きな石を取り除いて最低限均一にする作業がなされた状態のことです。
整える時には、重機を使って押し固めたり、盛り上がった土を平らにしたりといった手法がとられます。しかし、どれほどきれいにならすかという点は業者によって異なることも。場合によっては取り壊したり引き抜いたりした撤去物を取り除くだけで終了ということもあります。重要なポイントは工事に入る前にあらかじめ重機できれいに整えてほしい旨を伝えておくことです。そうすると不必要なトラブルを避けられます。
粗整地とは仕上げが違う砕石舗装
砕石舗装は先に挙げた粗整地の後に、細かく砕いた石を敷き詰める作業工程まで行われる整地方法です。この時用いられる石は天然の岩石で、整地以外にはお墓周りに敷き詰められる石としても用いられています。通常の砂利とは違った角の立っている石なので、砕石の上に基礎工事用のコンクリートを敷き詰めるのにもつかわれています。
この砕石処理が施されていると、粗整地された状態に比べて見た目だけではなく土地の安定性も高まります。そのため、土地売却をしたい、新たに建設したいといった両方のケースで使われる整地方法といえるでしょう。
透水性に優れた真砂土舗装
真砂土（まさど、まさつち）舗装とは、花崗岩からつくられた透水性の良い土を使用した整地方法です。目の細かい砂状の素材なので、真砂土その物で使われたり、固形する物を混ぜて使われたりする用法が一般的です。固形タイプでよく使われているのは歩道部分で、歩きやすさとクッション性を兼ね備えた素材として知られています。
整地する時のメリットとしては、粒が細かな分雑草が生えづらいことが挙げられます。ただコンクリート舗装よりも耐久性が劣るという欠点もあるため、どのような使い道でどれほど長く使いたいかをよく考慮の上用いることができるでしょう。
用途が限られるコンクリート、アスファルト舗装
コンクリート・アスファルト舗装は砕石舗装と合わせて用いられ、より平らにしたい時に行われる整地仕上げ方法です。強度がある舗装方法ではありますが、これまで挙げた方法に比べると用途が限られてきます。その理由は性質上すぐに取り除いたり、上から加工したりすることが難しいためです。
コンクリートとアスファルトはより平らにするという使用目的としてはとても似ている素材ですが、以下の違いがあります。
| コンクリート | アスファルト |
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どちらも一般的によく用いられるのは駐車場や路面舗装です。ただ、アスファルト舗装は硬化しやすいために一般家庭で用いられることは少ない傾向にあります。
更地と整地の違い
よく勘違いされるのが更地と整地です。この二つにはどこまで土地をきれいにしたかという点に違いがあります。更地は土地にある建物を解体し取り除いた状態のことです。そのままではすぐに使うことができないという特徴があります。
一般的には更地にしたあとに整地まで施工するという流れが多いでしょう。なぜなら更地のままでは土地として売り出しても売れ残る可能性があるからです。購入者側の用途にもよりますが、外観的にきれいな状態であれば受ける印象や今後使うためのイメージがしやすいといった利点があります。そういった面からも、更地のままより整地までしたほうが良いとされているのです。
整地にかかる費用
整地をするためにはそれなりに費用もかかります。それぞれの整地方法では使う素材によって値段が変わったり、先にどのようなものをどれほどの範囲で撤去するかによっても変わってきます。
ここからは整地方法別でどれほど費用がかかるのかを詳しく解説していきます。
整地の種類別の費用一覧
整地をする前段階では、土地に生えている樹木の整理や場合によっては地盤を安定させるための改良工事が必要になります。基本的には1㎡単位で計算されますが、軽い伐採程度であれば数百円、伐採処理が本格的に必要な場合は3千円前後、地盤改良工事が必要な場合は5千～6千円前後の相場となっています。また、住宅地ではなく雑木林をといった土地を整地するには数万円程度必要になるケースも。
先に挙げたどの素材を使うかによっても、総施工費用は変化します。以下はそれぞれの整地素材にかかる費用一覧表です。
| 整地種類 | 費用相場 |
| 粗整地 | 1㎡あたり300～600円程 |
| 砕石整地 | 1㎡あたり2,000円～ |
| 真砂土整地 | 1㎡あたり3,000円～ |
