不動産査定とは?基礎情報から査定額の決め方・必要な事前準備を解説

不動産売却

所有している不動産を売却しようか検討している場合、多くの方にとって特に気になる点は不動産の売買価格です。住み慣れた家やマンションを売却するのであれば、できるだけ高い価格で売却したいと思うことでしょう。

しかしながら、一般的に不動産を売却する場面は一生のうちにそれほど多くは訪れません。いざ自宅を売却しようとしてもどのように売買手続きを進めていいのか分からず、悩む場面も多いのではないでしょうか。

不動産を売却するためには、まずはその不動産がいくらで得ることができるのか査定してもらう必要があります。

この記事では、不動産査定の具体的な方法や査定額の決まり方、その他不動産を売却するにあたり事前に行うべき準備などを紹介していきます。

不動産の査定方法

不動産会社へ依頼して査定を受ける場合、大きく分けて次の2つの査定方法があります。

  • 簡易査定(机上査定)
  • 訪問査定(詳細査定)

査定の目的によって、どちらの査定をより優先すべきか異なります。それぞれの特徴を見ながら、目的に合わせた選び方をおさえましょう。

机上の情報で査定額を判断する簡易査定

簡易査定は机上査定とも呼ばれ、不動産の情報だけを元に査定価格を計算する方法です。不動産の情報とは、大きさや立地、間取り、築年数など、文字や図だけで示せるものを指します。不動産会社を直接訪問しなくても、メールや電話、郵便だけのやり取りで依頼できる査定です。

簡易査定が向いているのは、次のような目的を持っている場合が挙げられます。

  • 売却するかまだ検討中、今のおおよその価格を知りたい
  • 不動産会社に実際に足を運ぶ時間が今はない
  • 売却を検討しているので複数の不動産会社の対応をチェックしたい
  • 短期間でざっくりと不動産の査定を受けたい

注意点として、簡易査定だけではとりあえずの目安の価格しか分かりません。なぜならば、不動産会社の担当者が現地を訪れないため、リフォームや近隣の環境変化により不動産の価値が高まっていたとしても、査定の条件として考慮されないからです。

現地を訪問して査定額を算出する訪問査定

訪問査定とは、簡易査定によって分かる情報を元に、さらに不動産を担当者が現地で確認し、建物の状況や周辺環境などを細かく確認したうえで査定価格を出す方法のことです。簡易査定と比べると、不動産が持つ強みがより査定価格へ加味されるため、精度が高い査定とされます。

訪問査定は、次のような目的がある場合に適しています。

  • すでに仲介を依頼したい不動産会社が決まっている
  • 直近1年以内の売却に向けて積極的に行動を開始したい
  • 相続を予定しておりより正確な査定額が欲しい
  • 数日かかっても問題ないので正確に査定を行ってもらいたい

数時間で結果が聞けることも珍しくない簡易査定と異なり、多くの情報を元に行われる訪問査定は結果をもらうまで1週間ほど時間を要します。早く結果が欲しい場合は訪問査定を受けられる日程も含め、スケジュールを組みましょう。

また、不動産会社と契約を結び、売却価格を決める際に参考となるのは、訪問査定に基づく査定結果です。具体的な売却を考えている人は、訪問査定を受けた方がより売却に向けて活動しやすくなります。

不動産査定の方法についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。

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訪問査定の流れ

訪問査定の流れは不動産会社によって違いはあるものの、おおむね次のように行われます。

  1. 不動産会社へ依頼を行う
  2. 訪問日時を決める
  3. 現地調査を行う(数十分から1時間)
  4. 書類調査を行う
  5. 査定報告

現地調査は、現在使われていない空き家でも、実際の状況を確認するために行われます。立ち会いを求められる場合もあるため、訪問日時の決定はスケジュールに余裕をもって行いましょう。

また査定報告を受ける際は、不動産会社の担当者本人から説明を受けます。どのような買い手がいそうなのか、リフォームは必要そうか、査定結果の理由など、様々な情報を得ておくチャンスです。

