家の買い替えで知らないと大変!後悔しない方法やタイミングを解説

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家の買い替えはほとんどの人にとって一生に一度あるかないか。何から手を付けるべきか悩みますよね。

複雑に思える家の買い替えですが、大きく分けると『売却先行型』と『購入先行型』の2つの方法があり、それぞれメリット・デメリット、注意点などがあります。また家の売却と購入のどちらを先行するかにより、手順やタイミング、資金的な流れも異なるため、相応の手順を踏まえた準備をする必要があるのです。

この記事を読み、家を買い替える際にどんな方法やデメリットがあるのかなど知っておくだけで、自分に合った取引で円滑に進められます。

家の買い替えで最初に考えるべきこと

家の買い替えを検討する際に、最初に何を考えておけばよいのかわかりませんよね。まずは家の買い替えで考えるべき5つのポイントを解説します。

家を買い替えるメリット・デメリット

今住んでいる場所や部屋で、ライフスタイルに合わなかったり不便を感じたりすることがあるでしょう。家を買い替えるメリットは、夫の転勤や子どもの進学に合わせて地域を選択できたり、部屋の数や広さを変えられることです。両親の介護が必要になれば、バリアフリー住宅への買い替えの検討も可能になります。

また家の買い替えは、設備面だけでなく資産価値的にもメリットがあります。今よりも資産価値の高い家に住んだり、変動しにくい地域への買い替えもできるのです。住宅ローンが完済していないくても売却できるのも買い替えのメリットです。

とはいえ、家の買い替えには、手数料や税金などの諸費用が発生します。また売り先行なら仮住まいが必要になりますし、買い先行ならダブルローンのリスクもあります。

理想は売り買い同時進行型だけれど…

家の買い替えで理想的なのは、同時に売り買いすることです。入居と退去を同時にすることで、どちらのデメリットも回避できます。しかし売り買いのタイミングを自由にコントロールすることは、なかなか簡単なことではありません。

同時にできそうにない場合は、今の住宅ローンを完済して買い先行にすることをおすすめします。住宅ローンを完済していればダブルローンになるリスクもありませんし、仮住まいを心配する必要はありません。逆に住宅ローンの残債がまだ残っている場合は売り先行を選びましょう。売り先行は仮住まいが必要になりますが、ダブルローンで家計が苦しくなるリスクも減らせます。

新居探しで優先することを明確にする

新居探しで一番重要なのは、住む場所と、新居の予算ではないでしょうか。とはいえ家を買い替える理由は人それぞれです。今の家から買い替える理由を明確にし、何を優先して探せば良いのかハッキリしておくことで、後悔のない物件探しができます。

また夫婦の通勤時間を考慮したり、子どもの学校や病院などが近さや、成長したときのことも考え間取りを広めにとったりすることも大切です。ぜひ家族で相談して決定しましょう。

手持ち資金やローン残債を確認

家を買い替える前に、手持ち資金とローン残債を把握しておきましょう。家の買い替えは、ローン残債が残っていても売却可能ですが、新築購入のローンと重なりオーバーローンとなってしまいます。

また家の買い替えは、国からの優遇措置がなく住宅ローンよりも利息が高くなってしまうので、毎月の返済額や期間をきちんと考慮して予算を立てる必要があるのです。もし余裕があれば、手持ち資金と売却価格で一括返済できれば理想的でしょう。

いつまでに引っ越ししたいか決める

家の買い替えはいつまでに引っ越したいのかで、買い先行、売り先行の選び方が違います。売り先行であればいつ売れるのか明白ではないため、予定通りいかない可能性があります。逆に買い先行であれば、物件が決まり次第引っ越しできるので、日程を決めやすくなります。

引っ越しは原則、不動産売買契約が成立したあとから、物件の引き渡しをする前日までに済ましておかなければなりません。家の買い替え前に一度検討しておくことをおすすめします。

