短期譲渡と長期譲渡を比較!売却や税金で損をしないポイントを解説

不動産売却

持っている土地や住んでいる自宅、不動産投資のために所有しているマンションなど不動産を売却すると、その売却で得た収入に合わせて税金を納める義務が発生します。この不動産売却収入に対する税金は、売却した不動産をどの程度の期間所有していたかで税率が変動します。

そこで、短期間所有した不動産と長期間所有した不動産でどの程度税率に違いがあるのか、さらに納税において損をしないポイントなどについてまとめてみました。

不動産売却は譲渡所得に税金がかかる

会社員の方が会社から受け取る報酬は給与所得で、自身で事業を行い得た所得は事業所得です。これに対して、不動産を売却することで得た収入は、税金計算上譲渡所得という項目に分類されます。この譲渡所得には所得税と住民税、さらに復興特別税が課税されます。まずは、譲渡所得を算出する計算式を確認しておきましょう。

譲渡所得=収入金額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額

譲渡所得とは単純に不動産を売ったときの金額ではなく、売却した金額から諸経費を差し引いた利益部分が譲渡所得ということになります。上の計算式における各項目が何を指しているのかは以下の通りです。

  • 収入金額:不動産の売却金額
  • 取得費:その不動産を購入したときの金額
  • 譲渡費用:不動産を売却するにあたってかかった経費
  • 特別控除額:特定の条件を満たすことで控除される金額

この中で特別控除額に関しては、後程詳しく解説します。一般的に取得費譲渡費用に含まれる経費とは、その土地に建物を建てていればその建築費用、購入時・売却時の仲介手数料、印紙税、測量費用や整地費用なども含まれます。

仮に1,000万円で購入した不動産を、3,000万円で売却した場合で計算してみましょう。取得時にかかった経費が50万円、売却時にかかった費用(譲渡費用)を100万円とします。

3,000万ー(1,000万+50万+100万)=1,850万

譲渡所得は1,850万円から特別控除額を差し引いた金額になります。

短期と長期の譲渡で税金が変わる

不動産売却によって得た収入から、購入時の費用を差し引いた金額が譲渡所得ということになります。そしてこの譲渡所得には税金がかかり、その税額は一定の税率を掛け合わせることで算出できます。この税率は、長期保有の不動産と短期保有の不動産で変わりますが、どの程度の期間で短期・長期が変わるのか、またどの程度税率が違うのかについて解説していきましょう。

短期譲渡所得にかかる税率

まずは短期譲渡所得について解説していきましょう。短期となるのは、取得から譲渡までの期間が5年未満の不動産です。短期間所有の不動産に関しては、譲渡所得にかかる税率が高くなります

短期譲渡所得税率=39.63%
※税率内訳:所得税=30%、住民税9%、復興特別税=(所得税×2.1%)=0.63%

長期譲渡所得にかかる税率

長期譲渡所得にかかる税率ですが、長期となるのは取得から譲渡までの期間が5年超の不動産です。不動産保有期間の考え方を簡単に説明すると、税制上の保有期間は毎年1月1日に年数が更新され、正確な所有期間が5年以上でも短期所有となるケースがあるため注意してください。

仮に2015年9月1日に購入した不動産を、2020年10月1日に譲渡(売却)したとします。この場合は、正確には5年1ヶ月その不動産を所有していたことになりますが、不動産の所有期間は1月1日に更新です。したがって、この不動産の所有期間は2020年の1月1日の時点で4年間、2021年1月1日の時点で5年間となります。つまり2020年10月1日の時点では所有期間は4年間なので、短期譲渡所得ということです。

長期譲渡所得の際の税率については、短期譲渡所得よりも低くなります

長期譲渡所得税率=20.315%
※税率内訳…所得税=15%、住民税5%、復興特別税=(所得税×2.1%)=0.315%

法人は税金の計算方法から個人と違う

短期譲渡所得や長期譲渡所得を考えるのは、納税者が個人の場合のみです。不動産などの譲渡による収入は分離課税が適用されるため、給与所得などとは別に税額を計算する必要があります。

