マンション査定の方法をわかりやすく解説!査定手順や注意点まで紹介

マンション売却

「マンションを売却したいけれど何から始めたら良いかわからない」「マンション査定は難しそう」とお悩みではありませんか?

住んでいるマンションを売却したいなら、査定を受けることから始めましょう。マンション査定と聞くと複雑そうに感じられるかもしれませんが、しっかりと準備をして手順に沿っておこなえばそう難しいことではありません。

本記事では、マンション査定の方法をはじめての方にもわかりやすく解説します。また、マンション査定の基本的な知識や注意点についてもご紹介していきます。マンション査定について正しい知識を身に付け、マンション売却を成功に導きましょう。

マンション査定の基本

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まずはマンション査定の基本的な知識を身に付けましょう。マンションを売却するなら、まずは不動産業者による査定を受け、自分のマンションの価値を知ることが大切です。以下の部分では、マンション査定の基本としてマンション査定の依頼先と査定の種類について解説します。

マンション査定は不動産業者に依頼

マンション査定の依頼は不動産業者におこないましょう。不動産業者の査定員がマンションの市場価値を判断し、いくらで売却が可能かという概算的な価格を無料で算出してくれます。査定依頼は不動産業者に直接赴いておこなうこともできますが、一括査定サイトを利用してインターネット上で簡単に済ませることも可能です。

不動産業者による査定と混同されやすいものとして、不動産鑑定士による鑑定が挙げられます。不動産鑑定士は国家資格を持ち、不動産の価値を評価する専門家です。しかし、不動産鑑定士による鑑定は、マンションなど不動産を売却するときに利用する必要はありません。主に相続や財産分与の際など、法的に使用できる不動産鑑定評価書を得たいときに利用するものです。

不動産業者による査定が無料であるのに対し、不動産鑑定を受けるには費用がかかるので、間違えて利用しないように注意しましょう。

不動産鑑定士による鑑定が必要である場合は次の記事をご覧ください。

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査定の種類

不動産業者による査定は、机上査定と訪問査定の2種類があります。それぞれのメリット、デメリットを知って正しく利用しましょう。

査定種類 内容 メリット デメリット
机上査定 物件の情報をもとに簡易的に査定する方法 査定結果が短時間でわかる 実際の価格とは差が出る場合がある
訪問査定 現地に訪れて実際の状態や周辺環境も含めて詳細に査定する方法 より正確な査定結果が出る 査定に時間がかかる

机上(簡易)査定

机上査定とは、マンションの場所や広さ、築年数といった不動産情報をもとにおこなう簡易的な査定方法のことをいい、簡易査定とも呼ばれています。インターネットで簡単に依頼することができ、物件情報と個人情報を入力するだけと、手間がかかりません。早くて数時間で査定結果が出るため、多くの売却希望者に利用されています。

ただし、実際に物件を見て査定するわけではないので、本来の価格と査定額に大きな差が出る恐れがあります。マンションにどれほどの価格があるのかある程度の相場を知りたい場合に利用しましょう。

訪問(現地)査定

一方、訪問査定は、物件の情報に加えて不動産業者の担当者が現地まで赴き、実際の状況や周辺環境を見ておこなう査定方法です。机上査定よりも正確な査定結果を得ることができます。

しかし、査定員とスケジュール調節をする必要があり、結果が出るまでに1~2週間かかるという点はデメリットです。マンションの現状を見せるために、住んでいる家に査定員を招かなければならないことに抵抗があるという方もいるでしょう。

ただし、簡易的な机上査定だけで正しい売り出し価格を設定することはできません。マンションを本気で売却したいなら、必ず訪問査定を受けるようにしましょう。

不動産査定方法の種類と基礎知識について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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マンション査定の基礎知識についてさらに詳しくはこちらの記事で解説しています。

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マンション査定の流れ

では、実際にマンション査定を受けるときの一連の流れをご紹介します。

  1. 不動産業者に査定を依頼する
  2. 訪問査定の日時を決める
  3. 現地調査をしてもらう
  4. 査定結果の報告

それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。

不動産業者に査定を依頼する

査定依頼は無料で利用できる一括査定サイトをおすすめします。マンション売却を成功させるためには、複数の不動産業者に査定を依頼し、比較することが大切です。面倒な複数の不動産業者への査定依頼も、一括査定サイトなら一度の入力で簡単におこなうことができます。

