専属専任媒介契約書とは?契約する前にチェックすべきポイントを解説

不動産売却

不動産を売却するため不動産会社に仲介を依頼する際に交わされる専属専任媒介契約書ですが、どういったことが記載されているのか、どのような項目をチェックしたらよいのか不安に感じている人は多いものです。

大きなお金が動く不動産売却だからこそ、悩みをスッキリ解決してクリアな契約を行っていきたいですよね。

そのために、この記事では専属専任媒介契約書の基礎知識から、作成時にチェックすべきポイントまで詳しく解説していきます。専属専任媒介契約書への知識を深めて安心の取引を行いましょう。

専属専任媒介契約書に関する基礎知識

専属専任媒介契約書は特定の不動産会社に仲介を依頼するときに作成する文書ですが、先に専属専任媒介契約書とはなにか、どんなメリットやデメリットがあるのかを知っておくと、その後の売却活動や契約までに必要な段取りが分かりやすくなります。

まずは専属専任媒介契約についての知識を深めましょう。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約のことです。さらに主な特徴として、自分で見つけた買主がいた場合には、専属専任媒介契約をしている不動産会社を通して売買契約を結ばなければなりません。

仲介や取引に関して縛りがある一方、不動産会社に売買活動時の手厚いサポートが期待できます。

媒介契約にはその他2種類の契約方法があり、基本的に契約内容は同じですがそれぞれにメリット・デメリットがあります。

・一般媒介契約
仲介してもらえる不動産会社の数に縛りがなく自由に買主を探せるが、サポートが淡白になりがち
・専任媒介契約
1社の不動産会社としか媒介契約ができないが、自分で見つけた買主との売買は自由にできる

上記2つの媒介契約にくらべ専属専任媒介契約は不動産会社に売却活動を行ってもらう幅が大きいため、信頼できる不動産会社にお願いすることは必須条件です。

では、専属専任媒介契約のメリットとデメリットはどんなものなのでしょうか?

専属専任媒介契約のメリット

それぞれにメリットとデメリットがある媒介契約ですが、専属専任媒介契約のメリットは3つの媒介契約方法のうち報告頻度が最も高いという点が挙げられます。

現在自分の売却しようとしている不動産がどれほどの評価を受け、どれだけの買主ニーズにあてはまるかを詳しく知ることができます。

また、契約を結んでいる1社の不動産会社でのみ仲介をしてもらうので、広告に力を入れてもらいやすく希望価格で購入してくれる買主に出会うために効率の良い売却活動ができます。

専属専任媒介契約のデメリット

一方で専属専任媒介契約にもデメリットがあります。他の媒介契約とは違い、自分で買い手を見つけたときにも必ず媒介契約中の不動産会社を通さなければいけないということです。

たとえ自分で見つけてきた相手であっても仲介手数料を必ず払わなければならないので、そのコスト分は必ずかかる認識でいる必要があります。

また別の点としては1社のみに仲介依頼をするので、売却価格の良し悪し不動産会社の手腕にかかっているといえます。営業力があまり秀でていない不動産会社に依頼してしまった場合、希望価格よりも安い値段で交渉に持ち込まれる可能性もあります。

専属専任媒介契約に向いている人

ここまで専属専任媒介契約のメリットとデメリットを見てきましたが、結局どのような人がこの契約タイプに向いているのでしょうか?

  • 売却を急いでいる人
  • 信用できる不動産会社を見つけた人
  • 売却が難しい場合、不動産会社に買い取って欲しい人

売却を急いでいる人は短期間で不動産を売却するという目標があるため、無駄な宣伝活動をできるだけカットする必要があります。

専属専任媒介契約は広告に力を入れた売却活動をしてくれるため、短期間で売却まで至る可能性大いにあります。

また、営業力があったり信用の厚い不動産会社を見つけたのなら、その不動産会社と専属専任契約をすることをおすすめします

売却活動自体に信じられる根拠があるだけでなく、専属専任してもらうという契約の下で活動してもらうので、それだけ不動産会社も本気の宣伝活動をしてくれやすくなります。

売却する不動産が売れ残る可能性が高いと感じている人も専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。一度専属専任媒介契約を結んでいる不動産会社はその関係性によって特典を含めた買取計画を提示してくれることもあります。

続いては、専属専任媒介契約時に作成される契約書はどんな基準の元作成されているのかを取り上げます。

国土交通省の標準約款の使用が義務づけられている

国土交通省は不動産売買の際に売主の利益を守るという観点から「標準媒介契約約款」を設けています。

この約款は媒介契約を結ぶときにどんな契約内容にするべきかが細かく載せられており、宅地建物取引業法という法律の下に契約書の大筋内容が決められています。

国土交通省が定める「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 第34条の2」ではこの契約書が売主と不動産会社の細かな話し合いによって決められるべきであると書かれています。

