マンションや一戸建てなどの不動産を売却したい場合には、通常は不動産会社に仲介を依頼して、買手を探してもらいます。しかし、不動産会社に買手を探してもらう選択肢の他に、不動産会社に直接買取をしてもらう不動産買取という選択肢もあります。
通常は仲介の方が不動産買取よりも手元に残る金額が多くなると言われています。しかし、仲介で売却するよりも不動産買取で売却した方がいい場合や物件があるのも事実です。
この記事では、不動産会社による直接買取の不動産買取は仲介とどのように違うのか、不動産買取のメリットやデメリットにはどのようなものがあるのかをお伝えします。不動産買取の仕組みをしっかり理解してから判断しましょう。
不動産買取とは、業者が買主となる取引
通常、不動産を売却する場合には、不動産会社に仲介を依頼します。仲介を依頼する媒介契約を結んだ場合には、不動産会社はその不動産を購入したいという購入希望者を探して、買手と売手を仲介します。この場合の買手は購入者となり、不動産会社は仲介の役目だけを努めます。
一方の不動産買取とは不動産会社がその不動産の直接の買手となります。不動産会社が物件を購入して、中古住宅であればリフォームやリノベーションをしたり、土地だけであれば建売を建てたりと、付加価値を付けて販売します。
仲介と比べた場合に、不動産買取には「不動産買取を利用する6つのメリット」で後述するようなメリットが色々とあります。特に早く売却したい場合には仲介よりもメリットのほうが多いでしょう。
しかし、メリットによる恩恵をあまり受けないと感じるようであれば、デメリットのほうがメリットを上回ることも少なくありません。仲介と不動産買取のどちらの方がいいのかは、物件の状況と売主が売りたい理由や売却までの希望期間によって違います。
不動産買取の仕組みをしっかりと理解した上で、どちらがいいのか判断しましょう。
不動産買取は2種類の方法から選ぶ
一口に不動産買取と言っても、その方法には即時買取と買取保証の2種類あり、大きな違いがあります。それぞれどのようなもので、どういった場合に利用すればいいのかを解説します。
やりとりは業者とだけの即時買取
まずは即時買取について解説します。
即時買取とは、不動産会社に買取をしてもらう不動産買取の方法です。仲介の場合には取引の場には、買主と売主、仲介の不動産会社の三者がいますが、即時買取の場合には買主が不動産会社と同じなので、買主=不動産会社と売主の2者だけで取引されます。
不動産を売却する場合には、通常は売買市場へと出されて売却活動が行われます。しかし、即時買取の場合には、一切売却活動が行われることがありません。
不動産の査定金額というのは、通常は「このくらいの価格なら売れるだろう」という予想の価格でしかありませんが、不動産買取の場合にはたった1回の訪問査定で売却金額が決まることが多く、売却のスピードがとても早いのが特徴です。
通常の仲介で売却しようとすると、短くても3か月から6か月、物件によっては1年以上かかります。しかし、即時買取であれば買取を依頼してから、最短なら1週間程度、遅くても1か月程度で売却が完了します。
即時買取なら購入希望者への内覧の対応をしなくて済むことと、スピーディーに売却が進むことが即時買取の大きなメリットです。
必ず不動産を手放せる買取保証
一方の買取保証とは、一度は不動産会社に仲介を依頼して、買手を探してもらうものです。一定期間通常の売却に出した後に買手がつかない場合は、不動産会社による不動産買取をしてもらいます。
仲介のみの媒介契約であれば、購入希望者が現れるまで根気強く待ちます。内覧希望者がいれば、売却が完了するまで何度でも内覧に対応します。媒介契約は3か月ごとに更新しなければいけませんが、売れなければ何度でも更新することになります。
しかし、買取保証の場合には通常の売却に出す期限を区切ります。3か月か6か月で期限を区切った上で、その間に売却ができない場合には、不動産会社が不動産買取をしてくれます。
どうしても売却しなければいけない場合には、確実にその不動産を手放すことができる点が大きなメリットです。また、不動産買取よりも高額で売却できる可能性が高い通常の売却に一度は出すことで、売手としても売却の結果に納得しやすくなります。
