日本に空き家はなぜ増えている?原因と考えられる解決法を徹底解説!

社会問題・用語解説

数年前からメディアでも取り上げられることが多くなってきた「空き家問題」。特に過疎化が進む地方部では深刻な問題となっています。なぜ空き家は増えているのでしょうか?本記事では空き家問題の原因や問題点、そして解決策を徹底紹介します。

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空き家が増加する原因

日本国内において空き家の数が増え続ける原因として以下が挙げられます。

  • 少子高齢化による人口減少
  • 固定資産税の増加対策
  • 新築住宅の供給過多
  • 相続問題の発生

次でそれぞれの原因の解説をしていきます。

少子高齢化による人口減少

何よりも分かりやすいのが人口の減少です。日本の総人口は平成20年にもっとも多くなったのを境に、どんどん減少しています。今後も少子高齢化は進み、人口は減少していくといわれています。そんな日本の総人口と、総住宅数の推移を比較してみましょう。

年度

総人口

総住宅数

平成15年(2003年) 127,694,000人 5,389万戸
平成20年(2008年) 128,084,000人 5,759万戸
平成25年(2013年) 127,414,000人 6,063万戸
平成30年(2018年) 126,443,000人 6,242万戸

【参考】
総人口 :総務省統計局「人口推計(令和2年(2020年)3月確定値,令和2年(2020年)8月概算値)」
総住宅数:総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」

人口が減少傾向に入った平成20年以降も総住宅数は増加傾向で推移しています。その理由の一つとして核家族化が考えられます。文字通り1世代に1軒の住宅に住むことが一般化したため、実家が空き家になっていくケースが多々見られます。

固定資産税の増加対策

空き家が有効利用されない要因にあげられるのが、固定資産税です。土地を解体して売却すればよいのでは?と考える方も多いかと思いますが、更地にすることで、空き地として土地を所有している際より固定資産税が高税率になってしまうのです。

この固定資産税という税金は、単に土地を持っているだけの場合と、その土地に家屋が建っている場合では税額が大きく変わってきます。ここで固定資産税の仕組みについて簡単に説明しておきましょう。固定資産税は一般的に以下の公式で算出されます。

固定資産税=課税標準額×税率ー軽減額

課税標準額とは簡単に言えば「その土地の価格を基準に算出した価格」です。一般的に公示地価の7割となっていて、各市町村長(東京23区の場合は東京都知事)が定めています。土地として所有している場合は、この計算式での算出となりますが、その土地に住宅が建っている場合、課税標準価格に特例がかかり、固定資産税分は1/6に、都市計画税分は1/3で計算されます。

固定資産税を算出する場合は、さらに負担水準や軽減税額などを算出する必要がありますが、それでも基となる課税標準額が大幅に軽減されるため、土地で所有するより、建物を建てたまま所有したほうが固定資産税を抑えられるのが事実です。

新築住宅の供給過多

日本は昔から新築住宅の人気が高く、中古住宅の流通量が少ない国と言われています。欧米諸国と日本の中古住宅・新築住宅の割合を以下の表より比較してみましょう。

新築住宅(割合) 中古住宅(割合)
日本 1,174,000件(88%) 157,000件(12%)
アメリカ 1,705,000件(23%) 5,566,000件(77%)
イギリス 196,000件(11%) 1,586,000件(89%)
フランス 304,000件(29%) 733,000(71%)

参考:国土交通省「住宅事情について(平成17年2月7日)

欧米諸国では中古住宅の割合が70%以上を占める一方で、日本は新築住宅の割合が88%ということから、圧倒的に新築住宅の需要が高いことがわかります。

多くの中古住宅があるにも関わらず、販売戸数の9割近くが新築住宅である日本では、これからも空き家が増えていくものと予想されています。

相続問題の発生

相続問題もまた空き家増加の要因の1つとなっています。空き家の所有者が亡くなった場合、法的拘束力のある遺言がある場合を除いて、空き家も遺族が相続する形になります。相続人が1人であれば大きな問題にはなりませんが、複数人いる場合は話し合いが必要となります。相続人の同意がなければ、物件の処理や土地の売却などの手続きを行うことができません。

相続問題により交渉が進まず放置される空き家も多く、また所有者がいることから行政が勝手に処分することもできないという現状があります。

空き家の種類ごとの割合

参考:平成30年住宅・土地統計調査|総務省統計局

総務省統計局が発表した、「平成30年住宅・土地統計調査」によると、平成30年の総住宅数は6,242万戸。これは平成25年の同調査における総住宅数より179万戸(3.0%)増加しています。

