不動産はとても大切な資産であり、売却するのであればできる限り高額で売りたいはずです。しかし、不動産会社の都合で取引されてしまったり、安く買いたたかれてしまうことが心配な方も多いのではないでしょうか？
そこで重要なのは信頼できる不動産会社を選ぶことです。悪い仲介業者を選んでしまうと本来の価値より大きく下回る不動産売却額となってしまい、損をしてしまうこともあります。
この記事ではそのような事態にならないようにするため、初めて不動産売却を考え始めた方におすすめの不動産会社の選び方と注意点を解説します。不動産売却は一生のうちで何度もあることではないため、本記事を読んでポイントを予習し、初めてでも納得できる売却を叶えましょう。
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所有する不動産がいくらで売れるのかわかる！おすすめ一括査定サービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさってできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
また、次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
不動産売却業者選びにおすすめの方法
不動産売却を考え始めた場合に、どこの不動産会社に仲介を依頼したらいいのか悩んでしまいますよね。もし近所の不動産会社に飛び込みで入店したり、新聞やSNSで広告を見かけて電話やメールで問い合わせたりしているなら、すぐにやめましょう。適当に見つけた不動産会社に依頼すると損をしてしまうこともあります。
不動産を早く高く売却するためには、賢い不動産の選び方を理解しておくことが必要です。そして良い不動産会社に出会うためには、不動産会社の探し方のポイントがあります。この章では、おすすめの業者選びの方法を5つご紹介します。
- 複数の不動産会社を比較する
- 一括査定サービスを利用する
- 大手・地域密着型の強みを知る
- 買い替えの場合は販売元へ依頼する
- 買取でスピーディーに売却する
以下から具体的に解説していきます。
複数の不動産会社を比較する
不動産売却を決めたら、まずは不動産査定を依頼することになります。しかし、同じ物件であっても業者によって独自の基準や得意分野が異なるため、査定額も変わります。より高額売却を実現してくれる不動産会社と出会うための一つ目のポイントは、複数の不動産会社に査定依頼して比較することです。
ただし、最も高額な査定を出した会社に安易に決めてしまうのはやめておきましょう。契約が欲しくて、本来は売れそうもない高額な価格を提示していることもあります。
ブランド買取ショップや中古買取であれば、最も高額な査定額を出してくれたところに売却するのが普通ですが、不動産では事情が違います。不動産仲介とは、その金額で業者が買い取ってくれるのではなく、あくまでも「この価格なら売れるだろう」と予測された目安の金額であることに注意しましょう。
複数の業者へ査定依頼を行うことで、適正な相場を把握できるため、このような悪徳業者に誘導されるリスクも減らせます。
一括査定サービスを利用する
二つ目のポイントとしては、一括査定サイトの活用についてです。複数の業者へ査定依頼をするためには、一括査定サイトが大変便利なツールとなります。不動産会社を1件1件尋ね回らなくても、WEB上でたった数分の登録作業を行うだけで、希望する複数の不動産会社からまとめて査定を取り寄せられます。
また、サイトの運営会社による定期的な審査のもと、厳選された業者が多数揃っているため、自分で1から業者探しをするよりも安心して申し込みができるというメリットもあります。しつこい営業が苦手という方には、匿名査定というサービスを用意しているサイトもあります。業者を絞り込む第一歩として、不動産一括査定サイトを上手に活用しましょう。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
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すまいステップで一括査定する
大手と中小企業の強みを知る
不動産会社の種類は、大きく分けると全国規模で展開している大手企業と、地域密着型で運営している中小企業の2種類があります。業者を見極める三つ目のポイントは、所有する不動産のニーズがどちらの企業にマッチするかを判断することです。