ただし、不動産会社によっては仲介ではなく不動産買取を狙って売却活動に力を入れない可能性もあります。売却活動をどのように進めているのかは、売主は注意する必要があります。
不動産買取を利用する6つのメリット
通常の不動産売却は、不動産会社による仲介が一般的です。しかし、不動産買取を選択する方も多いのは、仲介での売却と比べた時にメリットが確かに存在するためです。不動産買取を選択するメリットにはどのようなものがあるのか、6つのメリットをご紹介します。
短期間で不動産売却が可能
不動産買取を選択する最も大きなメリットが、不動産を短期間で売却できるという点です。最も時間がかかったとしても、不動産買取であれば不動産会社に連絡を入れてから1か月程度で売却が完了します。もっと早い場合には、3日から1週間程度で売却できることもあります。
仲介の場合には、売却を完了するのに、不動産会社に査定を依頼してから早くても3か月程度かかります。通常は6か月程度、なかなか価格交渉などが難航する場合には1年以上かかることも珍しくはありません。
不動産買取であれば、宣伝や内覧、買手との価格交渉の手間を省けます。不動産会社との価格交渉は必要ですが、不動産会社が提示する価格に納得ができれば、その日のうちに売却を決めることもできます。スピーディーに売却が進められるのが不動産買取のいいところです。
仲介手数料の節約ができる
不動産買取のメリットには仲介手数料を節約できるという点もあります。
不動産会社と媒介契約を結んで買手を見つけてもらった場合には、仲介手数料がかかります。仲介手数料は法律で上限金額が決められていて、次の計算式で上限金額を計算します。
例えば3,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限金額を上記の式に当てはめて計算すると105万6,000円になります。不動産を売却する金額によって仲介手数料は上下しますが、物件価格によっては高額な仲介手数料が発生します。
この仲介手数料は、買手を見つけてもらうための仲介手数料なので、買手が不動産会社である不動産買取では必要ありません。
不動産買取なら契約不適合責任がない
不動産買取のメリットには、契約不適合責任を問われずにすむという点もあります。
契約不適合責任とは、商品を購入した後で本来はあってはならないはずの欠陥が見つかり、価格に相当する価値を持たないことがわかった場合には、その欠陥に対する責任を売主が負わなくてはいけないというものです。
不動産の場合には、売却前には気がつかなかった雨漏りやシロアリ被害、水回りの水漏れ、土地の中の埋設物が見つかった場合などに問われます。契約不適合責任は、購入後2か月から3か月以内に見つかった場合に売主の責任とする旨が契約書に記載されるのが一般的です。
水漏れやシロアリ被害、土地の中の埋設物などは表からでは見えないものなので、実際に購入者が使い始めたり、工事を始めてから見つかることも少なくありません。売買契約が破棄されたり、売主が多額の修繕費を要求されることもあります。
不動産会社による不動産買取であれば、契約不適合責任を売主に問う項目は契約書の中に盛り込まれません。
その理由は、プロがしっかりと目利きをしてから購入するのであとから契約不適合責任が問えるような欠陥は、購入前に見つけて買取価格に反映させるためです。また業者による買取なので、法的にも消費者である売主のほうが保護されます。
築年数がたった物件は、どのような瑕疵があるか不安です。売却後の契約不適合責任が不安な場合には、不動産買取によるメリットは大きいでしょう。
周囲に知られずに不動産を売却できる
不動産を売却する理由の中には、あまり周囲のうわさになると困る場合もあります。例えば、離婚が決まったので財産分与をするためにマンションを売却する場合や、借金の返済のために急いでお金を作らなければならないような場合です。
通常の売却では、不動産の売買サイトやチラシなどに物件の情報が掲載されます。当然、近所の方や友人、知人の目にも留まり、あれこれと事情を聞かれたり、うわさになったりします。
住みながら売却を進める場合には、ご近所さんの好奇の目にさらされることになります。
