後悔しない不動産売却の業者選び!選び方のポイントや注意点を徹底解説

fudousan5425245 不動産売却

不動産売却を成功させるためには、どの不動産会社に仲介をしてもらうかを慎重に決める必要があります。不動産売却が成功するかどうかは、利用する業者によって決まるといっても過言ではありません。

仮に同じ不動産を売却する場合でも、業者が異なるだけで売却の条件が違ってしまうこともあります。よりよい条件で売却するにはどのような業者を選ぶとよいのか、探し方の方法や依頼先の決め方を知り、不動産売却の成功を目指しましょう。

不動産売却でなぜ業者選びが重要か

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そもそもなぜ不動産売却において業者選びが重要なのかですが、これには次の3つの理由があげられます。

  • 悪徳業者だと費用が多くかかる場合がある
  • 業者次第で売却価格が変わる
  • 売却できるまでの期間に差が出る

不動産売却の仲介業務を行っているすべての業者が、優良業者であるとは限りません。中には悪徳業者もあり、これを利用してしまうと売却時に多くの費用がかかってしまうことがあります。

不動産売却では仲介手数料や広告費、その他さまざまな費用がかかりますが、悪徳業者はこれらを通常より多く請求することがあるため注意しなければなりません。

また、業者の力量によって、売却価格が違ってくることも多いです。販売実績や売却に強みのある業者なら3,000万円で売れるところが、力のない業者に依頼すると2,500万円でしか売却できないなど、結果に大きな違いが出ることもあるでしょう。

スムーズに売却できるかどうかも、依頼する業者次第で変わります。不動産売却は平均的に3ヶ月から半年程度かかるといわれていますが、業者によっては相場よりも長期間かかってしまうこともあります。

不動産売却が遅くなってしまうと、好条件で契約してくれる買主を逃したり、必要なときに資金を獲得できなかったりするなどのデメリットがあるでしょう。業者によって売却の条件や費用が大きく違うため、少しでも高価格で売るには依頼先を慎重に選ぶ必要があります。

まずは仲介か買取かを決める

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不動産会社に依頼して不動産売却をする方法は、仲介と買取の2つがあります。それぞれで特徴が違うだけではなく、メリットとデメリットも異なります。両方の違いを確認して、自分に合った方法を選ぶことが納得のいく不動産売却をするためには大切です。

仲介での不動産売却とは

仲介とは、不動産会社に仲立ちをしてもらい、買主を探して売却する方法です。仲介による売却の基本的な流れは、次の通りです。

  1. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  2. 仲介による売却活動を開始する
  3. 買主を見つけて内覧対応を行う
  4. 買主と条件交渉をして売買契約を締結する
  5. 契約時の内容に合わせて引き渡しを行う

まずはどの業者に仲介を依頼するかを決め、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は不動産会社に仲介業務をしてもらうための契約です。これを締結した後は、不動産会社が売却活動を開始します。

物件の情報を公開したり、広告を出したりして購入希望者が見つかると、内覧に来てもらい、実際に不動産の状態を見てもらいましょう。気に入ってもらえたなら、条件交渉をして売買契約を締結します。

売買契約を締結した後は、契約時の内容に沿って引き渡しの手続きを進め、買主に不動産を引き渡して仲介による売却は完了です。

買取での不動産売却とは

不動産は個人の買主を見つけるだけではなく、不動産会社に買い取ってもらうことも可能です。買取の場合の基本的な流れは、次の通りです。

  1. 不動産会社に買取を申し込む
  2. 不動産の状態を見てもらい買取価格を決定する
  3. 条件の交渉をして契約をする
  4. 不動産会社に引き渡しをする

買主が個人ではなく、不動産会社自身になることが、買取の大きな特徴といえるでしょう。

仲介と買取のどちらがおすすめか

仲介と買取は特徴が異なり、一概にどちらがよいと決まっているわけではありません。そのため、方法ごとのメリットとデメリットを知り、自分にはどちらが合っているのかを考えることが大切です。