大手と中小企業の強みおよび、それぞれの弱点は以下の通りです。
| 会社の種類 | 強み | 弱み |
| 大手企業 |
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| 中小企業（地域密着型） |
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通常では売れにくいと判断されそうな物件の場合は、地域密着型で運営している中小企業に依頼することで、買い手を見つけてくれることもあるでしょう。
大手企業、中小企業などの不動産業者の選び方を詳しく知りたい方は、こちらの記事をお読みください。
買い替えの場合は販売元へ依頼する
今住んでいる物件を売却し、新しい物件を購入することもあるでしょう。物件の買い替えを目的とした売却であれば、その物件の販売元で不動産を売却した方がメリットが大きいです。販売元で売却するメリットは次のとおりです。
- 不動産を早く高く売るように売却活動してくれる
- 代金の受け取りと支払い期間の調整がしやすい
販売会社からすると、売り出し不動産を早く購入してほしいものです。そのため不動産を売却することに精力的になってくれて、その結果早く高く売ってくれることもあります。また同じ不動産会社であれば、物件の購入時の支払いと、売却代金の受け取りの時期も調整しやすくなります。
買取でスピーディーに売却する
不動産買取であれば、仲介・広告なしでスピーディーに売却できます。内見もないので、近所の人に知られずに売却できます。買取の最大のメリットは現金化までの期間が短いこと。直接不動産業者に買い取ってもらえるので、価格交渉し条件に合えばすぐに契約に進めます。
また買取なら、仲介手数料もかかりません。買取には即時買取と、買取保証の2つがあります。すぐにお金が必要なら、最短3日で契約できる即時買取がおすすめです。
仲介なしで不動産を売却する方法を詳しく知りたい方は、こちらの記事をお読みください。
信頼できる業者を見極めるには
いくつか査定の見積もりが届いたら、その中からいよいよ1つの業者に絞ります。ここからは査定額よりも、仲介業者としての不動産会社の質を見ていきます。以下のような点に留意して、信頼できる業者を見極めていきましょう。
- 頼りがいのある担当者はいるのか確認する
- 規模よりもサービスで選ぶ
- 専門性と実績をチェックする
- 査定額の根拠を説明できるかを見る
- 行政処分情報や免許番号を調べる
頼りがいのある担当者はいるのか確認する
まずは担当スタッフの質を見ていきます。訪問査定で担当者から名刺をもらったら、はじめに宅地建物取引士(宅建士)の資格が記載されているか確認しましょう。査定をするだけであれば宅建士の資格はなくてもできますが、宅建士の資格は不動産取引に関する専門知識を得ていることの証です。不動産取引のプロである宅建士を訪問査定で派遣してくれるかどうかで、その不動産会社の本気度や誠実度が測れます。
また、スタッフの人柄や誠実さをチェックすることも重要です。特に、不動産事情の素人でもわかりやすく丁寧に説明をしてくれるか、売主の話をしっかりと聞いて売却したい事情を汲んでくれるかどうか、実際に話をする中で判断しましょう。
不動産売却は短くても3ヶ月、長くなるときには6ヶ月〜1年以上の長期戦となる場合もあります。長い付き合いとなる担当スタッフが話しやすく好意的でなければ、満足のいく取引はなかなか難しいでしょう。
規模よりもサービスで選ぶ
業者が提供している付随サービスにも注目しましょう。スムーズに取引が成立するばかりではありませんので、より保証が充実している業者を選ぶのも一つの方法です。
また、販売中の不動産は買い手からすればそれを販売する業者の規模など関係ありません。重要なのはどう見せるかであり、どうすればより良い印象を買い手に与えられるか、演出できるかといった不動産会社の売却力が問われるところです。
自社のセールスポイントとして業者が提供するサービスには、次のようなものがあります。
| サービスの種類 | 内容 |
| 荷物預かり | 建物内にある売主の荷物を一時的に預かり、空室状態で売却活動ができるようにする |
| ホームステージング | 物件をより魅力的に見せるための演出をする |
| 撮影 | より美しい写真を広告に載せるため、撮影にはプロカメラマンを起用する |
| 設備保証 | 売却後の設備の不具合を保証する |
