｢マンションを売却したいけれど、ローンが残っているのでどうしたらよいのかわからない｣という人はいませんか？
ローンの残債が残っていても、方法によっては売却が可能になります。マンションの売却にはローンの完済が必須なので、その点を押さえた上で手段を選択することが大切です。一般的な方法は、マンションを売却した代金を返済に充てることになります。他にも、住み替えローンや任意売却を利用することもできます。
この記事では、ローンの残債がある状態でマンションを売却するために必要な知識だけでなく、売却方法や注意点、オーバーローンになった場合の対処法まで、徹底的に解説します。
- ローン残債があると抵当権が設定されている状態であるため、基本的にそのままではマンションを売却できません。売却額がローン残債を上回れば、その代金でローンを完済して抵当権を抹消でき、足りない場合でも自己資金で補填すれば抵当権を抹消できるためマンションの売却が可能です。
- 売却額がローン残債に満たないことをオーバーローンといいます。オーバーローンの状況では、住み替えローン、任意売却などといった方法も利用できるため検討するといいです。
- 注意点として、売却前には必ず金融機関と連絡を取り残債の処理方法を確認しましょう。また旧居の売却前に新居を購入する場合、ダブルローンになってしまうため経済的な余裕を持つことが望ましいです。
マンション売却はローン残債があっても可能？
ローンの残債がある状態でマンション売却ができるのかどうか、気になる人もいるのではないでしょうか。
ここではマンション売却に必要な手続きの概要と、売却するための方法について詳しく解説します。
抵当権によって基本的にはできない
ローンの残債があるということは、抵当権が設定されている状態なので、基本的にそのままでは売却はできません。
まず、抵当権についての説明と、抵当権を抹消する方法について詳しく解説していきます。
抵当権とは？
抵当権とは、金融機関が融資をする際に対象となる不動産を担保にする権利のことです。抵当権を設定するローンを有担保ローン、抵当権を設定しない（＝担保がない）ローンのことを無担保ローンといいます。
お金の貸し借りがあった場合、金銭消費賃借契約が締結され、抵当権の設定登記が行われます。
抵当権を設定する理由は、住宅ローンを組んで銀行からお金を借りる人が、何らかのトラブルなどで返済できなかったときに備えるためです。
もし、借り入れ者が返済できない状態になった場合、抵当権を設定した金融機関がその不動産を差し押さえて売却することができ、その時に出た売却益をローン残債の返済に充てるのです。
抵当権を抹消するには？
抵当権を抹消するには、借りたお金を返済する（ローンを完済する）しかありません。また、ローンを返済できないなどの理由で、抵当権を第三者に引き継ぐということは原則不可となっています。
抵当権の抹消は、ローン完済後自動的に行われるものではなく、借入者が自分で手続きを行う必要があります。
手続きに必要な書類は、完済後に金融機関から送付されてきます。自分で法務局へ行って手続きをする、もしくは司法書士に依頼すると良いでしょう。
この手続きを忘れると、登記上、抵当権が設定されたままになり、マンションを売却する際に支障が出てしまいます。
売却可能にする方法自体はある
基本的にローン残債が残っている場合、抵当権を解除しないと売却はできません。しかし、ローンが残ったまま、売却可能にする方法があります。
売却額がローン残債額を上回る場合は、売却時に受け取った代金でローンを完済し、抵当権を抹消します。
もし、売却額がローン残債を下回る場合は、足りない分を自己負担で完済すれば抵当権が抹消され売却可能となります。
このように売却代金がローン残債を上回るか下回るかが、ローンが残っているマンションを売却する際のポイントになります。
ローン残債があるマンションの売却方法
ローンが完済していないマンションを売却するには、残債を確認してから査定額を調べ、最後にマンションの売却予定額でローンを返済できるかどうかを確認します。
ローン残債額を確認
まず、ローンがどれくらい残っているのかを確認します。金融機関により異なりますが、概ね10月頃に年末残高証明書が送付されてくるので、その書類で確認できます。
万が一手元にない場合は、直接金融機関へ行って確認するか、金融機関のサイトから調べましょう。
年末残高証明書に記載されている借入額には、金利が含まれていないこともあるので注意が必要です。
売却するマンションの査定額を確認
次に、売却予定のマンションがいくらくらいで売れそうなのかを確認します。売却額次第では、ローンの残債を完済できる可能性もあります。
売却できそうな額を確認するために査定を依頼する際には、一括査定サイトを利用すると、複数の不動産での査定額を一度に調べることができるので便利です。
24時間申込みを受け付けている査定サイトもあり、引越し準備の忙しい期間でも複数の不動産会社で査定額の比較ができます。
数あるサイトの中から優良なものを見極めるためには、不動産一括査定サイトの活用方法やメリット・デメリットを知り、相場額を把握しておくことが大切です。
他の不動産会社と競うため、最初の査定額では高く提示して、後から下げるというような悪質な業者もいるので注意しましょう。
以下2つの記事でそれぞれ詳しく解説されているので、参考にしてみてください。
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マンションの売却額でローン返済が可能か確認