入力項目には次のようなものがあります。

  • 売り主の個人情報
  • 物件の種類
  • 物件の住所
  • 土地面積や床面積
  • 間取り
  • 築年数
  • 物件の状況や売却予定時期

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

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訪問査定の日時を決める

マンションの現実的な売却額を知るために、机上査定だけでなく訪問査定も受けるようにしましょう。訪問査定の場合、不動産業者の担当者と査定のスケジュールを調節しなければなりません。

一括査定サイトで複数社に机上査定を申し込んだ結果のなかから、数社に絞って訪問査定を依頼します。たとえ現在住んでいない家であっても、売り主の立ち合いがなければ訪問査定は受けられないので、きちんと立ち会いのできる日時を設定しましょう。

現地調査をしてもらう

調節したスケジュールで、不動産業者の査定がおこなわれます。訪問査定では、次のようなポイントを見られることが多いです。

  • 外観や共有設備の状況
  • 部屋内の状況や設備の状態
  • 日当たりや眺望、風通しの良さ
  • 騒音、振動、臭いはどうか
  • 修繕履歴の有無
  • 周辺環境はどうか

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査定結果の報告

訪問査定を終えておおよそ3~4日たつと、査定結果が報告されます。査定スピードは不動産業者によっても異なりますが、複数社に査定を依頼したなら、すべての査定結果が届いてから仲介を依頼する業者を選びましょう。

仲介を依頼するために不動産業者と結ぶ契約のことを媒介契約といいます。媒介契約を結ぶ業者は、自分のマンションを正しく評価して査定結果を出してくれる業者を選ぶと良いです。

マンションの相場を知っていると、正しく評価されているかどうかの判断の目安にすることができます。不動産ポータルサイトで近くのマンションの売り出し価格をチェックするなどしてある程度の相場を調べておくと安心です。

不動産業者の選び方についてより詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。

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マンションの査定額に影響する要素

続いては、査定額に大きく影響する要素をご紹介します。不動産業者が算出する査定額は、どういった要素で増減するのでしょうか?査定額に影響する要素として主なものを次にまとめました。

  • 立地や周辺環境
  • 広さと間取り
  • 日当たりや風通しの良さ
  • 築年数と耐震基準
  • 共有施設の設備
  • 管理費や修繕積立金

それぞれ詳しく解説します。

立地や周辺環境

マンションの立地は査定額に大きく影響します。特に最寄駅から近いマンションや、交通の便が良い地域のマンションは立地条件が良いマンションとして高く評価される傾向があります。ただし、駅や道路から近いからといって、騒音問題が多い場合には値下げも考えられるため、一概に高額であるとはいえません。

また、スーパーやコンビニエンスストアといった商業施設が充実しているエリアや、学校や公園といった子育て環境が充実しているエリアの物件は周辺環境が整った物件として人気が高いです。

立地の評価は変わりやすく、周辺の開発計画の事情なども絡んできます。同じマンションであっても、査定するタイミングで査定額が変化することも多いものです。不動産業者による訪問査定は、そのエリアの最新の評価を知る上でも役立つでしょう。

広さと間取り

面積の広さや間取りは、そのエリアの需要に合ったものであれば高い評価を得られます。広ければ広いほど、または、部屋数が多ければ多いほど高く売れるように思われがちですが、大切なのはエリアのニーズを満たしているかどうかです。広くて部屋数の多いマンションでも、単身世帯の多い地域では需要がありません。需要がなければ買い主が見つからず、思ったような価格で売却できないことも考えられます。

地域のニーズも日々変化していくものです。近くに商業施設ができたり、学校ができたりすることで、それまで需要が少なかった物件にも注目が集まることもあるでしょう。

日当たりや風通しの良さ

日当たりが良く、風通しの良い物件は高く評価されます。特に南向きの家は日照時間が長く、高額査定が期待できるでしょう。反対に北向きの家は日当たりが悪く冷えやすい傾向があるので価格が下がりやすいです。

南向きでなくても、眺望が良い部屋や角部屋は人気があります。また、最上階の部屋は騒音問題を気にしなくて良いなどさまざまなメリットがあり、ニーズが高いです。査定額が下がりやすい特徴を持っていたとしても、それをカバーできるようなポイントをアピールできると良いでしょう。

