不動産の売り出し価格を決める決定版!気になる値引き対策も紹介

不動産売却

不動産売却を検討している方は、早く買主を見つけて少しでも高い価格で売却したいと誰もが考えると思いますが、売却価格の決め方や、相場の調べ方、高く売るためのコツなどが分からず悩む方も多いと思います。不動産の売り出し価格はその価値にあった妥当な価格を設定することが大切です。

そこで、この記事では不動産の売り出し価格はどのようにして決めるのか、相場の調べ方や売れ残った場合の対策など詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしていただきスムーズな売却を目指しましょう。

売り出し価格の基本

fudousan5327売主側の希望する価格の方を「売り出し価格」、実際の成約時の価格の方を「成約価格」と区別しています。

実際に不動産を売り出して広告に載せる時の価格は売り出し価格です。査定価格と、売主の希望売却価格をすり合わせた上で設定されています。そのことから市場動向が精密に反映されていることはあまりなく、不動産購入希望者がそこから値引き交渉を行うことが多いため、基本的に売り出し価格より、売却価格は安くなる傾向にあると言えます。

不動産査定結果から売り出し価格を決める

fudousan643211基本的に、人は自分が求めている品質の中で、できるだけ安価なものを探して購入します。もちろん、不動産においてもそれは例外ではありません。条件の似た物件が5つある中で、1つだけ飛びぬけて高額な物件があったとしたら、そのような物件がいち早く購入されるというような状況はほとんどないと言えるでしょう。実際には、長く売れ残ってしまうはずです。

適切な売り出し価格を決めるためには、相場を知る必要があります。

査定で不動産の相場を調査すべき理由

不動産を探している人は、できるだけ価格が安いものを探しているので、あまりに相場からかけ離れた価格設定では購入希望者から見向きもされず、いつまでも売却ができない事態に陥ってしまうでしょう。しかし、相場よりも低い価格で売り出してしまえば、売り主側が損をしてしまいます。

高過ぎず安過ぎない、丁度よい売却価格を決めるために相場の把握や市場調査は必須です。

査定時の注意点などを下記の記事で紹介しています。ぜひご覧ください。

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4つの相場を調べる方法

プロの力を借りる他に、以下のような手段で相場を調べることができます。

  • 不動産ポータルサイト
  • 一括査定サイト
  • 土地情報システム
  • レインズマーケットインフォメーション

ひとつひとつ異なった特徴を持つ方法ですので、上から順に解説していきます。

不動産ポータルサイトで気軽に調査

不動産関係のポータルサイトでは、類似物件の価格を調べることができます。インターネット環境があれば1人で気軽に調査が行えます。類似物件が実際に売り出されている価格が分かるので、売り出したい不動産と似た条件で検索をすると良いでしょう。

ポータルサイトで得られた相場の情報は、不動産会社による査定価格の妥当性をチェックしたり、高過ぎず安過ぎない価格の基準を定める上で役に立てることが可能です。

一括査定サイトで最新相場を知る

不動産会社に売却査定を依頼し、売却査定価格を知りましょう。売却査定価格は、「現時点から3ヶ月程度で売却できると想定される価格」の事を指します。不動産会社によって査定額に差が出るため、複数社で比較すると良いでしょう。複数の依頼を送るとなれば、手間も大きくかかってしまうかと思われてしまうかもしれません。しかし、一括査定なら査定依頼の手間を大きく省くことができます。

不動産会社の査定方法は、大きく分けて机上査定訪問査定という2種類の方法で行われます。前者は文字通り「机上」で行われる簡易的なもので、後者は不動産会社の担当者が不動産の現地調査を行い、高精度な価格を算出します。

査定方法 特徴 価格
机上査定 概要データに基づく簡易的な方法 大まかな価格
訪問査定 直接物件へ訪問して行う専門的な方法 より正確な価格

一括査定に関してはこちらの記事で詳しく紹介していますので、ぜひご覧ください。

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土地総合情報システムで売買履歴をチェック

国道交通省によって運営されている土地総合情報システムでは、実際に売却が成立した不動産の履歴を調べることができます。このWebサイトは不動産の取引相場を一般に公開し、より信頼できる市場とするために設置されました。

