不動産売却を成功に導く広告活動とは?ルールや注意点についても解説

不動産売却

不動産売却を円滑に進めるためには、買い手に物件を知ってもらうための広告が非常に重要です。

実際の広告活動については、契約した不動産会社に任せるのが一般的ですが、スムーズに売却するためには、売主側もどのような広告内容にしていきたいのか考えておきたいものです。

この記事では不動産の売却を進めているが、広告についてあまり分からないという人のために、以下のポイントを解説していきます。

  • 不動産会社が行う広告活動にはどんな種類があるのか
  • 広告費はどちらが負担するのか
  • 不動産の会社に広告を依頼する際のポイント
  • 広告を作るにあたって知っておくべきルール
  • 不動産会社との広告に関するやり取りで注意すべき点
  • 不動産売却を効率的にすすめる方法

この記事を読み込むことで、買い手が付きやすい理想の広告が実現できるでしょう。さらに、すぐに広告活動の内容について知りたい人はこちらからどうぞ。

不動産会社が行う広告活動の種類は?

不動産会社の広告活動には、主に以下の5パターンがあります。

  • レインズ・マーケット・インフォメーションへの掲載
  • 店頭での売却物件の案内
  • 不動産ポータルサイトでの広告出稿
  • 新聞広告・折り込みチラシ
  • 看板の設置

どの広告方法をメインにするかは、不動産会社によって対応は異なるので、契約前に確認しておきましょう。
それぞれの広告について以下で解説していきます。

レインズ・マーケット・インフォメーションへの掲載

もっとも代表的な広告手法が、不動産流通サイトであるレインズ・マーケット・インフォメーション(以下レインズ)への登録です。レインズに登録することで、全国の不動産会社へ物件情報を広めることができるため、条件に合った購入希望者が見つかりやすくなります。

レインズに登録されるかどうかは、不動産会社と結んだ契約形態によります。専属媒介契約と専属専任媒介契約は、レインズへの登録が義務付けられているので、確実に掲載できます。一般媒介契約ではレインズへの登録義務がないため、希望する場合は不動産会社と相談してみましょう。

店頭での売却物件の案内

店頭の窓ガラスやチラシなどで売却物件を掲載して買い手を探す手法もあります。購入を希望している買い手の中には、直接来店して条件に合った物件がないか確認するケースもあります。物件を探している前提のため、目に留まりやすく、印象にも残りやすいでしょう。また、そのまま不動産会社へ内容の問い合わせにつながれば担当者が物件を紹介する流れになります。

不動産ポータルサイトでの広告出稿

インターネットが生活の中でごく当たり前となった近年では、インターネットを利用した広告はあまり珍しいことではなくなりました。それに伴い、インターネットを利用して購入先を検索する人も少なくありません。物件情報を不動産情報のポータルサイトに登録することで、不動産を検索して探している人に対してアプローチすることが可能です。また、不動産会社のホームページがあれば掲載してもらえるかどうかも相談してみましょう。

新聞広告・折り込みチラシ

特定のエリアに対して、新聞の折り込みチラシやポスティングで広告する方法があります。配布する地域を細かく選択することができるため、よりターゲットに近い人へアプローチがしやすくなります。

ポスティングの場合、一戸建てや単身者向けマンションなど、家族層を絞って配布することも可能です。

看板の設置

売り物件の現地に看板を置くことで、近隣に住んでいる人や通りがかった人の目にもとどまりやすく、そのエリアで不動産を探している人が周辺を探索しているときに、売却物件であることを偶然見ないとも限りません。また、現地での広告以外にも、不動産会社で看板を設置して情報を掲載してもらえるケースもあります。

不動産売却時の広告費は不動産会社が負担する

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代表的な不動産の広告手法について紹介しましたが、「広告費用については売主が負担しなければならないのか」と気になる人もいるのではないでしょうか。