家を買い替えるときの流れ

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家を買い替える場合は、多くのケースで売却と購入を同時に進める必要があります。家の売却を先行、もしくは購入を先行、どちらが良いのか資金繰りや家庭状況によって変わります。それぞれの流れやメリットとデメリットを把握して、自分に合っている方を選びましょう。

売却を先行する場合

売却を先行した場合の流れは、売却査定を踏まえ、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始することから始まります。売却価格のめどを立てることで、購入の資金計画を立てることができるようになるからです。

売却を先行する場合は、売却資金を新居の購入にそのまま充てることができます。そのうえ、新居の予算が組みやすく、あらかじめ新居購入用の貯蓄が無くても、売却を経て資金を先に調達できます。

しかしあらかじめ資金を調達できるメリットがある反面、売却価格が確定しないと新居探しができません。また住み替えのタイミング、ローン残債の扱いなどのデメリットもあります。

売却先行のメリット

売却を先行した場合のメリットとしては2つあります。

  • 新居購入に充てる資金の予算を組みやすい
  • まとまった貯金が無くても新居を探すことができる

売却先が見つかり、売却価格を決定した後に新居との売買契約を結ぶので、売却先が見つかるまで時間をかけて希望に合った新居を探すことができます。また売却で確定した金額の手付金も、新居購入時の手付金の足しにすることが可能です。そして新居購入の際にまとまった金額を用意する不安も解消され、売却額を新居購入の資金の足しにできる仕組みが大きなメリットといえます。

売却先行のデメリット

売却を先行した場合のデメリットとして3つあります。

  • 売却完了後でないと新居の売買契約が結べない
  • 売却完了後の引き渡しまでに新居への転居が間に合わないときに一度別物件に引っ越さないといけない
  • 売却時にローン残債がある場合は一括で返す必要がある

売却物件の買い手が見つかり、売却価格が決定しないと新居購入時のローンなどの頭金が決定できません。そのため良い新居が先に見つかっても、買い手が見つかるまで契約が結べないというデメリットがあります。

また売却先が見つかり円滑に売却活動が進んでも、売却契約の引き渡し時までに希望通りの新居が見つからない場合や、見つかっても購入までの手続きで間に合わないなどの場合は、仮住まいへ一度引っ越しする必要があります。希望通りの新居が見つかった時、改めて仮住まいから再度新居へ引っ越す必要が出るため、2度の引っ越しを経る必要が出てくる点で、金銭的にも時間的にも手間がかかります。

売却時にローンの残債がある場合は、売却する家の住宅ローン残債分を一括で支払うよう請求される場合もあり、貯蓄で賄う必要がありますが、新居の住宅ローンで借り換えができる場合もありますので、事前に確認が必要です。

購入を先行する場合

『購入先行』の場合は、住んでいる家の売却資金に頼らず、新居の頭金を貯蓄で用意できている方に向いています。

購入先行型の流れとしては、まず理想の新居探しから始まり、それと同時進行で売却査定や売却活動を始めます。希望の新居が見つかった場合、売買契約と住宅ローンを組み、新居への引っ越しの流れになります。

仮住まいを探す必要もなく、引っ越しも一度で済み、買い手も新居も時間に追われることなく探せる反面、売却金を資金として用意できない面や、売却手続きの場合によっては住宅ローンを売却する家と新居で二重に払う必要が出てくるなどの注意点もあります。

購入先行のメリット

購入先行では、メリットは2つ考えられます。

  • 仮住まいを確保する必要がない
  • 新居探しに時間をかけられる

家を買い替える中で、一番の負担になりやすいのが、引っ越しにかける時間と費用です。購入を先行した場合のメリットは、仮住まいへ転居しなくてもよいことです。購入先行であれば、新居を先に購入するので、引っ越しが一度で済みます。

また、物件見学をしながら売却査定などの売却の準備を進めていくため、希望の場所で条件に合った物件をゆっくり探すことができる点も、大きなメリットです。

購入先行のデメリット

対するデメリットは次の通りです。

  • 新居購入には売却益をあてにできない
  • 売却活動中はローン返済が二重負担になる

購入先行した場合のデメリットは、資金面にあります。希望の購入先が見つかった場合、売買契約後の手付金や残代金を売却代金に頼ることなく、自分自身で用意するなど、あらかじめ貯蓄など資金調達をしておく必要があります。

