マンションを購入する際、多くの人は住宅ローンを組んで支払います。ライフステージの変化で転居することになり、マンションを売却しなくてはならないことになっても、ローンの残債が残っているような場合も珍しくありません。
結論から言うと、ローン残債がある場合でもマンションを売却することは可能です。その場合、ローンを完済している場合とは違った手順を踏んで売却する必要があります。
本記事では、ローン残債がある場合のマンション売却について、その方法を詳しく解説します。また、高額売却につながるポイントも併せて説明しています。ローンが残ったマンションの売却の参考になさってください。
残債があってもマンション売却できるか
ローンが残っていてもマンションの売却はできますが、実際にマンションを引き渡すまでにローンを完済する必要があります。なぜなら、マンションの売却は抵当権を抹消できなければ成り立たないためです。
抵当権はローンを組んだ際に購入する不動産を金融機関が担保に設定する権利のことで、ローンを完済すると抹消手続きをおこなうことができます。抵当権は一つの不動産に対して複数設定することができないため、売却し購入者に所有権を移す前に抹消しておかなくてはなりません。つまり、マンションを売却する際には引き渡す際に残債を一括で返済する必要があります。
マンション売却代金が残債以上なら問題ない
ローン残債があるマンションを売却する場合、通常は一括返済が必要です。それは通常マンションを売却した際に購入者から支払われる代金で清算します。つまり、ローン残債よりもマンションの売却代金が多かったら、それを差し引いた額を受け取るだけで問題なく売却することができます。そのため、ローンが残っている場合、売却金額がより重要になることがおわかりいただけるのではないでしょうか。
マンション売却代金が残債以下の場合の売却手段
では、売却金額が残債を下回ってしまった場合はどうすればよいのでしょうか。このように、ローンの方が売却代金を超えているような状態をオーバーローンと言います。オーバーローンの場合にも売却は可能ですが、売却代金とは別に資金繰りをおこなう必要があります。その方法をいくつかご紹介します。状況に合わせて手段を選択してください。
マンション売却代金に自己資金を足して清算
売却金額がローン返済に足りない場合、その不足分を自己資金から補って清算することができます。自己資金に余裕があるならこの方法をとることが一般的です。
貯金などの自己資金で賄うことができない場合、金融機関等で借金をして補うこともできますが、新しい住居と多重ローンを抱えることになるなど負担も大きくなるため、余裕をもって返済がおこなえるかどうか慎重に判断する必要があります。
新居を購入するなら買い替えローンを利用
オーバーローンの場合にも利用できる制度があります。住居を売却したあと、新しい住居を購入して移り住む場合に適用される買い替えローンの制度です。
買い替えローンは、売却する住居のローン残債と新しい住居のローンをまとめて計算することができる制度で、住み替えローンとも呼ばれます。ローンを組みなおす形になるため、購入した時よりも金利が下がっているとお得に返済できるようになる可能性もあります。
しかし、買い替えローンでは2つのローンをまとめることになるため、通常よりも高い金額を支払っていくことになります。そのため通常のローンよりも審査基準が厳しい場合が多く、支払いが安定しておこなうことができると判断されなければ審査が下りない可能性も高いです。
貯蓄があるなら基本的に自己資金で補って支払ったほうが無難だと言えます。買い替えローンを利用すべきかどうか、金融機関や不動産業者と相談しましょう。
ローン返済が難しいなら任意売却を検討
自己資金に余裕がなく、買い替えローンの利用も難しいような場合でも売却を進めなくてはならないこともあるでしょう。売却を急ぐのであれば、任意売却を視野に入れて考えましょう。
任意売却はローンの支払いが難しくなった場合におこなう債務整理方法のひとつです。ローンを組んだ金融機関の了承を得て不動産の売却をおこないます。
ローン返済が滞ってしまうと金融機関が抵当権を行使して、不動産は競売にかけられて売却されてしまいます。そうなる前に金融機関と話し合いをおこない、合意のもと売却をおこなうことができる制度です。競売にかけられるよりも高く売却することができます。
しかし、任意売却をおこなっても売却金額と残債との差額分は債務として残ります。任意売却はあくまでローンを一括で返済することができない場合でも抵当権を抹消することを認めるという措置であり、債務がなくなるというわけではありません。そのため、ローン返済能力がないと認められない限り任意売却の許可は下りません。
また、任意売却は債務整理であるため、クレジットカードの申請など今後の生活に支障をきたす可能性もあります。実行するかどうかの判断は慎重におこないましょう。
高値でマンション売却するための方法
先述のように、経済的に余裕がなければオーバーローンでマンション売却をおこなうことは困難であると言えます。マンションの売却額でローンを一括返済できることが理想的です。そのためには、より高い金額で売却されることが何より重要です。できるだけ高い金額で売却するためおさえておきたいポイントを解説します。
複数の不動産会社に査定してもらう
マンション売却を検討したなら、まずは不動産会社に査定を依頼することから始めましょう。査定額が出れば、だいたいいくらで売却することができるのかわかるため、ローン残債を生産できるかどうか、自己資金が必要かどうかを判断することができます。