通常は、売却活動を行うための広告費用は不動産会社がすべて負担します。

不動産会社は不動産の仲介において、仲介手数料以外は受け取ってはいけないと決められているので、基本的にそれ以外の費用を支払う必要はありません。

特別な広告を依頼する場合は売主負担

基本的に売主は仲介手数料以外を支払う必要はないと説明しましたが、以下のような場合においては例外的に支払い義務が生じる可能性があります。

  • 売主の希望による特別な広告
  • 契約を途中解除した場合

特別な広告というのは大手新聞への広告やテレビCMを流すような場合が該当します。このような広告費用は高額になるので、事前に売主に承諾を得ていれば、不動産会社側は実費分を請求できます。

また、不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでおり、契約を売主側から解除した場合はそれまでの広告料を請求することが認められています。

不動産会社に広告を依頼するときのポイント

不動産会社に広告を実施してもらう際には、担当者に任せきりにするのではなく、どのような広告内容になるかもチェックをしておきましょう。

買い手に興味を持たれるようにするには、主に以下の4点が重要です。

  • 誰向けの物件なのかを明記する
  • 図面や周辺情報を詳細に記載する
  • 悪い情報も正直に記載する
  • 写真をなるべく多く掲載する

この4つのポイントを意識して広告を作ることで、より良いチラシに近づきます。

誰向けの物件なのかを明記する

誰向けの物件なのかを目立つように記載することで、広告の効果は大きく変わります。単身独身者ならワンルームマンションを選択する方は多いと思いますが、一方でファミリー層なら3LDK以上のマンションや戸建てを必要としますので、個々のライフスタイルにあわせて、広告も切り替えていく必要はあります。

ターゲットを明確化して記載しておくことで、購入希望者にとっても生活イメージがわきやすくプラスの印象をあたえることができるでしょう。

図面や周辺情報を詳細に記載する

建物の間取りがわかる図面や病院、小中学校などの距離を記載しておくことで住居する周辺環境が分かるようにしておくと良いでしょう。周辺環境を記載しておくことで購入希望者にとって生活後のイメージがつきやすく、短い期間で成約までたどり着く可能性を上げることができます。逆に、ここでしっかりと購入後の生活をイメージできないと選択肢から外れて、内覧にすら来てもらえない可能性もあります。

悪い情報も正直に記載する

外壁や屋根にヒビが入ってしまっていたり、天井から雨漏れがあったなど、詳細な情報を記載することによって、売却後のトラブルを回避できたり、事前情報を知っていることで内覧時のお客様からの信用度が上がります。

過去に修繕したから、修理済みだから報告しなくてよいという考えで記載しないと、後々のトラブルの種となりかねません。実際に物件の不具合を理解している人の方が成約率が高くなる傾向にあります。

写真をなるべく多く掲載する

内観や外観をできるだけ大きく掲載することも大切な要素の一つです。写真があるかないかで購入者もイメージが全く変わってきてしまいます。この時にあまりにも実際の内観・外観からかけ離れていると問題ですが、できるだけ購入者の興味を引ける写真を選ぶようにしましょう

また、物件のウィークポイントも載せておくと良いでしょう。実際に内覧して欠点があると印象が悪くなりがちですが、あらかじめ載せておくことで掲載されている広告への信ぴょう性も高くなります。思っている以上に第一印象というのは大事なので、写真の選定にはしっかりと時間を使いましょう。

不動産売却時の広告の作成に関するルール

不動産売却の広告を作成する際にはいくつか気を付けなければいけないルールがあります。広告の希望を出す際には、規則をしっかりと把握したうえで依頼するようにしましょう。

ここで紹介するルールは以下の5つです。

  • 特定の条件にあてはまる物件は明記が必要
  • 事実と異なる記載をするのはNG
  • 使用できないワードがある
  • 広告の開始時期に規定のある場合がある
  • リフォーム履歴は記載してもOK

では一つ一つ見ていきましょう。

特定の条件にあてはまる物件は明記が必要

不動産の表示に関する公正競争規約第13条では、不動産に建築等の制限が課されている場合、不動産広告に特定事項として記載しなければいけないことになっています。

事業者は、一般消費者が通常予期することができない物件の地勢、形質、立地、環境等に関す
る事項又は取引の相手方に著しく不利な取引条件であって、規則で定める事項については、それぞれその定めるところにより、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明りょうに表示しなければならない。

“引用:不動産公正取引協議会連合会不動産の表示に関する公正競争規約」”