| コンクリート | 1㎡あたり1万2,000円～ |
| アスファルト | 1㎡あたり5,000円～ |
上記の費用はあくまで目安で、実際の工事では土地周辺の構造上施工しやすいかや地下に埋まっている物がないかといった調査を行う必要があります。表で示した金額は最低限かかる費用と捉えるようにし、実際の価格は見積もりをとることで割り出すようにしましょう。
整地を含めた解体費用の内訳
家の解体と共に整地を行うなら、1㎡あたり1万5,000円以上かかると考えましょう。この金額もあくまで相場ですが、木造住宅を解体する時には家を取り壊す費用や整地以外に廃棄物処理の費用もかかってきます。また、次の費用が加算されることも忘れてはなりません。
- 工事足場を組む費用
- 外構の撤去費用
- 重機搬入の費用
- 埋没している物の撤去費用
- 解体するための手続き費用
- アスベスト処理費用とそれにかかる手続き費用
これらは撤去する時に必要になる経費ですが、それにプラスして業者の手間賃が加算されます。たいてい、基本費用の10％～30%程度の間で設定されていることが多い傾向にありますが、特別手間がかかる撤去物があったり、変形した土地で重機の搬入が難しい場合には値段がつり上がることもあります。
家の解体費用の相場は一定でないことも。その理由や安く抑えるコツは以下の記事で紹介しています。
樹木の伐採がある整地の費用
伐採といっても、木の太さや根がどれほど張っているかで価格が変動します。伐採といわれる程度とは、低木や腰あたりまでの草を切り倒すことをいいます。伐採のみ行った時点では地下に根が残っているためそのまま建物を建てたり、整地処理を行うのは好ましくありません。伐根と呼ばれる根を取り除く作業も必要になるでしょう。
伐根の費用相場は、庭木サイズの木であれば1,000円～、直径50cm程の樹木を重機で取り除くなら1株6,000円程度～になるのが一般的です。もし農地として使用していた土地であれば、伐根すべき木は多くなるので費用がかさみます。しかし、日頃から除草処理を行っている宅地であればそれほど費用は高額にならないでしょう。
建物を解体して整地するまでの流れ
ここまで気になる費用について取り上げましたが、次に知っておきたいのは一連の流れです。良く用いられる大まかな手順を見てみましょう。
- 業者選び
- 解体下準備
- 建物取り壊し
- 廃棄物処理後に整地
- 支払いと解体後の届け出
それでは各手順でどのような過程で整地が行われるのか詳しく解説していきます。
解体や整地してくれる業者を探す
解体費用は決まった額がないので、1つの業者に見積もりを依頼して進めてしまうと、損をしてしまう可能性があります。いくつかの業者に見積もりを頼んで比較検討すると良いでしょう。その際には、以下の点をチェックするようにします。
- 見積内容は細かく記載があるか
- 質問にも快く応じてくれるか
- きちんと認可を受けているか
この点は基本的なチェック項目です。特に見積もりがあまりにも簡潔すぎる時には要注意！1坪あたりいくらとしか記載がなかったり、解体費一式いくらというような記載では見積もりをとっている意味がなくなってしまいます。内訳の金額を見ることで初めて、施工時の詳しい費用や節約できる箇所を知ることができるので、内容チェックはシビアに行いましょう。
建物を解体できる状態にする
業者が決まったら、建物を解体する下準備を行います。よく行われる作業には以下の項目があります。
- 除去すべき有害物質の確認
- 重機や作業するスペースを把握
- ライフラインのストップ
- 工事の申請
- 足場や飛散防止の養生設置
これらを行っている間にも、近隣住民に解体の旨を伝えておく必要があるでしょう。工事の期間を事前に伝えておくなら苦情が出てしまうことを避けられます。また、必要に応じて手土産を渡して挨拶しておくこともできます。そのように周辺への配慮をすることはとても大切な点です。騒音やほこりなどがたってしまって申し訳ないという気持ちの表れを伝えておくとスムーズに工事を終えることができるでしょう。
解体や整地を始める
いよいよ重機が入り建物の取り壊しが始まります。解体作業は次の流れで行われるのが一般的です。
- 建物内部の撤去作業
- 重機を使っての外部取り壊し
- 廃棄物の仕分け
- 廃棄物処理場への運搬
- 伐根や不要物の除去
- 整地
