【土地査定を検討中の方へ】流れから査定額が決まるポイントまで解説

fudousan4417532 不動産売却

「土地を持っているけれど活用できていない」、「親から土地を相続したが特に必要としていないから売却したい」そのように考える人は少なくないのではないでしょうか?

土地を売却するには査定を受け、売却価格の相場を把握しておくことが大切です。

査定額を正確に知るには、算出方法や金額に影響する要因などを知っておく必要があります。土地査定の流れや査定額が決まるポイントを知り、好条件での売却を目指しましょう。

土地の査定から売却までの流れ

まずは土地の査定から売却までの、一連の流れを把握しておきましょう。売却の全体像を把握することで、よりスムーズに土地を売りやすくなります。

  1. 不動産会社に査定してもらう
  2. 不動産会社を決定し媒介契約を締結する
  3. 土地の売却活動を開始する
  4. 買主と売買契約を締結する

査定から売却までの大まかな流れは、上記4つのステップで進めていきます。

1.不動産会社に査定してもらう

まずは不動産会社から査定を受け、査定をしてもらいましょう。査定は1社だけではなく、複数社に依頼することも可能です。査定の際には不動産に関するさまざまな書類を提出しますが、書類は同じものを提示することが大切です。

違う書類を提出してしまうと、査定額にずれが生じてしまうこともあるため、注意しなければなりません。不動産査定は基本無料であるため、売却するかどうかに関係なく、土地の価値を知りたいなどの場合でも気軽に査定は受けられます。

査定方法は「机上査定」と「訪問査定」の2種類

査定の方法は、机上査定と訪問査定の2つがあり、それぞれで特徴が異なります。机上査定はネット上で行える査定方法であり、対象となる不動産のデータや過去の取引事例などを参考にして、査定額を算出します。

対して訪問査定は、不動産のデータだけではなく、実際に現地を担当者が現地を訪れ、詳細な状態を確認することで査定を行うことが特徴です。それぞれメリットとデメリットがあり、状況に応じて使いわけることが大切です。

査定の種類 メリット デメリット
机上査定
  • 24時間無料で利用できる
  • 一度に複数社から査定を受けられる
提示される査定額は正確性が低い
訪問査定
  • より詳細な査定額を算出してもらえる
  • 担当者との相性を確認できる
現地での査定のため時間がかかる

机上査定は一度に複数社から査定を受けられるため、結果の比較を効率的に行える点がメリットです。また、不動産会社の営業時間などに関係なく、いつでも気軽に利用できる点も挙げられます。デメリットはデータのみをもとに査定額を算出するため、結果の正確性が低いことがあげられます。

訪問査定のメリットは、データだけではなく実際の物件の状態も加味するため、査定額の正確性が高いことです。また、不動産会社の担当者と実際に話ができるため、相性を確認したり、業者の信頼度も見極めやすかったりする点も魅力でしょう。

デメリットは時間がかかりやすいことであり、不動産会社に査定を依頼し、スケジュールを決めて査定の実施となるため、机上査定よりは手間がかかります。

査定依頼方法は「Webサイト」と「不動産会社に直接依頼」の2種類

不動産会社に査定を依頼する方法は、Webサイトから行うか、不動産会社に直接依頼するかのどちらかです。Webサイトでの依頼は机上査定に該当し、ネットから申し込みができます。

ただし、机上査定のサイトによっては、不動産会社からしつこく営業の電話がかかってくることもあるため、利用先には注意しなければなりません。サイトの信頼度を見極めるには、利用者の口コミや運営元などを確認するとよいでしょう。

不動産会社に直接依頼する場合は、担当者との相性を確認しやすく、不動産売却についての相談もしやすいです。ただし、不動産会社1社ずつと連絡を取って依頼することには手間がかかり、Webサイトから依頼するよりも時間がかかりやすいことは理解しておきましょう。

以下の一括査定サイトを使うと、複数社の査定結果を効率よく知ることができるためおすすめです。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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さらに、以下の記事で紹介しているおすすめの一括査定サイトを合わせて参考にすることもできます。

不動産一括査定サイトランキングおすすめ22選!選び方や利用者の声も紹介!
不動産売却でどこに査定依頼すればよいかお悩みの方必見!不動産一括査定サイトのおすすめ22サービスを紹介します。条件に合うサービスを1分で絞り込める診断チャートやサイトの選び方、利用者の口コミなど取り上げた査定サイト選びのための保存版です!

