日本で外国人が不動産売却を行えるのか、気になってこの記事にたどり着いた方も多いのではないでしょうか。結論からいえば、日本人も外国人も、不動産売買における手続きに大きな違いはありません。ただし、日本人なら問題なく取得できる書類が、外国人だと難しいなどいくつかの壁があります。
この記事では、外国人が不動産を売却する際に注意したい、書類の取得や源泉徴収をはじめとする税金問題、基本的な売却までの流れについて解説します。ぜひこの記事を参考にしていただき、外国人が日本で不動産売却を行う際の注意点を理解した上で、スムーズに売却してください。
不動産売却を外国人が行うことは可能なの？
日本で外国人の方がコンビニなどで買い物を行う際は、日本のルールに則った方法で買い物を行います。不動産もまた日本国内のルールに則った方法であれば、外国人でも日本での不動産売却が可能です。不動産売却に日本国籍の有無は関係ないのです。
外国人でも日本での不動産売却はできる
外国人の方や海外居住者であっても、日本人とほとんど同じ手続きで不動産を売却できます。実際に、近年は中国をはじめとしたアジア圏の方が、投資目的で首都圏の土地やマンションを売買するケースや、海外へ移住する日本人が居住先の海外から物件を売却するケースも増えています。
売却を考えている不動産がある方や、投資目的の不動産売却を考えている方は、今後の日本の不動産投資市場について詳しく解説している、こちらの記事を参考にするのもおすすめです。
在留期間によっては手続きが若干複雑に
日本で外国人が不動産売却を行う際は、在留期間によって手続きの複雑さが異なります。なぜなら不動産売却では、現在の所有者を明確に示す「所有権移転登記」という手続きの際に、持ち主の住所や印鑑に関する公的な書類の提出が求められるからです。通常は、住民票や印鑑証明書を取得・提出することで証明できます。
また、日本国内に住所を持つ外国人で次の4つに当てはまる場合は、住民基本台帳制度により住民票を発行してもらえるため、手続きは比較的簡単です。
- 中長期在留者
- 特別永住者
- 一時庇護許可者または仮滞在中許可者
- 出生による経過滞在者または国籍損失による経過滞在者
しかし適用者対象外の場合は、代替書類の提出が求められます。つまり、日本人や日本で生活を営む外国人よりも、手続きが複雑で時間がかかるというわけです。
外国人が不動産売却をする場合の注意点
日本国内で行われる不動産売却は、日本の法律や不動産業界のルールや慣習に基づいて行われます。ここで、外国人が不動産売却を行う際の注意点を3つ紹介します。
日本語の契約書の内容を把握する必要がある
日本で不動産売却を行う際は、売買契約書や重要事項説明書の中身を把握しておくことが重要です。この2つの書類には、契約時に何らかのトラブルがあった際の返金についてや、売却する不動産の不備は何かといった、売る前に知っておきたい重要事項が含まれているからです。売主(不動産を売る側)にも、買主(不動産を買う側)にとっても内容を把握する必要があります。
しかし、日本人でも理解が難しい言葉も多く使われるため、必要に応じて翻訳版や通訳、代理人の手配を行うことも大切です。内容を理解しないまま契約を結んでしまうと、あとでトラブルが起きても契約書類の内容が優先されてしまいます。そのため、必ず書類の内容を理解した上で契約を進めていきましょう。
どのような書類が必要なのかや翻訳の有無について検討したい方は、不動産売却の際に必要な書類について詳しく解説した以下の記事を参考にしてください。
代替書類をすぐに集められるか
外国人が日本で不動産売却をスムーズに行えるかは、住民票と印鑑証明書の代替書類をすぐに集められるかどうかにかかっています。この2つの書類は外国籍の人は持っていないか、取得の対象にならないケースが多いです。
ただし、必ず代替書類の取得が必要なわけではなく、居住地と滞在期間によって変わります。ここでは、海外在住の場合と日本国内在住の場合、日本国内に在住して3ヶ月未満の場合の3つに分けて解説します。
海外在住の外国人の場合の注意点
海外に暮らしている(在住)外国人の場合は、そもそも日本で生活していないため、住民票も印鑑証明書も取得自体が不可能です。したがって、代替書類の難易度も高めといえます。
| 書類の分類 | 代替書類名 | 必要な用意 |