建物サイズにもよりますが、一般的な木造戸建ての場合、建物取り壊しにかかる期間は7～10日ほどです。それから整地にかかる期間は平均20日前後です。もしその後新たな建築物を建てる予定であれば、取り壊しと整地にかかる期間も含めて考慮し、早めに整地まで終わらせられるようにしましょう。
解体や整地後に支払いと書類の提出
整地が終わった後には、次の手順を行います。
- 隣家へ工事終了の挨拶
- 解体・整地費用の支払い
- 建物解体後の登記
建物を取り壊した後は、建物滅失登記を行わなければなりません。この登記は建物がなくなってから1か月以内に行われ、登記書類を法務局に提出する必要があります。この手続きが行われていないと、すでに建物はないにもかかわらず、建物部分の固定資産税納付書が送られてくる可能性があります。取り壊しが終了したら速やかに登記を行うのが賢明です。その際には次の書類を用意しましょう。
- 取り壊しに関わった業者発行の証明書
- 印鑑証明書（個人か業者のもの）
- 業者の印鑑証明書（場合による）
登記は特に複雑な手続きではありませんが、ケースにより集めるべき書類が違う場合もあります。また通常の場合には、登記費用として4万～5万円の相場がかかります。どのように行えば良いのか迷った時には土地家屋調査士や不動産登記事務所に助けを求めることができるでしょう。
整地した土地の4つの活用法
整地が済んだらどのように活用しようと考えていますか？活用方法によっては、さらにプラスの価値を生み出せる可能性も広がります。
土地を売却するという基本の方法も含めた4つの活用方法をご紹介しましょう。
整地した土地を売却する
土地を売却するということが決定しているなら、整地の段階から売れやすくする工夫を施すことができます。見栄えを重視するなら真砂土舗装がおすすめです。また、宅地として売り出すといった売却プランもたっているなら、基礎工事の施しやすい砕石舗装が最適でしょう。
このように売却対象となるターゲットをあらかじめ絞っておくと、どのような舗装を施せばいいかをすぐに導き出せます。整地前にまずは売却計画を細かく練っておき、舗装内容も宣伝文句として使えるかまで考慮しておくと売却活動にも効果的です。また整地済みとして売り出したい時には、周辺地域で人気のある土地の売り出し方法はどのようなものかをよく下調べすることも助けになります。
売り出す価格については、一括査定サイトを利用すると最新の相場を簡単に調べられます。Web上には何十サイトも存在しているため、特徴から最適なところを吟味してください。
以下の記事では空き家を更地にして売却する時に知っておきたい税のことをまとめています。こちらも合わせて読んでおけば、売却後の納税で慌てずにすむでしょう。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
駐車場として利用する
自身の駐車場として利用することもできますが、最近では駐車場経営で不労所得を得るという活用方法が人気です。近年都市部では駐車場が不足しているという傾向もみられます。整地の段階でアスファルトやコンクリートで舗装し、ビジネスチャンスを土地活用に活かすことで資産価値を高める運用も行えます。
もし月極やコインパーキングとして利用しようと計画しているなら、次の設備を取り付けることも考慮に入れて整地するようにしましょう。
- 外灯の設置
- 料金精算機の設置
- 外壁の施工
駐車場運営をするためには前知識をつけておく必要もあります。賢く採算がとれるかを計算できなければ、赤字となってしまう危険性があるからです。以下の記事では駐車場経営で儲かるためのコツやおすすめのコストカット術を紹介しているので、ぜひ読んで失敗のない経営に役立てましょう。
整地した土地に新しく家を建てる
空き家付きの土地を購入し、建て直しを考えているなら砕石処理を施しましょう。空き家付きの土地は比較的安い傾向にあります。しかし、解体・整地までまとめてハウスメーカーに依頼するとなると、その方が高くつきがちです。
節約するコツは、解体は専門の業者へ、建築はハウスメーカーや工務店へと分けて発注すること。そうすることで得られるメリットは次の点です。
- 専門業者による丁寧な整地
- 重機の使えない土地も整地できる
- 近隣住民への騒音、ほこり対策が手厚い
これらの点は専門業者ならではの利点といえます。また、ハウスメーカーによっては整地や解体費用でかなりかさ増ししているところもあります。建築依頼しているメーカーに、整地作業は別で依頼しても良いかあらかじめ訪ねておくと良いでしょう。