不動産会社による買取であれば、売主が引っ越すときには売却市場には出ないので、周囲に知られることなく売却を進められます。周囲のうわさになると困る時には、この点は大きなメリットになります。
内覧は一度だけ
不動産売却を進める中で、売主にとって大きな負担になるのが内覧への対応です。内覧とは、購入希望者がどのような物件なのかを実際に目で見て確かめるために、不動産会社のスタッフと訪問することです。
通常の売却に出した場合は、最初の内覧で売却が決まることはありません。売り出してから売却までに半年以上かかる場合には、何度も内覧の対応をしなければいけません。
住みながら売却活動を進める場合には、内覧があるたびに家の中を片付けるのが大変です。売主の立ち会いを求められるので、遠方の実家を売りに出す場合には交通費もかかります。
不動産会社による不動産買取であれば、内覧は不動産会社による査定の時だけですみます。内覧への対応が1回でいいという点は、人によっては大きなメリットになります。
仲介での売却が困難な不動産を手放しやすい
売りに出してもなかなか売却に至らない不動産もたくさんあります。事故物件などの訳あり物件や、近所に大きな化学工場やお墓など、あまり近くに住みたくない施設がある場合などです。土地や一戸建ての場合には、土地が狭すぎる、いびつな形をしている、といった家で売れないこともあります。
通常の売却では売れないような不動産であっても、不動産会社による不動産買取を打診してみると、買い取ってもらえる場合があります。
不動産会社は、そのままの状態では決して買い取った物件を売却しません。必ず何らかの付加価値をつけた上で売却します。不動産会社は不動産活用のプロなので、他の人なら絶対に活用方法を思いつかないような物件であっても、何らかの活用法を見出せる場合があります。
不動産買取を依頼することで、どうしても買手がつかなかった不動産を手放せる可能性が高くなります。
不動産買取を利用する3つのデメリット
仲介の相場より売却価格は安くなりやすい
まずは、通常の不動産会社の仲介による売却よりも、売却できる金額は2割から3割程度安くなることに注意しましょう。その理由は、不動産会社は買取後のリフォームなどの費用を差し引いた金額でしか購入しないためです。
不動産会社が再販売する場合には、相場に沿った価格にしないと売却できません。相場に沿った価格とは、通常の売却で売れる価格に近い価格です。リフォーム代と不動産会社の利益を出すためには、買取価格を相場よりも大幅に下げる必要があります。
仲介手数料の節約分を考えても、手元に残る金額の総額は大幅に不動産買取の方が安くなってしまう可能性があります。
最終的に誰が不動産を購入するかは不明
通常の売却であれば、買主を売主が決められます。価格だけではなくて、職業や家族構成などを考慮して、ご近所迷惑にならないような購入希望者と優先的に交渉をするという売主もいます。
しかし、不動産買取の場合には最終的にその物件を購入するのがどのような人なのかわかりません。もしかしたら、投資用物件として業者が買い取る可能性もあります。社会的にあまりよろしくない職業のカが購入する場合もあります。
ご近所さんと良い関係を築いていた場合には、後から入る人を自分で吟味できないことで、ご近所さんに迷惑をかけてしまうかもしれない、という心配があります。
不動産の価格を自由に設定できない
通常の売却であれば、売却価格は売主が自由に設定できます。不動産会社による査定もありますが、これは不動産会社からの「このくらいの価格であれば売れるでしょう」という提案の価格でしかありません。
売り出し価格や、購入希望者との価格交渉でどこで妥結するのか決めるのは、売主自身が自由に決められます。
しかし、不動産会社による不動産買取の場合には、価格決定の自由度がとても低くなってしまいます。
確かに不動産会社と価格交渉をすることもできます。しかし、「仲介の相場より売却価格は安くなりやすい」でお伝えしたように、不動産会社はかなりシビアに値付けをしてきます。不動産に関しては素人の売主が対抗できるのものではありません。
実際に思っていた価格よりも、安い価格になってしまうことが多く、自分で価格を自由に設定できないデメリットがある点はよく頭に入れておきましょう。
不動産買取がおすすめの人とは