一方法人の場合は、不動産譲渡で得た収入も一括して法人税で算出することになっており、譲渡所得税の考え方は適用されません。たとえ給与所得のあるサラリーマンの方でも、不動産投資などでマンションを所有している場合など、不動産投資に関して法人として納税されている方もいることでしょう。

法人の場合は不動産譲渡による収入も法人税になり、分離課税の対象ではありません。そのため不動産の保有期間が長期であっても短期であっても、税率に変化はないことは参考までに覚えておきましょう。

短期/長期の譲渡で使える節税対策

不動産を売却した場合は別途税金がかかり、その税率は不動産を所有していた期間により変化します。ここからは、その税金に対する節税対策に関して解説していきます。節税対策の中心は特別控除軽減税率ですが、この2点についいても短期・長期で違いが出る項目もあるため、ひとつずつ確認していきましょう。

マイホームの譲渡で最大3,000万円の控除

まずは、マイホームとして使用していた不動産を売却する場合の特例です。この特例に所有期間は関係なく、たとえ短期の所有でも利用が可能ですが、この特例を利用するためには一定の条件があります。国税庁のHP:No.3302 マイホームを売ったときの特例に詳しく掲載されていますが、ここでは分かりやすく条件を挙げてみましょう。詳細を知りたい方は、国税庁HPでご確認ください。

<最大3,000万円の特別控除を受ける条件>

  • 申告者自身が暮らしている不動産であること
  • 過去2年間この特例を利用していないこと
  • 現状暮らしていない不動産の場合は、暮らさなくなってから3年以内に売却すること
  • 買主が親族など近しい存在でないこと

少々大雑把ですが、これらの条件を満たしていれば特例の対象になります。一般的に住んでいるマイホームを、親族以外に売却する場合には適用される特例と考えていいでしょう。ちなみに「現状暮らしていない不動産」とは、マイホームがありながら単身赴任や転勤などで、空き家になっているような不動産というケースが考えられます。

一方、居住用の物件といっても一部この特例を除外される条件もあります。例えば、別荘のように趣味や娯楽のために所有している不動産や、そもそもこの特例を利用するのが主目的で所有していた不動産などは除外対象です。3,000万円の特別控除は、譲渡所得から控除されるもので、収入金額(売却価格)から差し引かれるものでないということは覚えておきましょう。

所有期間が10年超で税率はさらに下がる

続いて軽減税率についてです。こちらは所有期間とも関係があり、10年以上所有していたマイホームの売却が対象になります。この軽減税率にも適用条件があり、詳しくは国税庁HP:No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例に詳しく掲載されています。

<長期所有のマイホームを売却した時の軽減税率を受ける条件>

  • 申告者自身が暮らしている不動産であること
  • 所有期間が10年を超えていること
  • 過去2年間この特例を利用していないこと
  • 現状暮らしていない不動産の場合は、暮らさなくなってから3年以内に売却すること
  • 買主が親族など近しい存在でないこと

ちなみに、この軽減税率と3,000万円の特別控除は併用することが可能です。軽減税率は譲渡所得の金額によって2パターンに分類されます。

譲渡所得額 軽減税率
6,000万円以下の部分 10%
6,000万円超の部分 15%

ここで注意すべきは譲渡所得が6,000万円を超える場合には、税率が一律で15%になるわけではなく、6,000万円までの部分は10%、それを超える部分は15%になるということです。仮に譲渡所得が8,000万円の場合は、税額は以下の通りです。

6,000万×0.10+2,000万×0.15=900万

8,000万円の15%だと1,200万円の税額になりますが、この軽減税率の場合は上記の式のように税率を分解して計算するので、900万円ということになります。

買い換えなら税金の支払いを先送り

多くの方がマイホームを売却する場合は、新たなマイホームを購入することになるかと思いますが、こうしたケースでは特例として、不動産売却における税金の納付を先送りすることが可能です。ただし、税金の納付は先送りされるだけであり、非課税・免税されるわけではない点には注意しましょう。

この特例を受ける条件は国税庁HP:No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例で詳しく解説されていますが、ここでは要点だけをピックアップして条件を紹介します。

