不動産会社と専任媒介契約を締結する際、専任媒介契約書の作成が必要になります。
専任媒介契約書には、不動産会社との媒介契約の内容が記載されますが、知識がないと自分に不利な内容が書かれていないか不安になってしまうでしょう。
そこで、この記事では、専任媒介契約書の確認ポイントについて解説していきます。専任媒介契約書の内容に問題点がないか、自分の目で確かめることにより不安も解消できます。
多額の金銭取引が発生する不動産売却だからこそ、知識を身につけて、トラブルのない取引を行いましょう。
専任媒介契約書に関する基礎知識
不動産取引はそう何度も経験するものではないため、わからないことも多いと思います。
ここでは、まず専任媒介契約書の基礎知識について説明していきます。
専任媒介契約書とは
媒介契約とは、どのような条件で物件を売却し、成約時の報酬金額をどのようにするのかという内容を定めた契約書の取り交わしのことをいいます。
媒介契約には「一般媒介契約」・「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」の3種類があり、「一般契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約」の順で制限が厳しくなります。
各媒介契約の特徴は以下の通りです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の会社との契約 | × | × | 〇 |
| 自分で見つけた買い主との直接取引 | × | 〇 | 〇 |
| レインズ(※)への登録 | 5日以内 | 7日以内 | 任意(登録義務なし) |
| 業務報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意(登録義務なし) |
| 契約有効期間 | 最大3ヶ月 | 最大3ヶ月 | 規定なし(3ヶ月が目安) |
専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに仲介を依頼する契約のことです（一般媒介契約は、複数社と契約することができます）。また、自分で買い手を見つけることができます（専属専任媒介契約は、自分で見つけた買主と直接契約できません）。
「レインズ（REINS）」とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムのことで、いわゆる不動産のインフラです。仲介業者は、専任媒介契約を締結してから7日以内にこのレインズに依頼された物件情報を登録する義務があります。レインズに登録すると、他の不動産会社もその情報を閲覧することができるようになります。
また、専任媒介契約の販売状況報告の頻度は2週間に1回で、契約期間は最長3ヶ月になります。
専任媒介契約書は、専任媒介契約をする際に取引の全体像や不動産会社が受託する業務の範囲について書面にしたものです。依頼者が不利にならないよう、国土交通省が定めている標準媒介契約約款に則った内容が記載されています。
専任媒介契約に限らず、不動産会社と媒介契約を行う際には、宅建法に基づいて媒介契約内容の具体的な規定が設けられています。
専任媒介契約書に依頼主が記載する情報
専任媒介契約書に依頼主が記載する情報は次のようになります。
- 所有者
- 登記名義人の氏名・住所
- 当該不動産の所在地
- 物件の広さ
- 価額（売り出し価格）
- 間取り
ここでいう登記名義人とは、不動産の所有権・賃貸権・抵当権などの権利を持つ人として記載されている人のことをいいます。
例えば、AさんからBさんへ所有権移転登記が記載されている場合、Bさんが登記名義人となります。
専任媒介契約書に不動産業者が記載すること
専任媒介契約書に不動産業者が記載する情報は、次のようになります。
- この契約書が専任媒介契約の契約書であるということ
- 成約に向けての義務を履行すること
- 媒介にかかわる業務を履行すること
- 違約金等についての取り決め
- 有効期間
- 約定報酬額
- 約定報酬の受領の時期
- 特約事項
先ほど説明したように、媒介契約には3種類あります。不動産業者はこの媒介契約のうち、専任媒介契約であることを明記する必要があります。
また、成約に向けての業務を履行することや媒介にかかわる業務やその他補助業務を履行する旨が記載されています。これは、不動産売却に向けて、不動産会社は依頼者のためにこのような業務をおこないますということが記されています。
そして、専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに仲介を依頼する契約のため、もし他の会社と契約を結んだ場合は契約違反となり、違約金が発生してしまいます。この旨も契約書に記載されています。
不動産を売却した場合、依頼者は不動産会社に報酬を支払う必要があります。この約定報酬についても明記されています。
また、契約の有効期限（契約締結から最長3ヶ月まで）と、その他契約にあたっての特記事項が記載されています。
専任媒介契約書の作成に必要なもの
前項では、専任媒介契約書とはどのような文書で、何が記載されているのかについて説明しました。
次に、専任媒介契約書を作成する際に必要な書類について説明します。