また、同時進行で売却活動をしていても売却のめどが立っていない場合は、新居と売却の家の住宅ローンをどちらも支払うことになってしまいます。いずれにしても、あらかじめ資金面で余裕を持たせておく必要がある点がデメリットといえます。

家の買い替えでベストなタイミングとは

家の買い替えでもとの家を売却する際に、おすすめのタイミングがあることをご存知でしょうか?実はどの時期に売却すれば良いのか知るのことで、これからのスケジュールも立てやすくなり、より高く売ることができます。ここからは、家の売却に適したベストタイミングについて解説します。

引っ越しシーズン前に売却

家の買い替えで、売却する際にベストなタイミングは2月から3月です。公益財団法人東日本不動産流通機構の「Market Watch2019(令和1)年12月度」を見ると、2月と3月の引っ越しシーズンが最も家が売れています。売却にかかる期間はおよそ3ヶ月と言われているので、12月頃から売却活動を開始すると良いでしょう。

引っ越しシーズンについてもっと詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。

マイナビニュース「引っ越しシーズンはいつ? おすすめの時期や注意点を解説

築10年前後に売却

せっかく家を購入したのだから、できるだけ長く住みたいと思いますよね。

しかし家は築年数が経てば経つほど、資産価値が下がります。しかし築10年前後であれば、売却価格で住宅ローンを完済できる可能性が高いです。また一般的に10年以上経つと新築価格の約半分の価格になってしまうといわれています。そのため、資産価値が下がり切る前の築10年前後が狙いどきです。

家を買い替えるのに必要な費用

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売却に伴う不動産への諸費用であったり、住宅ローンに関する細かな手数料、新居にかかる数々の費用など、家を買い替える時には多くの諸費用を必要とします。

ここでは家を買い替える際に発生する数々の費用を各項目で徹底解説しますので、この項目を参考に今後の買い替え計画にご活用ください。

不動産会社に支払う仲介手数料

成約金額 仲介手数料の上限
200万円以下 5%
200万円超400万円以下 4%
400万円超 3%

売却の際に、不動産会社を仲介して売却活動をお任せするケースが多いです。その場合は、売却に関する仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は不動産会社がそれぞれ設定することができますが、その上限は宅建業法で売却額に応じてその上限が定められているため、必要以上に高い金額を請求されることはありません。宅建業法では成約金額200万円以下なら5%、200万円超400万円以下なら4%、400万円超なら3%に消費税を加えた額が上限とされています。

抵当権の抹消費用

売却する場合、不動産の場合は抵当権の抹消手続きの費用は、売主が負担することになっています。抵当権抹消登記は司法書士が行うため、司法書士に抹消手続きの費用を支払います。

登記手続きを自分で行うことも可能ですが、ここで注意すべき点として、家の買い替えの場合は売却する家と購入する家の抵当権抹消登記のタイミングが同じになります。不動産業者や金融機関、売却先や購入先の相手方との連絡調整が煩雑になるため、手続きは司法書士に依頼することが得策です。この時の費用は多くても5万円で、場合によってはそれよりも少額で済むこともあります。

繰り上げ返済の手数料

売却する家の住宅ローンの残債が残っている場合にかかる費用があります。通常、住宅ローンは月々の支払いやボーナス払いなどの支払いで、数年から数十年かけて完済させていきます。しかし、買い替えの場合は売却する家のローンを一括返済する必要があります。その時に一括で支払うための『繰り上げ返済』手続きを行います。

この時、銀行によっては繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。おおよそ2万円から3万円ほどが事務手数料としてかかる費用です。通常ローン返済時に使用されるような、「一部繰り上げ返済」とは異なり、「最終一括返済」は、銀行へ直接出向き、返済の証書を作る必要があるためです。