<買い替え特例受ける条件>

  • 申告者自身が暮らしている不動産であること
  • 所有期間・居住期間が10年を超えていること
  • 過去2年間この特例を利用していないこと
  • 不動産を売却した年の前後1年の3年間の間に新しいマイホームを購入すること
  • 買主が親族など近しい存在でないこと
  • 売却したマイホームの金額が1億円以下であること
  • 新規の購入した土地が500㎡以下であること
  • 売却したマイホームの床面積が50㎡以上であること
  • 新規に購入したマイホームは築25年以内であり、一定の耐震基準を満たしていること
  • 売却する不動産、購入する不動産ともに日本国内のものであること
  • 不動産売却の際に、3,000万円の特別控除および軽減税率を利用していないこと
  • 売却した不動産よりも高額の不動産を購入すること

不動産の金額や大きさなど細かい条件がある特例です。また、3,000万円の特別控除や軽減税率との併用はできないため、利用する場合はしっかりと考えたうえで利用することをおすすめします。

譲渡で損失がでるなら損益通算と繰越控除

個人が行う確定申告において、収入はトータルで計算することが可能です。つまり会社員である個人が、マイホームを売却したものの赤字であった場合は、給与所得と合算して所得の申告が可能で、この考え方を損益通算といいます。

仮に年収600万円の方が、マイホームの売却で300万円のマイナス収支を出したとします。この場合はその年の所得は300万円で、納税額も所得300万円分の納税になります。さらに損益通算と同時に覚えておきたいのが、繰越控除という考え方です。損益通算でもマイナスになる場合は、マイホーム売却の赤字分をその先計4年間にわたり、繰り越して控除が受けられるという考え方です。

仮に年収600万円の方が、マイホームの売却で1,200万円の赤字を出した場合は、売却した年と翌年の収入は0円として考えることができ、納税する税金も安くなるというものです。

この損益通算と繰越控除の特例を受けるためにも条件があり、細かくは国税庁HP:No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)に記載されていますが、ここでは大まかなポイントを紹介します。

<損益通算と繰越控除を受ける条件>

  • 申告者自身が暮らしている不動産であること
  • 所有期間が5年を超えていること
  • 不動産を売却した年の前後1年の3年間の間に新しいマイホームを購入すること
  • 新規に購入したマイホームの床面積が50㎡以上であること
  • マイホームを新規購入する際10年以上の住宅ローンを組んでいること
  • 買主が親族など近しい存在でないこと
  • 合計所得金額が3,000万円を超えないこと

損益通算や繰越控除を利用する場合は、3,000万円の特別控除は利用できません。ほかにも売却する不動産についての条件なども細かく規定されているので、詳細を確認するか専門家に相談するのがおすすめです。

相続した不動産の譲渡で取得費の特例

少々特殊な例として、遺産相続などで相続した不動産を一定期間内に売却した場合の特例も紹介します。譲渡所得は、不動産を購入した際の費用(取得費)と売却した際の収入(収入金額)の差額です。相続で得た不動産の場合は取得費が非常に低額になるため、譲渡所得が大きくなってしまいます。

そこで、相続税の一部を所得費として計上できるという特例があります。この特例に関する諸条件や、所得税に計上できる相続税の計算式に関しては、国税庁HP:No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例に詳しく解説されています。

諸条件に関しては以下の通りですが、計算式はかなり複雑になるため専門家に相談するようにしてください。

<相続した不動産を売却した際の特例を受ける条件>

  • 相続を受けた本人(相続税を課税された本人)であること
  • 相続性を課税されてから3年以内に不動産を売却していること

短期と長期の譲渡ではどちらが得なのか

マイホームを売却した場合の税率や特例などについてみてきましたが、ここからは長期保有と短期保有のどちらが得になるのか、または節税になるのかについて考えていきましょう。

税率の低さだけなら長期譲渡がおすすめ

単純に税率だけを見た場合は、当然ながら長期間保有するほど税率は低くなります。仮に譲渡取得が2,000万円のマイホームに関して所得税、復興特別税、住民税の税率と税額を表にまとめてみましょう。