売却の方法 メリット デメリット
仲介
  • 不動産会社に売却活動をサポートしてもらえる
  • 市場価格で売却しやすい
  • 売却に時間がかかりやすい
  • 仲介手数料が発生する
買取
  • 素早く不動産を売却できる
  • 個人では買主がつかない場合でも売れる可能性がある
  • 売却価格が安くなる
  • 買取を行う業者が少ない

不動産会社に売却活動をサポートしてもらえ、好条件を提示する買主を見つけやすいことが、仲介による売却のメリットです。買主次第では高値で売れる場合もあり、基本的には市場価格、つまり相場価格で売却しやすいでしょう。

デメリットは買主が見つかるまでに時間がかかりやすいことや、不動産会社に支払う仲介手数料が発生することがあげられます。買主がすぐに見つかるなら素早く売却できますが、なかなか見つからないと数ヶ月から1年程度の期間がかかってしまうこともあるでしょう。

また、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があり、これが高額になることも多いです。売却にかかる費用が高くなりやすいことも、仲介のデメリットといえます。

対して買取は不動産会社自身と契約できるため、早いと1週間程度で売却できることも少なくありません。また、個人の買主が見つけられない不動産も、業者なら買い取ってくれることもあります。

デメリットは売却価格が下がりやすく、買取だと市場価格の60~90%程度になることが多いです。また、買取を実施する業者はそれほど多くはなく、選択肢が限定される点もデメリットといえます。

仲介による売却がおすすめなのは、多少時間をかけても高値で売却したい人です。買取がおすすめなのは、売却価格よりも売却スピードを優先したい人であり、素早く不動産を手放す必要があるなら、買取が向いているでしょう。

不動産売却の業者選びは一括査定から

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不動産売却を依頼する業者を選ぶには、まずは一括査定を行うことがおすすめです。一括査定によって売却予定の不動産にどれくらいの価値があるのかを把握することで、いくらくらいの利益が出そうかも判断できます。

査定は「机上査定」と「訪問査定」の2パターン

不動産査定には机上査定と訪問査定があり、それぞれで特徴が異なります。机上査定はネット上で行える簡易的な査定であり、一括査定はこちらが該当します。訪問査定は、不動産会社が実際に現地を訪れ、不動産の詳細な状態を見ることで査定額を算出する方法です。

査定方法 メリット デメリット
一括査定
  • 手間をかけずに査定が受けられる
  • 一度に複数社から査定を受けられる
  • 24時間無料で査定が受けられる
査定額はデータをもとにした概算
訪問査定
  • 一括査定より詳細な査定額がわかる
  • 担当者と直接話ができる
査定に時間がかかる

括査定のメリットは、手間をかけずに査定が受けられ、一度に複数社から査定結果が得られることです。また、ネットで行うため、24時間いつでも利用でき、かつ料金も無料もかかりません。不動産会社の営業時間を気にせず、気軽に査定を申し込める点もメリットでしょう。

デメリットは不動産の詳細な状態を見ず、データだけで査定額を算出する点です。そのため、より明確な査定額を知るには、実際に不動産を見てもらえる訪問査定を行う必要があります。

訪問査定ではより詳細な査定額がわかるだけではなく、担当者と直接話ができるため、売却の相談をしたり、その業者が信頼できるかを見極めやすい点もメリットです。

ただし、査定には時間がかかり、複数社に依頼するとなると労力がかかります。不動産売却をするには、まずは一括査定で依頼先の業者を絞り込み、条件のよい業者を見つけて訪問査定をしてもらうという流れが一般的です。

最寄りにどんな不動産会社があるかわかる

一括査定を利用することで、売却予定の不動産の最寄に、どのような不動産会社があるのかをスムーズに把握できます。一括査定では近くの不動産会社複数社が査定結果を出すため、近隣で利用できる業者の選択肢を絞り込みやすいでしょう。