お金の事だけを考えると、不動産買取で仲介手数料の節約分よりも、通常の売却で相場なりの価格で売却した方が、手元に残る金額は多くの場合で多くなります。
しかし、金額の多さ以外の観点も考慮すると、通常の売却よりも不動産会社による買取を選択した方が賢明な場合もあります。不動産買取を選択した方がいい場合とは次のような場合です。
- 売却活動をしている時間的な余裕がない
- 今すぐにでも多額の現金が必要である(即時買取)
- 3か月後、もしくは6か月後など近い将来に多額の現金が必要になる(買取保証)
- 売却できたとしても仲介手数料や解体料を支払う余裕がない
- 周囲に知られることなく売却を進めたい
- 買手がつくかわからない築年数がたった家や難有りの土地である
難有りの物件以外は、通常の売却ではなくて不動産買取を選択した方が良い場合とは、一言で言うと時間もしくはお金に余裕がない場合です。あるいは時間もお金も両方に余裕がない場合です。
時間をかけずにスピーディーに売却を進めたい場合や、できるだけ早く現金を手にしたい場合には、不動産買取がおすすめです。一方で、どちらもある程度の余裕が持てるのであれば、不動産会社による買取ではなく、仲介による買取を選択した方がお得です。
不動産買取の基本の流れ
不動産会社による買取を選択した場合の基本的な流れについてお伝えします。不動産買取の場合には媒介契約の締結や売却活動などが入らず、通常の売却活動に比べて手間が簡略化されます。どのような流れで売却が進むのかみていきましょう。
不動産買取で使う書類を用意
まずは不動産会社に不動産を買取してもらう時に必要になる書類を用意しましょう。不動産を売却する時には、不動産買取であっても、通常の売却であっても、必ず次の書類が必要になります。査定のときには必要ない書類もありますが、契約するときには必ず必要になるので、早めに揃えておきましょう。
| 必要書類 | 詳細 |
| 身分証明書 | 免許証などの他に、3か月以内に発行された印鑑証明書と実印が必要。 |
| 登記済権利証(登記識別情報) | 権利証と呼ばれるもの。購入時や新築時に、法務局で登記が完了したときに交付されている。紛失した場合には事前通知もしくは司法書士による本人確認情報の提供が必要になる。司法書士に依頼する場合には5万円ほどの費用が必要。 |
| 固定資産評価証明書 | 所有者移転登記するときの登録免許税を算定するのに必要。固定資産税納税通知書と間違えないように。市区町村役場で取得する。 |
| 土地測量図面・境界確認書 | 土地や土地付きの一戸建ての場合には、土地の面積と形状、境界線を確定させるのに必要。 |
| 建築確認済証・検査済証 | 建物が違法建築でないことを証明するのに必要。紛失した場合には、市区町村役場の建築指導課で建築計画概要書、もしくは台帳記載事項証明書を取得する。 |
| 重要事項説明書 | マンションや建売住宅の場合には購入時に渡されている。その物件についての説明が必要な事項が記載されているので、手元にあれば買主に渡す。ない場合には、購入したときの売主に問い合わせてみる。 |
| 物件の間取り図・設備の仕様書 | マンションや一戸建ての間取りや設備を確認するのに必要。 |
| 建築設計図書・工事記録書 | 一戸建てやマンションでどのような工事が行われたのかが記載されている書類。 |
| 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告 | 旧耐震基準で建築された古い建築の場合には、建物の安全性を証明するためにあるといい。 |
| 購入時のパンフレットやチラシなど | マンションや一戸建てのおすすめポイントなどが記載されているので、あれば買取の不動産会社に喜ばれる。 |
| マンションの利用規約・管理組合規約 | マンションであれば必須。手元にない場合には管理組合でもらえる。 |
一括査定で買取業者を厳選
必要な書類を揃えたら、買取りしてもらう不動産会社を選びます。仲介を依頼する場合には、時として半年以上のお付き合いになる可能性も高いので、不動産会社の信頼性や、スタッフとの相性を重点的に考えます。
しかし、不動産買取の場合には不動産会社との付き合いは長くても1か月程度です。信頼性の高い会社に依頼することが大切なのは言うまでもありませんが、スタッフとの相性などの要素はそこまで重要にはならないでしょう。
