現在保有している不動産を売却して新たな物件を購入する場合は、今の家に住みながら家を売却する方法があります。家に住みながら売却することができれば、急いで退去する手間を省くことができるため、効率よく売却手続きや新たな家の購入手続きを進めることができるでしょう。
しかし家に住みながら売却する方法には、メリットだけでなくデメリットも存在するため注意が必要です。今回は、現在保有している不動産に住みながら売却をする際のメリットやデメリット、具体的な手続きの流れを紹介します。
住みながら売却をする3つのメリット
家を売却したことがない方の中には「家を売却するためには、新居に退去してからでなければ売却できない」と考えている方もいるかもしれません。しかし、その家に住んでいる状態であっても売却することは可能です。住みながら売却することができれば、慌てて引越しの準備をする必要がなく、売却手続きに関して多数のメリットを得ることができます。
家に住みながら売却をすることには、以下の3つのメリットがあります。
- 確定した予算内で資金計画が立てられる
- 理想に近い売却先をじっくりと探せる
- 内覧で生活イメージを具体的に伝えられる
ここからは、3つのメリットの具体的な内容について解説します。
確定した予算内で資金計画が立てられる
今の自宅に住みながら家を売ることができれば、新たな家を購入する前に売却金額が確定しているので、その予算内の家を探しやすいというメリットがあります。具体的な予算が決まっていない段階で家探しをすると予算の上限が曖昧になり、想定外の予算が発生するケースも多いものです。
また住みながらの売却であれば、売却金額で住み替え費用などを支払えます。自己資金が少ない人でも資金計画を立てやすいでしょう。
理想に近い売却先をじっくりと探せる
家に住みながら売却をすることができれば、先に新居を購入する必要がないことから売却に時間をかけることができるといったメリットがあります。
売却する前に先に新居を購入してしまうと、購入代金の支払い期限があることから、現在の自宅を急いで売却しなければならないというプレッシャーが生じます。売却を急いで無理な値下げをしてしまい、結果的に損をする可能性があるので注意が必要です。
内覧で生活イメージを具体的に伝えられる
家に住みながら売却する場合には、家の中に使用している家具や雑貨などがあるため、内覧者は居住者が生活している様子を垣間見ることができます。その結果、家の中での生活イメージ具体的に伝えられ、内覧者に好印象を与えやすいといえるでしょう。
また、内覧の際には直接内覧者と話す機会があるため、自宅の詳細や魅力、周辺状況などを実際の経験から説明できる点も大きな強みといえます。
住みながら売却をする3つのデメリット
自宅に住みながら売却をする際には、メリットがある一方でデメリットも存在します。住みながら売却をする場合のデメリットは、以下の3つがあげられます。
- 売却先が決まるまで内覧の手間がかかる
- 内覧の日程調整が合わないと売却の機会を逃す
- 新居が決まらないと仮住まい費で支出が増える
それでは、それぞれのデメリット内容を詳しくみていきましょう。
売却先が決まるまで内覧の手間がかかる
家に住んだ状態のまま内覧することから、内覧の準備を不動産業者に丸投げすることはできません。自分たちで段取りを組み、内覧日までに家や周辺の整理整頓を行う必要があります。
売却先が決まるまでに受ける内覧件数は5～10件といわれており、綺麗な状態を維持するのも大変でしょう。特に子供がいる家庭などは、掃除や片付けに予想以上に時間がかかるケースもあるでしょう。このように、内覧の手間がかかる点は住みながら売却をする場合のデメリットにあげられます。
内覧の日程調整が合わないと売却の機会を逃す
家に住みながら売却する場合は、日常生活を行いながら購入希望者の対応をこなす必要があります。忙しい方の場合にはなかなか内覧の日程調整が合わず、機会損失につながりかねません。
購入者側の立場からしても、相手の生活空間へ足を踏み入れることになるため内覧も遠慮がちになります。何度も日程調整が合わないと、その家に対してマイナスイメージを持つこともあり、契約に至らず互いに残念な結果になるかもしれません。
新居が決まらないと仮住まい費で支出が増える
無事に売却が決まっても新居探しに手間取っていると、引き渡しまでに十分な期間を設定していたとしても、引き渡し日が迫るため仮住まいが必要になる可能性があります。
短期の賃貸住宅でも敷金や礼金、家賃だけで数十万円、さらに10万円程度の引越し費用かかります。すぐに使わない荷物を倉庫に預けると1ヶ月で数万円です。節約のためウィークリーマンションといった選択肢もありますが、新居が決まるまでの期間が長いほど出費が増えることに変わりはありません。
住みながらと空き家にしてからのどちらがおすすめか