| 住民票 | その国の官公署で発行する住所を証する書面（住民登録証明書） | 自国の官公署で発行を受ける |
| 住民票 | 宣誓供述書 | 私署証書を作成し、当該国の公証人もしくは当該大使館領事部に認証してもらう手続きが必要 |
| 印鑑証明書 | サイン証明書(貼り付け形式のもの) | 自国の在日大使館もしくは日本の官憲に発行・認証してもらう |
| 印鑑証明書 | 宣誓供述書 | 司法書士が事前に作成した宣誓供述書に対し、現地公証人に署名の認証をしてもらう |
翻訳の作業を要する「住民登録証明書」は時間も手間もかかるため、多くの場合は「宣誓供述書」が住民票の代わりに用いられます。ただし、まれに民票の代わりに宣誓供述書を認証してもらえることもあるので、確かめておきましょう。
市町村区内に住所を取得している外国人の場合の注意点
日本に3ヶ月以上生活している外国人(中長期在留者等)であれば、合法的に3ヶ月以上日本国内に滞在可能です。この場合は住民基本台帳法が適用され、住民票も印鑑登録も行えます。つまり、現在居住している市区町村の窓口へ向かえば、双方の書類の取得が可能です。
ただし、印鑑登録を行うためには実印を作成しなければなりません。印鑑を所有していない場合や所有していたとしても、印鑑登録を行っていなければまずは実印を作成し、市区町村の窓口で印鑑登録を行ってください。もしくは、海外在住の外国人の場合と同様に、代替書類の用意を行いましょう。
滞在3ヶ月未満の外国人の場合の注意点
中長期在留者であっても、観光や親族に会いに行くことを目的とした短期在留や、許可された在留期間が3ヶ月以下の場合、また在留資格が外交や公用の場合は住民基本台帳の適用外になります。つまり、住所の取得および印鑑登録が行えないため、海外在住の外国人と同様に以下の代替書類の取得が必要です。
| 書類の分類 | 代替書類名 | 必要な用意 |
| 住民票 | その国の官公署で発行する住所を証する書面（住民登録証明書） | 自国の官公署で発行を受ける |
| 住民票 | 宣誓供述書 | 私署証書を司法書士に作成してもらい、公証人もしくは当該大使館領事部に認証してもらう手続きが必要 |
| 印鑑証明書 | サイン証明書(貼り付け形式のもの) | 自国の在日大使館もしくは日本の官憲に発行・認証してもらう |
| 印鑑証明書 | 宣誓供述書 | 私署証書を司法書士に作成してもらい、公証人もしくは当該大使館領事部に認証してもらう手続きが必要 |
賃貸の場合も源泉徴収や確定申告の義務はある
日本国内で生活していない外国人の場合は、日本国内の不動産を売却したり貸したりした際に、売却代金や賃料を100％全額受け取れないケースがあります。これは日本国内で得られた利益のため、所得税を支払う義務があるからです。日本国内で生活していないことから公平に課税できるように、利益に対してかかる税金を、あらかじめ差し引く「源泉徴収」という方法で納税を行います。
不動産を貸している場合は、借りている人が賃料を支払う際に20.42%の税率で所得税を納税します。つまり、不動産の所有者側は賃料の79.58%分を受け取るということです。ただし源泉徴収を受けるのは、借りている人が個人ではなく、居住用として借りていない場合に限られるため、詳しくは税理士へ相談しておきましょう。
また税金を支払いすぎた場合は、確定申告を行うことで払い過ぎた税金の還付を受けられます。買主側から受け取った「源泉所得税の納付書」を保管しておき、翌年の2月～3月の確定申告へ備えましょう。
気になる税金問題！源泉徴収について
不動産を売却する際は、売れた金額に応じた税金が発生しますが、これは日本人でも外国人でも変わりはありません。しかし、外国人の場合は「源泉徴収」が行われるという特徴があります。
買主側が源泉徴収をする
日本では、非居住者が所有する物件を購入した人や借りている人に対し、代金の10.21％相当額を源泉徴収したうえで、翌日10日までに納税署へ支払う義務が定められています。難しい言葉がいくつもあるため、一つずつ解説します。まず日本の所得税法上、居住者とは以下のように規定されています。
我が国の所得税法では、「居住者」とは、国内に「住所」を有し、又は、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。