一方この総住宅数の中で、空き家は846万戸あり、空き家率は13.6%で過去最高を記録しています。空き家の数は昭和36年以降増加の一途を辿っており、昭和63年~平成30年の30年間で452万戸(114.7%)と2倍以上に増えています。

では、この空き家問題を種類別に細かく見ていきましょう。

賃貸用住宅は供給過多

空き家の中でもっとも割合が多いのが賃貸用住宅です。この賃貸用住宅には、中古物件だけではなく、新築物件も含まれており、需要と供給という関係において供給過多の状況が続いていることも指摘できます

賃貸用住宅の空き家数は、平成25年の同調査よりも2万戸増加していますが、空き家の種類別割合は1.5ポイント減少しています(平成25年の割合は52.4%)。

4割近くの住宅が分類できていない

上のグラフにおける「その他の住宅」には、様々なケースの住宅が含まれています。転勤や長期入院といった事情で一時的に空き家となっている住宅や、建て替えなどの理由で解体されることになった住宅など、賃貸用、売却用、二次的(別荘など)のどのケースにも分類できないすべての住宅が含まれています。

その他の住宅の数は増加を続けており、平成25年の調査結果より29万戸(9.1%)増加しています。賃貸用住宅の空き家数が増えているにも関わらず、割合が下がっている原因はその他の住宅の増加ペースが大きいためです。

では、続いて日本国内で空き家が増えている原因について解説していきたいと思います。

空き家が増えることの問題点

空き家が増加することによるデメリットとして以下をあげられます。それぞれの問題を以下に解説していきます。

  • 土地と建物の機会損失
  • 周辺地域への悪影響
  • 犯罪リスクの増加

土地と建物の機会損失

空き家として放置されることで、土地または建物としての機会損失につながります。
土地を有効に利用すれば、経済活動や地域活性化に一役かうであろう空き家が、利用されることなく放置されているのは、とても残念なことです。

また、世界的に見ても可住地面積の割合が低い日本において、人が住める土地を生かしきれないのは大きな機会損失ということになります。

周辺地域への悪影響

空き家を長期間放置した場合、建物の老朽化や景観の悪化により近隣住民へ悪影響を及ぼす可能性があります。

家は人が手入れをしないと劣化していきます。空き家が放置された場合、敷地内の管理も放置されている状態ですから、雑草や虫の繁殖、また小動物が家に棲みつき悪臭を放つなど様々な問題が発生します。劣化した住宅が街並景観を乱す場合もあります。

こういった問題により、地域コミュニティとのトラブルなど2次災害が起こるるケースも少なくありません。空き家を放置することは経済的な面だけでなく、近隣との信頼関係にまで影響し大きなリスクを伴います。

犯罪リスクの増加

空き家問題は、不法侵入など犯罪に関連する恐れもあります。空き家は住む場所のあてのない人、人目を逃れたい犯罪者にとっては、絶好の場所です。

不法侵入だけでなく、放火や薬物栽培などのケースも見られます。こういった場合、近隣住民に大きな被害が生じたり、地域の治安の悪化につながってしまいます。

管理せずに空き家を放置しておくことは、犯罪の起こりやすい環境を作ってしまうことと同様なのです。

空き家を放置した場合のリスク

続いて、空き家を放置した際に発生する空き家の所有者側のリスクについて以下が挙げられます。次で詳しい事例を紹介していきます。

  • 特定空き家に指定される可能性がある
  • 老朽化による価値の低下

特定空き家に指定される可能性がある

政府は増加する空き家問題に対し、2015年5月に「空き家対策特別措置法」という法律を施行しました。この法における「特定空き家」に指定されると、行政から修繕もしくは撤去の指導、勧告を受けることになります。この指導や勧告に従わない場合、行政が強制的に撤去などを執行する「行政代執行」が可能となり、かかった費用は所有者に請求されます。

また、特定空き家に指定され、行政から勧告を受けた時点で、上で紹介した固定資産税の特例措置(課税標準額が1/6で計算される)を受けられなくなり、固定資産税は6倍に跳ね上がるということになります。

特定空き家に指定される条件は以下の4つがあります。

  • 倒壊の危険性がある住宅
  • 衛生面において悪影響が及ぶと考えられる住宅
  • 管理が行き届いておらず、周辺の景観を損ねる住宅
  • その他周辺の生活環境を著しく乱すと考えられる住宅

上述したような条件が見られる場合、特定空き家として指定され、固定資産税が高くなる上に、最悪の場合では撤去費用を負担しなければならない可能性もあります。空き家を放置しておくことで自身の経済的なダメージになるといっても過言ではないでしょう。