最後に、マンションの売却額でローンを返済できるかどうかを確認します。
マンションの売却額がローン残債を上回る場合（アンダーローン）はローンの完済が可能なため、自己負担等の必要はありません。
もし、売却額がローン残債に満たなかった場合（オーバーローン）は、足りない分は自己負担で支払う必要があります。
どちらの場合でも、ローン完済後には抵当権の抹消手続きを行わなければならないので、ローンを払い終わった後は忘れずに行いましょう。
オーバーローンの場合はどうしたらよい？
オーバーローンの場合は、次のように対応します。
- 住み替えローンを活用する
- 自己資金によって完済する
- 任意売却を活用する
- 売却損が出たの場合に適用になる税金の特例
4つの対応方法について詳しく解説していきます。
住み替えローンを活用する
売却すると同時に新居も購入する場合、各金融機関で扱っている住み替えローンを組むことで、ローンの残ったマンションの売却が可能になります。
住み替えローンとは、マンションを売却した後に残ったローンを新居の住宅ローンに上乗せしてお金を借りることです。
通常のローンを組む場合に比べて審査は厳しくなりますが、自己負担金が足りない場合でも、マンションのローン返済と新居の購入に必要な資金が借りられます。
しかし、住み替えローンを組んだ場合、月々の返済額が高くなることや、返済が長期間になる可能性もあります。そのため住み替えローンを利用する際は、確実に返済できる金額を借り入れるようにしましょう。
自己資金によって完済する
マンションの売却金でローンが完済できない場合、自己資金から不足分を補って返済するのが一般的です。
貯金額から支払える場合はそれで補うことができますが、預貯金では厳しいという場合には金融機関から借りることになります。
金融機関でお金を借りるのに抵抗がある人は、親族に相談してみるのも1つの手です。
自己資金を預貯金から出す際には、事前に決済する口座へ不足分の金額を振り込んでおきましょう。
任意売却を活用する
売却後もローンが残ってしまう物件であっても、金融機関の同意を得ることで、ローンが残った状態のマンションの売却が可能になります。これを「任意売却」といいます。
任意売却する場合には、早めに金融機関へ相談する必要があります。なぜなら、ローンを滞納している期間が長くなると、金融機関がマンションを差し押さえて、競売にかけるという手段に出るためです。
任意売却をしてもローンの残債がなくなるわけではないので、売却後も残債分を支払い続けなければなりません。
以下の記事で、任意売却について詳しく解説しているので参考にしてください。
売却損が出た場合に適用になる税金の特例について
オーバーローンの状態でマンションを売却する場合、居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用できる場合があります。
これは、不動産の購入額よりも売却額が安くて売却損が出た場合、給与所得などの所得額から損益分を控除することで、納付した税金の還付を受けることができるという特例です。
確定申告の際に、損益通算の手続きをすることにより、所得金額から売却損を控除することができます。
マンション売却の基本的な流れ
マンションの売却は、次のような流れで進めていきます。
- 住宅ローンの残債を確認する
- 必要書類を集める
- 相場を把握する
- 査定を申し込み、業者を探す
- 媒介契約を結んで売却活動を始める
- 買い手が決まったら契約と決済、引き渡し
流れや期間、早く売るポイントを以下の記事で詳しく解説しているので、この項目と合わせて参考にしてみてください。
住宅ローンの残債を確認
まず住宅ローンの残債を確認し、売却額で完済できるのか、もしくは他の方法で返済しなければならないのかを検討しましょう。
ローン残債が売却金額よりも多い場合は、自己資金で不足分を補う必要があります。
ローンを完済しなければ抵当権の抹消ができず、マンションを売却することができないので、はじめに残債はいくらなのかを確認することが大切です。
必要書類を集める
登記済権利証もしくは登記情報識別通知が必要になります。その他にも本人確認書類や、マンション契約時の契約書や重要事項説明書なども必要なので、提出できるようにしておきましょう。
それぞれの利用方法や取得方法を以下の表にまとめました。
| 必要書類 | いつ利用するのか | どこで取得できるのか |
| 本人確認のための身分証明書 | 売却時に身分を証明する際に必要 | 市区町村の役場または運転免許証等 |
| 住民票 | 登記に記された住所と現在の住所が異なる場合に必要 | 市区町村の役場 |
| 実印 | 契約書に署名と捺印をする際に必要 | 印鑑を市区町村の役場で印鑑登録する |
| 印鑑登録証明書 | 実印を使用するにあたって効力を証明するために必要 | 市区町村の役場、コンビニやスーパーなど |
| 土地建物登記済証 権利証もしくは登記識別情報 | 所有権の保存登記を行う際に必要 | 不動産の取得時に受け取る |
| 固定資産税・都市計画税納税通知書 | 売却時に提出するため必要 (都市計画税の課税エリア外の不動産であれば、固定資産税の納税通知書のみ) |
市区町村の役場 |
| 物件状況等報告書 | 買主に物件書詳細を知らせる際に必要 | 不動産会社から書類を受け取り、物件の状況を書き込み作成する |