所有期間5年以下 所有期間5年超 所有期間10年超
所得税 30% 600万円 15% 300万円 10% 200万円
復興特別税 0.63% 12.6万円 0.315% 6.3万円 0.21% 4.2万円
住民税 9% 180万円 5% 100万円 4% 80万円
合計 39.63% 792.6万円 20.315% 406.3万円 14.21% 282.4万円

所有している年数で、納付する税額は大きく変化します。10年以上所有している不動産で、譲渡所得が6,000万円を超える場合はさらに軽減税率があります。仮に売却を考えている不動産が、もうすぐ5年を超えるというのであれば、5年を超えてから売却するのがより節税になりお得ということです。

短期の譲渡ならランニングコストの節約ができる

短期間の所有で売却するのは得ではないかというと、そうとはいいきれません。不動産を所有するということは、その不動産の維持管理費、税金が毎年かかるということになります。

いわゆる不動産を所有するためのランニングコストともいえる費用が毎年必要になりますが、不動産を所有している期間が短い場合は、このランニングコストを抑えることが可能です。

短期のほうが建物がある不動産は高く売却しやすい

もうひとつ短期間所有のほうが得であるケースが、売却する不動産が土地だけではなく建物も含めているケースです。居住用の住宅やマンションなどは、築年数が浅いほど売却価格は高額になります。

より売却益を出しやすいのは、やはり短期間所有のケースといえるでしょう。さらにいえば、築年数が浅いほうが買い手が見つかりやすく売却しやすいというメリットもあります。

土地だけの場合は公示地価推移から推測する

売却を考えている不動産が建物を含まない土地のみの場合は、短期所有のほうが売却しやすいということはいえません。土地の価値は時間経過とともに下がっていくものではないため、売り時を見極めることが難しい資産となります。

そんな土地の売り時を見極めるのに利用されるのが「公示地価」です。公示地価は毎年3月中旬に国土交通省から発表される地価で、主に不動産取引の際に参照される地価です。この公示地価を確認しながら近年の公示地価推移を見ることで、所有している土地の価格を推測します。地価が上がり続けていれば、ランニングコストを支払ってでも価値が上がるのを待つほうが得になりますし、価値が下がっているようであれば早く手放したほうが得でしょう。

ただし、公示地価の推移のみで売り時を判断するのは、一般人には難しいと思われます。リーマンショックや新型コロナウイルスの感染蔓延など、予測しづらい理由で地価が上下することもあるため、できるだけ正確に判断したいという方は、不動産投資会社などに相談するのもひとつの方法です。

短期/長期の譲渡で利益を伸ばすポイント

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不動産売却で利益を出す最大のポイントは、「いかに高く売却するか」ということにつきます。短期所有で売るか長期所有で売るかは売ったあとの節税対策なので、まずは何よりお手持ちの不動産をできるだけ高く売ることを考えましょう。

不動産の相場を調べてから譲渡をする

そもそも不動産物件には定価が存在せず、いくらで売るかは所有者次第ですが、その価格設定が高すぎては売れるものも売れません。販売価格は、あくまでも相場に沿って設定するべきでしょう。

そこでおすすめしたいのが、不動産価格の一括査定サイトです。土地でも建物でも、この一括見積サイトで調べることで、お持ちの不動産物件のおおよその価格相場を調べることが可能です。以下の記事はマンション査定に特化した内容ですが、不動産一括査定サイトの利用方法やおすすめのサイトなども掲載しているので、興味のある方はご一読ください。

マンション査定におすすめのサイト9選!相場を知って売却依頼しよう
マンション売却ではマンション査定が得意な一括査定サイトがおすすめ!相場を把握して信頼できる業者を見つける為に大変便利です。本記事は、おすすめ査定サイト9社を紹介し、マンション査定の基礎知識やスムーズな売却の為のコツを分かりやすく解説します。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

すまいステップはこんな人におすすめ

  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

すまいステップの特徴

すまいステップは、2020年4月にサービスが開始された比較的新しい一括査定サイトです。

その特徴は、提携不動産会社の数ではなく、質で勝負をしている点。一括不動産査定サイトを長年運営している株式会社Speeeが厳選した優良不動産会社に限っての査定依頼となります。なので、査定依頼が初めてで、どの不動産会社が良いのかよく分からないという人に特におすすめです!

