不動産売買の仲介手数料とは?内容や種類、計算方法などを徹底解説!

不動産売却

不動産会社に対して支払う仲介手数料は、不動産売却にかかる費用の中でも特に大きなものです。

仲介手数料は、不動産の売主と買主との契約を成立させた仲介活動の報酬として不動産業者に支払うものなので、買主が見つからず、成約にならなければ発生しませんが、事前にいくらくらいになるか把握しておかないと、売却計画そのものに影響しかねません。

本記事では、不動産売却にかかる仲介手数料について、その内容や支払うタイミング、計算方法などを詳しく解説します。また、仲介手数料についてよくある疑問についても解決していきます。

あらかじめ出費の内容を把握して、無理のない不動産売却を目指しましょう。

仲介手数料とは

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まずは、仲介手数料について基本的な知識を身につけてから、その具体的な額についてみていきましょう。

不動産取引の成功報酬

仲介手数料は、不動産会社に支払う不動産取引に対する成功報酬です。不動産会社は、売主と媒介契約を結び、その契約内容にもとづいて購入希望者を探すための売却活動をおこないます。その結果、買主が現れて売買契約を結ぶことができれば、売却活動と契約締結に対する報酬として仲介手数料が支払われるのです。つまり、不動産業者による売却活動があっても、契約が成立しなければ支払う必要はありません。

買主の場合も、不動産会社が買主の希望に合う不動産を見つけ、売主と売買契約を結ぶことができたとき、購入活動に対する報酬として仲介手数料を支払います。

この仲介手数料の額は、不動産業者がそれぞれ設定しますが、自由にいくらででも請求できるわけではありません。仲介手数料は、宅地建物取引業法でその取引額によって上限額が定められています。一般的に、その上限金額を請求する不動産業者が多いですが、それ以上の金額を請求することはできません。

仲介手数料の報酬の範囲

不動産売却で、不動産業者に支払う必要がある費用は、基本的には仲介手数料のみです。なぜなら、仲介手数料には、売却活動にかかる費用、契約の調整や書類の作成といった事務手続きに対する費用など、通常の仲介業務にかかる経費がすべて含まれているためです。

成功報酬であるため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありませんが、特別な広告を出してもらったり、遠方まで調査に出向いてもらったりといった通常の仲介業務の範疇を超えた部分の費用については、別途支払う必要があるため注意しましょう。

仲介手数料の上限額

仲介手数料の上限額は、その取引額によって定められます。つまり、その上限額の計算方法を知っていれば、査定額が出された時点でおおよその仲介手数料を計算して求めることができ、余裕を持った資金繰りが可能になるのです。

売買価格が200万円以下の場合

不動産の売買価格が200万円以下であることは少ないかもしれませんが、地方の築年数が経っている物件や、立地条件が良くない土地などではあり得る成約価格です。個人間の取引の場合、売買価格に消費税は含まれませんが、仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料は、取引額を200万円以下の部分、200万円を超え400万円以下の部分、400万円を超える部分に分けて計算し、それらを合計して算出します。

売買価格が200万円以下の部分については、仲介手数料はその5%以内と定められています。たとえば200万円で成約したなら、仲介手数料としての10万円と消費税を不動産業者に支払います。

売買価格が200万円を超え400万円以下の部分

200万円を超え400万円以下の部分に対しては、売買価格の4%以内を仲介手数料とすることと定められています。

400万円の取引額の場合、200万円以下の部分の額と、200万円を超えて400万円以下の部分の額とをそれぞれ計算し、合計する必要があります。しかし、この計算方法は大変なので、400万円以下の取引額の仲介手数料を計算する際には、以下の速算式で計算できます。