1社ずつ不動産会社の住所を調べたり、連絡先を確認したりする手間が省けるため、効率的に査定を受けられます。

気軽な査定依頼で不動産の相場を把握できる

気軽に利用でき、かつ不動産の相場価格を把握できる点も、一括査定の魅力です。一括査定はサイトに情報を登録するだけで利用できるため、売却意思の有無に関係なく気軽に利用しやすいです。

査定を受けたからといって必ずしも売却する必要はないため、売るつもりはなくても所有する不動産にどれくらいの価値があるかを知りたい人も利用するとよいでしょう。

また、複数社の査定結果を比較することで、いくらくらいが相場価格なのかも判断できます。不動産会社によって提示する査定額は異なり、場合によっては100万円以上の差が出ることも少なくありません。

1社のみに査定を依頼すると、提示された金額が妥当なのかどうか判断が難しいですが、複数社の結果を見ることで、査定額の平均を考えるとどれくらいが相場なのかがわかります。

一括査定は複数のサイトを利用

一括査定をするなら、複数のサイトを利用することがおすすめです。これはサイトによって提携している不動産会社が異なることが理由です。

1つのサイトを利用するだけだと、最寄りの不動産会社が登録しておらず、その業者から査定が受けられない場合があります。未登録の業者がもっともよい条件で売却できることもあるでしょう。

売り損を防ぐには複数のサイトを利用し、最寄りの不動産会社をくまなく探してから、売却の依頼先を絞り込んでいくことがおすすめです。

不動産売却でおすすめの一括査定サイト4選

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一括査定サイトを利用するなら、次の4つがおすすめです。

  • すまいステップ
  • HOME4U
  • イエウール
  • LIFULL HOME’S

それぞれで特徴が異なるだけではなく、提携している不動産会社も違います。そのため、サイトごとの違いを把握し、複数利用して信頼できる不動産会社を見つけましょう。

この記事の1番のおすすめはすまいステップです。詳しく紹介します。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

すまいステップはこんな人におすすめ

  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

すまいステップの特徴

すまいステップは、2020年4月にサービスが開始された比較的新しい一括査定サイトです。

その特徴は、提携不動産会社の数ではなく、質で勝負をしている点。一括不動産査定サイトを長年運営している株式会社Speeeが厳選した優良不動産会社に限っての査定依頼となります。なので、査定依頼が初めてで、どの不動産会社が良いのかよく分からないという人に特におすすめです!

また、すまいステップを利用して査定依頼をすると、各不動産仲介会社で累計100件以上の売買実績があるエース級担当者に出会えるため、不動産の売却が初心者であっても安心です。

すまいステップの他にも人気サイトを3つ紹介します。

イエウール

信頼できる優良業者を見つけたいなら、「イエウール」がおすすめです。イエウールでは全国1,600社以上の不動産会社と提携しているだけではなく、クレームの多い業者は提携を解除しています。

悪徳業者の排除に力を入れており、信頼度の高い業者を利用しやすい点が魅力です。また、一度に最大6社から査定を受けられ、業者ごとの違いを比較しやすい点もメリットでしょう。

参考:イエウール

HOME4U

日本初の一括査定サイトであり、長い歴史と高い実績がある点が、「HOME4U」の特徴です。2001年にサービスが開始されており、以来利用者を獲得し続けているため、信頼度は高いでしょう。また、信頼度を裏付けるポイントとしては、大手のNTTデータグループが運営している点もあげられます。

運営元が大手で信頼度が高いため、サイトも安心して利用できます。一括査定のサービスも便利であり、一度の登録で最大6社から査定を受けられる点が魅力です。また、提携している業者も1,500社以上と多く、幅広い選択肢から業者を探せます。

参考:HOME4U

LIFULL HOME’S

自宅の売却だけではなく、工場や倉庫など、居住用以外の不動産売却に適した業者を探せる点が「LIFULL HOME’S」の特徴です。幅広い不動産の売却に利用できるだけではなく、匿名で査定依頼が出せます。