また、すまいステップを利用して査定依頼をすると、各不動産仲介会社で累計100件以上の売買実績があるエース級担当者に出会えるため、不動産の売却が初心者であっても安心です。

不動産一括査定サイトランキングおすすめ22選!選び方や利用者の声も紹介!
不動産売却でどこに査定依頼すればよいかお悩みの方必見!不動産一括査定サイトのおすすめ22サービスを紹介します。条件に合うサービスを1分で絞り込める診断チャートやサイトの選び方、利用者の口コミなど取り上げた査定サイト選びのための保存版です!

値下げが必要なときは戦略的に行う

不動産を売却する際になかなか売れないのであれば、当然ながら値下げをするというタイミングが訪れます。もちろん、ベストは最初に提示した価格で売れることですが、そうならなかった場合は値下げも視野に入れておきましょう。ただし、値下げといっても単純に下げればいいというものではありません。値下げにも戦略性は必要なので、効果的な値下げをする必要があります。

一番分かりやすい戦略となると、見た目の価格を安く感じてもらうような価格に設定することです。例えば3,030万円の提示と2,980万円の提示では50万円しか差がないものの、2,980万円のほうが割安感を感じます。また、ネットなどで不動産を検索する方は、不動産の上限金額を設定して検索することが多いです。

もし3,000万円の予算で探している方がいたとすれば、3,030万円の物件は検索結果にヒットしませんが、2,980万円の物件はヒットします。このように値下げをするのであれば、必ず戦略的に値下げをするようにしましょう。

好印象を与える内覧をする

不動産売却の際は、当然ながら内覧がつきものです。もし建物込みの売却の場合は、居住している間に内覧希望の方が来ることになります。不動産の売却にあたっては、購入希望者に好印象を持ってもらうことが重要ですが、単純な話でいえば家をきれいに掃除して整理整頓しておくことがポイントです。

また売却する不動産が土地のみの場合は、できるだけ雑草などが生えていない状態をキープし、土地の境界などが分かりやすいようにしておくことも大切でしょう。

以下の記事は査定に関する内容ですが、査定の内覧もその不動産を購入するかどうかを判断するという点では、同じことがいえます。査定に関するポイントをチェックしておくと内覧の際にも応用できるので、ぜひ確認してみてください。

失敗しない住宅査定の依頼方法とは!?必要な事前準備と流れを解説
不動産売却を成功させるために重要なのが住宅査定です。しかし、どのように依頼すればよいのかわからないという人も多いのではないでしょうか。そこでこの記事では住宅査定の依頼方法や、必要な事前準備と流れについて詳しく解説します。

短期や長期で譲渡したあとの確定申告の方法

お手持ちの不動産を売却したら確定申告を行うことが重要です。確定申告とは、その年の所得税や住民税を決めるために必要なものなので、譲渡所得があった場合は必ず必要です。また不動産売却でマイナスが生じた場合は、節税対策としても重要になります。そんな確定申告のポイントを簡単にまとめておきましょう。

不動産売却の確定申告をする時期

確定申告の時期は毎年2/16~3/15です。開始日や終了日はその年のカレンダーによって多少前後することもありますが、おおむねこの1ヶ月間であると覚えておくとよいでしょう。確定申告は、1/1~12/31の間の収入と支出を申告し、税金の金額を定めるために行います。不動産売却の場合は、売却した次の年の税金が対象になるので覚えておきましょう。

例えば、2020年中に不動産を売却した場合は、確定申告を行うのは2021年の2/16~3/15となり、確定申告の結果税額が変わるのは2021年の6月からです。不動産売却によって税額が上昇する可能性がある方は、翌年の税金が高くなるため、そのつもりで予算を用意しておきましょう。