不動産買取で売却する場合の業者の選び方は、査定金額一本で選んでも大丈夫です。最も高額な査定金額を提示してくれた会社を優先しましょう。
不動産会社によっては不要な荷物の無料処分サービスなどを行なっている会社もあります。そのようなサービスの内容もよくチェックして不動産会社を選びましょう。
不動産会社は不動産買取の一括査定サイトで選ぶことをおすすめします。複数の会社を比較することで、より高額で買い取ってもらえる業者を選べます。
業者と価格や引き渡し条件を交渉
不動産会社を選んだら、価格交渉などを行いましょう。最も高い価格を提示くれた不動産会社と契約しても、納得のいかない買取価格であることもあります。
価格に納得いかない場合には、その価格になる理由を教えてもらい、自分が納得いくまでよく話し合いをしましょう。買取価格を決めたら、引き渡しまでのスケジュールや、引き渡し時に必要な書類を確認します。
業者に不動産の引き渡しお金の受け取り
まだ住んでいるのであれば、引渡し日までに引っ越しを完了しておきます。引き渡し日になったら、売買契約書を作成し、鍵や権利証などの必要書類を不動産会社へ渡します。書類などに不備がなければ、即銀行振込でお金が支払われて不動産買取が完了します。
不動産買取の業者を探すおすすめ一括査定サイト4選
上記の不動産買取の流れの中で、不動産会社を探すのに一括査定サイトを利用することをおすすめしました。しかし、どのサイトを使えば、いい不動産会社と出会えるのかわからないという方もいるでしょう。
こちらでは、 数ある不動産一括査定サイトの中から、特に買取専門の一括査定を行っていて、運営実績のある不動産一括査定サイトを厳選してご紹介します。
まずおすすめしたいのは、優良な不動産会社に特化して依頼できるすまいステップです。
査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
すまいステップはこんな人におすすめ
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
すまいステップの特徴
すまいステップは、2020年4月にサービスが開始された比較的新しい一括査定サイトです。
その特徴は、提携不動産会社の数ではなく、質で勝負をしている点。一括不動産査定サイトを長年運営している株式会社Speeeが厳選した優良不動産会社に限っての査定依頼となるため、どの不動産会社が良いのかよく分からないという人に特におすすめです！
また、すまいステップを利用して査定依頼をすると、各不動産仲介会社で売買実績が豊富なエース級担当者に出会えるため、不動産の売却が初心者であっても安心です。
すまいステップの他にもおすすめサイトを3つを以下で紹介します。
不動産買取ナビ
不動産買取ナビは、不動産の買取を専門にしている会社900社と提携しています。たった60秒の登録作業だけで無料査定してもらえます。こちらのサイトからの査定なら、査定後のしつこい営業の心配がないので安心して登録できます。また、再建築不可物件の相談もできます。
リビンマッチ
リビンマッチは2006年から運用されていて、ネット査定の中では運用実績が長く信頼性が高いサイトです。リビンマッチを運営している企業は、 プライバシーマーク認定企業なので、個人情報の取り扱いも安心です。よりプライバシーを守れるサイトを利用したい方におすすめです。こちらのサイトも再構築不可物件の相談ができます。
いえらぶ
いえらぶでは、一度の登録作業で最大6社の不動産会社から査定結果を取り寄せることができます。複数の不動産会社で、あなたが売りたい不動産がどのように評価されているのかを、一度に比較することができます。入力作業もたった1分程度で簡単にできるのでおすすめです。
一括査定サイトに関してより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
不動産買取で失敗をしないコツ
ここまで、不動産会社による不動産買取について詳しく解説してきました。ここまでみてきたように、不動産買取は、不動産会社の仲介による売却を選択する時間的、金銭的余裕がない場合や、通常の売却では購入者が見つからない場合の選択肢です。