| 買取保証 | 一定の期間で売却できなかった場合は業者が買取してくれる |
| 買取賃貸 | 業者が買取を行うが、物件は賃貸としてそのまま住める |
ホームステージングや買取保証の詳細を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
専門性と実績をチェックする
一口に不動産会社といっても、その業務は大きく分けると売買（仲介・買取）、賃貸、物件管理の3つに分けられ、さらに各業者により得意な分野が違います。そのため、不動産を売却するのであれば売却を専門にする不動産会社を選定することが重要です。
各業者の得意分野を見定めるには、公式ホームページでその会社の販売実績をチェックしましょう。自分が売却したい物件と同じ種類の物件が他社よりも多くホームページに記載されているのであれば、より理想に近い売却を期待できます。
戸建て・マンションの売却に強い不動産会社なら「住友不動産販売」がおすすめ
不動産会社の中には、ホームページ上で必要事項を入力するだけで、簡単に無料査定を依頼できるところもあります。
初めての不動産売却は信頼できる大手企業に依頼したいという人におすすめしたいのが住友不動産販売です。住友不動産販売がおすすめな理由を以下にまとめています。
- 年間取扱件数3.5万件以上、お客様満足度94.1％の実績*
- メールで相談可能、しつこい営業はなし！
- いま売却すべきかどうかを含めて、不動産売却のプロに相談できる
査定額の根拠が説明できるかを見る
査定額を提示されたら、金額だけではなく必ずその査定額に至った根拠も聞きましょう。不動産の査定額を決めるポイントとは、立地・物件の状態・周辺の類似物件の相場です。
例えば、マンションや一戸建てであれば、まずは同じような間取りと築年数の物件の周辺相場を調べてから、個々の物件の状態を加味して査定額を算出します。しかし、業者が契約欲しさに査定額を上乗せしている場合、根拠もなく高額な査定額を提示していることもあります。
どのような基準、判断をもってその査定額を導いたのか、売主側が納得できるような説明をしっかりしてくれる業者であれば、より信頼度は上がるでしょう。
行政処分情報や免許番号を調べる
信頼できる業者を見極めるためには、行政処分情報や免許番号を確認しておくことも重要です。法令違反のあった業者は行政処分を受けているため、信用できるとは判断できません。業者の行政処分歴は、「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」で調べられます。
また宅地建物取引業の免許がなければ、売買の仲介を行えないため、免許番号も併せてチェックすることをおすすめします。無免許業者とのやり取りを未然に防ぎ、正しく賢く不動産を売買しましょう。
業者探しから売却まで！不動産売買の流れ
実際に、不動産会社を見つけて査定を受けてから売却までの流れを見ていきましょう。買主が見つかって不動産売買が成立するまでには、主に以下の図のようなプロセスとなります。
では、以下から具体的に見ていきましょう。
STEP1.不動産会社を探す
売却することを決めたら、まずは査定を依頼する不動産会社を探します。先述したように、顧客の事情を汲んで高額売却をするための努力を惜しまない、良心的な不動産会社を見つけるためには、必ず複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
不動産会社を探す方法は、周辺地域の不動産会社を検索して1軒1軒探し出す方法もありますが、数ある不動産会社に個別に問い合わせるのは大変な労力が必要です。そのため、まずは一括査定サービスを利用して、まとめて複数社へ査定依頼をすることから始めましょう。
おすすめの不動産仲介業者13社をこちらの記事で紹介していますので、併せてチェックしてみてください。
STEP2.査定を受ける
査定の方法には机上査定と訪問査定の2種類あります。以下からそれぞれ具体的に説明します。
机上査定とは
机上査定とは、文字通り机の上に広げられるデータだけを使って査定する方法です。査定を依頼された不動産の立地と築年数、間取りなどの情報から、周辺地域の相場に見合った査定額を算出します。
実際に物件を見て査定しているわけではないので、査定の精度は低くなります。しかし、よほど酷い不具合などが見つからない限りは、次にご紹介する訪問査定での査定額と大きく外れることはあまりありません。不動産会社のホームページ、一括査定サイトで依頼できる査定はこちらの机上査定となります。