査定を依頼する際に注意したいポイントは、1社に限らず複数の不動産会社に査定を依頼するということです。不動産会社には実際よりも高く見積もるところもあれば、低く見積もる会社もあります。複数社の査定額を比較することで、より正確な相場価格を読み取ることができます。
そうは言っても、複数の不動産会社に1件ずつ査定を依頼するのは非常に骨が折れる作業です。不動産一括査定サイトのサービスを利用すると、一度の入力で複数の会社に査定を依頼することができるため、大変便利です。
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
実績のある不動産会社を選ぶ
高額売却には不動産会社の力が不可欠です。仲介契約を結んだあと、実際に購入希望者を探す売却活動をおこなうのは不動産会社であるからです。実力のない不動産会社に仲介を依頼してしまうと買い手が見つからず、相場よりも低い金額で売却することになってしまう恐れもあります。
不動産会社はそれぞれ得意としている分野やエリアが異なります。売却するマンションに自信を持っていて、そのエリアでの仲介実績がある不動産会社を選ぶことをおすすめします。
そのような不動産業者を選択するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼することは重要なポイントです。複数社の査定を比較することで、売却するマンションに熱意をもって活動してくれる会社を選択することができ、高額売却への近道になります。
不動産会社選びについてより詳しく知りたい方はこちらをお読みください
売却マンションに魅力を感じてもらう
実力ある不動産業者と媒介契約を締結したとしても、売却するマンションが魅力的でなければ成約は難しいでしょう。購入希望者がそのマンションの情報を見て、買いたいと思ってもらえるよう、売り手にできることはあるでしょうか？
クリーニングや修繕をする
築年数が経過していても、現状が清潔で魅力的あれば売却も難しくありません。特にキッチンやお風呂場、トイレなどの水回りにカビが発生しているというように不潔に見えるような状態では、買い手に敬遠されてしまいます。
普段からこまめに清掃をおこなうことが一番ですが、水回りは自分でなかなかきれいにしきれない可能性があります。そういったときにはハウスクリーニングの利用や、場合によっては修繕も視野に入れましょう。
ハウスクリーニングや修繕は依頼する箇所やその規模によって変わりますが、費用がかかります。本当にその費用をかけなければ売却できないのか、修繕をおこなったほうがその費用を上乗せして売却することができるのかなど、不動産会社と相談しながら進めるようにしましょう。
マンションのインスペクションをおこなう
住宅の状態を住宅判断士（ホームインスペクター）に判断してもらい、客観的に安心できる物件であると証明してもらうことをホームインスペクションと言います。インスペクションをおこなうと、証明書が発行されます。
証明書によって購入者に見えない部分の劣化や不具合がないことを証明できれば、購入希望者も安心して購入できますし、売却も進みやすくなります。
インスペクションで診断される主な箇所を表にまとめました。
●専有部分
| 種類 | チェック項目 |
| 設備 | 火災報知器、給湯器、排水管、換気扇 |
| 表面 | 床・柱の傾き、ひび割れ、カビ、床下、天井裏の腐食、建具の開閉、鉄骨の露出、雨漏り |
| 性能 | 防音、断熱機能 |
●共有部分
| 種類 | チェック項目 |
| 構造 | 建物の構造、築年数 |
| 表面 | 床・階段のひび割れ、傾き、外壁の亀裂、雨漏り、鉄骨の露出、手すりの腐食 |
| 設備 | 防犯性、配管、ガラス、サッシの破損 |
| 監理 | 廊下、エントランス、ゴミ捨て場の使用状況、修繕計画、管理費残高 |
| 環境 | 治安、騒音・異臭の有無 |
通常、ホームインスペクションには5～10万円の費用が発生します。2016年に宅建業法が改正され、仲介する不動産会社に売り手と買い手の双方に住宅診断の意向を確認することが義務づけられることとなりました。費用のことも含め、不動産会社と相談して実施するか検討しましょう。
適切な媒介契約を結ぶ
不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。そのなかから適切な媒介契約を選んで締結することも高額売却につながります。
買い手が見つかりやすい人気エリアのマンションを売却するなら、複数社と契約が結べる一般媒介契約を選択しましょう。より多くの人に注目される一般媒介契約で、不動産業者の力に頼らずとも購入希望者を見つけることが可能です。
特に人気の集まるエリアではない一般的な需要が見込まれるエリアのマンションを売却する場合には、専属・専任媒介契約を選択しましょう。専属・専任媒介契約では1社としか契約を結べないため、不動産業者がより注力して売却活動をおこなってくれる傾向があります。
媒介契約についてより詳しく知りたい方はこちらをお読みください
買い替えローンについて知っておくべきこと
オーバーローンでも利用することができる買い替えローンには、メリットとデメリットがそれぞれあります。先述したように、デメリットも大きい仕組みですから、しっかりと把握してトラブルのないようにして利用しましょう。
買い替えローンのメリットとデメリット
メリット・デメリットを以下の表にまとめました。