売却の仲介を依頼する不動産会社を選ぶヒントにもなるため、訪問査定時の担当者の対応はしっかりチェックしておきましょう。

不動産査定額の決まり方・算出方法

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不動産の価格を査定する場合、査定額の算出の仕方はひとつではなく、いくつかの算出方法を用いて査定額が求められます。どの算出方法を用いるのかは特に決まりなどなく、不動産会社によって異なります。

ここでは、下記3つの算出方法の概要とそれぞれの特徴を紹介します。

  • 戸建てに用いられる原価法
  • マンションや土地に用いられる取引事例比較法
  • 収益物件に用いられる収益還元法(直接還元法、DCF法)

戸建てに用いられる原価法

主に戸建ての居住用物件を査定する際に用いられる算出方法は、原価法です。この原価法では、査定する物件を取り壊したと仮定し、再び同じ建物を立て直した場合にはいくら費用がかかるのか(再調達原価)を計算します。その後、築年数に応じて老朽分を差し引いて(減価修正)、最終的に査定額を求めます。

原価法の具体的な計算方法は、以下の通りです。

積算価格 = 単価 × 総面積 × 残存年数(耐用年数 ー 築年数) ÷ 耐用年数

マンションや土地に用いられる取引事例比較法

実際の成約事例の相場を参考にして査定額を算出する方法として、取引事例比較法という算出方法があります。

取引事例比較法はマンションや戸建ての土地部分を算定する際に使われることが多く、共通する条件が多い不動産の査定事例を元にして、土地の広さや建物の規模を加味して査定金額を調整します。

計算式は次の通りです。

比準価格= 取引事例の価格 × 事情補正 × 時点修正 × 標準化補正 × 地域要因比較 × 個別要因比較

庭付きの一戸建て物件を査定する際は、建物部分は原価法を用い、庭に部分は取引事例比較法を用いて計算されることが多いです。

収益物件に用いられる収益還元法

不動産が将来どのくらい稼げるのか、不動産を売る側も購入する側も気になるところです。売却予定の不動産が持つ将来的な収益性に基づいて査定額を算出する方法として、収益還元法という算出方法があります。

収益還元法で得られた査定価格は、投資物件を購入する際の判断基準として用いられることが多く、さらに銀行から融資を受ける際も収益還元法で得られた査定価格が用いられます。

収益還元法には、不動産の1年間の純利益を類似物件の利回りで割り戻して査定を行う「直接還元法」と、一定の投資機関から得られるであろう収益と期間経過後の物件の価格を予想して査定額を算出する「DCF法」の2種類があります。

直接還元法はDCF法と比べて簡単に算出できる反面、精度は多少劣ると言われており、直接還元法の計算式は以下の通りとなります。

収益価格 = 年間収益 ÷ 還元利回り × 100

DCF法の計算式は以下の通りで、DCF法は直接還元法に比べてより精度の高い査定結果を得ることができますが、その反面計算が複雑になります。そのため一般的には、比較的計算がシンプルである直接還元法によって査定額を算出することが多いようです。

不動産価格(収益価格)=毎期得られる純収益の現在価値の合計+将来の売却価格の現在価値

DCF法は直接還元法に比べてより精度の高い査定結果を得ることができますが、その反面計算が複雑になります。そのため一般的には、比較的計算がシンプルである直接還元法によって査定額を算出することが多いようです。

不動産査定の計算方法についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。

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不動産査定の流れを解説

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不動産査定は、以下の4つの段階で構成されています。一つずつ順を追ってみていきましょう。

  1. 査定依頼を行う
  2. データの収集
  3. データを元に分析
  4. 査定結果の告知

①査定依頼を行う

まずは依頼者が不動産会社を選定して査定依頼を行います。査定依頼をする際は物件に関する情報を不動産会社に伝える必要があることから、事前に情報をまとめて整理して、伝えやすくしておくことをおすすめします。

②データの収集

情報をまとめた後は、依頼者から入手した物件情報を元に、不動産会社がその物件に関するデータを収集します。机上査定の場合は主にインターネットを活用して情報を集め、訪問査定の場合は現地に足を運んで物件の状態や周辺の情報を収集します。