売買価格×4%+2万円

足されている2万円は、200万円以下の部分を計算する際、パーセンテージが異なった数字を計算していることから生じる誤差を調整する額です。

たとえば400万円で不動産を売却した際の仲介手数料は、

400万円×4%+2万円=18万円

になります。この仲介手数料の額に消費税が課せられます。

売買価格が400万円を超える場合

400万円を超える部分の仲介手数料は、売買価格の3%以内にすることと定められています。

400万円を超える売買価格の仲介手数料は、以下の速算式で計算することができます。

売買価格×3%+6万円

この6万円の部分も、200万円以下の部分と200万円を超えて400万円以下の部分の調整額です。不動を売却する場合は400万円を超えることが一般的であるため、仲介手数料を計算するなら、この速算式を覚えておけばほぼ間違いはないでしょう。

たとえば1,000万円で売却した場合には、

1,000万円×3%+6万円=36万円

の仲介手数料が請求されると考えることができます。いままでの例と同様に、実際にはこの仲介手数料に消費税が課せられます。

仲介手数料の早見表

速算式で求められた仲介手数料を売買価格別に早見表にしました。消費税は10%として計算しています。

売買価格 仲介手数料上限 仲介手数料+税
100万円 5万円 5万5,000円
200万円 10万円 11万円
300万円 14万円 15万4,000円
400万円 18万円 19万8,000円
500万円 21万円 23万1,000円
1,000万円 36万円 39万6,000円
1,500万円 51万円 56万1,000円
2,000万円 66万円 72万6,000円
2,500万円 81万円 89万1,000円
3,000万円 96万円 105万6,000円
3,500万円 111万円 122万1,000円
4,000万円 126万円 138万6,000円
4,500万円 141万円 155万円1,000円
5,000万円 156万円 171万6,000円
5,500万円 171万円 188万1,000円
6,000万円 186万円 204万6,000円
6,500万円 201万円 221万1,000円
7,000万円 216万円 237万6,000円
7,500万円 231万円 254万1,000円
8,000万円 246万円 270万6,000円
8,500万円 261万円 287万1,000円
9,000万円 276万円 303万6,000円
9,500万円 291万円 320万1,000円
1億円 306万円 336万6,000円

仲介手数料の計算例

それでは、実際に不動産の売買価格から仲介手数料を計算してみましょう。マンションや土地など、不動産の種類や価格が異なる例をあげているので、参考にしてみてください。

売買価格2,000万円の土地の仲介手数料計算方法

2,000万円の土地を売却した場合の仲介手数料を計算してみましょう。速算式に当てはめると、以下のようになります。

仲介手数料=2,000万円×3%+6万円+消費税=72万6,000円
ここで注意したいのは、不動産売買では、土地の代金には消費税が課せられないということです。消費税はその名の通り消費物にかけられる費用であり、国税庁では土地は消費物と判断されない非課税のものとされています。
仲介手数料を計算する際は、消費税を含まない売買価格をもとに計算しますが、土地のみの売却で消費税がかからないにもかかわらず、2000万円に消費税を含めた価格で計算をしないよう注意が必要です。
土地が非課税であるという点から、土地の売却では仲介手数料の消費税がかからないという勘違いが起こることもありますが、課税対象ではない土地の売却であっても、仲介手数料には消費税がかかるので気をつけましょう。

売買価格4,000万円のマンションの計算方法

売買価格が4,000万円のマンションの場合、いままでの速算式に当てはめて売買価格×3%+6万円で計算すると、正しい金額が求められない恐れがあります。それは先に述べたように土地は課税対象でないためです。正しい金額を求めたいなら、土地の価格と建物の価格に分けて計算をします。

ただし、場合によっては建物も非課税の対象になることがあります。その判断基準は売主が事業者かどうかです。不動産を売却する売主が事業を目的としない個人であった場合には消費税はかかりません。つまり、住んでいたマンションを中古物件として売却し、新しい物件を探そうと考えているような個人から購入する場合であれば、消費税を含めずに計算して構いません。反対に、賃貸用物件などの投資物件の売却や、テナント物件の売却などは個人であっても課税対象となります。

したがって、売主が事業を目的としない個人であった場合の売却なら、非課税対象なので税抜き価格を求め直すことなく、そのまま計算することができます。この場合マンションの仲介手数料の上限額は、消費税が10%の場合、

