これまで不動産業界は、超低金利政策などの影響を受けて売り上げを伸ばし躍進を続けてきましたが、2020年の新型コロナウイルス感染症の流行は大きな打撃となりました。これまでの生活は一変し、世界的なイベントである東京オリンピックも延期、無観客での開催を余儀なくされました。
このような現状で今後の不動産業界全体の動向はどうなっていくのでしょうか。本記事では、昨今の不動産業界についての解説、及び将来についての考察をまとめました。不動産業界で今後も生き残っていくためにどうすればいいのか、一緒に考えていきましょう。
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不動産業界の現状や市場の動向
新型コロナウイルスの流行により2020年以降の生活は一変しました。不動産業界にとって最も期待されていた東京オリンピックが延期され、翌年に無観客で開催されるなど、それまでの流れに水を差されています。このような状況下で不動産業界はどうなっているのでしょうか。
ここでは、不動産会社の事業所数や市場規模などから解説していきます。
不動産会社の事業所数は増加傾向にある
まずは不動産業を営む事業所の数から見ていきましょう。不動産流通推進センターの「2021不動産業統計集（9月期改訂）」によれば、不動産業の法人数は依然として上昇傾向にあります。他の産業法人数と比べてみてみても全産業のなかで10％以上を占め、前年よりも数値が0.3％上昇していることから、コロナ禍であっても不動産業は増加傾向を見せているようです。
従業員数も増加しており、特に従業員数が1～4人の小規模事業所が目立つ形です。小規模事業所が増え、それに伴って雇用が生まれているものと見られます。
一方、4年制大学を卒業して新卒雇用される人口についてはこれまで安定した数を保っていましたが、令和2年度卒業の学生に関しては前年よりも減っています。他業種に関しても減っているところもあるため、誤差と見ることもできますが、コロナ禍が影響している可能性も考えられるでしょう。
不動産市場規模は縮小傾向にある
市場規模については2015年より拡大を続けていましたが、2019年以降は縮小に転じました。財務省が毎年おこなう法人企業統計調査にもその傾向が表れています。それまでのトレンドは「年次別法人企業統計調査（平成30年度）」によれば、2015年に39兆3,835億円だった売上高が2018年には46兆5,363億円にまで成長しています。
しかし、財務省の「年次別法人企業統計調査（令和２年度）」を見ていくと、2019年以降の売上高は2年連続で縮小し続けています。詳しくは以下の表をご覧ください。
| 年度 | 2018 | 2019 | 2020 |
| 売上高 | 46兆5,363億円 | 45兆3835億円 | 44兆3182億円 |
| 前年比増加率 | 7.1 | -2.5 | -2.3 |
これらについては、財務省の「四半期別法人企業統計調査(令和２年７～９月期)」、「四半期別法人企業統計調査(令和３年７～９月期)」によれば、不動産業の売上高は2020年1～3月に12兆1,878億円と前年比21％増の大きな上昇を見せていました。しかし、2020年4～6月の調査では前年比10％減の9兆1,840億円と大幅にダウンしています。
その後、前年比増の四半期もありましたが、2021年1～9月の間は全てマイナスという結果でした。傾向としては2019～2020年は全業種ともコロナウイルスの影響により、軒並み減少しているのがみて取れます。2021年に関しては売上高が増加している業種がある一方で、不動産業界にはそのような変化が無く厳しい状態です。
新築住宅の着工数は増加から減少傾向に
新築住宅着工数は数年前まで減少傾向にあり、国土交通省の「令和３年度 住宅経済関連データ」の「新設住宅着工戸数の推移」を見ると、2009年までは775,000戸まで落ち込んでしましたが、そこから2019年まではゆるやかに上昇し、2018年には935,000戸まで増加しました。これには日本銀行のマイナス金利政策による、住宅ローンの低金利も寄与したのでしょう。
しかし、新型コロナウイルスが流行したことで再び新設住宅着工戸数は落ち込んでおり、2020年（令和2年度）では812,000戸まで減少しています。どんなに低金利であってもコロナ禍で景気が悪化した以上、新築住宅の需要は減少していると考察できます。
今後の動向についてはオミクロン株の流行や新しい治療薬の開発など、コロナがどうなっていくのかに注目しつつみていく必要があります。
都心部のオフィスビルの需要変動
東京オリンピックに対しての期待から東京都心部は国家戦略特区とされ、インフラなどへの開発が行われていました。しかしコロナパンデミックの最中、2020年の開催は困難となり翌年の2021年に延期。集団感染を避ける目的で無観客での開催となり、当初描いていた通りには進みませんでした。
オフィスビルもこの影響を受けることになり、需要が大きく減りました。三鬼商事株式会社のオフィスマーケットデータによると、東京のオフィス空室率は2021年6月から現在まで6％以上、賃料は2021年12月時点まで下落し続けています。
