「不動産売却を考えてるけど、なにから手をつければいいのかわからない」といったお悩みをお持ちではありませんか？せっかく不動産売却するなら多くの利益を生み出し、できる限りストレスなくスムーズに活動を進めていきたいですよね。
そのためには、しっかりと知識を身に付けて、慎重に進める事がなによりも近道になります。
この記事では、不動産売却の手順から、それぞれの注意点を調べてまとめました。ぜひ最後までお読みいただき、ご活用ください。
不動産売却をスムーズに進めるための手順
不動産売却するためには、いつまでにどれくらいの値段で売るのかをまずはしっかりと定めることが大切です。引っ越しなどの場合、住み替え時期や資金繰りが必要になるため、慎重に計画して行きましょう。
また、計画を立てるのと同時に、複数の不動産会社へ一括査定依頼をすることもとても重要です。売却活動は査定を行うことで活動がスタートするので、売却を検討されている方は、なるべく早く行動に移すことをオススメします。
この章では、おおまかな売却の流れについてご説明していきます。まずは、どのような流れで不動産売却を行っていくのかを確認し、理解していきましょう。
【不動産売却の大まかな流れ】
- 情報収集＆計画
- 複数の不動産会社へ一括査定を申し込む
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売り出し価格を決めて、売却活動を始める
- 購入希望者の物件内覧（見学）
- 買主と売買契約を結ぶ
- 決済＆引渡しを行う（代金を受領し引き渡す）
- 売却した翌年に確定申告を行う
仲介を依頼する不動産会社を選ぶときの注意点
仲介とは、不動産の売買や賃貸の際に、買主と売主の間に立ち、売買契約を成立させる事を言います。この仲介をしてくれる不動産会社の選び方で、売却金額が100万円以上変わることも少なくありません。売却で損を出さないためにも、自分自身で事前に調べておくといい事や、不動産会社選びの注意点を抑えておきましょう。
相場価格は自分でも事前に調べておく
不動産会社へ査定価格を出してもらう前に、自身でも事前に売却相場を調べておくことをオススメします。この売却相場を調べ理解しておくことで、不動産会社が査定した売却金額が適正な価格なのか判断することができます。
調べ方としては、「売却したい物件周辺にある類似物件の価格調査」「固定資産税評価額の参考」「相続税路線価の参考」「周辺の過去の取引データ」などの、複数のデータを見比べると良いでしょう。
また、不動産の価格には明確な決まりがありません。売却相場を調べることは手間のかかる作業に感じますが、多角的な情報を基に調査を行い、それぞれから平均価格を調べることが、のちの売却活動を有利にします。
■固定資産税の算出方法
市町村から送られてくる固定資産税納税通知書に送付されている課税明細書を準備します。その中の土地または評価額の欄にある固定資産税評価額を基に算出します。
課税明細書の見方については横浜市が提示しているPDFがあるので、参考までに種別ごとにご確認ください。
・土地の課税明細書
・家屋の課税明細書
・区分所有マンションの課税明細書
■相続税路線価の算出方法
最新の相続税路線価は、「国土交通省のホームページ」から検索できます。
1つの不動産会社だけに査定を依頼しない
相場価格調査の情報収集後、または並行して不動産会社への査定依頼を行っていきます。そして、この時に気をつけることは、1社に絞らず複数の不動産会社に査定してもらうことです。また、複数の不動産会社へ査定依頼ができる「一括査定サイト」がネット上に数多くあるので、そちらを利用するのがオススメです。
査定額は不動産会社によって異なるため、比較対象をなるべく増やし、査定額や担当者の態度などから信頼できる不動産会社を見つけてください。
また、査定依頼を頼むときに、CMなどで大きく広告されている大手不動産会社が真っ先に思い浮かぶと思いますが、売り出したい場所やターゲットによっては、地域密着型の不動産会社のほうが有利な場合もあります。査定依頼をする場合は、大手だけでなく、地域密着型の中小不動産会社も合わせて依頼するのをオススメします。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
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一括査定サイトに関してより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
契約内容を理解して媒介契約を結ぶ
不動産が見つかったら、仲介（売却活動から売買契約）をしてもらうためにその不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。また、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」3種類のタイプがあります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数の不動産会と媒介契約ができる | 〇 | × | × |