新しい家の購入にかかる費用

買い替えを検討されている方は、売却する家の住宅ローンを組んだ際に経験があるかもしれませんが、新居を購入する際に住宅ローンを組む場合は、3つの諸費用がかかります。

  • 印紙税
  • 抵当権設定費用
  • ローン手数料(保証料)

印紙税に関してはローン借入時にも貼付する必要があります。抵当権設定費用については、借り入れの金額で手数料が異なりますが、おおよそ数万円から10万円前後の費用がかかります。

ローン手数料に関しては、金融機関に対して借入時に支払う費用になります。費用としては借入金額に一定の割合をかけた計算で、金融機関によって異なります。ローン手数料に関しては、ローン金利に上乗せして支払うこともできるため、必ずしも契約時に支払う必要はありません。

引っ越しのときにかかる費用

引っ越し費用は買い替え時に必ずかかるといっていい費用です。引っ越しの相場は、大人2人で引っ越し先が500km弱離れている場合、平均14万円かかります。

家を売却する前には、あらかじめ不用品の処分をしておくなどすると、引っ越しの費用を抑えられるだけでなく、購入希望者が内見の際に良い印象を持ってもらいやすくなるでしょう。不用品を処分することで、売却先行でも購入先行でも、どちらの場合でも費用が抑えられます。

家の買い替えでかかる税金

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家の買い替えは高額になるので、税金も比較的高くなります。売却時の利益が出た場合の税金や、その税に対する特別控除などを各項目に分けて解説しています。

売買金額に応じた印紙税

売買金額 印紙税額
100万円以上500万円以下 2,000円
500万円以上1,000万円以下 10,000円
1,000万円以上5,000万円以下 20,000円
5,000万円以上1億円以下 60,000円
1億円以上5億円以下 10万円

家の売買契約を結ぶ際、売買金額に応じた「収入印紙」とよばれる切手のようなものを貼り付ける必要があります。

この「収入印紙」とは、「印紙税」という税目で、国が租税や手数料を徴収するために用いられています。いわば法律で定められた課税文書(不動産の契約書)に対して課される国の税金です。国の方針によっては印紙税の税率がその年によって変動する場合もあります。

利益が出た場合の所得税と住民税

所有期間 所得税・住民票を合わせた税率
5年以下 39.63%
5年超 20.315%

売却益の算出法としては、『正確な売却価格-購入価格-売買における諸費用-減価償却費』という計算方法になります。

所得税と住民税を合わせた税率は、その住居の所有期間が5年以下の場合は39.63%で、5年超所有の場合は20.315%の税率になります。

この時、売却益が出た場合に使える特例法は次の3つです。

  • 『3000万円の特別控除の特例
  • マイホームを売ったときの軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買い替えの特例

これら3つの特例を各項目で解説します。

3,000万円の特別控除の特例

「3000万円の特別控除」とは、売却益が3000万円までを非課税とする制度です。例えば売却益が3500万円の場合は、3000万円までが非課税となり、残り500万円の売却益に対しては課税される仕組みになっています。

この特例には保有期間の定めはありませんので、一般的な買い替えでの売却でしたら、多くの場合で活用できる制度です。この特例には、適用される要件が2つあります。

  • 居住しなくなってから3年がたった年末までの売却
  • 解体から1年以内に売買契約を結んでいる

上記2つが適用される要件となっています。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で10年を超過して所有していた「居住用のマイホーム」を売却して出た利益分の、長期譲渡所得に対して軽減される税率のことを指します。この場合、上の「3000万円の特別控除」の適用も併用することができます。これらの適用を受けるためには、税務署にて確定申告をする必要があります。

特定居住用財産の買い換えの特例

この制度は2019年の12月31日までに譲渡が対象になりますが、居住用の所有する家を買い替える際に、売却した家に所得(譲渡益)が発生した場合に要件を満たせば、この所得に対する税の先送りができる制度です。
この制度を活用することで、マイホームの売却金を税に回さず、多くの金額を買い替えの新居購入の資金に充てることができるようになります。