これはコロナ禍によってテレワークが普及し、逆にオフィス需要が減少したことが背景にあります。企業によってはオフィスを縮小したり、地方に拠点を移すケースも散見されました。
参考：三鬼商事株式会社「オフィスマーケットデータ 東京ビジネス地区／2021年12月時点」
不動産業界の現状についてはこちらの記事でも解説しています。
不動産業界の将来に影響すること
昨今のコロナ禍でもわかるように、不動産市場は幾多のものから影響を受け、常に変動を続けています。将来の動きを読み取るためには、そのように不動産業界を揺るがす要素についてもきちんと理解しておかなければなりません。ここでは以下のことに触れて考えていきます。
- 東京オリンピック・大阪万博
- 2022年問題
- 高齢化社会
- 若年層の人口減少
東京オリンピックの影響と大阪万博の開催
オリンピックなどの国際的な行事がおこなわれる際には、世界的な需要の強化があるため、景気も大きく上昇する傾向があります。東京オリンピックを控えていた日本も例外ではなく、選手村として使用されるマンションや周辺の開発などが活発に行われました。
しかし、東京オリンピックは2021年に延期した上で、無観客の開催という残念な結果になってしまいました。これにより、かねてから囁かれていた”一大イベント後にバブルがはじける”という懸念は弱まり、2022年1月時点では不動産市況にそれほどの影響はみえません。ただし、今後他の要因などで顕在化する可能性もあるため、注視していく必要はあります。
また、2025年には大阪万博が開催されることも決定されています。大阪では外国観光客を取り込むための宿泊施設の建設や、インフラ整備などがおこなわれ盛り上がりを見せていますが、それまでにコロナウイルスの問題が片付いているのかは不透明です。インバウンドに期待するためには、コロナに打ち勝つ必要があるでしょう。
空き家が増加する2022年問題
2022年問題という言葉を聞いたことはあるでしょうか。生産緑地問題とも言われ、1992年に制定された生産緑地法に基づいて生産緑地に指定された土地が、30年の転用制限を解除されることが問題視されています。
生産緑地は、宅地よりも安い農地として課税評価を受ける代わりに、指定されてから30年間は宅地に転用することを禁止されていました。2022年は最初に生産緑地に指定された土地が一挙に宅地として市場に並ぶため、空き地の増加や宅地供給過多で価値が減少することなどを懸念されているのです。
人口減少や単身世帯の増加に伴って住宅地が余る住宅ストック問題の加速や、空き家問題の悪化も予想されるため、不動産投資家にとってはいつ売却・購入するか判断を迫られることになります。
政府もこの2022年問題には取り組む姿勢を見せており、2018年に田園居住地域を用途地域に追加するなどして対策を急いでいます。
2022年問題について詳しくはこちらの記事をご覧ください。
高齢化社会の加速
高齢化問題はさまざまな弊害を引き起こしていますが、不動産業界にも少なからず影響しています。高齢化と並行して総人口も減少しており、2004年1億2,768万人をピークとして現在まで減り続け、2020年10月1日の総人口は1億2,588万人でした。
特に地方の人口は大幅に減り、空き家問題・価格減少に直結している状態です。一方で都市部では限られた土地に多くの人が住まいを求めるため、価格が上昇し、地域によって価格が大きく異なっている二極化の状態が持続しています。
空き家が増え、分譲住宅の価格が下がると賃貸物件の需要に影響する恐れもあります。空き家を放置するリスクについて解説したこちらの記事も参考にしてください。
若年層の人口減少
国土交通省住宅局の「令和2年度住宅市場動向調査報告書」で世帯主の年齢を見てみると、注文住宅（新築を含む）・分譲住宅・中古住宅の部門では30～40代の若年層が最も多く、60歳以上は10～19％前後という結果になりました。
この結果から、住宅を購入する人口のほとんどは若年層であることがわかります。このまま高齢化が進み若年層の人口が減少すると、住宅を購入する人口も減ってしまうことになります。新規購入需要だけでなく住み替え需要の減少も同時に懸念されています。
不動産業界の今後に関してはこちらの記事でも解説しています。
不動産業界の今後の課題
大きな追い風となっていた東京オリンピックが無観客での開催となり、新型コロナウイルス感染症による影響も続く中で、不動産業界は今後どうしていくべきでしょうか。
この章では、いま不動産業界に求められる課題や改革について考察していきましょう。
新技術やサービスの向上
極力接触を伴わない営業や接客が一般的となった現在、不動産業界もそういった改革を積極的におこなうべきです。最近ではAIを使った不動産査定や、IoTやVRを利用したバーチャル内覧などが話題になっています。
このように、新技術を導入して消費者に対するサービスの質を向上させていくことで、不動産業の信頼産業としての側面を際立たせることが求められているのです。そのためには、いち早い環境整備や技術の導入が必要でしょう。
東京オリンピック後の景気の後退