確定申告で必要な書類一覧

不動産売却があった年は、確定申告のために多くの書類を用意する必要があります。必要な書類に関して下の表にまとめました。

必要書類 入手場所・保管場所
確定申告の用紙 管轄の税務署
不動産購入時の領収書 自宅保管
不動産購入時の仲介手数料の領収書 自宅保管
不動産購入時の諸経費の領収書 自宅保管
不動産売却時の領収書 自宅保管
不動産売却時の仲介手数料の領収書 自宅保管
不動産売却時の諸経費の領収書 自宅保管
戸籍の附票 本籍のある市町村役場窓口
全部事項証明書 法務局

確定申告の用紙に関しては管轄の税務署に行けば受け取れますし、税務署のHPからダウンロードすることも可能です。譲渡所得を算出する際に、不動産取得時の資料や売却時の資料も必要になるので用意しておきましょう。

戸籍の附票とは、住民票をいつどこに移したかが記されている書類で、申告者の本籍がある市町村窓口で発行してもらえます。全部事項証明書は、売却した不動産の所有者や抵当権などの変化を証明してくれる書類で、法務局に行けば発行してもらえます。

なお、これらの書類は不動産売却に関係する書類のみなので、このほかにも源泉徴収票(勤務している会社が発行)や保険料の領収書(加入している保険会社の発行)なども必要です。

おすすめの確定申告の提出方法とは

確定申告書の提出方法は大きく分けて3種類あります。税務署の窓口に持って行くか、郵送で送るか、e-taxで行うかです。それぞれのメリットとデメリットを確認しておきましょう。

提出方法 メリット デメリット
窓口
  • その場で書類の不備がないかチェックしてもらえる
  • 平日の昼間、税務署の窓口が開いている時間に行かなければならない
  • 提出に時間がかかる
郵送
  • 税務署に行く必要がない
  • すべて自力で行う必要がある
  • 提出書類に不備や記入ミスがあった場合は、再提出が遅くなる
e-tax
  • 税務署に行く必要がない
  • 還付金を受け取るのが早い
  • 書類の提出が省けるケースもある
  • マイナンバーカードがない場合はIDの取得が必要
  • マイナンバーカードを利用する場合はカードリーダーなどが必要

窓口での提出は、その場で税務署の職員が書類や記入をチェックしてくれるので、不備等があった場合の対応が早くなるため確実性は高くなります。ただし、税務署が開いているのは平日の昼間なので、週末が休みの一般的な会社員の方には時間を作るのが難しいかもしれません。

郵送の場合は、税務署に行く時間を作る必要はなく家で空いた時間に作業が可能ですが、作業は個人で行う必要があるため、ミスが起きやすいという危険性はあります。またミスが起きた場合は、税務署でチェックしたのちに郵送もしくは電話で、修正箇所の指示を受けることになります。そのミスを修正して再提出すると考えると、かなり時間が必要になるので、期間内に申告が完了できるかは不明です。

e-taxは非常に便利な方法で、利用できる方はこの方法が一番確実です。ただし、e-taxを利用するための用意が少々面倒なのがデメリットでしょう。IDの取得は、確定申告前に税務署の窓口に行く必要がありますし、マイナンバーカードを利用する場合は、自宅にカードリーダーを用意する必要があります。

どの方法を選ぶかは自由ですが、あまり確定申告に慣れていないという方は、できるだけ確実な方法を選びましょう。不動産売却があった場合の確定申告に関してまとめている記事を紹介します。気になる方はぜひ目を通しておいてください。

不動産売却で確定申告は不要?税金で損をしない基礎知識を徹底解説!
確定申告と聞いて「手間がかかり負担」「計算式が複雑」など、出来る事なら申告手続きを避けたいと感じる方も多いのではないでしょうか。この記事では、不動産を売却をした場合に確定申告が必要か不必要かを、税制度や算出式などを交えて解説していきます。

まとめ

不動産を売却した場合は、その売却益に関して税金がかかりますが、売却した不動産を所有していた期間の長さで差があります。そのため売却を考えている方は短期で売却するのか、長期間保有してから売却するのかを判断することも重要です。

短期と長期でどちらが有利かというのは、その不動産の状況や利用する特例、減税対策などでも差が出てくるので、自身の状況にあったほうを選択するようにしましょう。

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