以下の記事では、新築住宅で注文住宅を選択するメリットとデメリットについて取り上げています。どのような家を建てるか悩んでいるなら参考にしてみましょう。
コンテナ型のトランクルームの経営をする
コンテナ型トランクルームとは、整地した土地にコンテナを設置し、倉庫として貸し出しを行う活用方法です。この方法はその他貸付け経営方法に比べて初期費用を抑えて始められるので、土地活用初心者におすすめです。自分でいちから経営することもできますが、より手間やコストをかけずに始めるには、トランクルーム経営をしている不動産業者に土地を貸し出したり、管理を委託するなどして行うと手軽に始められます。
ただ、利益が出ずに赤字になってしまわないか不安と感じる面もあるでしょう。そのような時のために行えるのは需要の見極めです。周囲ですでにトランクルーム経営に着手している不動産会社があれば利益率をきいてみることもできます。また地域にトランクルームがない場合には、利回りが10％を切るかどうかを目安に試算してみましょう。
さらに、経営をスタートさせて2年間の稼働率平均が60%を下回るなら、今後さらに伸び悩む可能性が高いといえます。上手な出口戦略まで考えつつ計画を立てるようにしましょう。
土地を整地するときの注意点
土地を整地する時に役立つ基礎情報や活用方法をご紹介してきましたが、事前に注意しておかないとトラブルになってしまったり、「せっかく整地したのに思うように活用できなかった」という結果になってしまったりする可能性もあります。
次では、土地を整地する際に注意すべきポイントを3つに絞ってご紹介していきましょう。
解体を依頼する場合は整地内容まで確認する
整地前の解体では、解体費用としての見積もりを出してもらうことになります。その際、ついつい解体に関しての項目に注目しがちですが、整地にどのような項目が設けられているかをチェックすると仕上がりに不満を持たずにすみます。
例えば整地後に宅地として売り出そうと考えた場合、砕石処理が施されずに簡単な粗整地のみで終わっているなら、そのことがネックとなり売れ残ってしまう可能性もあります。
事前に土地の活用方法を詳しく業者に伝えておけば、計画に合った施工をしてもらえるだけではなく、活用法にプラスになる施工方法を提案してもらえることもあります。ぜひ整地の見積もり部分にも注意を払い、のちのち活用しやすい整地をしてもらえるようにしましょう。
土地活用方法によってはインフラ整備が必要
畑地や田んぼとして使われていたり、周囲に宅地が少ないといった場合、整地と共に排水路設備を整えることも考えなくてはなりません。
そのようなケースでは、宅地を整地するよりも余分な費用がかかります。一般的に水道・排水経路の確保にかかる費用相場は数十万円～数百万円と高額になりやすいものです。それらを施しても価値のある使い道ができるか、また高値で売却できる可能性が高いかといった点を考慮に入れて決定するようにしましょう。
DIYで整地した土地はすぐに利用しない
庭の一部を自分で整地した時には、十分な硬化時間を置くという点に注意が必要です。特に土間コンクリート仕上げにした場合には、1週間前後の寝かせ期間が欠かせません。表面の色が乾いているように見えても、時間が少ししか経過していないと内部が硬化しておらず、敷石を置くと沈んでしまう可能性もあります。
また、通常庭の設計は排水のために傾斜がつけられているもの。その点を計算に入れずに整地してしまうと水はけが悪くなるというリスクもあります。施工中に自力で行う限界を感じたら、その時点から業者の力を借りることもできます。失敗を避けるためにもぜひ手順やリスクを把握して行うように心がけましょう。
まとめ
土地を整地する時には、その後活用する方法に合わせて粗整地、砕石、真砂土、コンクリートなどの手法を選ぶことができます。あらかじめ整地にかかる費用を把握しておけば、節約できる部分を割り出して資金を有効活用することができるでしょう。
また、整地を依頼する際には見積もり項目をよくチェックするようにし、基本の整地費用以外にどのような付加的工事が必要かを見極めておくこともできます。いずれにせよ、土地の活用方法を具体的に計画しておけばスムーズな整地と活用前の下準備を行えるでしょう。ぜひこの記事で取り上げた内容を参考にして、有意義な土地活用につなげていきましょう。
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