築年数と耐震基準

築年数が浅く、新しいマンションほど高く査定される傾向があります。特にマンションでいえば築10年以内の物件は高額で取引されることが多いです。しかし、築年数がたっているからといってかならず安くなってしまうわけではありません。

築年数よりも、現在の耐震基準を満たしているかといった点のほうが大きく査定に関わります。現在の耐震基準である新耐震基準は、1981年6月1日以降に建てられた物件にのみ適用されています。それ以前の旧耐震基準の物件は、耐震面に不安がある物件と見なされ、低い評価を受けることも考えられるため注意しましょう。

マンションの築年数と売りやすさについて解説した次の記事もおすすめです。

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共有施設の設備

マンションの場合、住民で共有する設備も査定に大きく影響します。エレベーターやオートロック、宅配ボックスといった設備が整っていると高い評価が得られるでしょう。こういった設備は、あるかどうかだけでなく、きちんと管理がされているかどうかも重要な判断基準です。

次のような設備が整っているマンションは高い評価を得られる可能性が高いです。

  • オートロック
  • 監視カメラ
  • 駐在管理人
  • 宅配ボックス
  • ペットの足洗い場
  • 洗車スペース

設備があるかどうかだけでなく、定期的な設備点検や清掃がおこなわれている管理体制の整ったマンションであれば、高額査定を期待できます。

管理費や修繕積立金

マンションに住んでいる間、住宅ローンの支払いだけでなく管理費や修繕積立金を納めてきたことでしょう。そういった料金が延滞なく支払われてきたかどうか、修繕積立金の支払いが必要なマンションかどうかは査定額に大きく影響します。

滞納してきた管理費があると新たな購入者に支払いの責任が移ってしまい、滞納した分価格を下げて売却することになります。それでも、マンションの管理者とトラブルがあったのではないかと敬遠される恐れもあるので気を付けましょう。

マンション査定を受ける前の準備

マンション査定を受ける前に、次のような準備をしておくことをおすすめします。

  • 必要書類の準備
  • 査定依頼する物件の情報をまとめておく
  • 目標額や売却時期を決めておく
  • 掃除や片付けをしておく

しっかり準備することで、査定をスムーズにおこなうだけでなく高額査定にもつながります。

必要書類の準備

必要な書類を用意しておくと、査定時に正確な情報を伝えることができ、より信用性の高い査定結果を得ることができます。マンション査定に必要な書類は以下の通りです。

  • 本人確認書類
  • 登記済証、登記識別情報
  • 固定資産税通知書、固定資産税評価額証明書
  • 管理規約
  • 使用催促
  • 維持管理費明細書
  • 耐震診断報告書
  • 購入時のパンフレット

マンション売却に必要な書類をさらに詳しく知りたいならこちらの記事を参照してください。

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査定依頼する物件の情報をまとめておく

訪問査定時には、不動産業者に物件についての質問を受けることもあります。訪問査定は1時間程度で終わるので、話しておきたい点を事前にまとめておくと安心です。

売買契約書を結ぶ前にマンションの不備についてはしっかり報告しておかないと、契約不適合責任に問われる恐れもあります。契約不適合責任とは、契約書に明記していない不備について売り主が責任を負わなければならないという取り決めのことです。

査定時にすべての不備や不良を伝える必要はありませんが、アピールしておきたいポイントや、伝えておきたい不備をきちんと伝えたほうが、より正確な査定結果が得られるでしょう。

目標額や売却時期を決めておく

売却の目標額や売却の時期はしっかりと決めておくことは大切です。明確にしておくと、不動産業者に今後の相談がしやすくなり、売却がよりスムーズに進みます。明確な売却額を決めておかなければ、不動産業者のいいなりになり、後悔の残る売却になることもあるため気を付けましょう。

また、いつ売却するのかだけでなく、いつまでに売却するのかという売却期限を設けることも大切です。引っ越し先が決まっている場合や、仕事の都合で家を手放したい場合など、明確に売却期限を設けておくことで売却後の計画も立てやすくなります。

