確定申告というと「手間がかかり負担」「計算式が複雑」「時間がかかる」というイメージがあり、出来る事なら申告手続きを避けたいと感じる方も多いのではないでしょうか。
しかし、不動産の売却額によっては確定申告を怠ると後々多額の金額を請求されるケースがあります。不動産の売却額は金額が大きいため、場合によっては申告をしないと大きな損をする可能性があるのです。逆に売却損をした場合などは税の控除などもありますので、この税制を利用しない手はありません。
この記事では、不動産を売却した場合にどういったケースが確定申告が必要か不必要かを、税制度や算出式などを交えて解説していきます。この記事を参考に売却に関する税制度の基礎知識を身につけつつ、確定申告をうまく利用して損のない資産活用を目指しましょう。
確定申告が不要かは譲渡所得で決まる
不動産の売却において、確定申告が必要かどうかは「譲渡所得」によって決定します。そもそも譲渡所得とは何か？計算方法は？譲渡所得がどうなったら確定申告が必要なのか？などの疑問点をここでは解説していきます。
不動産売却での譲渡所得の計算方法
譲渡所得とは一般的に土地や建物、株式などの資産を譲渡（売却）することによって生じる所得のことを指します。今回は不動産売却における譲渡所得の計算方法とその各費用項目について説明していきます。
・計算方法
・各費用項目
- 収入額：不動産を売却したことによって、売主が買主から受け取る金銭のこと
- 取得費：取得費は下の①、②のうちの大きい金額を使用します。
①：建物や土地の購入費、設備費用や改良費なども含まれます。それらの合計金額から所有した年数分を減価償却費を差し引いた金額
②：譲渡収入金額×5％
- 譲渡費用：仲介費用や測量費、登記費などの土地や建物を売るために直接かかった費用のことを指します。
この計算式で譲渡所得の金額が算出できたら、次は確定申告が必要か不要かを見ていきましょう。
確定申告が不要の条件は不動産売却で利益がない場合
前述の計算式で出た金額はいかがでしょうか。この計算式で算出された譲渡所得の金額が1円以上利益がある場合は所得があるとみなされるため、確定申告が必要になります。
反対に、0円以下のマイナスになる場合は所得が発生しないとみなされ、確定申告は不要になります。そこで実際に収入額や取得費、譲渡費用を仮定し、譲渡所得例が0円以下になる例をご紹介いたします。
このように、譲渡所得費がマイナスになる場合は確定申告が不要になります。
特別控除を使うなら確定申告は必要
不動産売却において譲渡所得税の特別控除を受けられる特例は6種類あります。その中でも多くの人が利用対象者として当てはまりやすい通称”3,000万円特別控除”は、譲渡所得税が3,000万円まで無税になるという特別控除制度です。マイホームとして所有していた不動産を売却する場合適用される制度ですが、所有期間が10年を越えている場合は税率が軽減される特例と併用することが出来ます。これらの特別控除を受けるためには確定申告が必要になります。
確定申告不要でも確定申告をしないと不動産売却で損をする？
確定申告の必要がないケースでも、確定申告をすることで損を軽減することが出来る税制度があります。どのような仕組みで所得税が減らせるのか、早速見てみましょう。
損益通算と繰越控除で課税対象の所得を減らす
マイホームや土地などの不動産を売却して損失が出た場合、条件を満たしていれば、その損失を他の所得から差し引くことが出来る特例が2つあります。
- 家の買い替えで損失が出た場合の特例を「居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
- 住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出た場合の特例を「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」
これらの特例を利用することで損失額をその年の給与所得等の所得税から控除出来て、源泉徴収されている所得税があれば税が戻ってきます。
- 損益通算とは
複数の特定所得の赤字を一定の順序に従って他の所得の黒字額から差し引きする事をいいます。 - 繰越控除とは
その年に通算し切れなかった赤字額を翌年以降に繰り越して所得計算することをいいます。最大3年間繰り越すことが出来ます。
この特例を利用して税の軽減をするには確定申告をする必要があります。
損益通算や繰越控除が使える条件
前述したこれらの特例を受けるためには、適用要件をすべて満たしている必要があります。各特例ごとに適用要件を下の表にまとめました。
買い替えの特例の適用要件
- 譲渡（売却）の年の1月1日までに、不動産の所有期間が5年を超えていること
- 譲渡した年の前年1月1日から譲渡した翌年の12月31日までに住居を買い替えること
- 住み替え後の家を取得した年の翌年12月31日までの間に居住用に供した、あるいはその見込みがあること