住みながら売却することのメリットは魅力的ですが、デメリットが許容できないという人もいます。結局どのように売却したらよいのかを判断できるよう、住みながらと空き家にしてからの2パターンで、それぞれどのような人におすすめの方法なのかを紹介していきます。
住みながら売却が向いている人
住みながらの売却は、次のような人に向いています。
- お金に余裕をもって住み替えをしたい人
- 住み替え先選びで後悔をしたくない人
- 現在住んでいる家を高く売却したい人
住み替え先でも住宅ローンを組む場合、退職後も返済が続くことがあります。 昨今では、年金だけでは老後に不安があるといわれているため、少しでも高く売却し、返済に余裕のある資金計画が重要です。
また住み替え先が終の住処になるため、老後も安心できる住宅はできるだけ妥協せず選んだ方がよいです。住みながらの売却であれば、売却時期は自身でコントロールでき、住み替え先選びの時間を確保できます。
空き家にしてから売却が向いている人
空き家にしてからの売却は、次のような人に向いています。
- 内覧で手間をかけたくない人
- 早く現在の家を売却したい人
- 余計な出費を減らして住み替えたい人
家の売却は慣れない作業の連続で、内覧の予定が入ると休日も潰れてしまいます。毎日の仕事で疲れていても、売却できるまでゆっくり休む暇がありません。空き家にしていると内覧は不動産業者に任せられ、内覧の日程調整失敗で機会損失が起きることもないでしょう。
また、仮住まいが不要のため、総額で100万円近く節約することが可能です。一時的に新しい家と古い家のダブルローンになることはありますが、トータルの出費は空き家にしてからの方が安くなります。
住みながら売却する流れ
家に住みながら売却する場合のメリットやデメリットをみてきましたが、住みながら上手に家を売却して新居へと移行するケースは実際多くみられます。自宅に住みながら上手に売却するためには、どのような手順で手続きを進める必要があるのでしょうか。
家に住みながら効率的に売却を行う手続きは、通常以下のステップで進みます。
次の部分では、各手続き方法について解説していきます。
一括査定で売却を依頼する不動産業者探し
まずは家の売却を一緒に行ってくれる不動産会社を、次の3つの基準で探します。
- 売却実績数はどれほどか
- 過去売却時の売れるまでの期間はどれくらいか
- 具体的な広告プランを出してくれるか
しかし、最寄りの不動産会社を自力で1件1件探すのは手間がかかります。そこでおすすめなのが、ネットから無料で利用できる一括査定サイトです。一括査定サイトを使うと優良な不動産業者が厳選され、見積もり結果の比較で最新の相場も把握可能です。
一括査定サイトの中には情報量が少なく使い勝手が悪いものもあるため、実績があり信頼できるサイトを利用するように心がけましょう。良い不動産業者と出会う方法や一括査定の利用方法を詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
決めた不動産業者と媒介契約
不動産業者に仲介を依頼する場合、媒介契約というものを結びます。この契約は、不動産業者が仲介手数料を請求できるようにするもので、次の3種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
以下の表では、それぞれの契約の特徴や違いをまとめています。
| 媒介契約の種類 | 契約可能数 | 売主自身での買主探し | 売主への報告義務 | レインズへの登録義務 |
| 一般媒介契約 | 複数可 | 〇 | なし | なし |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | 〇 | 2週間に一度以上 | 契約後7日以内 |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | × | 1週間に一度以上 | 契約後5日以内 |
レインズとは、不動産業者向けの物件情報共有システムです。登録されていると、全国の不動産業者の目に留まり、早期売却につながります。
もし専任や専属専任の媒介契約中に他の不動産業者へも仲介依頼をしていると、発覚した際に違約金が発生します。専任媒介契約は売主自身での買主探しで契約が成立した場合は、違約金は発生しませんが、広告を出すためにかかった費用は支払わなければなりません。
各媒介契約について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
相場に合った売り出し価格を決定
不動産業者と媒介契約を結んだのなら、次は売り出し価格をいくらにして広告を作成するか決めます。価格は自由に設定できますが、自身の利益だけを追求して高額にしても、購入希望者が現れることはありません。次の3つの基準で売り出し価格を決めてください。
- 売却金額で住宅ローンの残債を完済可能
- 見積りで判明した最新の相場