2.不動産会社を決定し媒介契約を締結する

査定結果を参考にして土地の売却を依頼する不動産会社を決めたなら、媒介契約を締結します。媒介契約には3つ種類があり、それぞれで特徴が異なります。一概にどの契約内容がよいというものではないため、特徴の違いを知り、自分に合った内容を見つけておきましょう。

項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の宅建業者に依頼し契約できるか できる できない できない
自分で買い手を見つけて契約できるか できる できる できない
販売状況の宅建業者から依頼主への報告義務とその頻度 報告義務はない 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズへの登録義務 登録義務はない 媒介契約から7日以内 媒介契約から5日以内
契約期間 行政指導では3カ月以内 3カ月以内 3カ月以内

媒介契約によって、不動産会社1社のみとの契約になるのか、個人で買主を探して不動産会社を介さずに直接売買が可能かなどが異なります。

また、不動産会社が行う売却活動助教の報告義務や、指定流通機構である「REINS Market Information」への登録義務の有無などにも違いがあります。

3.土地の売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結ぶと、本格的に土地の売却活動が開始されます。売却活動としては、不動産会社が広告やチラシを作成したり、物件情報を不動産情報サイトに登録したりすることがあげられます。物件の宣伝を開始し、購入希望者が現れたなら実際に物件状態を見てもらいましょう。

購入希望者が現れなかったり、土地を見に来てもらっても契約に至らない場合は、売り出し条件の見直しなどを図り、買い手がつくのを待ちます。

4.買主と売買契約を締結する

買主が見つかり、条件を交渉して双方が合意したなら、売買契約を締結します。売買契約を締結した後は、契約書で定めたスケジュールに即して決済や引き渡しを行います。買主から決済を受け、土地を引き渡すことで売却の手順は完了です。

より高額でスムーズに土地査定をしてもらうために準備しておくこと

より高額査定をしてもらうには、次の準備をしておくことが大切です。

  • 自身で土地の相場価格を調べる
  • 土地の名義を確認する
  • 査定に必要な書類を揃える

事前の準備をしておくことで、高額査定を受けやすくなるでしょう。

自身で土地の相場価格を調べる

まずは自身で土地の相場価格を調べておくことが大切です。不動産会社から査定を受けても、相場価格を把握していないと、それが適切な金額なのかどうかが判断しづらいです。

そのため、事前に価格を調べておき、提示された金額が正しいかを見極められるようにしておきましょう。相場価格を調べる方法としては、次の3つがあげられます。

  • REINS Market Information
  • 土地総合情報システム
  • 路線価

これらの方法を把握して、自分でも相場価格を判断できるようにしておきましょう。

REINS Market Information

不動産流通機構が運営しているサイトに、「REINS Market Information」があります。不動産流通機構は国土交通省から指定を受けたものであり、サイトの信頼度は高いでしょう。

このサイトでは直近の1年間の不動産取引の事例が検索でき、どれくらいの価格で成約したかがわかります。実際の取引事例を調べて参考にすることで、自分が所有する土地がいくらくらいで売却できるかが判断できます。

ただし、調べられるのは成約価格であり、これは契約金額です。つまり、売り出し価格や実際の土地の価値ではなく、売買が成立した価格であることは覚えておきましょう。

成約価格は値引き交渉などをした結果の金額であるため、土地の価値そのままの金額が表示されているとは限らないことは理解しておかなければなりません。

土地総合情報システム

国土交通省が運営するシステムに、「土地総合情報システム」があります。ここでは次の情報が確認できます。

  • 取引総額
  • 面積
  • 土地の形状
  • 前面道路
  • 都市計画制限
  • 取引時期

これらに加えて公示地価や基準地価などが掲載されており、土地にどれくらいの価値があるのかを概算できます。公示地価は国土交通省が、基準地価は各都道府県が調査して決めた価格です。

これらを調べることによって、所有している土地にどの程度の価値があるかを判断できます。ただし、公示地価や基準地価は、市場価格とイコールであるわけではないため、あくまで目安程度になると考えましょう。