仲介手数料=4,000万円×3%+6万円+消費税=138万6,000円
と簡単に求めることができます。

では、売買価格が税込み4,000万円の投資用マンションを売却した場合の仲介手数料を計算してみましょう。

売買価格(税込み) 土地価格 建物価格(課税対象)
4,000万円 2,350万円 1,650万円

土地と建物の価格がそれぞれ上記のようだとすると、まずは課税対象の建物の価格を税抜き価格に戻すところから始めます。消費税が10%だとして考えてみましょう。

建物の本体価格=1,650万円÷1.1=1,500万円
売買価格(税抜き)=2,350万円+1,500万円=3,850万円

税抜き価格が求められたので、改めて速算式に当てはめて計算します。

仲介手数料=3,850万円×3%+6万円+消費税=133万6500円
このように、税込み価格で売買価格が示されていた場合、不動産の種類や売主が事業を目的としているかどうかによって計算が異なるため気をつけましょう。

売買価格300万円の住宅の計算方法

売買価格が200万円を超えて400万円以下の場合は売却価格×4%+2万円で概算できるとご紹介しました。個人が事業を目的とせず売却したものであり、消費税は10%とした場合、売買価格300万円の住宅にかかる仲介手数料は

仲介手数料=300万円×4%+2万円+消費税=15万4,000円

と求めることができます。

仲介手数料の速算式

仲介手数料を計算する際に便利な速算式をまとめました。

売買価格 速算式
200万以下 売買価格×5%+消費税
200万超400万円以下 売買価格×4%+2万円+消費税
400万円超 売買価格×3%+6万円+消費税

取引額に応じて、これくらいの仲介手数料かかるものだと捉え、あらかじめ費用を用意しておくと良いでしょう。

仲介手数料を支払うタイミング

では、仲介手数料はいつまでに用意すればよいのでしょうか?

仲介手数料を支払うタイミングは大きく分けて2つあります。1つは売買契約時、もう1つは引き渡し時です。一般的に、契約時に半分程度支払い、引き渡し時に残りの金額を支払う場合が多いです。しかし、引き渡し時に一括で支払う場合もあります。どちらのパターンかは不動産業者によって異なるため、あらかじめ問い合わせておくと安心です。

仲介手数料は、銀行振り込みや直接持って行くなど、基本的に現金で支払いますが、クレジットカード払いに対応している不動産業者もあります。高額の受け渡しになるため、振り込みをおこなう方が安心です。手数料がかかる場合があることも、念頭においておきましょう。

媒介契約の種類

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仲介手数料は、不動産会社と結ぶ媒介契約でいくらになるかが取り決められます。媒介契約についての正しい知識を身につけておくと、不当な契約を結んでしまうようなトラブルを避けることができるので安心です。

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。ここでは、契約されることの多い専任媒介契約と一般媒介契約の2種類について、その特徴やメリット・デメリットをみていきましょう。

専任媒介契約と一般媒介契約

専任媒介契約と一般媒介契約の特徴をそれぞれ表にまとめました。

契約種類 複数社との契約 業者の進捗報告義務 契約期間 レインズへの登録義務
専任媒介契約 × 2週間に1回 3ヶ月以内 契約から7日以内
一般媒介契約 なし 定めなし 定めなし

専任媒介契約は、1社の不動産会社のみと契約を結ぶ契約方法です。その代わり、専任媒介契約を結んだ不動産会社には、どのような販売活動がおこなわれ、どのような成果があったのかの報告義務が課せられているため、より精力的な売却活動を期待できます。また、レインズ(不動産流通機構の物件情報システム)への登録義務があることも特徴です。レインズに登録をすることで、多くの不動産業者から物件を見つけてもらうことができることも大きなメリットです。

一方、一般媒介契約は、並行して複数社と媒介契約を結ぶことができるため、物件自体が人気のあるエリアにあるなど、不動産会社の活動に頼らずとも買主を見つけることができる場合におすすめの契約方法です。

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両手取引と片手取引って?