③データを元に分析

データを収集した後は、過去の類似物件の売買結果を参考にしながら、先述したいずれかの算出法を活用して査定を行います。算出された査定結果を依頼者に伝えれば、不動産査定の一連の流れは終了となります。

④査定結果の告知

通常机上査定の場合は、即日〜数日で査定結果を得ることができます。しかし訪問査定の場合は査定結果を得るまでに数週間〜1ヶ月ほど時間がかかるので、査定結果をすぐに得たい方は机上査定を行うことをおすすめします。

不動産査定を行う際は、以上の流れを頭に入れた上で計画的に査定依頼をすることをおすすめします。

不動産査定を依頼するときの事前準備

査定を行う際は、査定物件の広さや年数、物件の劣化具合や周辺情報など、様々な要素が必要になることから、査定をできるだけスムーズに終えるためには、事前にある程度事前準備を行っておくことをおすすめします。

ここでは、不動産査定を依頼する際に事前に行うべき準備の内容を紹介します。

必要書類を準備する

不動産会社に査定依頼をする前に査定に必要な書類を準備しておくことで、より正しい査定額を算出することが期待できます。不動産会社も余計な手間を省くことができるため、効率的に査定することができるでしょう。

査定する際に用意しておきたい書類は以下の通りです。

  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 公図
  • 測量図や間取り図
  • 竣工図などの建築図面
  • 管理規約(マンションの場合)
  • 身分証明書
  • 印鑑証明書

なお、これらの書面が特になかったとしても査定することは可能です。

不具合がある箇所の修繕を実施する

物件に不具合がある状態で査定をすると、査定額がマイナスになる可能性があるので注意が必要です。雨漏りやシロアリの被害、扉の立て付けや外壁塗装など、損傷が見られる部分は事前に修繕しておくことで査定額の下落を防ぐことが可能となるでしょう。

ちなみに査定するにあたり、修繕は必要ですがリフォームは必要ないと言われています。リフォームは修繕とは異なり、壊れていない箇所をより良くする作業となるので違いに注意しましょう。

境界線が明確になっているかを確認しておく

戸建てや土地を売却する際に、境界線が曖昧だと査定に手間がかかる傾向があります。正しい査定結果を得ることができず、改めて調査が必要になる可能性もあります。

査定する前に土地家屋調査士などに相談して境界線を確定しておけば、余計な時間がかからず効率的に査定を進めることができるのでおすすめです。

住宅ローン残高の確認

不動産を売却する際、住宅ローンが残っていると残債を一括して返済する必要があるので注意が必要です。

住宅ローンの残額次第では売買価格が大きく異なる可能性があることから、査定する不動産の住宅ローンが残っている場合は正確な残債を確認しておくことをおすすめします。

残高を確認する際は取引銀行に申請して、住宅ローンの残高証明書を発行してもらいましょう

売却の時期や目標額を決める

実際に不動産を売却するためには、最短でも4ヶ月程度の期間がかかります。余裕を持ったスケジュールを組むためにも、査定の依頼をする際には売却時期を決めておくと良いでしょう

また、不動産の売却額は事前に目標金額を設定することをおすすめします。一般的に査定金額よりも売却額が下回る傾向があります。そのため事前に目標金額を設定して不動産会社と共有し、納得いく金額で売却できるように方向性を決めておくことが重要です。

自分でも調べて相場を把握しておく

最終的な売り出し価格は不動産会社ではなく自分で決めることになります。

売り出し価格の決定は決して簡単ではありません。高く設定してしまうと買い手を探すのに時間がかかることになり、安く設定してしまうと利益が小さくなることからあまりメリットが得られない結果となります。

売り出し価格を決める際には、近隣地域にある類似物件の相場を把握することが大切です。事前にある程度時間をかけて調べて、不動産の相場をつかんでおくとスムーズに価格決定できるでしょう。

不動産査定を依頼する業者の見極め方

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不動産の査定を依頼する場合、不動産業者の選定は重要なポイントになります。悪質な不動産会社に査定してしまうと、適当な査定額を提示され大幅に損失を被る結果となる場合もあるので注意が必要です。したがって不動産会社を選ぶ際は慎重に見極める必要があるでしょう。