具体的には以下の16項目になります。

  • 市街化調整区域内の土地
  • 道路に適法に接していない土地
  • 敷地延長、路地状敷地等の敷地の形態制限に適合しない土地
  • 路地状部分のみで接道している土地
  • セットバック(道路後退のこと)を要する土地
  • 古家、廃屋等がある土地
  • 沼沢地、湿原、泥炭地等
  • 高圧線下の物件
  • 地下鉄設置のための地上権が設定されている土地
  • 傾斜地を含む土地
  • 土地の有効利用が阻害される著しい不整形画地
  • がけ上、がけ下の土地
  • 計画道路内の土地
  • 建築工事が相当期間中断していた新築住宅等
  • 建築条件付き土地の条件明示義務
  • 国土利用計画法の制限がある土地

上記に1つでもあてはまる物件の場合は、広告に明記する必要があることを押さえておきましょう。

事実と異なる記載をするのはNG

不動産の広告では、売却物件の場所や大きさ、周辺環境や利用方法について大げさに記載することは禁止されています。

これは以下のように「誇大広告等の禁止の条例」として法律で定められています。

宅建業者が広告をするときは、宅地・建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境・交通その他の利便、代金・借賃等の対価の額若しくはその支払方法、代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあっせんについて、著しく事実に相違する表示をしてはなりません。又、実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示も禁止されます。これらの規制が、誇大広告の禁止です(宅建業法32条)。

“引用:全日本不動産協会「不動産広告のルール」”

賃料など金銭に関わることでも正確に記載し、買い手を誘導するような内容は禁止されているので留意しておきましょう。

使用できないワードがある

広告には記載してはいけない言葉が存在します。不動産売却の広告に記載してはいけないキーワードは下記の通りです。

表現の分類 キーワード
物の状態についての表現
  • 完全
  • 完璧
  • 万全
  • 絶対
  • 業界初
  • 当社だけ
  • 他に類を見ない
  • 抜群
  • 最高
  • 特級
  • 最高級
  • 特選
金銭的な表現
  • 激安
  • 格安
  • 掘り出し
  • バーゲンセール
  • 投げ売り
  • お買い得
  • 破格
  • 安値

金銭的な表現の部分は生活の中でも聞きなじみのある表現ですが、不動産売却においては上記のようなキーワードの使用は誇大広告となってしまうため禁じられています。不動産の広告は規制が厳しいのでこのようなポイントにも気を付ける必要があります。

広告の開始時期に規定がある場合も

工事中の宅地や建物で工事完了前のものは、工事に必要な開発や建築の許可を受けたあとでなければ、売買やその他業務についての広告をしてはなりません。

宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、工事に関し必要とされる開発許可や建築確認があった後でなければ、工事に係る宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません(宅建業法33条)。

“引用:全日本不動産協会「不動産広告のルール」(※一部記載を変更)”

つまり、工事がまだ始まっていない物件に対しては、建築確認許可証が発行されないと広告を出すことはできないということです。

中古物件を売却しようとしているケースであれば、こちらの広告開始期限の制限には該当しません。

リフォーム履歴は記載してもOK

中古物件を売却する場合、リフォームの内容と時期を明示すればリフォーム履歴はチラシに記載しても良いことになっています。例えば外壁塗装や屋根の修理履歴、内装の壁紙張替や水回りのキッチン・浴室・トイレ・洗面台などの交換履歴は大きなプラス要素となりますので、忘れずに確認しておきましょう。

不動産会社との広告に関するやり取りで注意すべき点

不動産会社に広告を依頼する際にはいくつか気を付けるべき点があります。前もって知っておくことで、無駄なトラブルなどを避けることができます。

広告費の請求は違法なので断る

先に述べたように広告費の請求は違法なのでしっかりと断りましょう。また、特別な広告などを依頼もしていないのに、実施し広告費を請求されても支払う必要はありません。そのようなことが起こった場合は不動産会社を変えるのがおすすめです。

広告費用を不当に請求された場合は、広告費用の明細を確認しましょう。一般的な方法で広告を行っていれば広告費用が10万円を超えることは考えられません。そして、請求された広告費用が不当であると判断できた場合は第三者機関に相談するようにしましょう。不動産関連ですと不動産保証協会や不動産適正取引推進機構に相談するのがおすすめです。こちらの組織は不動産トラブルの解決をしてくれます。