| 不動産会社からの活動報告頻度 | 法令上で定められていない | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録有無 | × （法令上で定められていない） |
〇 （媒介契約から7日以内） |
〇 （媒介契約から5日以内） |
| 自分で買主を探し、売買契約できる | 〇 | 〇 | × |
| 媒介契約の期間 | 法令上での定めはないは、行政指導では最大3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
上記の表のとおり、それぞれにメリット・デメリットがあります。また、不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」が多いとされています。理由としては、専任or専属専任媒介契約では、1社としか契約できないですが、その分売却活動に力を入れてもらえるからです。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約可能なメリットがある一方で、契約を結んでも他の不動産会社へ流れてしまう危険性があり、売却に力を入れてくれない場合があります。
相場よりも高い査定額を提示する業者に気をつける
媒介契約を結ぶ際に注意していただきたいことは、「相場価格よりも高い査定額を提示していないか？」ということです。
複数の不動産会社へ査定依頼し、一番高い査定額を提示する業者と契約を結びたいと考えるところですが、査定額＝実際に売れる売却金額ではないのです。査定価格は、あくまでもさまざまなデータから算出した予想された売却金額です。
不動産会社の中には、契約を取るために相場よりも明らかに高い査定額を提示してくる場合があります。そのような被害に遭わないためにも、“納得できる根拠の説明か”“信用できる業者か”を見極めることが大切です。
必ず査定書をもらう
見積もりをするときに気をつけるポイントは、口頭でのやり取りで終わらせずに、きちんと正式な書類をもらうようにすることです。契約業務において、正式な書類発行は基本中の基本です。不動産会社に、その査定額に至る明確な理由と見積書を必ず発行してもらうようにお願いしましょう。
もし、仮に見積書は発行していないであったり対応ができないなどを理由に断られたとしたら、その不動産会社は信頼するに足らないため、依頼先からは外した方が安全です。
不動産の売り出し価格を決めるときの注意点
不動産の売り出し価格を決める時にも気をつけなければいけない注意点が存在します。自分が思い描いている通りの売買金額で売却できることがベストですが、値段の付けかたによっては売却成功を逃してしまったり、売り出し価格よりも低い売却金額になるケースもあります。
売却を成功させるためには、ある程度売却金額が変動がすることを認識しておきましょう。
高すぎる売り出し価格は設定しない
媒介契約を結ぶと、不動産会社と実際の売り出し価格について一緒に設定をしていきます。人気物件であれば、相場より少し高い価格設定をしても売却できる可能性はありますが、あまりに高すぎる価格設定や競争力のない不動産に対しての高価格設定はかえって売却成功から遠ざかってしまいます。
また、気をつけたいのが、販売期間が長くなってしまった不動産は、売れ残りのイメージがついてしまいやすいことです。これでは本末転倒になってしまいます。
あくまでも、プロのアドバイスを参考に売り出すことが大切なため、見極めができる良い不動産会社と出会えるかどうかが売却成功へのカギとなります。
査定価格と成約価格は異なる
次に気をつけたい注意点は、査定価格と実際に売却できる価格（成約価格）は異なるということです。査定価格とは、あくまでも不動産会社が売れるであろうと見込んだ価格になります。査定価格の予想が外れ、売り出し期間が長引くことで、買い手が見つからず、値段を下げるなどの理由で、成約価格が査定価格よりも下がってしまうことは少なくありません。
値下げ交渉も織り込んで価格を決める
売り出しを開始すると、購入希望者が販売物件の内覧へ訪れるようになります。購入希望者は、可能な限り安く不動産を手に入れたいと考えているため、購入予算であったり、実際に目視した不動産の部屋の状態などによって、値下げ交渉を申し込まれます。購入希望者に値下げ交渉を希望されてから検討するとスムーズな判断ができなくなってしまう可能性があります。
そのようなことを防ぐために、あらかじめ希望価格よりも設定を少し高めにして売り出しを行い、「値下げ交渉された場合に、いくらまでは交渉に応じよう」といった基準を決めておくことが得策です。
不動産の売却活動に関する注意点
続いて、実際に売却活動を行うときに気をつけたい注意点についてご紹介いたします。この章でご紹介することを、売り出し前、そして売却活動中に実際に行っているか、知っているかというだけで、売却成功への道が大きく変わってきます。ぜひご参考にしてみてください。
内覧前に室内をしっかり掃除する
内覧予定前には必ず、しっかりと清掃することを徹底しましょう。内覧時には、余計なものが一切置かれてない状態で、床がキレイに掃除されていることが理想的です。物がないだけで、その空間がより広くて印象良く感じられ、購入希望者が実際に住んでいる生活のイメージがしやすくなります。