老朽化による価値の低下

劣化した空き家は資産価値が低下するため、経済的なリスクが高いです。

空き家として人が住まずに長期間放置した場合、家はすぐに劣化します。土台や柱の劣化やカビや異臭などの問題が生じた空き家は、売却の際の修繕費など費用がかかる上に資産価値が低くなります。

不動産価値、つまり所有者の方にとっての資産価値が目減りする前に、対策を取る必要があります。

空き家問題を解決するには

非常に悩ましい空き家問題ですが、そんな問題を解決するにはどのような方法があるでしょうか?単純に建物を壊して、更地の状態にして土地を売却するのがもっともわかりやすい解決方法ですが、そう簡単に運ばないのが空き家問題です。

ここでは売却する以外の解決法についてもご紹介していこうと思います。

空き家バンクを活用する

空き家の賃貸または売買を目的とした人々のためのマッチングサービスが空き家バンクです。空き家バンクは主に自治体が主導しており、これに不動産業者やNPO法人が協力するような形で成り立っています。空き家を提供する所有者は、空き家バンク物件の情報を登録します。空き家の利用希望者がオンライン上で物件を選び、好みの物件があれば、不動産業者が仲介し契約をすすめるという形が取られています。

自治体が積極的に参加することで、移住者を斡旋することができ、不動産仲介業者を除く集客の窓口がひとつ増えることで広範囲への呼びかけが可能になります。また、自治体が介入することで、移住に関する助成金を得られる可能性も高まります。

特に空き家問題が深刻な地方では、多くの自治体が本サービスを利用しています。空き家の処理に悩んでいる方は、一度自治体のHPなどから確認してみるといいでしょう。

空き家管理サービスを利用する

空き家管理サービスを利用することで、上に挙げたリスクを回避することも可能です。

これは所有者に変わり代行会社が空き家の管理を行うというサービスです。定期的に物件を管理する人がいれば家の劣化や犯罪といった問題は起きにくくなります。

空き家管理サービスは、目視での建物確認や、管理看板の設置などを月1回行うサービスです。サービスによっては月100円程度の格安サービスもあります

近年では大手のハウスメーカ、不動産売買事業、スタートアップなどが本サービスに参入しており、すでに様々な選択肢が用意されています。手厚いサポートが欲しい、また簡単な管理だけで十分など、状況に応じたサービスを選べることも特徴です。

空き家管理サービスを有効に利用することで、自身の保有する物件が特定空き家に指定されることを防止、近隣住民への負担を軽減することを検討するのもよいでしょう。

賃貸住宅にリフォームする

空き家の建物自体に強い思い入れがない場合、思い切ってリフォームすることも1つの手立てです。空き家のままでは買い手、借り手がつかなくても、求められる施設にすることで顧客がつくこともあります。

空き家のリフォームとして一般的なのが、賃貸住宅です。リフォームの仕様については、その建物の広さや立地条件、建築様式などにより方向性はまちまちですが、まずは賃貸物件として借り手がつくことを目標にリフォームの計画をすることをおすすめします。借り手の家族構成や年代をイメージし、どのような物件が求められているか想像を広げることが重要です。

大きめの空き家であれば、民泊施設やシェアハウスという方法もあります。リフォームは時間や費用がかかるため慎重な判断が必要です。必要があれば、不動産管理業者に管理業務委託も視野に入れて相談することをお勧めします。

空き家を売却して現金化する

空き家が売却できる状況であれば、売却するのがもっとも費用のかからない方法です。空き家を所有している期間が短ければそれだけ固定資産税を支払う期間も短くなりますし、リフォーム費用を支払う必要もありません。

空き家の売却に関しては、空き家の買い取りに実績がある不動産業者を見つけることがポイントです。簡単には判別できないという場合は、いくつかの不動産業者に絞り込んで、相見積もりを取ってみましょう。せっかくの資産ですので、時間をかけて慎重に業者を探しましょう。

相見積もりを取るときは、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。自宅にいながら、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるのでおすすめです。

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まとめ

今記事では、近年増加する空き家問題の概要、そのリスクや解決策について紹介しました。

少子高齢化など近年の社会問題によって大きく影響を受ける空き家問題は、放置期間が伸びることで、所有者だけでなく近隣のコミュニティへのリクスも高くなります。最悪の場合、特定空き家に指定され、強制的に建物を撤去されたり、修繕費用が請求される可能性もあります。

一方で、近年では空き家問題を解決するためのサービスも充実しており、所有者の状況にあわせてベストの解決法を見つけることが重要です。空き家問題は、今後も継続して取り組むべき課題のひとつです。大きな問題になる前に適切な対処を行っていきましょう。

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