ここからは、査定を依頼する不動産会社の見極め方を3つ紹介します。

売却したい不動産と得意分野が合っているか

不動産会社を選定する際は、査定依頼をする不動産会社が得意としている分野と自分の不動産の形態が一致しているかを確認することが大切です。

不動産会社の中には戸建てを専門に取り扱っているところや、マンションだけを専門に取り扱っているところもあります。いくら実績が多くても、専門外の物件を取り扱う不動産業者に依頼することは避けることをおすすめします。

実際に選定する際は、不動産会社の専門性やこれまでの査定年数、実績、地域とのつながりなどを参考にして判断することをおすすめします。

担当者との相性で判断する

不動産会社に査定依頼をすると、査定結果が出るまで一定期間担当者と付き合うことになります。メールや電話のやり取りだけでなく、訪問査定の場合は一緒に現地で物件を査定する機会もあることから、担当者との相性は重要になります。

実際にやりとりする中で、担当者がニーズに合った提案をしてくれるか、質問に分かりやすく応えてくれるかなど、担当者の具体的な対応も大切な判断ポイントになります。

気持ち良く手続きを進めるためにも、自分と性格が合い信頼できる担当者がいる不動産会社を選ぶことを推奨します。

窓口の対応の良さで判断する

不動産会社の窓口の対応も重要な判断材料になります。電話や対面での対応の丁寧さ、メール返信のスピード、返信内容の充実度などを総合的にチェックすると良いでしょう。

しかし中には窓口の対応は良いものの、経験不足であったりノウハウが不足するなど安心して依頼ができない業者もあります。最終的には、窓口での対応に様々な要素を加味して総合判断することをおすすめします。

不動産業の免許を確認する

不動産会社を訪れた際は、宅建業法で定められた宅地建物取引業免許を取得しているのか確認しましょう。不動産会社の中にはごくまれに無免許で業務を行っている会社もあることから、そのような会社に依頼することがないよう気をつけましょう。

宅地建物取引業免許は、通常は営業所内に掲示されています。免許番号を確認し、過去に行政処分歴を受けたことはないかネットで確認することをおすすめします。ちなみに過去の行政処分の有無は、国土交通省が運営している建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで確認できます。

不動産査定サイトについてより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。

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不動産査定を受けるときのポイント

不動産の売買は数百万〜数千万単位の大きな取引であることから、失敗を避けるためにもできるだけ精度の高い査定を受けることが重要です。

ここでは、不動産査定を受ける際に押さえるべき重要なポイントを4つ紹介します。

不具合やトラブルは隠さず伝える

不動産会社とは互いの信頼関係を元に契約を交わします。近隣トラブルや設備の不具合、見えない箇所の老朽化や事故物件など、物件に関するなんらかの問題が後から発覚すると、改めて査定をやり直すなど不動産会社の負担が大きくなるため注意が必要です。

もし不動産に関して目に見えない不具合や過去のトラブルなどがあった場合は、不動産会社に隠さず伝えるよう心がけましょう。

のちになってトラブルの内容が判明すると、査定結果に大きな影響を及ぼします。さらには信頼関係が破綻し、契約を解除される可能性があるので気をつけましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定を依頼する際は、不動産会社1社だけに依頼するのでなく複数の不動産会社に査定依頼をすることをおすすめします。1社だけに査定依頼をしてしまうと、査定額の相場からかけ離れた査定額を提示されても気が付かずに依頼してしまう場合があります。その結果物件を思うように売却できずに、余計な手間と労力が発生することになりかねません。

複数の不動産会社に査定依頼をすることにより、査定結果を見比べることができます。さらに複数の不動産会社と接することにより対応の姿勢や内容を比較できるメリットもあるでしょう。

どの不動産査定サイトを利用したら良いのか迷う方は、すまいステップの不動産一括査定サービスを活用してみましょう。

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不動産査定サイトを比較したい方やより詳しい選び方などを知りたい方はこちらの記事をお読みください