不動産会社がおこなう取引の種類として、両手取引と片手取引という言葉を聞いたことはありませんか? それぞれの特徴を押さえておくと、トラブルを避けた不動産売却に役立ちます。

両手取引とは、不動産会社が売主と買主のどちらの仲介も1社で引き受け、双方から仲介手数料を得ようとする取引方法です。売主、買主の両側に強いネットワークを持っている大手不動産業者であれば、自社の顧客同士を素早くマッチングすることができるため、売却期間を短くすることができるという強いメリットがあります。

しかし、両手取引の場合、他社から購入希望者が現れても理由をつけて断り、あくまで自社での取引を優先してしまうというデメリットがあります。こういったケースを囲い込みと言います。囲い込みは、不動産業者がより多くの仲介手数料を手に入れることに尽力してしまい、売却時間が長くなったり、高い価格で購入を希望している人がいても断られてしまったりなど、売主には不利に働いてしまうこともある取引方法です。

対して片手取引は、売却を仲介する不動産業者と購入を仲介する不動産業者がそれぞれ仲介業務をおこなう取引方法です。不動産業者同士が連絡を取り合うことで契約が成立します。複数の業者を経由するため、売却期間は長くなってしまいがちですが、代わりに多くの人の目に不動産情報が行き渡るため、より希望価格に沿った成約を目指すことができることは大きなメリットです。

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なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。

次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。

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仲介手数料のQ&A

続いて、仲介手数料についてよくある疑問をまとめました。

仲介手数料の値引きはあるのか

仲介手数料は、上限だけが定められているのであって、その価格でなければならないわけではありません。よって、仲介手数料の値引きを割引キャンペーンとしておこなっている不動産会社や、なかには無料でおこなっているような場合もあります。

また、売主が不動産会社に対して仲介手数料の値引き交渉をおこなうこともできます。しかし、過度な値引き交渉は、信用問題やその後の販売活動に影響する可能性もあるので慎重におこないましょう。

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不動産を売却するときの費用の中でも不動産業者に支払う仲介手数料は特に大きな出費です。仲介手数料が少しでも下がれば、それだけ費用が節約できるということになります。本記事では、不動産売却にかかわる仲介手数料の可否と、その交渉のコツを解説します。

値引き交渉のタイミングを知りたい

不動産会社に値引き交渉をするなら、媒介契約を結ぶ前が良いです。媒介契約時に仲介手数料についての取り決めをするので、その後、値引き交渉をすると違約と見なされてしまう場合もあります。また、契約前の方が交渉の余地があるためです。

交渉内容としては、契約を専任媒介契約で結ぶ代わりに仲介手数料の値下げを要求するのが効果でしょう。また、両手取引をしている会社であれば、買主からも仲介手数料を得られるため、値下げ交渉に応じてくれる可能性が高くなる傾向にあります。

仲介手数料が発生しない取引はあるのか

現在所有している物件を不動産業者の仲介で売却する場合には、その業者が仲介手数料無料キャンペーンなどをおこなっている場合を除けば、どうしても仲介手数料が発生してしまいます。仲介手数料が発生しないのは、仲介を依頼しない場合に限られます。

不動産業者を頼らず、個人間で売買をする場合や、不動産業者に直接物件を買い取ってもらう場合には仲介手数料は発生しません。ただし、個人間の売買にはトラブルがつきものですし、業者による買取は、相場よりも低い価格で不動産を売ることになるため、仲介手数料を払わないためだけに買取を選ぶことはあまりおすすめできません。

仲介手数料には消費税はかかるのか

消費税は、事業者が提供するサービスにも課税されることとされています。仲介手数料は不動産業者がおこなった売却活動(サービス)に対して支払われる報酬であるため、消費税の課税対象です。前述のように、土地など課税されないものの取引に対する売却活動であっても、仲介手数料には消費税がかかるため注意しましょう。

契約解除の場合の支払いについて

仲介手数料は、売買契約が成立した場合に支払う報酬であると説明しました。では、契約期間中に契約を解除した場合、それまでの売却活動費を請求されることはあるのでしょうか?