訪問査定とは
訪問査定とは、不動産会社のスタッフに実際に売却したい不動産まで来てもらい、物件の状況を詳しく調査してもらう査定方法です。実際に不動産売買のプロの目でしっかり調査をして査定額を算出するため、かなり正確な金額が算出されます。ただし、訪問査定を受けてから査定金額が分かるまで1週間ほど時間がかかるため注意が必要です。
まだ住んでいる家で訪問査定を受けるためには、家の中を片付けたり、掃除したりといった手間がかかります。まずは複数社の机上査定を受けて2〜3社に絞り込んでから、訪問査定を依頼するとスムーズです。
訪問査定と机上査定について詳しく解説しているのはこちらの記事です。
STEP3.媒介契約を結ぶ
訪問査定の結果を受けて仲介を依頼する不動産会社を決定します。その際、売主と不動産会社は媒介契約を締結します。媒介契約の種類は、以下の通りです。
| 契約内容 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数の会社との契約 | × | × | 〇 |
| 自分で見つけた買い主との直接取引 | × | 〇 | 〇 |
| レインズへの登録 | 5日以内 | 7日以内 | 任意(登録義務なし) |
| 業務報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意(登録義務なし) |
| 契約有効期間 | 最大3ヶ月 | 最大3ヶ月 | 規定なし(3ヶ月が目安) |
それぞれに特性があり、売却予定の不動産に合う媒介契約を選ぶ必要があります。例えば、人気が高くて売り出せばすぐに買い手がつくような物件ならば一般媒介契約がおすすめです。
一方、専任系の方は他の不動産業者に邪魔されることがなく、不動産会社が熱心に売却活動を行ってくれますので、需要があまり見込めない不動産であれば専任系の契約の方が良いでしょう。
仲介手数料も業者によって異なることもある
一般的に、仲介を依頼する不動産会社によっても手数料が変動します。なぜなら、仲介手数料には上限が定められてはいるものの、法律上の下限は決められておらず、場合によっては値引き交渉もできるからです。
仲介手数料の上限額は以下の表をご参考ください。
| 売却金額 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | (売却価格×5％)+消費税10％ |
| 200万円を超え400万円以下の場合 | (売却価格×4％+2万円)+消費税10％ |
| 400万円を超える場合 | (売却価格×3％+6万円)+消費税10％ |
こちらの記事では媒介契約について詳しく紹介していますので、併せてチェックしてみてください。
STEP4.売値を決めて売却活動を開始する
不動産会社と売り出し価格を決めて媒介契約を結んだら、売却活動を始めます。売り出し価格は相談することも可能です。査定額が不当に安いと感じたら、もっと高い価格で売り出せないか相談してみましょう。
しかし、売れなければ値下げしていくことになり、値下げを繰り返した物件は何か問題があるのではないかと思われてしまい、さらに売れにくくなります。最初の売り出し価格は不動産会社とよく相談して慎重に決めましょう。
売り出し後は、不動産会社がチラシを作成したりタウン誌やインターネットの情報サイトなどに物件情報を掲載したりします。売主は購入希望者が現れた時点で内覧の対応をする運びになります。
売却の流れや売り出し価格の付け方についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
不動産査定を受けるときの4つのポイント
信頼できる不動産会社を見つけるためには、査定を依頼する前に売主として準備しておくべきこと、逆に準備しすぎてはいけないことがあります。
- 事前に相場を調べておく
- 売却目的でのリフォームは避ける
- 必要書類をできるだけ集めておく
- 不具合があればできる限り修繕する
この章では、査定を受ける前に留意しておきたいポイントを解説します。
事前に相場を調べておく
不動産を売却に出す場合には、事前に周辺地域の同じような物件の相場を調べておきましょう。査定金額を提示されたときに、相場を把握しておくことでその価格が妥当なものかどうかを判断できます。
相場を調べるには、以下のような方法を試してみましょう。