| 内容 | |
| メリット | ・自己資金を使わずにマンション売却ができる ・複数のローンを組むよりは審査が通りやすい |
| デメリット | ・住宅ローンよりも金利が高い ・審査が厳しい ・新居を探す時間が限定される |
買い替えローンは借りすぎに注意
買い替えローンは売却するマンションのローンと、新しく購入する物件のローンの2つを合わせて抱えることになるため、返済計画をより慎重に立てる必要があります。
買い替えローンを組む場合、通常ローンよりも完済時の年齢が高くなってしまうケースが多いため、現実的な返済期間・返済金額を設定しましょう。買い替えローンの計画をするなら、ローンの残高や自己資金の他にも年齢や年収、新しい住居の金額、返済期間などもあわせて検討しましょう。
任意売却について知っておくべきこと
続いて任意売却についても同様に確認しておきましょう。任意売却はローンの支払いが難しくなった場合に金融機関と合意のもと売却をおこなう債務整理のひとつです。任意売却をおこなうことで今後の生活にも影響が出ることもあるので、デメリット含めしっかり把握しておきましょう。
任意売却のメリットとデメリット
任意売却をする際のメリットとデメリットは以下の通りです。
| 内容 | |
| メリット | ・債権者の手続きで競売にかけられることを防ぐ ・競売よりも高額で売却できる |
| デメリット | ・ローン返済額を支払い可能な範囲内に組みなおせる ・市場相場よりも安い価格での売却になる ・個人信用情報機関に記録が残る ・借り入れやクレジットカードの利用ができなくなる |
任意売却はマンション売却の最終手段
任意売却はローン残債を支払うための自己資金がなく、買い替えローンの審査に通らない場合に選択する最終手段と考えておきましょう。あくまで競売や自己破産による負担を防ぐことを目的とした債務整理です。
任意売却をおこなうと、個人信用情報機関（ブラックリスト）に記録が残ることになるため、クレジットカードの新規利用が難しくなるなど、その後の生活に支障が発生します。また、個人で申請をおこなっても取り合ってもらえないこともあります。不動産会社に相談したり、弁護士などの専門家に依頼するなど、自分だけで考えず慎重に判断しましょう。
任意売却についてより詳しく知りたい方はこちらをお読みください
ローン残債があるマンション売却の注意点
ローンが残っている場合のマンション売却は、通常のマンション売却よりも慎重におこなうべきです。残債があるマンション売却の注意点を事前に確認しておきましょう。
マンション売却にも費用が必要
マンションを購入するのにはもちろんですが、売却するのにも費用がかかります。ローンが残っている売却なら、手元に残る金額が重要になります。
売却金額のすべてがローン残債の一括返済に使えるわけではなく、金額から売却にかかる諸経費を差し引いた額を返済に充てることができます。必要な諸経費を把握しておくと、返済に充てられるだいたいの費用を算出することができます。
マンション売却に必要な主な諸経費は以下の通りです。
| 種類 | 内容 |
| 仲介手数料 | ・不動産会社に支払う報酬 ・売却金額で上限（成約価格×3%+6万円）が決められている。 |
| 収入印紙代 | ・売買契約書に添付する収入印紙にかかる ・5,000円～3万円程度 |
| 登記費用 | ・抵当権抹消登記、所有権移転登記にかかる費用 ・司法書士に依頼すると1～5万円程度 |
| 一括返済手数料 | ・繰り上げて一括返済をおこなうため手数料が必要 ・金融機関により異なるが1～3万円程度 |
マンション売却にかかる費用についてより詳しく知りたい方はこちらをお読みください
できるだけダブルローンは避ける
マンションを売却する前に、新居と購入手続きを進めて新たに住宅ローンを組むことも可能です。このように2つのローンを同時に抱えている状態をダブルローンといいます。
売却をおこなう前に良い物件が見つかってしまった場合などやむを得ないこともありますが、マンション売却を進めるうえで、ダブルローンは不利に働いてしまう場合があります。
毎月の返済金額が大きくなるのはもちろん、設定していた販売金額よりも成約価格が下がってしまった場合に思った以上の負担になります。また、買い手が現れず売却期間が長引いてしまうと、ローンに加えて管理費や修繕積立金も支払わなければならなくなります。
支払いがままならなくなると、売却できないだけでなく、新居も手放さなくてはならないというリスクを背負うことになります。このように売主に対する負担が大きくなるため、できるだけダブルローンは避けた方が無難でしょう。
まとめ
ローンの残債があっても、売却時に一括で返済することができれば問題なくマンションを売却することができます。売却額がローン残債を上回っていれば、引き渡しの際に売却額から清算できますが、オーバーローンの場合には自己資産で補ったり、場合によっては住み替えローンを利用するなど手段を工夫する必要があります。
ローンが残っているマンション売却は、任意売却につながってしまう可能性があるなど、金銭的トラブルに発展してしまう可能性もあります。特にオーバーローンになりそうな場合には、自分だけで悩んで解決しようとするのではなく、不動産会社や専門家と相談しながら慎重に進めましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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