実は、その点を理解せずに不動産会社に言われるままに不動産買取を選択したために、後悔する方が後を絶ちません。不動産買取を選択する場合に、失敗しないようにするためには、理解しておくべきことが色々とあります。
業者からのチラシは鵜呑みにしない
特に不動産物件の人気が高いエリアでは、高額買取をうたうチラシがたくさんポスティングされます。一見すると、通常のそのようなチラシは不動産を高額買取してくれて、仲介手数料も無料なのでお得に思えます。
しかし、チラシに書かれている価格で買取をしてもらえることはほとんどありません。チラシの内容は、ほぼ新築物件を買取るときの条件で書いてあり、実際には査定したあとで瑕疵を指摘しては値下げされていきます。
業者の担当者との相性
「不動産買取の基本の流れ」の「一括査定で買取業者を厳選」のところで、仲介を依頼するときとは違い、不動産会社のスタッフとの相性はそれほど考えなくてもいいとお伝えしました。
しかし、そうはいってもあまり相性の悪い人や、態度の悪い人、ちゃんとしたスタッフを派遣しない会社は、いくら高額査定を付けてくれる人でも信頼しないほうがいいでしょう。
訪問査定のときに名刺を渡されたら「宅地建物取引主任者」の記載があるかどうかを確認しましょう。宅地建物取引主任者とは通称宅建と呼ばれる資格で、不動産取引のプロです。
複数のスタッフがやってきた場合には、1人でも宅建所持者がいれば大丈夫です。査定をするだけであれば宅建は必須の資格ではありませんが、資格保持者を派遣するのかしないのかで、その会社の不動産事業への誠実度が測れると言っても過言ではありません。
宅建の確認をしたら、スタッフの人柄も確認しましょう。話をしていると、値下げするポイントだけを一方的に話をして、依頼人の話を聞こうとしない人がいます。不動産の取引は高額な取引になるので、こちらの話を全く聞こうとしない態度は信頼に値しません。
売主は不動産売買に関する素人であることを前提に、わかりやすく誠実に説明をして、ちゃんと質問にも答えてくれるかどうかで、信頼できる会社かどうかを確認しましょう。
不動産買取は思い立ったらすぐに実行
両親が亡くなったあとに誰も住んでいない実家など、思い入れのある不動産であればなかなか売却しにくい気持ちも理解できます。しかし、不動産を売却するのであれば、決断は早ければ早いほど高額買取が可能になります。
特に建物の場合には、一戸建てでもマンションでも、年数がたつにつれて経年劣化で価値が下落していきます。また、周辺の環境も同じ状況が続くとは限りません。たった数年の差で、買取価格に大きな差が付いてしまうこともあります。不動産買取は早めに進めたほうがいいでしょう。
安易に値下げ交渉に応じない
不動産会社の中には、一括査定の時には高額査定をつけておいて、訪問査定で色々な理由をつけて値下げをしてくる不動産会社もあるのが現実です。
不動産売買のプロであれば、経年劣化に伴うある程度の劣化を見越した上で査定価格をつけなければプロとは言えません。
1社だけの訪問査定で納得のいかない値下げをされた場合には、安易に決めずに他の会社にも訪問査定を依頼しましょう。
複数の不動産会社に訪問査定をしてもらい、同じような結果になるのであれば、その点は仕方がないと言えます。その値下げに根拠があるのかどうかは、しっかりと納得できるまで、買取を決めてはいけません。
まとめ
この記事では、不動産会社による不動産買取について詳しく解説してきました。不動産買取にはメリットもありますが、仲介による売却を選択できるのであれば、メリットよりもデメリットが上回るのが本当のところです。仲介による売却を選択できるのであれば、通常の売却をまずは選択しましょう。
しかし、時間的、金銭的な余裕がない場合と、買手がつかない物件の場合には不動産買取は救世主ともいえるものです。買手がつかずに困っている不動産がある場合には、ご紹介した一括査定サイトでまずは一括査定して見ることをおすすめします。ぜひ、不動産買取も上手に活用して、不動産売却に成功しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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