- 資産の譲渡に損失が生じていること
- 住み替え資産を取得した年の年末、もしくは繰越控除の特例を受けようとする年の年末において「買い換え資産」にかかわる住宅ローンが10年以上あること
住宅ローンの特例の適用要件
- 譲渡（売却）の年の1月1日までに、不動産の所有期間が5年を超えていること
- 1の譲渡に関わる契約を締結した日の前日において、譲渡資産に関わる住宅ローン等（返還機関が10年以上のものに限る）の借入残高があること
- 1の譲渡に関わる譲渡損失の金額があること
- 譲渡資産が下記のa～ｄのいずれかに該当すること
a.譲渡する年の1月1日において所有期間が5年を超える住居
b.aの家屋でその個人の居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるもの
c.またはbの家屋及びその家屋の敷地となっている土地など
d.譲渡する個人のaの家屋が災害により滅失した場合においては、その個人が家屋を引き続き譲渡したその年の1月1日において所有期間が5年を超えることとなる、その家屋の敷地の用に供されていた土地等（ただし、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る）
これらの条件を満たしている場合は、確定申告をすることで特例を受けることが出来ます。
確定申告での適用方法
前述までは譲渡所得に関する基礎知識や特例措置に関して解説しましたが、ここでは確定申告に必用な書類や、譲渡所得の内訳書の書き方や申告書の書き方について徹底解説します。
まず、用意しておくべき必要書類をご紹介します。
必要書類一覧
- 確定申告書B様式
- 分離課税用の申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 購入時・売却時の売買契約書
- 登記簿謄本
- 仲介手数料などの領収書
以上を一通り用意しておくことで税務署からの問い合わせが来ることはありませんが、税務署の担当者によっては他の書類を求められる場合もありますので、その際は臨機応変に対応しましょう。では各書類の書き方について紹介していきます。
各書類の書き方
税務署で直接紙面でもらうか、国税庁のHPからダウンロードのして必要な個所をプリントアウトし、申告書Bの第一表・第二表、申告書第三表（分離課税用）の3種類の用紙に記入していきましょう。
申告書を作成する前に、譲渡所得内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】の作成から順に始めましょう。作成には黒いインクのボールペンで、強く記入します。数字の間違いが無いよう、丁寧に枠内に収めて記入しましょう。ここでも譲渡所得の計算方法について解説してきましたが、その他の建物の償却費計算についてなど不安に感じる方は税務署に相談してみると良いでしょう。
以下の順に記入していく事で、数字などの転記間違いを防ぐことが出来ます。
- 譲渡所得内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】を作成：三面以降から計算が必要になります。
- 第一表を記入：源泉徴収票から転記
- 第二表を記入：源泉徴収票から転記
- 第三表（分離課税用）を譲渡所得内訳書三面4部分と第一表の一部から転記
紙面の場合、誤字をすると訂正印が必要になり、数字など一覧しにくくなります。いきなりボールペンを使用するのではなく、一度鉛筆などで軽く下書きをすることをおすすめします。
国税庁の公式HPで譲渡所得内訳書と確定申告記入事例がありますので、参考に一覧ください。
確定申告に注意が必要な不動産売却とは
不動産売却と言っても、土地や建物、賃貸不動産など種類は様々です。その中でも確定申告を慎重に行う必要がある不動産と、ご自身で確定申告をする際の注意点をご紹介します。
賃貸収入がある不動産売却
多忙な現代では、会社員をしながらも資産形成のために不動産を賃貸に出して収入を得ているという方も珍しくありませんが、賃貸不動産による収入にも所得税がかかる事はご存じでしょうか？これは賃貸不動産を売却した場合にも当てはまりますが、会社員でも確定申告をしなければならない人には次のようなルールがあります。
- 年末調整を受けながら、賃貸収入が年間20万以上ある場合は確定申告をする必要がある。
賃貸収入が20万以下で年末調整を行っている場合は、所得の申告は不要になりますが、住民税は申告する必要があります。近年自治体の税収確保の管理が厳しくなっていますので、住民税等納税に関する申告漏れが無いようチェックする必要があります。
確定申告の有無を自身だけで判断した不動産売却
本来サラリーマンで収入を得ている方は会社の年末調整で所得の計算などがなされるため、確定申告は無縁という方が多いのではないでしょうか。
