【徹底解説】マンション売却の相場の調べ方や高く売却する方法!

マンション売却

マンションの売却を考えるにあたり、自分のマンションの相場がどれくらいなのか気になるところです。

マンション相場は、建築している場所や築年数、間取りや周辺環境によって影響を受けます。したがって、同じタイプのマンションであっても、エリアや現在の状態によって金額が大きく変わる場合があるので注意が必要です。

正しい相場を知るためにはいったいどのような手段を取る必要があるのでしょうか。今回は、マンションを売却する際の相場の調べ方やできるだけ高く売却する方法について解説します。

エリア別マンション売却の平均相場

マンションの売却した際の相場は、同じ日本であってもエリアによって大きく異なります。まずは大体の相場感を身に付けていただくために、大都市など、マンションの売買が頻繁に行われるエリアでのマンションの相場を紹介します。

地域 相場価格 平均面積
札幌市 1,939万円 70.5㎡
東京23区 3,676万円 44.3㎡
横浜市 2,641万円 57.4㎡
川崎市 3,164万円 56.3㎡
名古屋市 2,179万円 64.9㎡
京都市 2,405万円 51.8㎡
大阪市 2,288万円 53.2㎡
神戸市 1,927万円 62.6㎡
福岡市 1,817万円 54.3㎡

上記のデータは、築年数20~27年、最寄駅から6~10分程度の場所にある物件を元に平均相場を算出しています。

ご覧の通り東京のマンション売買の相場がもっとも高く、平均面積は一番低いのですが3,000万円台と、頭がひとつ飛び抜けています。次に川崎市、横浜市と相場の高い地域が続きますが、全体的に首都圏の方が相場が高くなる傾向が上記の表から見て取れます。

逆に札幌市や名古屋市、神戸市などは、売買相場はそれほど高くないのですが平均面積は広いことが分かります。札幌は東京23区のマンションよりも1.5倍ほど平均面積が広いにも関わらず、相場価格は東京の約半分になっている点は注目に値します。

上記の統計により、それぞれのエリアによりマンションの特徴が異なり、売買相場も違ってることがわかるでしょう。

マンション売却価格の相場はどうやって決まる?

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マンションの相場は定常に決まっているものではなく、建設費用や土地の取得費や建築業者の事情など、様々な要因を元にして変化しています。

それでは、マンションの相場はいったいどのようにして決まっているのでしょうか。相場を決める主な要因を具体的に紹介していきます。

土地の取得費

新築されたマンションの価格を決める際は、マンションの土台となっている土地の取得費が重要な要素となっています。首都圏や繁華街、駅周辺にあるマンションの価格が比較的高額になっているのも、土地の取得費が高いことがその理由に挙げられるでしょう。

立地や周辺環境、土地の広さや土壌の状態、地盤の強さなども土地の価格に影響します。大型のマンションであればそれなりの広さも必要となることから、大型マンションほど土地の取得費も高額になります。その結果、マンション自体の相場も比較的高額になるのです。

建物の建設費用

マンションを建設する際の建設費用も、マンションの売買相場に大きく影響します。建設費用には鉄筋による土台の構築から足場の組み立て、外壁塗装や内装、作業員に支払う人件費など工程ごとに多くの費用が発生します。

通常、マンションの建設費用は坪単価と延床面積で決まります。東京23区内など坪単価が高い都会では、たとえ延床面積が小さくても建設費用は高くなります。その一方で坪単価や人件費が比較的低い田舎などでは、延床面積が広くても建設費用は安くなる傾向があるのです。

先ほどの表において、東京23区におけるマンションの相場と札幌市内におけるマンションの相場との違いが典型的な例だと言えます。

また耐震構造のマンションを建設する際は、特殊な構造手法を用いて建築していることからさらにコストがかかると言われています。

広告宣伝費用

マンションを建築した後は、販売するために様々な広告宣伝活動を行います。具体的にはチラシやパンフレット、テレビCMやネット広告、内覧会の開催やモデルルームの設置など、あらゆる媒体を利用してマンションを宣伝して販売につなげる努力を行います。

建設にお金がかかっている大型マンションほど、多くの部屋を販売するために多額の広告宣伝費を投入して顧客集めを行なっています。また買主の数に対して、マンションの戸数が足りていない場合は買主の奪い合いになるので、広告費は比較的高くなります。