路線価

国税庁が決めた指標に、路線価というものがあります。これは主要な道路に面する土地の、1㎡あたりの価値を定めたものです。路線価は固定資産税や相続税の金額を考える際の指標として使用されることが多いです。

土地の価値を調べるには、路線価がいくらであるかをチェックして、それに土地の面積をかけます。土地の形状によっては計算が複雑になることもあるため、計算できるのは大まかな価値であると考えましょう。

また、路線価は公示地価の80%であり、市場価格を調べるには計算した金額に1.25をかけます。この計算によって土地の時価がある程度判断できます。あくまで目安であることは理解しておき、土地の相場価格を調べる際の指標になるものであると考えましょう。

土地の名義を確認する

スムーズに土地の査定をしてもらうには、売却予定の土地の名義を確認しておくことが大切です。土地に限らず、不動産の売却は原則所有者、つまり名義人が行います。そのため、自分名義ではない土地は勝手に売却できないため、必要に応じて名義変更をしておきましょう。

また、複数人の名義となっている土地を売却するには、名義人全員の同意が必要です。共有名義の土地を売却したいなら、あらかじめ名義人全員に連絡しておき、許可を取るようにしましょう。

もし可能な場合は、名義変更をして代表者1人を名義人におき、その人が代表して売却することも可能です。注意が必要なケースとしては、相続によって取得した土地です。不動産は相続しただけでは名義は変更されておらず、登記簿上は元の名義人のままとなっています。

相続する場合は必ず名義変更をしておき、自分の名義になっていることを確認してから売却します。名義人が誰であるかを確認するには、法務局で登記事項証明書を取得するとよいでしょう。

査定に必要な書類を揃える

ネットで行う机上査定では物件の情報だけで構いませんが、訪問査定をする際には書類が必要になることが多いです。また、査定後の不動産売却でも各種書類は必要であるため、査定時には揃えておくことがおすすめです。土地の査定や売却に必要な書類としては、次のものがあげられます。

  • 本人確認の身分証明書
  • 権利証または登記識別情報
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 土地測量図
  • 境界確認書

身分証明書は、免許証やパスポートなどであり、不動産会社によって利用できるものが異なります。そのため、事前に何が使えるかは確認しておくとよいでしょう。権利証や登記識別情報は、不動産購入時に取得しているものです。

もし紛失している場合は、次の手続きによって代替となる書類を発行してもらい、それを用いることになります。

  • 事前通知制度
  • 司法書士による本人確認情報の作成
  • 公証人による本人確認情報の作成

これらには10万円程度の費用がかかることも多いため、権利証などはなくさないようにしなければなりません。固定資産税や都市計画税納税通知書は、毎年4~5月ごろに送られてくるものです。紛失した場合は、市区町村の役場や市税事務所などで代わりとなる書類を発行し、この際の手数料は300円です。

他にも土地測量図や境界確認書が必要となるため、事前に揃えておきましょう。また、売却の際には住民票
や実印、印鑑登録証明書なども必要です。これらは発行から3カ月以内のもののみ有効であるため、急いで取得する必要はありませんが、素早く発行できるように取得方法を把握しておきましょう。

他にも購入時のパンフレットなど、不動産の情報がわかるものがあると査定時の参考資料となり、査定額が上がる可能性もあります。

土地の測量図・境界確認書は早めに確認する

必要書類の中でも、特に土地の測量図や境界確認書があるかは早めに確認しておき、取得する必要があります。これらは隣地との境界を明確にするための書類であり、これがないと売却ができなかったり、売却後に隣地の所有者とトラブルになることもあるため、注意しなければなりません。

測量を依頼してから完了するまでには3~4カ月程度の費用がかかることも多いため、売却を予定していてこれらの書類がないなら、早めに行動して取得しておきましょう。また、高額な費用がかかることも多く、相場が35~45万円程度であることは把握しておかなければなりません。

不動産会社が土地を査定する方法

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土地の査定額について理解を深めるには、不動産会社がどのような方法で査定をしているのかも知っておきましょう。

そもそも査定額は3カ月程度で売却できる金額ですが、金額の捉え方や算出方法は不動産会社によって異なります。そのため、どのような方法があるのかを把握しておきましょう。