売却期限が迫ったマンションを売りたいなら、不動産業者の仲介による売却だけでなく、不動産業者による買取の利用も検討しましょう。

掃除や片付けをしておく

マンション査定の際には、業者に見られても大丈夫なように最低限の掃除と片付けをしておきましょう。

査定に際してリフォームやリノベーションを考える方もいますが、費用をかけた分上乗せして売り出すことは難しいので、清掃や整理整頓だけで十分でしょう。リノベーションを考えている場合にも、そのままの状態で査定を受け、不動産業者のアドバイスを受けることをおすすめします。

マンション査定時の掃除について詳しくは次の記事も参考にしてください。

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マンション査定を受ける際の注意点

最後に、マンション査定を受ける際に注意したいポイントをご紹介します。査定結果を高くしてもらうためには、次のポイントをおさえておこないましょう。

  • 必ず複数の業者に査定を依頼する
  • 業者は査定額だけで選ばない
  • 設備の細かなところの修繕を事前にしておく
  • 事件や事故があった旨は正直に伝える

必ず複数の業者に査定を依頼する

信頼できる業者に出会うには、複数の不動産業者に査定を依頼しましょう。マンション売却を成功させるには、不動産業者選びが最も重要です。選んだ業者の担当者がマンションの売却活動を積極的におこなってくれるかどうかで、成約価格や時期が大きく異なります。

業者によって得意な物件やエリアにも違いがあります。マンションの売却実績が豊富で、なおかつ、しっかりと評価してくれる業者を選ぶことで、高い価格で早期の売却が期待できるでしょう。

業者のホームページといった情報だけでは、自分のマンションを正しく評価してくれる信頼できる業者かどうか判断することは難しいです。一括査定サイトを利用して複数社の査定結果を比較することが、より良い業者への出会いにつながるでしょう。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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業者は査定額だけで選ばない

査定額が高いことももちろん大切ですが、査定額だけでなく、次のような点も大切に判断しましょう。

  • 査定額の根拠がはっきりしているか
  • 説明がわかりやすいか
  • 対応が迅速で丁寧か
  • 中古マンションの売却実績があるか
  • 担当者の感じが良いか

査定額が高いという理由だけで不動産業者を選ぶと、契約獲得を目的とした悪徳業者にあたってしまう恐れもあります。

特に担当者との相性は重要です。マンションの売却には短くても3ヶ月以上かかり、相性の悪い担当者と組むと売却が難しくなります。担当者との相性をはかるにはメールや電話だけでなく、直接話をすることをおすすめします。

設備の細かなところの修繕を事前にしておく

リフォームやリノベーションをおこなう必要はありませんが、すぐに直すことができる部分は修繕しておいたほうが良いでしょう。例えば次のような部分を修繕しておくことができます。

  • 畳の傷み
  • 各部屋のドアの不調
  • 壁や障子の穴
  • 水回りの不調

こういった不備や不良は、比較的安価で修繕することができます。部分的に直せる部分は直しておき、査定のイメージが良くなるよう努めておくと、しっかり管理して大事にしているマンションという良いイメージを持たせることができるでしょう。

マンション売却時にリフォームは必要か詳しく知りたいならこちらの記事もご覧ください。

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事件や事故があった旨は正直に伝える

マンションに事件や事故があった場合、査定時に不動産業者の担当者にもしっかり隠さず伝えるようにしましょう。

マンションを売却する理由として、マンションに不備があったり、住んでいた部屋で事件や事故があったりしたことを挙げる方もいるでしょう。そういったマイナスな売却理由や不備は、査定額が下がることを懸念して隠しておきたいと思われるかもしれませんが、契約不適合責任に問われないためにも、事件や事故があった旨は正直に伝えなければなりません。

また、査定時に残っている不備だけでなく、直したことのある部分についても報告することをおすすめします。整備した記録があれば、大切に暮らしていたとアピールすることにもつながります。

伝えづらい売却理由を上手に伝えるために役立てられる、次の記事を参考にしてください。

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まとめ

マンション売却を納得できる結果で終わらせたいなら、複数の不動産業者の査定を受け、査定結果や担当者との相性を比較することが大切です。自分のマンションに合った不動産業者に出会うことで、予想していたよりも高い価格での売却がかなう可能性もあります。

マンション査定を受けるなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトのなかには、マンション査定に注力した不動産業者を集めているようなサービスもあります。そういったサイトを利用することも手段のひとつです。

所有するマンションを正しく評価してくれる信頼のおける不動産業者に出会うため、ご紹介したポイントをおさえて査定を依頼しましょう。

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