不動産会社の中には、できるだけ広告宣伝費を節約する事でマンションの販売価格を下げ、購入しやすい価格設定を行なっている会社もあるようです。広告宣伝費にどれだけお金を投入するかは、企業側の経営判断と言えるでしょう。

売却したいマンションの相場を自分で調べる方法

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マンションの相場は不動産業者に依頼して算出するだけでなく、インターネットを活用すれば個人でも簡単に調べる事ができます。不動産業者にわざわざ依頼する手間が省けたり、適切な不動産業者を探す判断材料にするために自分で相場を調べている方も多くいます。

具体的にどのような方法で調べると良いのでしょうか。今回は、今後売却したいマンションの相場を自分で調べる具体的な方法を4つ紹介します。

レインズで調べる

マンションの相場を調べる手段として、「レインズマーケットインフォメーション」というネットワークシステムを活用する方法があります。これは指定流通機構が保有している不動産の成約価格などの取引情報を一般にも公開している情報サイトです。このシステムには豊富な取引事例が登録されていることから、検索すれば適正な相場価格を調べることが可能です。

調べたいエリアや物件の広さ、築年数など物件に関する細かな情報を入力すると、そのエリアにおける直近1年間の成約物件の価格を確認することができます。その中から自分の物件に似た物件の価格を参考にしながらマンション相場を調べることができます。

国土交通省の土地総合情報システムで調べる

国土交通省が管理しているウェブサイトである「土地総合情報システム」を活用すれば、手軽に不動産相場を確認する事ができます。

土地総合情報システムとは、不動産の取引価格情報提供制度に基づいて、国土交通省が運営している不動産の取引情報提供サイトになります。

土地総合情報システムには、国土交通省が不動産売却を行なった人へアンケートを行い、その結果を元に得られた過去情報が多数掲載されています。実際に行われた売買情報や売却価格を手軽に知ることが可能なため、多くの方がこの国土交通省がを活用して相場情報を収集しているのです。

ポータルサイトで調べる

ネット上には様々な不動産ポータルサイトがあり、物件の情報を入力すると過去の売却事例を数多く確認する事ができます。自分の所有する物件と同じエリアで同じくらいの大きさの物件の事例を調査することにより、ある程度の相場を確認する事ができます。

ポータルサイトには大小さまざまなものがあり、通常は民間企業が運営しています。しかしポータルサイトの中には運用元が分からず信頼性に欠けるものもあるので注意が必要です。ポータルサイトを利用する際は、口コミや利用者数、運営年数や運営元などを確認し、明確な信頼できるサイトを選んで上手に活用することをおすすめします。

一括査定サイトで調べる

不動産の一括査定サイトを利用すると、マンションなど不動産の売買相場を無料で調べることが可能です。

一括査定サイトに自らの不動産情報を一度入力すると、一括で複数の会社が査定してくれます。時間をかけることなく効率的にマンション相場を調べる事ができるため、普段忙しくてなかなか査定に時間をかけられない方は一括査定サイトを利用することをおすすめします。

しかしこの一括査定サイトもポータルサイトと同様に、信頼性に欠ける場合があるので注意しましょう。さらに一括査定を行ったのち、登録した電話番号に不動産会社から次々に営業の電話が入る場合もあるので気をつけましょう。

例えばすまいステップのように、信頼性の高い不動産会社が多く登録されている一括査定サイトを利用するとよいでしょう。

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手持ちのマンションを高く売るには?

手持ちのマンションをできるだけ高く売るためには、さまざまなコツがあります。これらのコツを知らずに販売した場合結果、相場よりも大幅に低い価格で売却することになるケースもあるので注意が必要です。高く販売するためにはどのような工夫や方法があるのでしょうか。

ここでは、マンションを高く売るためのコツや秘訣について解説します。

マンション売却に強い業者を選ぶ

マンションを売却する際は、通常は販売を行う不動産会社と契約を交わして売却を依頼します。依頼先は不動産会社であればどこでも良いわけではなく、会社によって得手不得手があるのできちんと選定する必要があります。一戸建ての販売は得意だけれどマンション販売の経験はほとんどないといった不動産業者もあるので、安易な選択は禁物です。

不動産業者を選ぶ際は、これまでの販売実績や経験年数、専門性などを事前にしっかり確認することをおすすめします。長年地域に根ざして経営している不動産会社であれば、多くの実績があり高値で販売するノウハウをいくつも有している可能性が高いことから依頼する価値はあるでしょう。