土地査定には取引事例比較法が用いられることが多い

土地査定の方法は、主に次の3つの種類があります。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

3つの種類がありますが、基本的には取引事例比較法が用いられることが多いでしょう。取引事例比較法では、売却する不動産に近い条件の取引事例を参考にして、査定額を求めます。

参考となる取引事例が多い都市部などでは特に使用される方法であり、比較対象が多いほどより査定の正確性は高くなります。

造成地の場合に利用される「原価法」

新しく作る造成地の場合は、原価法が適用されます。これはその不動産を再調達、つまり土地の場合は今から造成した場合にかかる原価を、査定額として算出する方法です。

建物の場合は、同じ建物を再建築した際にかかる費用を、経年劣化分などを差し引いて計算しますが、土地の場合は造成する場合の原価を参考にするという違いがあります。

賃貸不動産に利用される「収益還元法」

収益物件に該当する賃貸不動産に利用される方法が、収益還元法です。収益還元法には直接還元法とDCF法の2つがあります。直接還元法は、対象となる不動産が1年で上げる利益を、周辺の似た条件の不動産の利回りであり、不動産の価値を算出するというものです。

DCF法はその不動産が将来に上げられる利益を考え、物件価値を算出する方法であり、より高度な計算が必要となります。これらは土地の上に賃貸物件が建っているなどの場合のみ利用する方法であり、個人で計算することは難しいため、不動産会社に任せたほうが無難でしょう。

取引事例比較法のシミュレーション

もっとも用いられることが多い取引事例比較法への理解を深めるために、実際にどのように求めるのかシミュレーションをしてみましょう。まずは査定を行う土地の坪数や間口の広さ、土地の形状などを確認します。

取引事例比較法では、土地の大きさや間口がどれくらいあるか、土地が整った形の整形地か、複雑な形状をした不整形地であるかなども参考にします。まずは計算するための条件を、次のように設定したとしましょう。

  • 取引事例1:50坪1,000万円(取引時期半年前/間口6m/整形地)
  • 取引事例2:40坪800万円(取引時期3カ月前/間口4m/不整形地)
  • 取引事例3:45坪700万円(取引時期1カ月前/間口7m/整形地)

間口の広さや土地の形などは、国税庁の「間口狭小補正率表」や「不整形地補正率表」を用いて計算します。普通住宅地区と考えた場合は、間口狭小補正率は次の通りです。

  • 4m:0.94
  • 6m:0.97
  • 7m:0.97

不整形地の場合は補正率には詳細な計算方法がありますが、複雑になるため0.97と仮定して計算してみましょう。取引事例を比較する際には、成約価格と間口の補正率、整形地などの補正率をかけ、合計を坪数で割ります。

  • 取引事例1:1,000万円×0.97×1.0÷50坪=19万4,000円
  • 取引事例2:800万円×0.94×0.97÷40坪=18万2,360円
  • 取引事例3:700万円×0.97×1.0÷45坪=15万888円

不整形地の場合は補正率を適用しますが、整形地の場合は補正なしで1.0とします。また、本来は取引時期によって補正率をかけますが、今回のシミュレーションでは直近であるため、これは不要と考えましょう。

計算した結果をすべて足し、取引事例数で割った金額がそのエリアの平均坪単価と考えられます。そのため、上記の例だと約17万5,749円が平均坪単価であり、これに査定をする土地の面積をかけたものが、概算の査定額です。

例えば、坪数が50坪である場合は17万5,749円に50をかけた878万7,450円がおおよその査定額となります。

土地の査定額が決まるさまざまな要因

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土地の査定額を算出する際には、さまざまな要因を用います。査定額に影響する要因としては、次の4つがあげられます。

  • 駅等の利便施設までの距離
  • 住宅地としての環境条件
  • 土地の形状や隣接する道路幅
  • 土地の利用用途の規制

どのようなことが査定額に影響するのかを知っておくことで、査定結果が適切であるかどうかも見極めやすくなるでしょう。

駅等の利便施設までの距離

駅や公共施設、商業施設などへの距離がどれくらいかは、査定額に影響します。これらの便利な施設までの距離が近いほど、高額査定を受けやすいです。同じ土地の形状や広さであっても、各施設までの距離によって査定額は変動します。