ローンが残っている場合の家の買い替え方法

買い替えの際に、「これまで住んでいた家のローンがまだ残っているけど、新たに買い替えで住宅ローンが組める?」という疑問を持つ方もいるでしょう。実はそういった方を対象にした「住み替えローン」というものを利用する手もあります。

住み替えローンを利用する

売却予定の家でまだローンが残っている場合は、基本的に新たに住み替える家の住宅ローンを組むことはできません。売却を先行して買い替えをする場合は、住んでいる家を売却して得た資金でローンの残債分を支払うパターンが多いのですが、この場合、残債額が売却金額を上回ってしまうケースも珍しくありません。

このようなケースの際に利用することができる「住み替えローン」があります。住み替えローンは住宅ローンの残債分を新たに組み込んだ住宅ローンで、前の住宅ローン残債分をその借入金で一括返済することができる仕組みとなっています。

住み替えローンのメリット

買い換えローンを利用することで、前の家のローン残債分を新たな住宅ローンに組み込んで完済できるため、他で資金を調達する手間暇を減らすことができます。また、住み替えローンを利用することで、以前利用していた住宅ローンの金利より安い金利のローンに借り換えることもできます。金利負担が減ることでお得に返済することができるようになります。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンを利用した場合のデメリットとして住宅ローンの残債額の増加です。前の家の住宅ローンの残債分が新居の住み替えローンに上乗せされることで、結果的に新たに組むローンの借入額が増えてしまいます。そういったことから結果的に月々の支払額が増えてしまうことで、家計への負担が増えてしまうケースがあることも、頭に入れておく必要があります。

ローンを完済して、新規で住宅ローンを利用する

前の家の住宅ローンの残債額が少ない場合や、売却した資金でローン完済が可能な場合、あらかじめ用意しておいた貯蓄などで完済が可能な場合は、ローンの一括完済をもって契約終了となります。

前の家の住宅ローンが完済できた場合は、新居を購入する際、新たに住宅ローンを利用することができるようになります。

家の買い替えでよくある失敗例

家の買い替えは、人生に1度あるかないかの大きなイベントですよね。そこで家を買い替えでよくある失敗例を、売却時と購入時とに分けてご紹介します。

家の売却時の失敗例

家の売却で最も多い失敗例が、契約ギリギリで値下げを要求されそのまま値下げして売ってしまうことです。この例では、売り手が買い手に対して下手に出ていることがほとんどですが、無理に応じる必要はありません。売却する際に、最初から価格と期間の目標を設定しておくことで、失敗しにくくなります。

逆に売り出し価格が高すぎて売れ残ってしまう失敗ケースもあります。最初から適正価格よりも大幅に高い金額で出してしまうとなかなか売れず、結果的に「売れ残り=何かワケがあるのでは?」とネガティブに感じる買い手もいます。途中で値下げするより、適正価格で売り出した方が早く高く売れることが多いので、あまり高すぎないように注意しましょう。

そして売却にかかる仲介手数料や、税金、ハウスクリーニング費用などさまざまな費用の計算をしていなかったケースもあります。売却にかかる仲介手数料や税金、譲渡所得税、抵当権抹消登記費用など必要な出費を計算しておくことで、失敗するリスクを抑えられます。

家の購入時の失敗例

家を購入する際に、手付金を先に支払った人が先着で購入できる物件があります。しかしお気に入りの物件を決めても、銀行の一日の限度額を超えてしまい手付金を下ろせず、先に別の人に購入されたという事例があります。現金を複数の銀行に分けて預けておくか、タンス預金しておくことで、お気に入りの物件が見つかってもすぐに手付金を支払うことができます。

また中古物件の購入でよくあるのが、購入後に雨漏りが起きてしまい修繕費用がかかってしまうケースです。築年数の古い物件や保証期間が短い、あるいは無い物件を選ばないことで回避できます。