| 相場を調べられるサイト | 詳細 |
| 不動産ポータルサイト | 現時点の売り出し価格がわかる |
| 国土交通省が運営する土地総合情報システム | 実際に取引が成立した不動産の成約金額がわかる |
| 不動産一括査定サイト | 多数の不動産会社へ査定を依頼し、比較することで相場を把握できる |
売却目的でのリフォームは避ける
中古物件を売却する際、高額での売却を狙って大規模なリフォームを検討する方もいます。しかし中古物件の場合、リフォームやリノベーションの有無は査定額にほとんど影響しません。なぜなら、最も重視されるのが築年数だからです。
建物には法定耐用年数という物件の消費期限となる年数が定められており、いくら綺麗にリフォームしたところで、経過した築年数を補うことはできません。むしろ築年数が進んだ古い物件を安く売り出すことで、購入費用を抑えて自由にカスタマイズしたいというユーザーニーズにマッチすることもありますので、売却目的でのリフォームはやめておくのが懸命でしょう。
不動産の耐用年数や減価償却について詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。
必要書類をできるだけ集めておく
訪問査定では、事前に正確な物件情報を準備しておくことで査定額が大きく変わることがあります。以下にご紹介する書類は売買契約を結ぶときに必ず必要になるものですが、訪問査定日までに揃えておくとよりスムーズです。
| 書類の種類 | 解説 |
| 登記簿謄本 | 最寄りの法務局で取得可能 |
| 物件購入時の売買契約書・重要事項説明書 | 紛失した場合には購入時の売主に問い合わせてみる |
| 物件購入時のパンフレットやチラシ | マンションや建売住宅はおすすめポイントが記載されているのであった方がいい |
| 住宅ローンの残高証明書 | 住宅ローンを借りている金融機関から毎年送られてくる（手元になければ金融機関へ問い合わせる） |
| マンションの管理規約など | マンションなら必須、管理会社が窓口として組合が発行（有償） |
| 固定資産税の納税通知書 | 不動産の評価額と毎年の課税額を把握するのに必須 |
| リフォームや修繕の履歴 | 建物の状態を把握するの必要、保証書や契約書でOK（書類がなくても履歴をまとめておく） |
もっと詳しく必要書類について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
不具合があればできる限り修繕する
大規模なリフォームはせずとも、水回りや屋根の雨漏りなどの不具合があれば可能な限り修繕しておきましょう。修繕せずに売却してしまうと、契約不適合責任を問われてしまうこともあります。
契約不適合責任とは、契約書に記載されていない不具合が購入後に見つかった場合、価格に見合った価値がないと判断され、売主に責任があるとされるものです。不動産の場合には買主が事実を知った時から一年以内に、水漏れや雨漏り、シロアリ被害、土地の中の埋設物が見つかった場合などに問われます。
場合によっては売買契約が白紙になったり、高額な修繕費を要求されたりすることもありますので、中古住宅の不具合は必ず直しておきましょう。
不動産売却業者選びに関する注意点
不動産会社を選ぶ際には注意しなければいけない点がいくつかあります。
- 中途解約はできない
- 査定はなるべく早めに受ける
- 専任媒介契約しか提案しない担当者に注意する
- 「囲い込み」をしないか確認
- 査定書を貰うようにする
- 媒介契約書の内容をしっかり確認する
売却後に後悔することのないよう、この章では6つの注意点をご紹介します。
中途解約はできない
一度媒介契約を結んでしまったら、中途解約をすることはできません。一般的な媒介契約の契約期間は概ね3ヶ月と決められています。3ヶ月で売れない場合には媒介契約を更新することになりますが、契約内容の見直しや解約を検討するのであればこのタイミングで行いましょう。
また、基本的には自動更新ではないため、再度契約する際は注意が必要です。
査定はなるべく早めに受ける
不動産売却には3〜6ヶ月かかることもあります。また、たとえ良い物件で買主がすぐに見つかったとしても、買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約後に本審査を通過するまで1ヶ月程度かかります。万一審査に落ちれば契約は白紙となり、再度新たな買主を探さなくてはなりません。