逆に全国展開しており派手に広告しているような不動産会社には注意が必要です。働いている従業員も経験が乏しいケースが比較的あることから、依頼する際は慎重に判断することをおすすめします。

ベテランの営業マンを担当にしてもらう

不動産売買の場面では営業マンの力量が結果に大きく影響する傾向があります。可能であればマンション売却の経験が豊富なベテラン営業マンに担当してもらうと良いでしょう。

経験豊富な営業マンであれば、豊富なノウハウを有しているだけでなく、優良な見込み顧客を抱えている場合があります。通常よりも有利な条件で売却を進めてくれる事ができる可能性も高いことから、ベテラン営業マンが自分の担当になれば非常に心強いと言えます。

3カ月以内に売る努力を

エリアにもよりますが、首都圏などではマンション売買の全体の70%ほどがマンションの売り出しから3カ月ほどで成約に至っているという統計データがあります。

仮に売却活動が長引いてしまうと、相手の値下げ交渉に応じて値引き額が大きくなる傾向があります。その結果、当初の販売価格より大幅に安い金額でマンションを売却することになりかねないので注意が必要です。

一旦売却すると決めたら、迅速に売却活動を行い販売に至ることが大切です。マンションを売却する際は、売却活動を始めて3カ月以内に売却するよう心がけましょう。

最初は少し高めの金額を設定する

マンションを売却する際、販売価格の設定は非常に重要です。販売価格を決める際のポイントは、販売当初の段階では相場よりやや高めの価格設定を行う点です。

相場よりも高過ぎる値段設定を行うと、なかなか購入希望者が現れません。逆に相場よりも安すぎる価格設定であれば、購入希望者はすぐに見つかるものの、自分の元に残る利益は小さくなってしまいます。

値下げをするのであれば、値下げをするタイミングが重要になります。最初に販売価格を高めに設定して販売を開始し、周辺物件の状況を見ながら適切な時期に大幅に金額を値下げすることで、購入希望者が現れる可能性が一気に高くなるでしょう。

税金や諸費用も考慮した資金計画を立てる

販売価格を決める際は、売却した後に支払うべき税金や売却後に発生する諸費用も考慮することが大切です。

税金や売却にかかる諸費用についても考えておかなければ、たとえ希望額で売れたとしてもそこから税金や諸費用が引かれてしまい、手元に残る金額が当初想定した金額よりも大幅に少なくなる可能性も出てくるため注意が必要です。

売却にかかる諸費用は複数あることから、事前に把握した上で売却手続きを進めることをおすすめします。以下、マンション売却にかかる諸費用を紹介します。

マンション売却にかかる諸費用一覧

マンションを売却する際に発生する費用は、不動産業者に支払う仲介手数料だけではありません。

以下、マンション売却にかかる諸費用の一覧とその目安となる料金です。今後マンションを売却する際に事前に確認することをおすすめします。

費用 料金
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円~6万円
登記費用 5,000円~2万円程
ローンを一括返済するための費用 1~3万円(金融機関への手数料)
引っ越し費用 実費

これらの費用を考慮に入れた上で販売価格を決定しなければ、せっかく売却できたにも関わらず手元に残る利益が想像以上に少なくなる可能性があるので気をつけましょう。

マンション売却のおおまかな流れ

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マンションを売却する際は、事前に全体の流れを確認した上でしっかりと準備を行い計画的に売却することが大切です。

マンションを販売して売却に至るまでのおおまかな流れは、以下の通りです。

  1. 相場を調べる
  2. 一括査定をして業者を探す
  3. 不動産業者と媒介契約を結び販売活動を開始する
  4. 引き渡しを行い確定申告をする

それぞれの項目を具体的に解説します。

1.相場を調べる

所有するマンションを売却する場合、まずはそのマンションの相場を調べます。先述したレインズや土地総合情報システムを活用することで、個人でも手軽に調べることが可能です。

相場を調べる際は、マンションと同じ地域にある類似物件の売買実績を参考にすると良いでしょう。ある程度相場を知っておくと、仲介業者である不動産業者や購入希望者とやり取りを行う際に役に立つだけでなく、場合によっては主導権を握ることができるでしょう。

さらに相場を把握することで、販売価格を設定する際にも基準を持てるようになります。販売価格はマンションを売却する上で重要なポイントです。相場を調べることにより、販売活動のさまざまな場面で役に立つと言えます。