ほかにも、住んだあとに固定資産税が異様に高いことがわかるケースがあります。例えば土地に傾斜地があると、使えない部分の固定資産税までかかることがあるのです。購入を検討している物件に傾斜地が多く含まれている場合、固定資産税課税台帳を確認することで失敗せずに済みます。

家を買い替えるときの注意点

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家を買い替える際、多くの注意点がありますが、ここでは特に重要な注意点をピックアップして解説いたします。

不動産会社を適当に選ばない

家を買い替える際に、いかに信頼できる不動産会社を選べるかどうかがとても重要なポイントになります。ケース次第ではこの不動産選びという作業は、家を買い替えるときに最も重要なすべき工程といっていいほどです。

仲介してくれる不動産会社や、売買を担当してくれる担当者が親身に寄り添ってくれるかどうかが、不動産会社選びにおいて大きなポイントになります。また、担当者が親身でも、情報の偏りや求めている情報と異なるなどのトラブルが生じるケースもあります。円滑な家の買い替えには不動産会社の担当との連携がとても大切になってきますので、価値観が一致した、相性の良い担当者を見極める必要があります。妥協せず、慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。

家の買い替えじたい、楽しく心弾むものですが、嬉しい気持ちが先行しがちで、不動産選びがおろそかになってしまいがちです。不動産会社によっては得意分野や担当者の雰囲気も異なります。はやる気持ちを抑え、慎重に信頼のおける不動産会社をじっくり見定めることが、安全な家の買い替えをより身近なものにします。

信頼できる不動産会社を選ぶときは一括査定サイトを利用すると、より簡単に探すことができます。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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無理のない返済計画を立てる

家を買い替える際、注意するべき点として挙げられるのが、住宅ローンについてです。買い替え後の人生プランを練ったうえで、返済しきれる資金計画を立てる必要があります。買い替え時に新しくローンを組む場合には、買い替え後のローン残高が増えないよう、慎重になる必要があります。

例えば、二重ローンにならないように現在のローン残債を完済しておいたり、「住み替えローン」を利用したりするのがおすすめです。新生活での金銭的負担やリスクが軽減されるほか、ローン地獄に陥るリスクも抑えられます。ただ住み替えローンは、前述したようにメリットだけでなくデメリットもあります。

やたらローンを増やすのではなく、人生プランを練ったうえで、無理のない返済でローンが完済するような資金繰りが大切です。

売却のスケジュールには余裕を持つ

次に、注意するべき点としてあげられるのが売却スケジュールに関してです。

家を売却するまでにかかる期間は平均が4~4.5か月です。売却資金調達のため、売り急ぐなどをしてしまうと、相場より安い価格で取引されてしまい、結果として損をしてしまいます。

不動産会社による買取などは最短1週間ほどで売ることが可能ですが、買取価格は6割から8割ほど相場より安い価格で取引されてしまいます。不動産の価格には「定価」は存在しません。「ある程度の相場」で取引されてしまうため、いくら相場より安価でも買主が見つかれば売買契約が成立してしまいます。そのため、売却期間には十分ゆとりを持ったスケジュール管理を心がけることが大切です。

ゆとりのある売却期間を設けることで、運が良ければ個人的な好みが合ったり、どうしてもその場所が良いといってもらえる買主が見つかって、相場より2割ほど高く売れるケースも十分あり得るのです。大切に使ってもらえる、ただ一人の買主が見つかるよう、スケジュールには余裕を持つ必要があります。

まとめ

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家の買い替えにおける売却先行と購入先行についての流れや注意点、ローンの扱いについてなど解説しましたが、いずれも共通する点は、『しっかりと計画を立てる』ことにあります。

どのパターンを先行して買い替えを始めるか、いつからいつまでに買い替えをしたいのか、ローンや資金調達の方法など、あらゆることを順序立てて、スケジュール管理に余裕を持たせながらじっくりと焦らず計画を立てることが重要になります。

家の買い替えは人生において多くても数回ほどだと思います。住み替えることでより良い生活が送れるよう、はやる気持ちを抑え、しっかり計画を立てて家の買い替えを成功へ導きましょう。

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