不動産会社からのしつこい営業を受けたくない人や、好条件を提示する業者と直接連絡を取りたい人におすすめです。厳重なセキュリティで個人情報を扱っており、情報が漏れない点も魅力でしょう。また、全国約2,000社以上の不動産会社と提携しており、業者の選択肢の多さも利用するメリットの1つです。

参考:LIFULL HOME’S

一括査定サイトに関してより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。

不動産一括査定サイトランキングおすすめ21選!選び方や利用者の声も紹介!
不動産一括査定サイトのおすすめ21サービスをランキング形式で紹介します。不動産売却でどこに査定依頼すればよいかお悩みならばぜひご覧ください。査定サイトの選び方や注意点、利用者の口コミなど取り上げた査定サイト選びのための保存版です!

不動産売却の業者を決める6つのコツ

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売却を依頼する業者を決める際には、さまざまなコツがあります。少しでも好条件で売却するためにも、次の6つのコツは頭に入れておきましょう。

  • 売却したい不動産の取り扱いが得意かを見極め
  • 免許番号から業者の歴史まで推測
  • 極端な査定結果の業者は避ける
  • 業者のネガティブな情報をチェックする
  • 納得できる不動産売却の戦略があるか
  • 売主の要望を取り入れてくれる

これらのコツを把握しておくことで、信頼できる業者を見つけやすくなります。

売却したい不動産の取り扱いが得意かを見極め

不動産会社にはさまざまな種類があり、業者によって得意分野が異なります。そのため、不動産売却に強みのある業者かを見極めることが、売却を成功させるには重要です。不動産会社の種類とそれぞれの得意分野は、次の通りです。

業者の種類 得意分野
分譲業者 建売や分譲マンションの販売や都市開発事業
買取再販業者 不動産買取と買い取った不動産の再販売
媒介業者 さまざまな不動産の媒介業務
専門系・その他 不動産投資や商業施設の運営など

仲介による売却を検討するなら媒介業者が、不動産会社による買取を希望するなら買取再販業者がおすすめでしょう。また、ひとくちに媒介業者といっても、業者によってどの不動産の媒介を得意とするかは異なります。

戸建てやマンションの仲介に強い業者もあれば、投資用や事業用の不動産売却に強みがある業者もあります。個人での売却なら、戸建てやマンションの仲介に強い業者を選びましょう。

さらに業者によっては戸建てのみ得意、マンションのみ実績があるということもあるため、売却や仲介の実績も確認しておくことがおすすめです。

免許番号から業者の歴史まで推測

不動産事業を行うには、国土交通大臣や都道府県知事から受ける免許が必要です。この免許番号を確認することでも、業者の信頼度をチェックできます。免許番号は「()第○号」と記載されており、カッコ内の数字が免許の更新回数です。

例えば(1)なら免許更新が1回、(3)なら免許を3回更新していることになります。免許は5年ごとに更新となり、更新回数が多いほど長く営業していることから、信頼できる業者だと判断できます。

ただし、1つの都道府県で営業する場合は都道府県知事から免許を受けますが、2つ以上の都道府県にまたがって営業する場合は、国土交通大臣からの免許となり、この際に更新回数がリセットされる点には注意しましょう。

そのため、国土交通大臣からの免許を受けているなら、更新回数だけではなく業者のホームページなどで企業の歴史を調べ、創業年などを確認しておくとよいでしょう。

免許番号は業者のホームページで確認できます。また、不動産会社の担当者からもらえる名刺に記載されていることもあるため、これを参考にしてもよいでしょう。

極端な査定結果の業者は避ける

一括査定を利用して複数社の査定結果を比較する際には、極端に高額な査定額を提示する業者には注意しましょう。業者によっては顧客を得るために、実際の価値以上の査定額を提示することもあります。