広告活動の報告を忘れずに確認する

仲介の契約形態で変わりますが、専属専任媒介契約の場合1週間に1度専任媒介契約だと2週間に1度は書面で販売状況の報告を行うことが宅建業法で定められています。無駄なトラブルを避けるためには事前にどのよう広告を行うのか決めておき、不動産会社に報告をしてもらいましょう。この手間を惜しんでしまうと急に不動産会社から広告費を請求されるということにもなりかねません。

不動産売却を効率的にすすめる方法

ここまでは、不動産売却をすすめる上で広告について解説してきましたが、ここからは不動産売却を効率的に進めるためのポイントについて解説します。

広告に強い不動産会社を選ぶ

広告に強い不動産会社を見つける方法としておすすめなのが不動産一括査定サイトです。売却物件と個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定を受けることが出来ます。複数の会社を比較することで、効率よく信頼できる会社を見つけることができます。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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広告活動を見直す

まずは、自分の不動産売却の広告がどんな内容なのかを見直しましょう。不動産会社に、売却を任せてしまい、自身はどのように広告されているのか知らない、という方も少なくありません。

現在の広告が、価格や間取り程度しか書かれていない場合や、そもそも広告が出されていない可能性もあります。新たに広告を作り直さなくても、既存の広告に、写真や情報を追加するだけでも、買い手にとって引きのある広告になる可能性はあります。

不動産会社に相談して、まずは自身の不動産広告の状態を確認しましょう。

定期的に不動産会社に進捗を聞く

専属専任媒介契約や、専任媒介契約では、書面での販売状況の報告があります。しかし、ただ報告を受けるだけでは、不動産会社にとっても単なる作業になってしまいやすくなります。
買い手がついていないとしても、売却を効率的に進めるには、改善策を考える必要があります。例えば、報告をもとに不動産会社に対して、以下のような質問が考えられます。

  • 売れている物件とは何が違うのか
  • 買い手にとって何がネックになっているのか
  • どのぐらいの内見申し込みがあるのか

不動産売却を効率的に進めるためには、不動産会社だけではなくオーナー自身での工夫も欠かせません。定期的に進捗を確認し、買い手が付きやすいように情報をとりましょう

専任媒介契約を検討する

なかなか買い手がつかない場合や、早めに売却したい場合などには、専任媒介にすることで、積極的に広告や宣伝をしてくれる場合があります。

複数の不動産会社に売却の仲介をしている場合など、特に意識せずに、一般媒介契約を結んでいる可能性があります。すぐに買い手が付くような魅力的な物件の場合には複数不動産会社を競争させることで、より高値で売却できる可能性があります。

あまり不動産売却が進んでいない場合や、急いでいる場合には、不動産会社との契約状況について確認し、必要であれば専任媒介契約も検討しましょう。

価格設定を見直す

不動産売却を進める上で、価格設定は非常に重要です。特に買い手がなかなかつかない場合には、価格帯が変わるギリギリまで値下げをすることでターゲットを広げることができます。

例えば、不動産ポータルサイトでは、1000万円単位で物件がカテゴライズされています。そのため、ギリギリ超えていたとしても、そもそも物件が見られない可能性があります。

例えば、3,100万円の物件を売りたい場合を考えます。予算が3,000万円前後の買い手は、基本的には3,000万円以下の物件で検索します。そのため、3,100万円の物件は予算が4,000万円以上の人しか見ません。

100万円の値下げが可能であれば、2,999万円にすることで予算が3,000万円の人にもアプローチすることができます。

買い手をつけるために値下げをする際には、不動産ポータルサイトを確認し、ターゲットが広がるような効果的な価格設定を行いましょう。

まとめ

不動産の売却をスムーズに進めるためには広告で宣伝していくことが欠かせませんが、不動産の広告にはいくつかのルールがあるので、それをまずしっかりと守っていく必要があります。

そのうえで今回紹介したように詳細な情報を載せるといったことや、写真を豊富に使うといったようなことをして魅力的な広告を作っていきましょう。さまざまな工夫を行い、不動産売却を成功させましょう。

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