リフォームの必要はない
不動産価格を少しでも上げるために、リフォームを検討される方がいます。しかし、不動産は相場価格よりも高く売れることが難しいため、リフォーム費用を回収できる保証はありません。元々の金額にリフォーム費用を上乗せして売り出すことで、売り出し価格が高額になり、結果売れ残ってしまう危険性もあります。
また、購入希望者の中には、自分でリノベーションを考えている場合もあるため、多額の費用をかけてリフォームするのは控えた方が良いでしょう。
内覧時に値引きや家具の譲渡の約束はしない
購入希望者が内覧をした際に、家具の譲渡や値下げの希望があっても、その場での約束はしないように気をつけましょう。家具の譲渡や値下げ交渉は契約時に決めます。
万が一、内覧時に申し出があった場合には、「家族で相談します」などと伝え、はっきりとした回答は避けることがベストです。
売り出し開始直後の値下げ交渉には応じない
売り出し直後は、他の購入希望者が現れる可能性があります。結果を急がずに少し待ってみることで、希望通りの値段で売却できることも十分にあり得るのです。
「売却期間を短くしたい」「特定の相手へ販売したい」などの特別な事情がない限り、売り出し直後の値下げ交渉は応じない方が良いでしょう。
不動産売買契約を締結するときの注意点
売却活動を終え、いよいよ売買契約、引き渡しになりますが、ここでも気をつけたいポイントがあります。終盤に差し掛かり、今までの苦労から気が緩みがちですが、引き渡しが完了するまでは不動産売買は続いています。
この章では契約書の内容、金銭のやりとり、引き渡し時の注意についてご紹介していきます。最後まで、しっかりと見ていきましょう。
契約書の記載内容をよく確認する
不動産の買手が見つかれば、売主・買主両者が契約条件に合意し、売買契約を締結します。売買契約書には「売買代金」「支払時期や支払い方法」「所有権移転の時期や登記」などが記載されています。不動産という大きな取引になるため、契約自体がお互いの信頼の上で成り立つ大事な約束となります。そのため、買主と口頭で約束したことが記載されているか、不動産の取引額や引き渡し日など、売買契約書の内容に何度も読み返し、しっかりと確認をしておきましょう。
手付金は使わないようにする
手付金とは、売買契約が結ばれた際に、買主から売主へ交付する金銭のことを指します。この手付金は売買代金全額の支払いの時に返還されるものですが、手続きにかかる手間を省くため「残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する額」として扱われるのが一般的です。
ただし、買主のローンが通らなかった場合、契約は白紙に戻ってしまうので、契約の時にもらった手付金は手を付けずにとっておく必要があります。
引き渡しの際にやることを確認しておく
引き渡しには、さまざまな準備をしなければいけません。専門家へ依頼が必要なケースもあるので、準備すべきことをしっかりと整理しておくことをオススメします。所有権移転や物件引き渡しなどの業務を期日までに果たさないと、債務不履行で違約金を請求される場合があります。
- 所有権移転
所有権移転は、司法書士に委任するのが一般的です。
必要書類を確認し、漏れのない所有権移転登記を準備しましょう。 - 抵当権の抹消
不動産に抵当権が設定されている場合は、残債を確認してローンの全額返金と抵当権抹消を行います。抵当権抹消までの金融機関のスケジュールと引き渡しのスケジュールの調整が必要なので、金融機関や不動産会社と相談しておきましょう。 - 境界の確認
土地などがある場合、土地家屋調査士に依頼して境界の確認をします。境界がよくわからなかったり境界から越境している物があるなど、スムーズに確認対応ができないこともあるので、早めに準備するのが良いでしょう。 - 現地確認
現地確認では、売主、買主、不動産会社の三者が立ち会って現況確認を行うことが大切です。引き渡し後にトラブルの発生がないように、売買契約で約束した事項について十分な確認が必要です。
注意点を把握して不動産売却を成功させよう
不動産売買で気をつけたい注意点を「不動産会社選び」「売り出し価格」「売却活動」「売買契約締結時」の４つに分けてご紹介しました。情報収集、査定依頼から始まり、引き渡しまでが不動産売買の流れとなります。
精通している人や売却未経験の場合、不動産売買に対し不安や難しいなどの印象を抱いてしまいがちですが、しっかりと注意点に気をつけながら進めることで失敗を防ぐことができます。また、不動産会社は不動産の道のプロフェッショナルです。わからないことや、疑問、不安に思うことはひとりで抱え込まず、プロにアドバイスを受けましょう。
この記事を参考に、紹介した4つの注意点を念頭に置きながら、不動産会社と一緒に不動産売却をスタートさせてはいかがでしょうか？満足できる売却成功になることを願っております。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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