結論から言うと、解約をもって活動費を請求される場合もあります。売主の違約による解約であれば、売買契約が成立しなくても仲介手数料やそれまでにかかった費用を請求されるケースもあるため、媒介契約を結ぶ前に解約の際の取り決めなどを含めてしっかりと契約内容を確認しておきましょう。

ただし、不動産会社に明らかな不備や違約があった場合などには、売主に不利がないよう解約できる法制度が整っているため安心です。

追加で仲介手数料は支払う必要があるのか

通常の売却活動をおこなっただけなら、契約書に明記された以上の金額を請求されることはないと考えて問題ありません。しかし、たとえば、不動産業者がおこなっている売却活動に加えて広告を出すことを要求するなど、通常ではおこなわない業務を売主が依頼した場合には、別途で費用がかかり、請求される可能性もあります。

手数料の下限は決められているのか

仲介手数料を無料に設定している不動産業者もあるくらいなので、宅地建物取引業法で定められているのは上限価格のみで、下限の制限は一切ありません。半額や無料のキャンペーンと聞くと怪しく感じるかもしれませんが、違反性はなく、法的に問題はありません。

仲介手数料の会計処理はどうなるのか

不動産売却を会計処理する場合、仲介手数料は支払い手数料に含まれる経費です。また、不動産を購入した場合にかかる手数料は土地や建物の勘定科目に加算して処理しましょう。

不動産売買で仲介手数料以外にかかる費用

仲介手数料は、不動産売却でかかる大きな費用のひとつですが、他にもさまざまな費用がかかります。余裕ある不動産売却のため、他の費用についても明らかにしておきましょう。不動産売買に必要な費用は以下の通りです。

売却に必要な費用 内容
印紙税 売買契約書に貼り付ける収入印紙代
登記費用 抵当権抹消登記にかかる費用やそれを依頼する司法書士への報酬
測量費 隣地との境界が不明確な場合におこなう境界画定測量費
解体費、処分費 建物解体や廃棄物の処理が必要な場合にかかる
ハウスクリーニング費 ハウスクリーニングをおこなう必要がある場合にかかる
引っ越し費用 新居への引っ越し代、仮住まいの費用
購入に必要な費用 内容
引っ越し費用 新居への引っ越し代
登記費用 所有権移転登記などの費用やそれを依頼する司法書士への報酬
処分費・解体費 購入した後建物を解体する場合などにかかる
印紙税 売買契約書に貼り付ける収入印紙代
手付金 売買契約時に買主が売主に支払う保証代
火災保険料 自然災害や人災に備える保険料
水道加入負担金 水道利用申し込み料
住宅ローン手数料 住宅ローンを利用する際にかかる手数料
修繕積立金 マンションの場合毎月支払う

不動産売却でかかる費用についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

不動産売却で発生する費用を一覧化!売却で損をしないために徹底解説
不動産売却をしたいと思った時、気になるのが費用面です。仲介手数料や税金などは意外にも大きく、無視できません。なるべく費用を抑えるにはその要件と費用について知る必要があります。今回はそんな不動産売却で発生する費用と要件についてご紹介します。

まとめ

不動産売買にかかる仲介手数料は、その取引価格によっては100万円以上になることもあり、とても大きな出費です。そのような仲介手数料が割引になっていたり、無料であったりすれば、大変難いことだといえます。しかし、仲介手数料の金額だけで不動産業者を選択するのはおすすめできません。

仲介手数料を割引しているのは、その業者で取り扱う販売物件が少なくなって在庫を増やしておきたいような場合や、囲い込みをおこなっているような業者である場合が多いからです。仲介手数料が安くなっているからと言って、長い間物件が売れず、値下げされてしまうようでは意味がありません。

不動産会社を選択する場合は、仲介手数料の額だけでなく、査定額や担当者の力量、販売実績など、さまざまな角度から複数社を比較検討しましょう。その際、査定額からあらかじめ仲介手数料の上限を計算しておくと、売却にかかる費用を把握することができます。まずは一括査定サービスで査定依頼を活用して、気軽に査定依頼を行ってみましょう。

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