このように不動産売却では長い期間を要しますので、査定の依頼はできるだけ早めに出し、売却へ向けて動き出しましょう。
不動産売却の期間について詳しく解説している記事は、こちらです。
専任媒介契約しか提案しない担当者に注意する
媒介契約を結ぶだけであれば不動産会社には報酬は一切入りません。不動産会社の報酬となる仲介手数料は、売主・買主が見つかって売買契約が成立した段階で初めて支払われるのです。それまでに発生するチラシ作成や配布、Webサイトへの登録などにかかる売却活動のための経費は不動産会社の持ち出しになります。
そのため不動産会社としては、自社仲介での取引成功率が低い一般媒介契約よりも、収益性の高い専属専任媒介契約を強くすすめてくる場合があります。多くの物件は専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が売りやすいのは確かです。しかし、人気で競争率が高い物件の場合には、一般媒介契約で複数の不動産会社を競わせた方が、より高額で売却できる物件もあります。
どの契約方法がいいのかは物件の状況によって大きく変わりますので、専任媒介契約ばかりを強くすすめてくる不動産会社には注意しましょう。
「囲い込み」をしないか確認
囲い込みとは、売却の仲介手数料だけではなくて、購入の仲介手数料も自社で手にするために、他の不動産会社が仲介する買主からの問い合わせをシャットアウトしてしまうことです。
国土交通省が運営している不動産の売買情報サイトのレインズに登録していれば安心だと言われていますが、レインズへの登録だけでは安心できません。レインズへ登録した後、「仮契約中」「商談中」などのステータスに変更し、あたかも既に買主が見つかっているように表示させている場合もあるのです。
自分の不動産が囲い込みをされているかどうかを判断するのは正直難しいところですが、相場なりの適正価格で売り出しているのに、なぜか内覧の申し込みが少ない場合には、囲い込みを疑った方がいいでしょう。
査定書を貰うようにする
査定の結果を電話だけで知らせてくる不動産会社もありますが、必ず書面かメールなどで証拠となる査定書をもらうようにしましょう。
なぜその査定額になったのか明細でも確認できることはもちろんですが、提示された査定額を信じて契約したにも関わらずなかなか売れずに値下げせざるをえなくなった場合、そのような書類が残っていなければ不動産会社へ意見することもできません。査定結果を書面に起こすことを嫌がる不動産会社であれば、そもそも選ばない方が無難でしょう。
査定書の入手方法についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
媒介契約書の内容をしっかり確認する
媒介契約では契約書を交わすことになりますが、具体的な売却活動の内容や仲介手数料に関しては特に入念にチェックしておきましょう。売却活動に関しては、どの範囲までが無料なのか、チラシなど追加手配する場合に追加料金が発生するところはないかも重要なチェックポイントです。
また、仲介手数料に関しては成約価格によって変動しますので、高額で売却ができたとしても、それに比例して不動産会社への報酬も大きくなるということを念頭に入れておきましょう。
まとめ
不動産売却を成功させるために最も重要な対策は、信頼できる不動産会社と出会えるかどうかと言っても過言ではないでしょう。不動産会社は多数あり、それぞれに得意分野や査定基準が異なります。また、悪徳業者などを選んでしまわないためにも、売主側も不動産会社を見極める目を持たなくてはなりません。成約実績や会社規模だけではなく、担当者の質や誠実さなど総合的に見ていくことが大事です。
そのためにもまずは一括査定サイトなどを利用し、複数社を比較して見極めるための情報をより多く得ることをおすすめします。ぜひその中から最適な不動産会社を選び、納得のいく価格で不動産売却を成功させましょう！
不動産一括査定サイト利用者が選んだおすすめサービスTOP3
不動産一括査定サイト利用者が選んだカテゴリ別TOP3
≪査定結果の満足度TOP３≫
≪サイトの使いやすさTOP3≫
≪親族・友達におすすめしたいTOP3≫
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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