住宅地としての環境条件

対象となる土地が住宅地としての環境条件に適しているかどうかも、査定額に影響するポイントです。環境条件は、次のポイントでチェックします。

  • 街路整備状態
  • 騒音や振動がないか
  • 日当たりや風通し
  • 展望や景観のよさ

これらを総合して、住宅地として適していると判断される場合は、査定額はより高額になりやすいです。

土地の形状や隣接する道路幅

土地の広さだけではなく、形状や隣接する道路幅も査定額を決める重要なポイントです。土地は整形地、つまり、整った形であるほうが利用がしやすいため、査定額は高くなりやすいです。飛び地や複雑な形状をした土地などは、活用の難しさから査定額が下がりやすいと考えましょう。

また、土地に面する道路は、幅員が広いほど査定額は高くなります。幅員が狭く2m以上道路に設置していない場合は、建物を建てられないといった法律上の制限が出るため、査定額は下がりやすいです。

道路の舗装状況も重要であり、コンクリートやアスファルトで舗装されており、整備状況がよいものほど査定での評価は高くなります。

ただし、舗装されていても、建築基準法における道路と認められるかどうかによっては、査定額は下がることもあります。建築基準法における道路と認められる場合のほうが査定額は高く、その条件は次の通りです。

  • 国道や県道、市道や町道、村道などで幅員4m以上
  • 都市計画法や土地区画整理法などの道路で幅員4m以上
  • 建築基準法の施行時に幅員4m以上ある道
  • 道路法や都市計画法などで事業計画がある幅員4m以上の道路で、かつ2年以内に事業施行が予定されている特定行政庁が指定したもの
  • 道路位置指定を受け、かつ幅員4m以上ある道

隣接する道路幅にはさまざまな条件があるため、これらも査定額に影響する要因として頭に入れておきましょう。

土地の利用用途の規制

土地は利用用途が決められており、それによってさまざまな規制があります。そのため、規制の種類を知り、どのような違いをあるのかを知っておくことが大切です。規制の種類によっては査定額が下がることもあるため、これも把握しておきましょう。

土地の利用方法を規制する「都市計画法」

土地は何でも自由に使ってよいわけではなく、利用方法が都市計画法によって規制されています。都市計画法では、土地は次の3つにわけられます。

区域の種類 特徴
都市計画区域 計画的に街を作るエリア
準都市計画区域 将来的な発展や市街化を見込み、無秩序な開発を制限するエリア
都市計画区域外 人口が少なく特に定めがないエリア

都市計画区域や準都市計画区域は、都市開発のためのエリアであるため、土地の利用が制限されやすいです。そのため、査定額が下がることもあります。都市計画区域外なら、土地を自由に利用できるため、査定額は上がりやすいです。

また、都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域、非線引区域にわけられます。市街化区域や市街化調整区域は、すでに都市開発がされていたり、今後計画的に市街化を進めていく地域です。

そのため、土地の利用方法がより制限され、査定時の価格が下がることも多いです。非線引区域は利用方法が定められていないため、査定額は高くなりやすいでしょう。

「市街化区域」はさらに細かく分けられる

市街化区域は地域によって用途が決められており、21の地域区分があります。これは用途地域と呼ばれるものであり、大きく住居系や商業系、工業系にわけられます。商業系や工業系は住宅地の建設に適していないことから、査定額は下がりやすいです。

対して住居系の区域は住宅用地として適しているため、査定額が高くなる可能性があるでしょう。ただし、住居系でも一部規制が厳しい区域もあり、ここは査定額が下がりやすいため注意しなければなりません。

土地を査定する際の注意点

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土地の査定を賢く行うには、次の注意点も把握しておきましょう。

  • 査定額と売却価格はイコールではない
  • 土地査定は匿名でも可能だが正確性は低い

これらのポイントを把握しておくことで、査定を受けた後の売却計画を立てやすくなります。

査定額と売却価格はイコールではない

不動産会社によって提示される査定額は、売却価格とイコールではありません。査定額は3カ月程度で売却ができる見込みの金額であり、依頼する不動産会社によっても異なります。そのため、査定額が高いからといって、その不動産会社を利用すると高額売却できるわけではないことは理解しておきましょう。