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希望がある場合は伝える

不動産の売却時期や希望額、売却活動のやり方などに希望がある場合は、査定してもらう前に不動産会社にしっかり伝えておくことをおすすめします。

希望を抱えたまま手続きが進み物件が売却されると、一生後悔することになりかねません。また不動産会社の立場としても、ある程度希望を提示された方が、仕事の方向性をつかみやすくなります。

希望が通るかどうかは分かりませんが、依頼者側の希望を伝えておくことにより後々後悔することが少なくなるでしょう。

セールスポイントをアピールする

不動産のセールスポイントになる情報は、事前に不動産会社に伝えておくと良いでしょう。セールスポイントが多ければ査定額を決定する際に良い方向に働く可能性があります。

不動産会社に依頼する際には、セールスポイントになる情報を収集して自分なりにリストにまとめておくと良いでしょう。

不動産査定に関するQ&A

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多くの方は、不動産を売却する経験をすることは一生に何度もないでしょう。慣れないことや分からない点が多いことから、不安になる場面が多いかもしれません。

今後不動産売買に失敗しないためにも、想定される疑問点を事前に解決しておくことをおすすめします。

ここでは、不動産査定の場面で比較的多く見受けられる質問とその答えを、Q&A形式で紹介します。今後の参考になるためぜひ一読ください。

不動産会社によって査定額が異なる理由は?

複数の不動産会社に査定依頼をした場合、不動産会社によって査定額が異なるケースが多く見られます。これは査定方法が異なることが理由になる場合や、不動産会社の経営方針が影響を与える場合があるのがその理由です。

不動産会社の中には、顧客を獲得して売り上げを伸ばしたいことから、相場よりも高めに査定価格を設定する会社もあります。また、確実に売却につなげて成約率を高めたことから、査定額を相場よりも低めに設定する会社もあるのです。

不動産会社側の事情に目を向けることも、必要になる場面があるでしょう。

査定前のリフォームは必要なのか?

できるだけ高く査定してもらいたいがために、わざわざ自宅をリフォームする方もいますが、実際はリフォームに費用をかけたところで査定額が高くなるわけではありません。

現在は若い人を中心にセルフイノベーションが流行しており、購入した後に自分たちの好みに合わせて自らリフォームを行う方が増えています。売主がわざわざリフォームしたとしても再びリフォームし直されることから、査定前にリフォームを行う必要はないと言えるでしょう。

匿名で査定してもらうことは可能なのか?

査定を依頼した後の勧誘が煩わしいことから、匿名で査定してもらいたいというニーズが一定数あります。現在、匿名で査定してもらうことは可能であり、物件情報だけを入力すれば概算の価格を査定してもらえるサービスがあります。

物件情報のみを入力して送信すると、専用ページで査定価格を確認することができます。その後に話を聞いてみたい不動産会社があればこちらから連絡を取ることもできるので安心です。

査定価格通りの値段で売却できるのか?

不動産を売却する場合、査定価格通りの値段で売却できるケースはそれほど多くありません。査定価格は売却価格を保証するものではなく、多くの不動産会社は契約を獲得したいがために他の不動産会社よりも高い査定額を提示しがちになるのです。

しかし地域密着型の不動産会社や売買実績が多い会社の中には、高い査定価格であってもうまく買い手を見つけて売買を成立させるところもあります。時間的に余裕がある方は、そういった不動産会社を丁寧に探しても良いでしょう。

まとめ

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不動産を売却する場合、多くの方は自分の不動産をできるだけ高い価格で売却したいと思っていることでしょう。しかし自分で直接買い手を見つけることは難しく、一般的には不動産会社に仲介してもらい売買を行います。

不動産査定は自分の不動産の価値を知る大切な手続きです。それだけでなく不動産査定を通じて不動産会社との相性を測ることもできるため、積極的に査定を受けて多くの不動産会社とやりとりすることをおすすめします。

今後不動産の売却を検討しているのであれば、今回の記事を参考にして、自分に合う方法で複数の不動産会社に査定をしてもらうと良いでしょう。

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