他の業者よりも極端に金額が高い場合は、客寄せのために金額を操作している可能性が高いです。査定結果は売却活動をして3ヶ月程度で売れる、目安の金額にすぎません。高額査定でもその通りに売れるとは限らないため、相場からあまりにもかけ離れている業者は利用しないことがおすすめです。

業者のネガティブな情報をチェックする

不動産事業を運営するには法律上の決まりが多数あり、これを守っていないと行政処分を受けることになります。過去に行政処分を受けたかどうかは国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」から調べられるため、これを利用することもおすすめです。

処分を受けた年月日や事業者名、都道府県や処分の種類などを入力することで、業者にネガティブな情報がないかが検索できます。検索してネガティブ情報が出てきた場合は、利用しないほうが無難です。

また、業者のネガティブな情報については、国土交通省の地方整備局の窓口に問い合わせることでも確認できます。

納得できる不動産売却の戦略があるか

業者に相談して、納得できる不動産売却の戦略を提示してもらえるかどうかも、依頼先を決める際のコツです。不動産売却の戦略はさまざまあり、例えば不動産流通機構が運営している「レインズ」というサイトに登録したり、自社や提携する不動産ポータルサイトへの物件情報の登録があげられます。

幅広く物件情報を公開できる場合や、どのようなプランで売却を予定しているかなど、正確なスケジュールを提示してくれるなら、信頼度は高いです。反対に売却戦略や販売プランがない、曖昧で説明がわかりにくいなどの場合は、別の業者を利用したほうがよいでしょう。

売主の要望を取り入れてくれる

不動産売却は業者と協力しながら行うものであるため、売主の要望もきちんと取り入れてくれるかも重要なポイントです。売主が希望する条件を聞き、それを最大限叶えるためのプランを提示してくれたり、こまめに連絡を取って売却のサポートをしてくれたりする業者がおすすめです。

売主の要望を聞かず、自社で作成した売却プランを押し付けようとするなら、その業者は避けたほうがよいでしょう。仮のそのプランが魅力的に思えても、成功するという保証はありません。売却はできても結果に不満が残ることもあるため、要望を伝えたうえでそれを叶える努力をしてくれるかどうかが重要です。

仲介業者で売却開始までの注意点

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仲介による売却を依頼する場合は、売却開始までにさまざまな注意点があります。

  • 媒介契約は何ができるかで決める
  • 広告作成は不動産会社に丸投げをしない
  • 事前に囲い込み対策をしておく

これら3つの注意点を押さえて、失敗なく不動産活動を開始しましょう。

媒介契約は何ができるかで決める

不動産会社に仲介を依頼する際には、業者と媒介契約を結びます。これには3つの種類があり、それぞれでできることが異なるため、何ができるかは把握しておきましょう。

項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の宅建業者に依頼し契約できるか できる できない できない
自分で買い手を見つけて契約できるか できる できる できない
販売状況の宅建業者から依頼主への報告義務とその頻度 報告義務はない 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズへの登録義務 登録義務はない 媒介契約から7日以内 媒介契約から5日以内
契約期間 行政指導では3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内

複数の不動産会社と媒介契約が結べ、自分で買主を見つけて個人間売買が可能な点が一般媒介契約の特徴です。専任媒介契約でも個人間売買は可能ですが、媒介契約が結べる不動産会社は1社に限定されます。

専属専任媒介契約は不動産会社1社のみとの契約となり、かつ個人で買主を見つけた場合でも不動産会社を通して契約しなければなりません。

制限が多い契約ほど、不動産会社のサポートは手厚く鳴り、レインズへの登録義務もあるため、物件情報を広く発信できる点がメリットです。

自分の場合はどれが適しているのか、売却において何ができるとよいかを考えて、媒介契約の種類を選びましょう。

広告作成は不動産会社に丸投げをしない

不動産を売り出す際には不動産会社に広告を作成してもらいますが、これを業者に丸投げしないようにしましょう。作成した広告を見せてもらい、不動産の魅力が十分に伝わる写真が使われているか、売却に必要な情報が漏れなく記載されているかは確認が必要です。