売却の依頼先を決める際には、査定額が相場程度で、かつ信頼できるかどうかをチェックしておくことが大切です。

土地査定は匿名でも可能だが正確性は低い

土地の査定は匿名でも行うことができ、これは不動産会社から営業電話がかかってこないことがメリットです。

しかし、匿名だと不動産会社とのやり取りができず、査定額の正確性が低くなってしまうことがデメリットです。より正確な査定額を算出してもらうには、個人情報を入力する査定サイトを利用したほうがよいでしょう。

査定後に不動産会社を選ぶポイント

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査定を受けた後は、売却を依頼する不動産会社を選びます。この際のポイントとしては、次の4つがあげられます。

  • 複数社の不動産会社に査定を依頼し比較する
  • 所有する土地の売却を得意とする不動産会社なのか
  • 売却するためのサービスが充実しているか
  • 信頼できる担当者なのか

これらのポイントを意識して、よりよい不動産会社に売却を依頼しましょう。

複数社の不動産会社に査定を依頼し比較する

同じ土地でも不動産会社によって提示される査定額は異なるため、最低3社を目安に複数社から査定を依頼しておくことがおすすめです。最初の1社だけで決めてしまうと、適切な金額で査定額を算出できず、売却価格が下がることもあります。

複数社で比較することで、より正確な相場価格が判断でき、売却時の参考にもなるでしょう。査定は机上査定と訪問査定がありますが、複数社に依頼するなら一度にまとめて査定を受けられる机上査定がおすすめです。

まずは机上査定を受けて各社の条件を比較して絞り込み、その後訪問査定を依頼する不動産会社を決めると考えましょう。

所有する土地の売却を得意とする不動産会社なのか

不動産会社にはさまざまな種類があり、それぞれで得意分野が異なります。そのため、好条件で売却するには、所有している土地の売却を得意分野としている、不動産会社かどうかを確認しておくことが大切です。

不動産会社は都市開発や施設の管理、売却などに特化したものがあり、土地を売るなら売却業の不動産会社を選びましょう。また、売却業の中でも戸建てなのかマンションなのか、土地の売却に強みがあるのかは異なることがあります。

そのため、不動産会社のホームページで実績を確認したり、口コミでの評価を参考にしたりしながら、特に土地の売却に強みのある不動産会社を選ぶと、好条件で売却しやすいでしょう。

売却するためのサービスが充実しているか

不動産会社によって売却のために実施しているサービスは異なるため、これが充実しているかどうかをチェックしておきましょう。不動産会社が売却のために実施しているサービスとしては、次のものがあげられます。

サービス名 内容
設備保証サービス 水回りなどの住宅設備の補修が一定額無料
24時間駆けつけサービス 住宅トラブルに365日24時間対応
荷物お預かりサービス 一時的に荷物を預けられる
整理収納片付けサービス コンシェルジュが部屋の片付けをサポート
プロカメラマン撮影サービス プロのカメラマンが広告写真を撮影
ホームステージングサービス インテリアを並べて部屋のイメージを上げる

もし土地付きの建物を売却する場合は、住宅に対するサポートも充実しているほうが、好条件で売却しやすくなります。

信頼できる担当者なのか

営業担当者が信頼できるかどうかも重要なポイントであり、次の点を確認しておきましょう。

  • 宅建士の資格を持っているか
  • 売却の仲介経験が豊富か
  • 親身に疑問に答えてくれるか
  • 待ち合わせ時間にきちんと来るか
  • 連絡がつきやすいか

不動産会社の信頼度が高くても、担当者次第では売却に失敗する可能性があります。そのため、担当者は念入りにチェックして、信頼できないと感じたなら担当替えを申し出るか、別の不動産会社に依頼したほうがよいでしょう。

まとめ

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土地査定をスムーズに行うには、まずは必要書類から集めることが大切です。書類を集めておかないと査定が受けられなかったり、売却の手順がスムーズに進められなかったりすることも多いです。

また、一部紛失している書類などがあると、再発行の手続きが必要であり、売却までに時間がかかってしまいます。スムーズに土地査定をして売却を成功させるには、書類集めなどの事前準備を早めから始めておきましょう。

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