- 値下げ交渉を想定して相場に利益の上乗せ
最低価格と最高価格を設定しておき、最高価格から売り出しておくと、住宅ローンの完済はできるでしょう。どこまで利益を上乗せするかは、不動産業者と相談してください。
売り出し価格の設定方法については、こちらの記事でも紹介をしています。
売却活動を開始して内覧の対応
売却活動を開始し購入希望者が最終決断をする前に、内覧の対応をすることになります。内覧は1件あたり1時間程度で、次のポイントをチェックされます。
- 収納スペース
- 部屋の向き・日当たりの良さ
- 部屋の数・広さ・形
- 外観
基本的な間取りは図面や写真で把握されているため、実際に訪れてどのような印象を抱くのかが重要です。最低限の掃除は行い、可能なら日当たりのよい時間帯に内覧をしてもらうと、印象アップに繋がります。
購入希望者と売買契約
内覧や価格交渉が終わり無事に物件の購入希望者が見つかれば、重要事項説明書を用いて不動産についての情報説明をします。物件に関する登記内容や法令による制限、売却金額、不具合が見つかった時の対応などを、書面で交付するだけでなく対面でも説明します。
重要事項の内容で同意に至れば、やっと購入希望者との売買契約です。契約締結後は、不動産価格の10〜20%ほどの手付け金を受け取ります。
売却が確定したら新居の物件探し
無事に現在住んでいる家の売買契約を結ぶことができたら、新たに購入する物件探しを行います。住み替え先を探すポイントとしては、先を見据えて老後を意識した物件にすることをおすすめします。コンパクトで機能的な物件であれば、高齢になっても生活しやすいので安心です。
特に以下の点を重視するとよいでしょう。
- 老後資金の余裕もある物件価格か
- 全体的にバリアフリー重視か
- 親族の近くか
- 間取りは細かく仕切られていないか
これらは、その後も長く続く生活に直結するチェックポイントです。資金面での負担が大きい場合は、老後の生活費に充てるはずだったお金まで取り崩すことになりかねないため、資産運用の観点からも賢く選ぶ必要があります。また子供がいる場合には、将来的に二世帯住宅にすることを視野に入れた物件探しをしてもよいでしょう。
新居の購入契約をして代金の支払い
条件を満たした物件を見つけたら、購入に向けた手続きを進めて契約を交わします。住みながらの売却であれば、売却代金で新規の住宅ローンの頭金も支払えるでしょう。
住み替えで住宅ローンを組む場合は、利用条件の年齢制限に注意が必要です。一般的な申込時年齢の制限としては、申し込み時の下限年齢を20歳以上、上限年齢は80歳未満などと設定されています。上限が原因で、現在の年齢によっては35年や50年といった長期の住宅ローンが組めなくなります。
住宅ローンの審査に通ったとしても、完済予定が70代後半では現在より年間の収入が減少している可能性は高いです。融資は余裕のある返済が可能な範囲にとどめておきましょう。
新居に引越しをして売却した家の引き渡し
無事に売買契約が成立して新居に入居したら、売却した家の引き渡しを行います。引き渡しの際には、具体的に以下の準備が必要です。
- 銀行口座書類
- 抵当権等抹消書類
- 住民票
- 鍵
- 仲介手数料（残金）
各書類はどんなものなのか、その特徴を表でみてみましょう。
| 売却時必要物 | 特徴 |
| 銀行口座書類 | 引き渡しが完了したのち、売買代金を振り込む銀行口座の通帳 |
| 抵当権等抹消書類 | 物件に設定した抵当権を抹消するために必要 |
| 鍵 | 合鍵も含めた売却物件の鍵を買主にすぐに渡せるよう事前に用意 |
| 仲介手数料 | 仲介手数料を全額支払っていない場合には、残金の支払い |
| 住民票 | 売主の現在の住所と登記上の住所が異なる場合には、発行から3ヶ月以内の住民票が必要 |
ちなみに、引き渡しの際にまだ新居が決まっていない場合は、仮住まい先を見つけて引越しする必要があります。したがって自宅を売却したあとは、できるだけ迅速に新居を探すようにしましょう。
住みながら売却を成功させる4つのコツ
自宅に居住しながら売却手続きを進める場合には、さまざまな負担が生じます。効率的に売却するためには、できるだけ負担を減らしながら効率的に手続きを進めることが大切です。ここからは、家に住みながら売却を進めるにあたり、負担を減らすコツについて解説します。
広告は細部までチェックする
不動産のポータルサイトや新聞などに出す広告は、基本的に不動産業者に作成してもらいます。しかし全て任せきりにしていて広告のできが悪いと、いつまで経っても内覧の問い合わせが来ないでしょう。作成してもらった広告は、公開する前に次のポイントをチェックしてください。
- 物件のターゲットが記載されているか
- 物件の欠点も記載されているか
- 詳細な図面や周辺情報が分かるか
- 見栄えよい写真が使われているか