各書類について、より詳しく解説した記事が以下にありますので、参考にしてください。
相場を把握する
次に、売却額の相場を把握します。方法としては一括査定サイトを利用したり、近隣の似た物件の価格を調べたりして、売却額がいくらくらいになるかを知っておきましょう。査定額は不動産業者との交渉の際に役に立ちます。
近隣の物件価格を調べる際には、不動産のポータルサイトで駅からの距離をはじめ、階数・間取り・築年数等、できるだけ売却するマンションに近い条件の物件で探し、いくらで売りに出されているかを確認します。
不動産ポータルサイトに掲載されている物件は現在売りに出ているものなので、表示価格で売却できるとは限りません。あくまでも1つの目安として捉えましょう。
以下の記事で相場の調べ方を詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
査定を申し込み、売却を依頼する
最初から不動産会社を1つに絞らず、複数の不動産に売却したいマンションの査定を申し込み、その中から最も良さそうな業者に仲介を依頼します。
マンションの売却は高額な取引になるため、査定額が高いという理由だけで不動産を選ぶのではなく、査定額の根拠をきちんと説明してくれる信頼できる業者を選ぶことが大切です。
多くの不動産に査定を依頼して比較する場合は一括査定サイト、2～3社で比較したい場合は気になる不動産のウェブサイトから直接申し込みましょう。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
実際に依頼する不動産業者を選ぶ方法の注意点やポイント、おすすめの一括査定サイトについては、以下の記事でわかりやすく解説しているので、こちらも参考にしてください。
媒介契約を結んで売却活動開始
売却を依頼する仲介業者が決まったら、媒介契約を結んで売却活動を開始します。媒介契約には次の3種類があり、それぞれ条件や特徴が異なります。
| 媒介契約の種類 | 契約内容 | 契約期間 |
| 一般媒介契約 | 同時に複数の不動産会社に仲介を依頼でき、自分で探した買主とも取引ができる。 | 3ヶ月以内 |
| 専任媒介契約 | 1社の不動産に仲介を依頼し、他の業者には依頼できない契約。自分で見つけた買主とは取引ができる。 | 3ヶ月以内 |
| 専属専任媒介契約 | 1社の不動産に仲介を依頼し、他の業者には依頼できない契約。自分で見つけた買主とも、不動産を通さないと取引ができない。 | なし |
一般媒介契約が、縛りの緩い契約内容となっていますが、その分、不動産会社の売却活動の義務が少ないので、買主を探すのに時間がかかる傾向にあります。
専任媒介契約は自分で買手を探すこともできるだけではなく、不動産会社の売却活動の義務もあるのが利点です。
専任専属媒介契約のメリットとしては、不動産業者に厳しい売却活動の義務があるので、買手が高い確率で見つかる点でしょう。
買い手が決まったら契約と決済、引き渡し
買手が見つかった後は、売買契約を結び、決済をして引渡しになります。引渡し日は、買主が売却金を振り込める平日の午前中に行われることが多いです。
登記手続きも同時に行わなければならないので、引渡し日には午前休を取るなどの準備が必要です。引渡し日が確定した後は、原則として変更はできないので、スケジュールをしっかりと確認しておきましょう。
また引き渡し日が決まった時点で、金融機関に連絡して抵当権抹消の準備をしてもらいます。
ローンの残ったマンションを売却する際の注意点
ローンが残ったマンションを売却する際には、売却前に金融機関への連絡を忘れないようにしましょう。
ダブルローンにならないように
住み替えの場合、売り先行・買い先行の2種類があります。前者は旧居を売るのが先なので、売却額で新居を購入できます。後者は新居を購入してから売る方法で、時間をかけて買い手を探せる分高く物件を売却できる可能性が高くなりますが、ダブルローンになってしまうので、ローン審査の評価が厳しくなることがあります。
そのため、後者の買い先行を選ぶ場合は、ダブルローンになっても対応できる経済的な余裕を持っておくことが大切です。
売却前に金融機関への連絡は必須
ローン残債がある物件の売却時は、売却前に金融機関への必ず連絡しなければなりません。なぜなら残債の処理の際、一括返済など普段と異なる返済方法の手続きが必要だからです。
この手続は不動産の業者が行うのではなく、売り主が金融機関に連絡しなければなりません。事前に連絡しておかないと、売却ができないので注意しましょう。
まとめ
ローンが残っていても、売却した代金でローンを完済したり、自己資金で残細分を補ったりしてローンを完済すれば、抵当権が抹消できるので売却できます。
マンションを売却する際は、まずローン残債を確認し、売却額の相場を把握します。
その後、必要書類を準備して査定を申し込み、仲介業者を探します。不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始して買手が見つかったら、契約、決済、引き渡しという流れになります。
マンションを売却するのは大きな決断であり、取引時に動くお金も高額になるため、トラブル等が起こらないよう準備をしっかりと行い、慎重に進めることが大切です。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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