オリンピックや万博に向けて向上した景気は、そのイベントが終焉すると停滞・低下する傾向があると考えられています。過去オリンピックを開催した都市も、開催後に景気の低迷を感じたといいます。これはオリンピック後に海外の投資家が資金を引き上げることで、マンション価格や地価が下落するというものです。
日本では2020年の東京オリンピックの誘致成功により、不動産の価値が上昇しており、まさに第二の不動産バブルが形成されたといってよいでしょう。しかし、無観客開催となったオリンピック後の2022年1月時点で、このバブルが崩壊しているのかといえばそうではありません。
状態として停滞、もしくは後退といえるかもしれませんが、これはコロナ禍による影響が大きく、バブルは維持されていると考えることもできます。ただし、大きな下落が訪れないわけではないので、今後を見越した上で適切な施策を用意する必要があるでしょう。
ブロックチェーン技術の発展
ビットコインをはじめとする仮想通貨システムを社会的に取り入れる流れが世界で推進されています。ブロックチェーン技術は、そういった取引を安全に正確におこなうために仕組みを作るシステムのことで、現在さまざまな業種で注目されています。
不動産業界もブロックチェーン技術を利用することでさまざまなメリットを得ることができます。例えば、不動産会社と消費者が一対一で取り組まなければならなかった賃貸契約の一連の流れを、物件管理から契約の締結までをアプリケーションなどで一連のプロセスとして管理することで、一括サービスとして提供することが可能になります。
ブロックチェーン技術などの高度な情報管理技術が発展していくことで、数多くの不動産会社がネットワークを共有しながら連携を強めることも期待されています。
業態に合ったきめ細かいマーケティング
情報技術の向上やサービスの確立をおこなうためにも、業態に合わせて詳細なマーケティングをおこなうことは何よりも大切です。
今までは当たり前だった、不動産会社の売り上げの要である仲介手数料だけで経営していくのが難しくなる未来もそう遠くないかもしれません。顧客がそのときに求めているサービスを徹底的に調べ、選ばれるサービスを提供し、仲介手数料以外に収益を生む機会（キャッシュポイント）を見つけていくことが必要でしょう。
不動産業界に将来性はあるのか
新型コロナウイルス感染症に翻弄されている不動産業界ですが、人口の減少や需要の停滞を受けることも不安視されます。
これらについては、テクノロジーの発展や活用により解決される場合もありますが、逆に人間が排除されるのではないかという懸念もあります。しかし一方で楽観視される部分もあるため、これらを踏まえて不動産業界の将来性について以下で詳しく考察しましょう。
テクノロジーが進歩すると不動産に関わる仕事が減る
これは不動産業だけに言えることではありませんが、AIなどの技術が発展すると今まで人が担ってきた仕事をAIに奪われることが懸念されています。
不動産業で考えると、物件探しから内覧、契約までを人の手でおこなってきましたが、AIが消費者のニーズに合わせた物件を精査し、VRで内覧をおこなったり、パスワードなどで管理された鍵を使用することで購入希望者のみで内覧が可能になるなどのことも考えられます。
現に査定をAIがおこなう技術も開発されており、不動産業者の業務がテクノロジーの業務にすり替わる可能性があります。
興味がある人は、AI査定が受けられる不動産一括査定サイトについて解説したこちらの記事もご覧ください。
人間味を求める人もいる
上記のようにAIに取って代わられたことで不動産会社の人員が大幅に削減される可能性は否定できません。しかし、今のところ全ての業務をAIに任せることはできず、消費者としてもAIではなく人間味のある対応を求める声も多いのが現状です。
テクノロジーの進化を進める一方で、人間にしかできないサービスや質の向上を目指していくことが求められています。
大手不動産会社は苦戦を強いられている
地域密着型の中小企業が社会情勢の影響を受けて存続を危ぶまれることは多くありますが、2020年以降コロナウイルスの影響により今まで安泰とされていた大手不動産会社も、生き残りをかけて厳しい戦いを強いられています。
これは、大手と地方重視の不動産会社では以下のように取り扱い不動産の得意分野が異なるからです。
| 大手不動産会社の得意分野 | 地方重視の不動産の得意分野 |
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大手不動産会社のほうは比較的収益が大きい不動産からの売り上げを得ているため、コロナ禍前であれば成功していました。しかし、現在ではコロナによってホテルやオフィスビルが打撃を受けるなど、収益性が高い物件を扱っている大手の方が苦しく、逆に地方重視の不動産は影響を受けにくくなっています。
また、昨今では東京を脱出し、地方で住居を構えたり、オフィスを郊外へ転居するケースも増加しており、こうした状況から苦戦している大手不動産会社は少なくありません。リビンマガジンBiz「不動産業界売上高ランキング 2021年3月集計」によれば、2021年の3月決算において前年比で実質減収となる大手不動産会社が実際に出ています。