自身が購入希望者だった場合に、どのような情報が載っていると興味を持つのかを考えて、問題がないかを判断してください。特定のサイトや新聞にこちらから広告の依頼を出さない限りは、追加で広告費を請求されることはありません。
作成してもらう広告のルールや注意点については、こちらの記事でも紹介をしています。
内覧は印象をよくする準備を整えてから挑む
スムーズに売却につなげるためには、できる限り内覧に力を入れることをおすすめします。どれだけ購入希望者が望む立地や間取りでも、内覧での印象が悪いと候補から外されてしまうでしょう。事前の掃除や整理整頓は基本として、次のことにも注意しておきましょう。
- 内覧の予定は相手の都合を最優先
- 室内は明るくしエアコンで快適な環境
- アピールポイントをまとめさりげなく伝える
- 質問には迷わず答える
- 笑顔で対応
事前の掃除に手間をかけたくない人は、ハウスクリーニングを依頼する方法もあります。汚れが落ちにくい水回りだけでも綺麗にしておくと印象が大きく変わります。
内覧の対応方法については、こちらの記事でも詳しく紹介をしています。
新居探しは売却活動と同時に開始
新居探しは売却活動と同時に始動することをおすすめします。売却が決まってから新居を探し始めると、なかなか希望に沿った新居が見つからず、引き渡しに間に合わなくなる可能性も否めません。
あわてて次の新居を選ぶのではなく、余裕を持って新居を探して早めに見つけておけば、引越し費用や仮住まいにかかる費用を支払う必要がなくなります。
家を買い替える時の費用についても合わせて知りたいなら、こちらの記事もおすすめします。
確定申告で節税対策
家を売却して利益が出ると譲渡所得税がかけられ、税率は最大で39.63％です。確定申告で節税対策をしておかないと、手元に残るお金は大幅に減ってしまいます。国は売却を促すため、次のような節税対策を用意しています。
| 節税対策 | 概要 |
| 3,000万円の特別控除 | マイホームの売却で、売却利益3,000万円までなら非課税にできる |
| 軽減税率の特例 | 所有期間が10年長で、譲渡所得税の税率が最小で14.21％ |
| 特定の居住用財産の買換えの特例 | 買い替えで、譲渡所得税の納税を先延ばし |
| 損益通算・繰越控除 | 売却で利益が出ない時に、給与所得などにかかる税金を節税 |
どの節税対策も自動的に適用はされず、要件を確認して確定申告が必要です。売却した翌年の2月16日～3月15日の間に提出してください。
確定申告の重要性と特別控除について詳しく知りたいなら、こちらの記事もおすすめします。
売却した後も住み続けたいならリースバック
自宅を売却後になかなか新居が見つからない場合には、リースバックを行ってそのまま自宅に住み続けることも可能です。リースバックは、家を売却してもそのまま住み続けたいと感じている方の思いを反映したシステムです。ここからは、リースバックの具体的な仕組みや利用手順、リースバックを利用する際の注意点について解説します。
リースバックとはどんな仕組みか
リースバックとは自宅などの不動産を不動産業者へ売却し、その不動産会社に対して月々リース料を支払うことで、引き続きその不動産を利用する方法です。リースバックの際の不動産の買取代金は、通常は一括で支払われます。そのため、急にまとまったお金が必要なときに便利なシステムともいえます。
具体的には、以下のような資金が必要な場面でリースバックが利用されることが多いようです。
- 病気の治療費
- 子供の教育費
- 老後の生活費
- 借金の返済
- 事業用費用
- リフォーム費用
お金が必要だけれど生活の基盤を変えたくないという方は、リースバックが向いているといえるでしょう。
リースバックの基本情報をさらに知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
リースバックをする手順
実際にリースバックをするためにはどのような手続きを踏めばよいのかですが、業者に相談をしてから決済が完了するまでの流れを以下に紹介します。
- リースバック業者に連絡
- スタッフとの打ち合わせ
- 売却物件の査定
- 売買契約の締結
- 賃貸契約の締結
- 決済
最初にリースバック業者に連絡してから早ければ2〜3日、遅くても2〜3週間で決済が完了します。
リースバックの注意点
リースバックは非常に便利なシステムですが、場合によっては思わぬトラブルが発生する可能性もあるため注意が必要です。具体的には以下のようなトラブルが多く見受けられます。
- 家賃の値上げ
- 賃貸契約の更新拒否
- 相続人同士のトラブル
- 買い戻し拒否
以下、それぞれ具体的に解説します。
| トラブル例 | 注意点 |
| 家賃の値上げ | 契約更新の際に、不動産会社の一方的な要求により家賃の値上げが発生する場合あり |
| 賃貸契約の更新拒否 | 賃貸契約の更新を拒否されてしまい、その結果契約満了と同時に退去しなければならない事態が生じる危険性も |