引用：国税庁「No.2875 居住者と非居住者の区分」
つまり、1年以上日本で生活していない人が不動産の持ち主の場合は、買主側や賃借人側には源泉徴収の義務があるということです。外国人の方が売っている不動産を購入する人は、売却代金の89.79%をその不動産を売っている人へ支払い、残りの10.21％は納税署へ納めます。この納税義務は、不動産を売る際に契約の成立を前提とし、いったん支払う手付金にも適応されるため、注意してください。
また、源泉徴収を受けた場合は確定申告も必要です。源泉徴収税額が確定申告書にもとづく税額より高い場合は、差額にもとづく還付(納税しすぎた額が返ってくる)が受けられます。反対に、源泉徴収税額が確定申告による納税額よりも低かった場合は、差額を納税しなくてはなりません。
確定申告は、企業に正社員として勤めていて年末調整を行う場合と、自営業の方の場合で対応が異なります。適切な納税を行い、損を防ぐためにも大切な部分のため、次の記事も参考にしてスムーズな売却後の手続きにつなげていきましょう。
条件を満たしていれば源泉徴収をする必要はない
海外に在住する外国人であったとしても、次の2つの条件を満たす場合は源泉徴収が不要です。
- 不動産の売却代金が1億円以下
- 購入した不動産を自分や親族の居住用として利用する
税率とともに、どのような場合に源泉徴収は不要になるのかを、以下の表にまとめました。
| 購入者の立場 | 個人 | 個人 | 個人 | 法人(会社) |
| 購入者の使用目的 | 自分や親族が生活する | 自分や親族が生活する | 自分も親族も生活しない | 目的は問わない |
| 対象となる売却代金 | 1億円以下 | 1億円超 | 金額は問わない | 金額は問わない |
| 源泉徴収 | 行わない | 行う | 行う | 行う |
売却した不動産の金額が1億円以下
不動産を売却した際の代金(譲渡対価)が1億円以下であれば、源泉徴収は不要です。またAさんとBさん2人が一緒に所有しているなど、複数人の所有者がいる不動産の場合は、それぞれの所有権に対していくら代金が支払われたのかで判断します。つまり2人で50％ずつ権利を有している場合は、代金が2億円を超えない限り源泉徴収は不要です。
購入した不動産を買主自身や親族の居住用として使用する
買主が会社を経営する法人ではなく個人で、購入した不動産を自分自身や親族が生活する家として使う場合は、源泉徴収は不要です。ここでいう親族とは、買主(不動産を購入する人)から見て、妻や夫である配偶者、その両親、祖父母、子供、兄弟姉妹、叔父・叔母、姪や甥が該当します。
確定申告で源泉徴収の清算が可能
確定申告とは、1年間のうちに得た所得(利益)に対し、いくら税金がかかるのかを計算し直し、申告・納税を行う手続きです。確定申告を行わなければ、税金を正しく納めていないと判断される可能性があります。また不動産売却に利用できる特別控除を、使えないといったデメリットも生じるため、基本的には不動産売却の翌年に確定申告を行います。
特に確定申告を行ったほうがよいのは、次の3つに当てはまる方です。
- 不動産売却で利益が出た
- 源泉徴収の還付金(納め過ぎた額)を受け取りたい
- 特別控除(3,000万円の特別控除)を利用したい
日本国内で生活していない非居住者の場合は、確定申告を行うこと自体が難しい場合があります。そこで代わりに確定申告を行ってくれる納税管理人を、事前に定めておきましょう。日本国内に居住している方なら誰でも問題ありませんが、確定申告書の作成や節税対策が必要な場合は、税理士への依頼がおすすめです。
譲渡所得税に課税される住民税の扱いについて
通常は不動産売却で得た利益に対し、住民税と所得税の2つの税金が課されます。しかし、非居住者の場合は、そもそも日本で生活していないため、日本にその年の1月1日時点で住んでいる人に対して課される住民税は、課税対象外です。
たとえば2018年3月から自国へ戻り、2020年10月に日本にある不動産を売却していたとします。日本で生活していた期間はあったとしても、2020年1月1日時点で日本に暮らしていない非居住者のため、住民税は課税されません。
不動産売却の基本的な流れ
ここからは、不動産を売却するまでの基本的な手続きを解説します。