不動産売却というのは人生で何度も行うことではないため、売却に対する確定申告の認識力が低い傾向にあります。確定申告が必要かどうかを自身で判断し、まあ必要ないだろうとぼんやりしていたら実際は必要だったケースが有り、税務署からの問い合わせで発覚！ということもあります。
自身の判断に悩まれる場合は税務署や国税電話相談、税理士などの専門家に相談してみましょう。確定申告期間中は相談窓口が混み合う傾向にありますので、あらかじめ相談の準備をしておき、早めに取り掛かることをおすすめします。
【Q&A】不動産売却の確定申告
不動産売却は金額が大きいため、確定申告をしなかった場合の申告漏れに対する不安は誰しもが持つものです。ここでは確定申告に対してよくある問い合わせをリストアップしましたので、順に見ていきましょう。
確定申告をしないと税務署から問い合わせが来る？
確定申告が不要だと判断して確定申告をしない場合、税務署から不動産売却に関する問い合わせがある場合があります。「え、なんで？申告が必要だった？」などと焦る必要はありません。
ではなぜ申告していないのに不動産を売却したことが分かるの？と思われるかもしれませんが、税務署は売却の実態を把握する術があるのです。(※税務署とは：不動産の売買に関する情報を集めることができる特権を持っている。不動産会社の書類を確認すること、所有権の移転登記の情報も確認できる。)
税務署の管理体制により、売却益が出た場合の所得の申告漏れを防ぐために税務署から問い合わせの書類が届く場合があるのです。とはいえ、売却後に届く問い合わせの書類には回答の義務はなく、売却の事情をあまり公にしたくない方は回答をしなくても、罪に問われる心配はありません。
しかし問い合わせ内容の重要度によっては返信の催促や電話が続くケースもありますので、なるべく問い合わせが来た時点で回答することをおすすめします。一般的に回答をする際には書類の提出を求められます。良く求められる書類をまとめましたので、参考に一覧ください。
回答に提出を求められる書類
- 不動産売買契約書
- 明細書
特に売買契約に記載のある細かい事項は税務署が把握できない部分のため、提出の依頼が多い傾向にあります。あらかじめコピーを取るなどして書類を用意しておきましょう。
確定申告が必要なのにしないとどうなる？
うっかり忘れてしまったり、書類の入手が遅れて提出が期限内に間に合わなかった場合は無申告課税がかかってしまいます。(※無申告課税とは：申告する必要があるのに申告しなかったので、本来支払う必要がある税金にその分をペナルティーとして上乗せする制度です。)
無申告課税の税率は納税額によって異なります。
| 本来納付すべき税額 加算税率 |
| 50万円までの部分 納付すべき税額×15％ |
| 50万円超の部分 納付すべき税額×20％ |
金額が高額であればその分大きな損失をしてしまう仕組みとなっています。しかし、この税制は税務調査が入る前であれば無申告課税が5％に軽減されます。無申告をしないことが一番ですが、申告忘れに気が付いた時点で迅速に確定申告書を提出して損を減らしましょう。
確定申告はいつ行えばよいのか
不動産売却に関する確定申告は、例年2月の半ばから3月半ばまでのおよそ１ヶ月間に提出する必要があります。通常、税務署は役所と同じ開庁時間なので平日の8時30分から17時までとなっています。会社員の方など平日の日中に時間をとることができなかったり、近場になくて直接足を運べないなどの問題点が出てきますが、この確定申告期間中は特例が適用されます。確定申告の提出方法はいくつかありますのでご紹介します。
- 平日の開庁時間に申告書の提出、相談可能
- 特定の日曜日に税務署や合同会場で相談や申告書の提出が出来る。
- e-Taxと呼ばれる電子申告は24時間確定申告可能
- 郵送にて提出可能【記入済み申告書限定】
- 税務署の時間外収集箱への投函で提出可能【記入済み申告書限定】
またe-Taxでの確定申告はマイナンバーカードを使用することで、スマートフォンからの申告も可能になりました。マイナンバーカードの申請にはおよそ約1ヶ月かかりますので、申請が必要な場合は確定申告前ギリギリではなく、余裕をもって申請をしておきましょう。
自身のライフスタイルに合った提出方法で、期限内の提出に努めましょう。
まとめ
ここまで不動産売却の確定申告について解説しましたが、不動産売却で利益が出た場合は、必ず確定申告をする必要があります。納税は国民の義務であり、税務署は不動産売却の事実を把握しています。
申告漏れがある場合は余分な税金を支払う必要が出てしまい、思わぬ出費が増えてしまいます。もしも確定申告に対して不安を感じる場合は無料で相談することも出来るので、そういった機関や専門家を有効活用し、事前に備えておきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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