| 相続人同士のトラブル | 一部の相続人が他の相続人と相談することなくリースバック契約を行なった結果、相続人同士でトラブルに発展するケース |
| 買い戻し拒否 | 売却した物件を買い戻そうとしても書面で合意がなされなかったことから、リースバック契約をした会社から買い戻しを拒否される場合あり |
上記のトラブルは、基本的に事前の話し合いがきちんと行われていなかったり、話し合いの内容を残した書面を作成していなかったりすることが原因で起こるものです。よって、関係者全員が控えを大切に保管するという点も気をつけましょう。
住みながら売却をするときの疑問
ここまで住みながらの売却で成功するため、基本的な流れやコツを紹介してきました。しかし実際に売却の手続きを始めると、対処に困ったりもっとよい方法はないかと探したくなったりします。少しでも売却の不安を解消するため、ここではよくある疑問として次の4つについて解説していきます。
- 売却先が見つからないときはどうするか
- 売却前にリフォームした方がよいか
- 住んでいる部屋を見せないで売却することは可能か
- 将来売却されるリバースモーゲージとは何か
売却先が見つからないときはどうするか
相場に合った売り出し価格に設定し魅力的な広告を作成していても、元々ニーズのない家は売却先が見つかりません。値下げを続けて最低価格にしても、内覧の問い合わせ自体がないことあります。そのような家を手放す方法として、不動産業者による買取があります。
買取とは、不動産業者が直接物件を買取る方法で、購入希望者を探す手間が不要です。買取で家を手放すメリットデメリットは次のようになっています。
| 買取のメリット | 買取のデメリット |
|
|
買取った家を転売して利益を出す仕組みのため、必然的に買取価格は売却価格より安く2～3割減が相場です。どうしても仲介で売却できなかったときに検討してみてください。
買取の基本的な仕組みやメリットデメリット、流れについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
売却前にリフォームした方がよいか
家に目立つ傷みがあると、見栄えをよくするためリフォームをしたくなります。しかし売却で損をしたくない人は、次の3つの理由で基本的にリフォームをしてはいけません。
- リフォームにかけた費用を売却で回収するのが難しい
- リフォームで購入希望者のニーズから離れる可能性
- リフォームが終わらないと売却できない
かけたリフォーム費用を売り出し価格に上乗せしてすると、相場を超える可能性が高く内覧の問い合わせも減ってしまうでしょう。また自分がよいと思ったリフォームも、購入希望者の趣味に合わないと余計に売却しにくくなります。
リフォームが必要かどうかは不動産業者と相談をしてから決めた方が、失敗するリスクは低いです。深刻な損傷がある部分だけのリフォームならば、費用は抑えられ内覧の印象もよくなります。
売却前のリフォームの必要性については、こちらの記事でも紹介をしています。
住んでいる部屋を見せないで売却することは可能か
住みながら売却する場合、掃除や整理整頓をしていても生活感は残ってしまいます。できるだけプライベートな空間は見られたくないと思っていても、住みながら売却する限り現状を見せないで引き渡しは不可能です。
一部の不動産業者では、広告に掲載する写真代わりに室内のCGを作成してくれるところはあります。しかし購入希望者は最終決断をする前に内覧を求めてくるため、見せないままでの売却はできません。買取を選択するのならば、査定のとき1度見られるだけにはできます。
将来売却されるリバースモーゲージとは何か
リバースモーゲージとは、家を担保にしてお金を借りるサービスです。契約終了時か契約者が死亡したときに、家を売却して返済に充てます。将来の売却までは、家賃の支払いなしで住み続けることが可能です。高齢者向けに作られたサービスで、老後の資金難に役立ってくれます。しかし、戸建てであることや保証人が必要など審査は厳しく、長生きすると住む家を失うというデメリットはあります。
リバースモーゲージは、将来の売却で悩みたくない人や老後の生活を改善したい人向けとなっています。リースバックよりは、お金の不安なく現在の家に住み続けられるでしょう。
まとめ
生活の拠点を変えずに家を売却することができれば、慌てて新居を探す必要はなく、効率的に家を買い替えることが可能です。しかし、住みながら売却をすることに対してはメリットだけでなくデメリットもあるため、それらを十分に把握したうえで、流れに沿って慎重に行うことが大切です。
今後家の買い替えを予定している方は、この記事を参考にして後悔することのないように準備をしておくことをおすすめします。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。