- 相場を調べて一括査定に出す
- 仲介を頼む不動産業者を選び媒介契約を結ぶ
- 売却活動開始
- 買主が見付かったら売買契約締結
- 決済して引渡し
- 譲渡所得が発生したら確定申告を
1. 相場を調べて一括査定に出す
不動産の価値が分からなければ、いくらで売りに出せばよいか分かりません。そこで不動産の価値を知る方法として、不動産業者から査定を受ける方法があります。ただし査定を受ける前に、自分の不動産と似たような条件の物件が、その地域でいくらで売れているのかといった価格の相場を調べておきましょう。相場を知っておけば、査定額が低すぎないかや高すぎないかを判断しやすくなります。
相場を調べる手軽な方法として、賃貸や不動産売買の広告を扱う「suumo」など不動産ポータルサイトに対し、次のような不動産の情報を細かく入力して調べる方法があります。
- 地域(市区町村や行政区)
- 沿線・駅(最寄り駅)
- 不動産の面積
- 築年数(一戸建てやマンションの場合)
- 間取り
- 用地地域(土地の用途)
注意したいことは、不動産ポータルサイトはあくまでも「売主の希望価格が掲載されている」という点です。実際の売却額を調べたい場合は、国土交通省が提供する不動産取引価格情報検索が参考になります。相場をある程度把握できたら、不動産業者を探して査定を依頼しましょう。
また、海外在住の方や非居住者の場合は、代替書類の取得が必要になるため、司法書士への依頼も並行して行いましょう。日本と自分が生活する国の法律に則り、不動産売却時の手続きに必要な書類の作成や提出を依頼できます。自分で書類を制作する場合は問題なく利用できるか、現在生活している国の日本大使館で認証を受けることをおすすめします。
しかし、近場の不動産業者を一つずつ調べ、依頼を出すことは時間的にも手間がかかります。おすすめは、入力された情報から不動産業者をマッチングしてくれる「不動産査定サイト」の利用です。不動産査定サイトもいくつか種類があるため、おすすめのサイトを知りたい方は次の記事を参考に探してみてください。
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2. 仲介を頼む不動産業者を選び媒介契約を結ぶ
外国人が不動産売却を行う際に重要なのが、不動産の営業や売却手続きなどを行ってくれる不動産業者の存在です。契約書や重要事項説明書の内容を適切に翻訳してくれたり、外国人の不動産売却を手掛けたことがあったりするなど、外国人への対応に長けた不動産業者を選ぶようにしましょう。特に査定時は、対応力をチェックしやすいタイミングです。次の3つのポイントに注目して、依頼先として信頼できるか見極めましょう。
- 不動産業者の営業担当者が外国人への対応に慣れている
- 質問に丁寧に答えてくれる
- 査定額の根拠・売却プランを分かりやすく解説してくれる
納得できる対応力を持つ不動産業者を見つけたら、購入希望者を探してもらうための媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があるため、それぞれのメリットも把握したうえで契約を行いましょう。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 他社との契約 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社 |
| 購入希望者と直接取引できる | 不可 | 可能 | 可能 |
| 不動産業者からの報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | なし |
| 特徴 | 3ヶ月を上限に、契約した1社のみに募集してもらう 自分で購入希望者を見つけても直接取引が行えない |
3ヶ月を上限に、契約した1社のみに依頼する 自分で購入希望者を見つけることもできる |
より多くの不動産業者と契約できる 日本語での対応に慣れが必要 |
また不動産業者に仲介を依頼する場合は、仲介手数料という費用がかかります。仲介手数料の上限は法律で定められています。ただし下限は決まっていないため、不動産業者によって仲介手数料が異なる場合もあります。不動産の仲介を行っている業者の選び方について、さらに詳しく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