大筋の契約内容以外に売主の利益となる約束事は、約款内容と相違がなければ付け加えることができます。

フォントサイズの制限がある

一般的に契約書の内容は難しい言い回しや長文が並んでいることが多く、読みづらく感じるものです。

そういった性質を利用して契約書内容をさらに分かりづらく曖昧にすることを避けるため、国土交通省は読みやすいフォントの大きさも指定しています。

① 活字
日本工業規格Z8305に規定する8ポイント以上の大きさの文字及び数字
を用いることとする。ただし、フリガナ等は8ポイント以下でも差し支えない。
② フリガナ等
その他必要に応じフリガナを付するなど依頼者にとって読みやすいものとす
ることとする。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 第34条の2関係より

ここで専属専任媒介契約書作成を依頼する前に注意したいポイントがあります。

専属専任媒介契約をする不動産会社が本当に信頼に値するかという売買時の基礎となる部分の確認を忘れずに行いましょう。

契約書を交わしてしまってからでは撤回することは難しく、違約金が発生してしまって損失を被る事にもなりかねません。

その不動産会社を利用した人からの口コミ宣伝をする方法などにも気を配って、事前にリサーチした内容と契約書の内容が信頼できるものなのかよくチェックしましょう。

専属専任媒介契約書の作成に必要なもの

いよいよ契約を交わすとなったときに、専属専任媒介契約書を作成するために必要となるものを知っておけばスムーズな売買契約を結べます。続く部分では契約書作成に欠かせないアイテムを紹介します。

免許証などの本人確認書類

不動産を売買するときには大きな金額が動きます。それで本人確認をする書類は必ず準備しなければなりません。本人確認書類として認められる書類は主に以下が挙げられます。
本人確認ができる書類
  • 運転免許証
  • パスポート
  • 各種健康保険証
  • 登記済権利証 or 登記識別情報通知書

本人確認書類の種類によっては事前に該当官公庁から取得する必要があるものもあります。

あらかじめこれらの書類を用意しておくと慌てずに契約を結ぶことができます。

実印は必要ない

一般的に契約書を交わす際には印鑑証明書や実印を使用することが多いのですが、専属専任媒介契約書を交わすときは特に用意する必要はありません。
記名と認印さえあれば契約することができます。ただ、朱肉を準備する必要のないシャチハタ印は認められていないので注意しましょう。印鑑にお金をかけたくないという人は、100円均一などに売っている三文判を使用することができます。

専属専任媒介契約書のチェックポイント

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専属専任媒介契約書を作成する際に必要な物をそろえることができたら、次に把握したいのは契約書の内容で確実に確認するべきチェックポイントです。

このポイントを押さえていれば契約後に「こんなはずじゃなかった!」となることを避けられます。主に確認したい重要ポイントを4つ紹介します。

国土交通省の定める標準約款を使用しているか

チェックポイントの中でも基本的かつ最重要チェックポイントは、国土交通省の定める標準約款を使用しているかという点です。次に確認できるのはこの媒介契約の種類は確実に専属専任媒介契約になっているかを確認します。
国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方では、その契約書が標準約款を使用していることが一目に分かるよう表示することも明記しています。
依頼者が一目で標準媒介契約約款であるか否か確認できるよう、契約書の右上すみに次のように表示をすることとする。
「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。」
「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約ではありません。」
もし上記のように媒介契約が標準媒介契約約款に基づく契約でない場合は、不動産会社にどうして使用していないのか正当な理由を説明してもらう事ができます。
そうすることで未然に怪しい取引かどうかを見極められるでしょう。

義務と業務が明記されているか

専属専任媒介契約の場合には、契約締結日から5日以内物件情報システム「レインズ」に登録することが義務付けられています。先にレインズとは何かを簡単にご紹介しましょう。
レインズとは?
国土交通省から指定を受けた不動産情報システムです。ネットワーク上に全国の不動産情報が登録され、全国の売主が平等に不動産情報を公開できるようにする目的で構築されました。
このレインズへの登録料は仲介手数料に含まれているため、媒介契約を締結した売主は利用する権利を持っています。
専属専任媒介契約書にはレインズへの登録と1週間に1度売主への業務報告があることを明記しているので、その点がきちんと記載されているか確認しましょう。