依然としてオミクロン株が流行するなどの現状では、大手といえども苦戦は続いていくでしょう。
大手・中小など不動産会社の一般的な特色について興味のある人にはこちらの記事もおすすめです。
住まいの需要がなくなることはない
ここまで見てきたように、現在不動産業界全体が置かれている状況は易しいものではありません。所有する不動産が大きく価値を落としてしまう可能性や、不動産会社が厳選され減少していく恐れもあります。
とはいえ、不動産の需要がなくなってしまうことはありません。人間が生きている限りは、いつの時代においても人は住居を必要とします。テレワークの推進やおうち時間を充実させていく過程で、住まいに対する関心が高くなっていることも確かです。
コロナ禍が去って以前のような日常が戻ってきた場合や、現在のような生活が日常化していく場合など、さまざまな長期的見通しを立てて行動することが今後を握っています。
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不動産業界で生き残るための対策
市場規模が減少するなど、低迷しつつある不動産業界を今後も生き抜くためには、今どのような対策を取ることができるでしょうか。考え得る対策として次の3つのキーワードを覚えておきましょう。
- リノベーション
- 区分所有権オフィス
- 不動産相場
それぞれについて以下で詳しく解説します。
価値のない不動産をリノベーションする
昨今、不動産需要のなかでも新築にこだわりを持つ層が減少傾向にあります。中古物件を好んで購入する人も少なくありません。そこで、資産価値が低くなった古い物件をリノベーションして売り出す手立てが注目されています。
空き家になっている家や、築年数が古い木造住宅などにはほとんど価値がなくなってしまうことも多いです。そのままでは買い手がつかない物件を安く手に入れ、リノベーションして売り出したり、シェルターにしたり、事業用倉庫として貸し出したり、高齢者住宅として運営するなど、さまざまな方法で活用します。
空き家問題が横行するなか、こういった再利用を進めることは社会的にも推進されています。発想によって多数の利用方法があるため、注目の不動産活用法です。
区分所有権オフィスへの投資
これまでの不動産投資と言えば、マンションを一棟建てたり、アパート一棟を購入して貸し出すことで賃料を得ることが一般的でした。しかしこれからは部屋ごと・フロアごとに購入して法人相手に貸し出す区分所有権オフィスが注目されることでしょう。
ポイントは部屋ごとやフロアごとの小規模な購入であることと、個人向けではなく法人向けの賃貸であるということです。
一棟購入するとその分大きなコストがかかることは明白ですが、これまではそのほうが運用する上でメリットが少ないとされていました。一棟まるごと購入すると、どこかで空室が出ても他の部屋で賃料が入り続ける安定性が魅力とされています。
しかし、人口減少に伴って居住用マンションの需要がなくなってしまっては、一棟で持っていてもそのメリットは享受できず、ただ多額のコストがかかるだけになってしまいます。そこでなるべくコストを下げるためにフロアで購入したり、部屋ごとに購入する方が最終的な利益が大きいのではないかと注目を集めているのです。
更に法人向けにオフィスとして貸し出すことで、居住用に貸し出すよりも安定的な需要を望むことができ、賃料も安定的に高い水準で得ることができるのではないかとされています。
先を見通した投資なら、区分所有権オフィスを選択肢に含めてみてはいかかでしょうか。
不動産投資を検討するならこちらの記事でおすすめしている投資会社もチェックしてみてください。
不動産の相場を正しく知る
投資をおこなうなら前提条件ともいえるかもしれませんが、不動産業界を知るには不動産市場の相場を知ることが一番です。
所有する不動産の価格を業者に定期的に査定してもらうことで価値の推移を把握するだけではなく、その不動産とは異なったジャンルの不動産の相場も含めた多数の物件について相場を調べて比較していくことで、不動産業界全体の状態・推移を考える基準になります。
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また、次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
まとめ
新型コロナウイルス感染症の流行が世界的に治まらず、東京オリンピックが無観客開催となった不動産業界は変革を迫られています。日本には人口減少などといった課題、デルタ株やオミクロン株の影響で厳しい将来が予想されることも事実ですが、不動産の需要は減ってしまってもなくなりません。
言い換えれば、ニーズを満たした物件やサービスを提供することができれば、投資でも不動産業界としても良い結果を期待できます。
ITなどを積極に取り入れ、今までしていなかった取り組みやサービスの供給、空き家をリノベーションして再利用するなど、将来を見据えた挑戦をしてみましょう。そうすればアフターコロナの不動産業界の未来をより良い形で切り開くことができるでしょう。
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