広告を出しても使っている写真が悪かったり、必要な情報が抜けていたりすると、購入希望者を募ることは難しいです。広告は必ず確認し、必要に応じて修正を求めましょう

事前に囲い込み対策をしておく

不動産売却では業者による囲い込みが起きることもあり、この対策をしておくことも大切です。囲い込みとは売却を依頼する業者が自社で買主を探し、両者から仲介手数料をもらうために、他の不動産会社からの購入受付を断ることです。

つまり、他社からの申し入れを断り、自社で買主を探すため、売却に時間がかかったり、好条件を提示する買主を逃したりするデメリットがあります。この対策としては、次の3つがあげられます。

  • 囲い込みをしないように念を押す
  • レインズに図面や物件情報が登録されているか確認する
  • 利用する業者を変更する

契約時に囲い込みとは何かを知っていることを伝え、これをしないように念を押すと抑止力になるでしょう。また、実際に囲い込みが疑われる場合は、レインズのパスワードを教えてもらい、ここに売却予定の不動産の図面や物件情報が登録されているかを確認します。

レインズへの登録義務があるにもかかわらず、情報が登録されていない場合は囲い込みをされている可能性が高いです。もし対策をしても囲い込みが解消されない場合は、別の業者に売却を依頼しましょう。

不動産売却の業者選びでよくある疑問

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不動産業者選びに迷った人によくある疑問としては、次の3つがあげられます。

  • 業者は大手や中小でどちらがいいのか
  • 一度業者と契約をすると変更はできないのか
  • 業者の訪問査定は何か対策が必要か

これらに対する回答を知り、疑問を解消して業者選びを進めましょう。

業者は大手や中小でどちらがいいのか

利用する不動産会社は、大手と中小企業のどちらがよいと一概にいえるものではありません。大手はネットワークの広さから多くの顧客に情報を発信でき、幅広い選択肢から買主を探せるというメリットがあります。

中小企業なら地元に密着しているため、地域需要を詳しく理解していたり、大手にはない柔軟性で対応してくれたりして、売却に成功することもあります。

重要なのはどちらの業者でも担当者との相性がよさそうか、自分に合った売却のプランを提示してくれるかです。最終的には担当者の実力次第ともいえるため、両方の魅力を知ったうえで、依頼先は総合的に判断して決めるようにしましょう。

一度業者と契約をすると変更はできないのか

媒介契約は基本的に3ヶ月契約となっており、この期間をすぎると別の業者を利用できます。契約が切れた場合は別の業者を利用するだけではなく、同じ業者と再契約することも可能です。

業者に落ち度がないならそのまま契約を続けても構いませんが、売却活動で不備があったり、買主すら見つからない状況が続いているなら、別の業者に変更するとよいでしょう。

業者の訪問査定は何か対策が必要か

不動産会社の訪問査定を受ける際の対策としては、次のものが必要です。

  • 自宅の整理整頓
  • 掃除

これらを怠ると査定額が下がる可能性があるため、注意しなければなりません。また、事前のリフォームやリノベーションは不要であり、これをした場合でも基本的には査定額は同じです。

そのため、訪問査定前には物を片付けたり、掃除をしたりして自宅をきれいな状態にしておきましょう。特にリビングや玄関、水回りなど目につきやすい場所は念入りに整理整頓や掃除をしておくことが大切です。

まとめ

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不動産売却を成功させるには、どの業者に依頼するかが重要です。業者選びを慎重に行い、信頼できる優良業者と契約することで、高額売却も目指しやすくなります。

自分に合った業者を見つけるには、業者選びのコツや注意点を正しく把握しておく必要があります。さまざまなポイントを意識して最適な業者を見つけ、不動産の高額売却を目指しましょう。

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