3. 売却活動開始
媒介契約も締結され、不動産の売却を目指して行う活動が売却活動です。マンションや一戸建ての場合は、物件の現在の状況を確認するために内覧に来る人もいます。購入希望者にとって「買いたい！」と思ってもらえるように、内部をきれいにしておきましょう。特に第一印象が重要なため、玄関や靴箱、室内の匂いはチェックしておきたい部分です。
海外在住で、売却する物件に生活していない場合は、ハウスクリーニングを依頼する手もあります。媒介契約を締結した不動産業者に相談してみましょう。また、いつ連絡を取り合うか、メールや電話で行うかなど、連絡方法を決めておくことも大切です。
4. 買主が見付かったら売買契約締結
買主(購入希望者)より購入申込書が提出されたら、より詳しく価格や引き渡し時期について話し合います。購入申込書には希望購入額や代金を支払う条件、住宅ローンの利用の有無など、買主からの希望条件が書き込まれています。
条件に納得できるのであれば、必要書類を用意したうえで売買契約書を交わし、条件を結んだときに決めた日取りで、不動産の手付金と不動産業者へ仲介手数料の半分を支払いましょう。
5. 決済して引渡し
買主と売買契約が締結されたら、実際に売主から買主に鍵を引き渡すまで、1ヶ月ほどかかります。買主側の住宅ローンの本審査や公共料金の精算、引っ越しなどが必要なためです。売主は契約後に、次のような手続きを行います。
- 現在契約している住宅ローンの完済
- 抵当権の抹消
- 引っ越しの用意と引っ越し業者の手配
- 学校の転校準備
- 電話や郵便物転送の手配
- 転出届の手配(該当市区町村役場に依頼)
- 電気・ガス・水道会社に依頼して精算
- 現地で最終確認
抵当権とは、住宅ローンを貸している金融機関が、万が一、返済が行われなくなった場合に物件や土地を売ることで「住宅ローン残高の返済に充ててもよい」とする権利のことです。抵当権が残ったままだと、買主には「抵当権が行使されて不動産の所有権を失うかもしれない」というリスクが残ることになります。したがって、抵当権抹消手続きは事前に行っておくことが大切です。
抵当権抹消手続きは、手順通りに行えば自分でも手続きを行えます。忙しい場合や手続きで気になる点がある場合は、司法書士への依頼も検討しましょう。自分で抵当権抹消手続きを行いたいと考えている方は、以下の記事を参考にしてください。
6. 譲渡所得が発生したら確定申告を
不動産売却を行った結果、発生した利益を「譲渡所得」といいます。譲渡所得の計算方法は次の通りです。
簡単にいえば、売却した価格が不動産を買ったときよりも高ければ、利益が発生する可能性があり、利益が発生した場合は確定申告は必須です。また、確定申告を行うことで3,000万円の特別控除を利用できます。
この控除は、譲渡所得から3,000万円分を特別に差し引くことで、税金がかかる範囲をより小さくできる制度です。ただし利用するためには確定申告が必須です。税金を無駄に払い過ぎないためにも、確定申告は必ず行いましょう。
また海外居住者の場合は、住民税が発生しないため覚えておきましょう。譲渡所得の特別控除について、さらに詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
まとめ
日本での不動産売却は、外国人であっても行えますが、日本人と同様に適切な書類を用意することが大切です。特に海外に在住している非居住者や、日本の滞在歴が3ヶ月を下回る外国人の場合は、印鑑証明書と住民票の代替書類の取得する必要があります。どちらの書類も、取得までに時間がかかる可能性が高いため、早めに行動することをおすすめします。
まずは、外国人との取引にも慣れた不動産業者を調べることから始めましょう。不動産業者選びを適当に考えてしまうと、望んだとおりの不動産売却には結び付きません。積極的に調べてみて、信頼できる不動産業者を見つけることが大切です。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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