2.一括査定をして業者を探す

マンションの相場を把握した後は、一括査定サイトを活用して複数の不動産業者に査定依頼を行いましょう。

一括査定を行うと、依頼した不動産会社から連絡が来るでしょう。不動産業者を選定する際は、単純に高い査定額を出すだけでなく、根拠のある査定額を出す業者を中心に選ぶことをおすすめします。

これまで多くの実績があり、長年地元に密着して仕事を行なっている業者であれば、明確な根拠を元に信頼できる査定額を提示する可能性が高いと言えます。

マンションの販売活動は数カ月ほどかかることから、不動産業者選びは重要です。一括査定した後は、信頼して付き合うことのできる業者を時間をかけて探すと良いでしょう。

その点すまいステップは、信頼できる業者を厳選して登録されているので、安心して利用できます。

査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
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3.媒介契約を結んだら販売活動開始

複数の不動産業者の中から信頼できる業者が見つかれば、媒介契約を交わしてマンションの販売活動を本格的に開始します。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」であれば、不動産会社の立場からすれば、他の不動産会社とも契約を交わす一般媒介契約よりも、自分の会社とのみ契約を交わす専属専任媒介契約や専任媒介契約の方が本腰で仕事に取り組んでくれる傾向があります。

その反面、仲介業者が買主も探してきて、両方から手数料をもらうという囲い込みといった手段を使い、相場より安く売却される可能性がありますので、一概に「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」が良いとは言えません。

信用できる業者が見つかれば「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を交わした方が良いですが、「一般媒介契約」も選択肢にいれておきましょう。

4.売れたら引き渡して確定申告

マンションの販売活動を開始して無事に買主が見つかった後は、飼い主と売買契約を結んで物件の引き渡しを行います。引き渡しの際は権利書や実印、印鑑証明書や住民票などさまざまなものが必要になります。不動産業者の担当者の指示に従い、必要なものは早めに準備しておきましょう。

無事に引き渡しが済み、売買代金が支払われた後は、税務署へ確定申告の手続きが必要です。慣れない場合は専門家に相談し、早めに準備することが大切です。

居住用マンションを売却した際は、節税対策につながるさまざまな特例を適用できる可能性があります。例えば「3,000万円の特別控除の特例」や「10年超所有軽減税率の特例」など、節税や税金還付を受ける特例の適用があるケースがあるので積極的に活用することをおすすめします。

税理士などの専門家に相談し、適切に確定申告を行いましょう。

マンション売却の相場を調べる際に気を付けるべきこと

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きちんとポイントを押さえて相場を調べなければ、正しい相場を把握することができなくなるため注意が必要です。ここでは、マンション売却の相場を調べる際に気を付けるべきことを2点紹介します。今後相場を調べる際の参考にしてください。

似た物件の売却額を信用し過ぎない

広さや間取りなど、一見すると共通点が多く似ている物件だとしても、実際の売却額は大きく異なるケースがあるので注意が必要です。

マンションの場合は自分の住居部分だけでなく、共有部分なども売却額に影響します。部屋の広さや部屋の間取り、周辺の立地条件だけを参考にして相場を調査すると、実際の売却額と差が生じる可能性があるので注意が必要です。

似ているからとその物件の売却額をあまり信用しすぎるのではなく、調査した相場もある程度幅を持たせた価格として認識することをおすすめします。

同時期に似たマンションが売られていないか確認

同じ時期に似たようなマンションが売られている場合、購入を検討している方は安い方を選んでしまう傾向があります。自分のマンションを購入してもらうためには大幅に値下げをせざるを得なくなり、相場より安く販売してしまう可能性もあります。

相場を確認する際は同時期に似たマンションが売られていないか確認し、もし似たマンションが売りに出されていたら、思い切って売却時期をずらすなどの対策が必要になります。

繁忙期を避けて販売した方が高値で売れるケースもあることから、特に急いで販売するのでなければ、状況を見ながら販売時期を検討すると良いでしょう。

まとめ

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初めてマンションの売却を行う場合には、分からない点が多く戸惑う場面も多々あることでしょう。中には悪徳な不動産業者もあることから、パートナー選びを含めて慎重に手続きを進めることが大切です。

マンションの売却を成功させるためには、まずは徹底的に相場を分析する必要があります。近隣地域の類似物件の売却価格をしっかりと把握し、自分の物件の最適な販売価格を設定することが重要です。

マンション売却は一生のうち何度も経験するものではありません。後悔のない売却を行うよう、今回の記事に目を通して納得のいくマンション売却を行いましょう。

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