運転免許証などの本人確認書類
本人確認のために必要です。コピーは不可なので気を付けましょう。
もし、不動産が共同名義の場合は、専任媒介契約時に所有者全員の本人確認書類で必要です。全員の書類を揃えるまでに時間がかかってしまうため、早めに準備しておくことをおすすめします。
その他の必要書類・準備しておくと良い書類
その他の必要書類は以下の通りです。
| 必要書類 | 書類内容 |
| 登記簿謄本(登記事項証明書) | 登記簿謄本は登記簿の写しで、不動産の登記事項を証明するものです。 |
| 不動産権利書(登記識別情報) | 登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明するものです。平成17年に法改正があり、インターネットでの登記申請ができるようになったため、従来の登記済権利証の代わりに登記識別情報が書面、もしくはオンライン申請で通知されるようになりました。 |
| 土地測量図・境界確認書 | 一戸建てや土地の売買に必要な書類です。土地の測量を行い、土地の面積や隣地との境界を確定したことを書面で残したものです。境界線が明確になっていないと、隣接地とのトラブルになりかねないため、未確認の場合は隣接地の所有者と話し合ったのちに、測量図を作成しておきましょう。 |
| 固定資産税納税通知書 | 固定資産税の確認や移転登記の際の登録免許税の算出に必要です。 |
| 認印 | シャチハタは不可です。共有名義の場合は、所有者全員分の印影の異なる印鑑が必要となります。 |
| 住民票 | 売主の現住所と登記上の住所が違う場合は必要になります。発行から3ヶ月以内のものを用意します。 |
これら以外にも、物件状況等報告書や設備表を作成する元情報のため、以下の建物に関する書類があると便利です。保管しているものがあれば持参しましょう。
- 物件購入時の契約書・重要事項説明書
- 物件購入時のパンフレット
- マンションの管理費や修繕積立費などがわかる資料
- リフォーム履歴があれば、その場合の図面等
- 耐震診断報告書・地盤調査報告書・アスベスト使用調査報告書等
- 住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等
重要事項説明書には、物件の内容や取引条件、告知事項などの売買契約に必要な事項が記載されています。
住宅性能評価書とは、専門家が検査をして作成する住宅の状態や個別性能に関する評価書です。この住宅性能評価証明書や耐震診断報告書・地盤調査報告書・アスベスト使用調査報告書などは、物件のアピールに使えることがあるため、手元にある場合は不動産会社に提供すると良いでしょう。
また、媒介契約時には、実印や印鑑登録証明書は必要ありません。
専任媒介契約書のチェックポイント
ここまで、専任媒介契約書の基本的な知識と作成の際の必要書類について説明しました。
次に、最も重要な専任媒介契約書のチェックポイントについて解説していきます。これらを頭に入れておくことで、専任媒介契約時の不安も格段に減ることでしょう。
確認すべき点をきちんと押さえて、媒介契約時の不安を解消しましょう。
報酬額は適正なものになっているか
不動産の売却が成功した場合、依頼者は不動産会社に報酬として仲介手数料を支払います。報酬額（仲介手数料）には法律で定められた上限額があり、その計算方法は、次の通りです。
| 取引額 | 報酬の上限額 |
| (a)200万円以下の部分 | 取引額の5％ |
| (b)200万円～400万円以下の部分 | 取引額の4％ |
| (c)400万円超の部分 | 取引額の3％ |
例えば、5,000万円の物件だった場合、この表に当てはめると
(a)200万円×5％=10万円
(b)200万円×4％＝8万円
(c)4,600万円×3％＝138万円
(a)＋(b)＋(c)＋税＝156万円＋税
なので、156万円＋税が上限額となります 。
また、報酬の上限額は上記の表の算出方法以外にも、速算式といって、もっと簡単に計算ができる方法があります。どちらの方法でも金額は同じなので、簡単に計算できるこの方法の使用がおすすめです。
| 取引額 | 報酬額 |
| 200万円～400万円以下の場合 | 売買価格×4％＋2万円＋税 |
| 400万円超の場合 | 売買価格×3％＋6万円＋税 |
また、不動産会社は、報酬の上限額を当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額については、媒介業務の内容等を考慮して依頼者と協議して定める必要があります。
専任媒介契約書には、話し合いで決めた報酬額が相違なく記載されているかの確認をしましょう。
仲介業務の内容が話し合い通りのものか
業務内容について、依頼者は受けられると思っていたのに、実際には受けられなかったというようなトラブルを避けるため、不動産会社が提示している仲介業務の内容をよく確認しましょう。
買い手を探すための手段や方法、広告宣伝の可否なども不動産会社に希望をしっかりと伝え、仲介業務の内容と自分の伝えたものと相違ないかチェックしましょう。
標準約款を使用しているか
不動産業者が作成した書面の場合は、国土交通省が定めるように標準媒介契約約款であるか否かの表示が契約書の右すみにあるかの確認を行います。
宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方にも、標準媒介契約約款であるか否かの表示について、以下のように記載があります。
標準媒介契約約款については、依頼者が一目で標準媒介契約約款であるか否か確認できるよう、契約書の右上すみに次のように表示することとする。「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。」「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約ではありません。」
＜参照元：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 第34条の2関係より＞
この表示を確認し、標準約款を使用していない場合はその理由を確認しましょう。
また、標準約款と照らし合わせて漏れがないかの確認も行います。記載事項の不明点があった場合は、そのままにせず、必ず不動産業者に確認を行いましょう。
専任媒介契約書に関するQ＆A
ここまで、専任媒介契約書の基本的な知識や作成時の必要書類、また作成時の確認すべきポイントについてみてきました。そのなかでも、まだ疑問が解消できていない点があるかもしれません。
そこで、専任媒介契約書に関するよくある質問をピックアップし、それに回答する形でさらにくわしく説明していきます。
専任媒介契約を解除することはできる？
原則として専任媒介契約を途中解除することはできませんが、特定の理由があれば 、解除が認められる場合があります。ここでは主に2つのケースについて解説していきます。
まず、不動産会社に落ち度があるケースだと解除ができます。ここでいう「落ち度」とは、履行する義務に違反することをいいます。たとえば以下のような場合は、落ち度があるといえます。
- 2週間に1回の売却活動報告がなされていない
- 不動産情報サイトやレインズに物件情報を掲載していない
- 売却のために積極的に動いてくれない
- レスポンスが悪い
このような場合、期間を決めて義務の履行を催促し、その期間内に履行がない場合は、契約を解除できます。また、以下の場合は催促をせずとも契約の解除ができます。
- 信義を旨とし、誠実に履行する義務に違反した時
- 重要な事項について故意または重過失により事実を告げなかった時
- 宅地建物取引業に関して不正行為をした時
一方で、不動産会社に落ち度がない場合でも解除は可能です。
たとえば、転勤を理由に家を売却する予定だったが、転勤が取りやめになった場合や、不測の事態で売却できなくなった場合などです。そのような時は、不動産会社に理由を説明して、専任媒介契約を解除したい旨を伝えましょう。
そして、専任媒介契約を途中解除した場合は、不動産会社も契約解除に同意したことが残せるよう、必ず書面を用意しましょう。口頭で契約解除を取り決めてしまうと、あとになって、不動産会社から違約金を請求されるなどのトラブルになりかねません。
専任媒介契約は1つの不動産会社のみに依頼する契約のため、口頭で専任媒介契約を解除することを伝えただけでは、新たに媒介契約を結んだ不動産会社の仲介で売買契約が成立した際に、最初に専任媒介契約していた不動産会社から違約金を請求される恐れがあります。
専任媒介契約の途中解除による違約金について
自己都合で媒介契約を解除した場合は、不動産会社からそれまでにかかった広告費や交通費を請求される可能性があります。違約金の上限額は、先ほど説明した報酬額の上限と同額です。
仮に途中解除をして費用を請求されたとしても、必要のない費用は支払う必要がありません。費用を請求された場合は、費用の明細をしっかりチェックしましょう。
なお、自己都合ではなく不動産会社が履行する義務に違反したことによって媒介契約を途中解除した場合は、違約金を支払う必要はありません。
契約に実印は必要？
専任媒介契約書を作成するときの必要書類について説明した際にも触れましたが、媒介契約の際に印鑑登録証明書や実印は必要ありません。記名と押印は必要になりますが認印で大丈夫です。ただし、シャチハタは不可なので注意が必要です。
買い手が見つかって、売買契約を締結する際には、印鑑登録証明書や実印が必要となってきますが、印鑑登録証明書の有効期限は3ヶ月なのであまり早くとりすぎてしまうと、期限が切れてしまう可能性があります。印鑑登録証明書に関しては、売買契約の目途が立ってからの取得がおすすめです。
まとめ
いかがでしょうか。専任媒介契約書の作成は不動産売却にあたって最初の段階なので、この作成がしっかりできているとそのあとの不動産売却の流れがスムーズになります。
また、専任媒介契約書には、さまざまな重要事項が記載されているため、内容を細かく確認することによってトラブルを回避することができます。
報酬額は適切かどうか、仲介業務内容は話し合い通りのものかどうか、標準媒介契約約款を使用しているかどうかの3点は必ず確認することが重要です。
そして、他にも無理な特約が結ばれていないかなどの確認をし、安心できる不動産売却を目指しましょう。
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