仲介手数料の金額や支払いの時期

仲介手数料は法律で最高額が規定されています。その規定を超える仲介手数料を要求するのは違法なことであり、どんな理由があっても認められません。
手数料の最高額は以下です。
二百万円以下の金額百分の五・五
二百万円を超え四百万円以下の金額百分の四・四
四百万円を超える金額百分の三・三
この手数料額は上限が決められていますが、下限額は決められていません。
一般的に不動産会社は上限額を提示してきますが、交渉によっては上限額以下にしてくれることもあります。話し合いによって決まった金額相違がないか必ずチェックしましょう。
また、専属専任媒介契約書には仲介手数料の支払い時期も記載されています。その点も事前に説明があった支払期日になっているかしっかり確認しましょう。

無理な特約が設定されていないか

専属専任媒介契約書には特約も記載されます。特約内容として記載される内容は、標準媒介契約款にはない付加的な約束事項です。
約款がきちんと記載されていたから大丈夫と安心して特約情報を確認せずにいると、後々厄介なことに巻き込まれる可能性があります。
場合によっては以下に挙げるような不当な要求がしれっと書かれているなどということもあり得ます。
  • 有効期限が3カ月以上になっている。
  • レインズの登録はなしでもOKと書かれている。
  • 仲介手数料が上限額以上になる可能性が書かれている。

いかなる状況でも上記のような標準媒介契約款に即していない要求は違法なものです。

「これはなんだか怪しい」と感じる内容が特約に記載されていたら、説明を求めるのが面倒だと感じるときでも必ず説明してもらう方が賢明です。

無理な特約が設定されているなら、専属専任媒介契約を結ばないという選択をするほうが良いでしょう。

専属専任媒介契約書に関するQ&A

専属専任媒介契約書の基本的な知識と、契約書作成時の注意すべきチェックポイントを見てくることができましたが、さらに専属専任媒介契約書に絡む気になる疑問をQ&A形式で紐解いていきます。

多くの人が感じている疑問をスッキリ解決して、不安のない専属専任媒介契約につなげましょう!

契約途中で解除することはできる?

原則、専属専任媒介契約を自由に途中解約することはできませんが、いくつかの理由においては解除が認められる可能性があります。

不動産会社に落ち度がある場合

不動産会社に責めるべきところがある場合は途中解約することができます。不動産会社に落ち度があると認められる、以下のようなケースがあります。

・不動産売却情報サイトに掲載されていない
・週1の売却活動報告が果たされていない
・こちらの問い合わせに対して何もレスポンスがない

このような状況が認められるときには、業務の遂行がきちんと果たされるよう催促しましょう。それでも業務不履行が認められる場合は専属専任媒介契約を解除する旨を申し入れます。

国土交通省の定めた法令では、業務遂行の催促をしなくても契約解除を通告することができるとも明記されているので、あまりにもひどい場合には勧告なしで解除することもできます。

また、不動産会社に落ち度がある場合以外でも解除が認められるケースもあります。

売却を取りやめる場合

不動産会社に落ち度がなくても取りやめることができる理由として、不動産売却自体を売主が取りやめることになった場合は解除することができます。

具体的にどのようなケースで媒介契約解除が認められるでしょうか?

・今後も住み続ける意向に変わった
・売却をせず相続することになった
・改装して投資用不動産として運用することにした
こういった場合は全て売主個人の都合による契約解除ですが、専属専任媒介契約する不動産会社を変更するといった契約違反行為にはならないため契約を解除することが認められます。
ただ、違反金は請求されなくてもそれまで販売活動をするためにかけた広告費などは要求される可能性があります。

契約更新は?

基本的に専属専任媒介契約は最大3カ月と決められていますが、その期間内で売買契約まで至らなかった場合は契約を更新することができます。契約更新時には改めて両者が合意する内容を事前に確認し、合意内容に基づいて文書で申し出ます。

契約更新時の内容確認が面倒だと感じても必ずチェックするようにしましょう。
勝手に内容が書き換えられたり、無理な特約が書き加えられる危険性を防げます。
専属専任媒介契約は自動で更新することができないので、更新したいときは上記の手順で更新するようにしましょう。

まとめ

専属専任媒介契約書を作成することは不動産売却を行うときのファーストステップです。契約書内容を細かくチェックすることで売却計画を難航させかねないトラブルを避けることができます。

標準媒介契約約款に沿った内容か、レインズへの登録や売主への報告などすべき業務、仲介手数料に関連する情報が明記されているか、無理な特約が結ばれていないかなどをきちんと確認し、スムーズで安心のできる不動産売却にしましょう。

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