2005年からの売買履歴データがあり、価格の変動についても調査が可能です。

レインズマーケットインフォメーションで過去の相場を知る

国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムであるレインズは不動産の取引情報や成約価格について調べられるネットワークシステムですが、個人情報の保護の観点から、事業者向けのシステムとして運用されており、個人では観覧を行うことができません。しかし、一般の個人はレインズマーケットインフォメーションを利用することができます。

レインズマーケットインフォメーションは、不動産の取引価格を過去1年分までさかのぼって調べられますが、土地の売却については調べられません。全体的にレインズに比べて情報量に劣りますが、おおまかな相場を調べる上では有用性の高い選択肢と言えるでしょう。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

すまいステップはこんな人におすすめ

  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

すまいステップの特徴

すまいステップは、2020年4月にサービスが開始された比較的新しい一括査定サイトです。

その特徴は、提携不動産会社の数ではなく、質で勝負をしている点。一括不動産査定サイトを長年運営している株式会社Speeeが厳選した優良不動産会社に限っての査定依頼となります。なので、査定依頼が初めてで、どの不動産会社が良いのかよく分からないという人に特におすすめです!

また、すまいステップを利用して査定依頼をすると、各不動産仲介会社で累計100件以上の売買実績があるエース級担当者に出会えるため、不動産の売却が初心者であっても安心です。

不動産の売り出し価格を決める4つのポイント

fudousan83254不動産の売り出し価格を決める上では、以下のような他の要因についても意識していく必要があります。

  • 不動産を売却してローンは完済できるか
  • 不動産の専門家にも相場を調べてもらう
  • 相場を参考に最低価格へ利益の上乗せ
  • 売り出し価格の値下げは計画的に

相場関係はもちろんのこと、ローンや交渉についても把握しておきましょう。

不動産を売却してローンは完済できるか

売却予定の不動産でローンが残っている場合、売却で得られた利益を用いて一括返済をする必要があります。必然的に、売却価格は最低でもローンが完済できる価格にすることが求められます。

仮にローンの残債が査定価格を上回ってしまった場合、オーバーローンと呼ばれる問題が発生してしまいます。オーバーローンとはローンの残高が住宅の価値を上回った状態を指します。オーバーローンとなった場合には、不動産会社との相談の上で、可能な限り高く売却できるようにしましょう。

住宅ローン残債ありの家を売却する方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

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不動産の専門家にも相場を調べてもらう

自身で調べた相場だけで売り出し価格を決めようとしてはいけません。相場を調べる上では、不動産会社がそれぞれ独自に持っているデータがカギになります。一般に公開されている情報であっても、専門的な知識を交えることでより正確性の高い査定を行えるとされていますので、自分一人で何でもやる、というのは一般的ではありません。

不動産取引にあたっては、信頼できるプロとしての不動産会社の存在が欠かせません。担当者のアドバイスを有効活用できるようにしましょう。

不動産売却時に悩みを抱えている人におすすめな相談先を、以下にまとめています。誰に相談すればいいのだろうと迷っている方は、是非参考にしてください。

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「不動産売却で抱える悩みをどう解消したらいいの?」と悩んでいる人必見!あなたの悩みに合わせたおすすめの相談先を解説。相談相手を見極めるポイントや、不動産売却で仲介依頼をする業者の選定に役立つ選び方も合わせて紹介しています。

相場を参考に最低価格へ利益の上乗せ

住んでいた家を売るといった場合には、思い入れがある分、より高値で売れてほしいと誰もが考えるものです。しかし、相場からかけ離れた物件に買主がつくことは珍しいのが現実です。最終的に価格を設定するのは売主のため、どのような値段をつけても自由ではあるのですが、きちんと売るつもりがあるのであれば、相場を参考にして適正な売却価格を設定する必要があります。

まず、最低限この金額で売れてほしい。という最低価格を決めておくのが良いでしょう。ローンの残高の返済や売却にかかる諸費用を含め、「最低限これだけの金額があれば売却の目的が達成できる」金額です。この最低価格をベースにどれだけの利益が見込めるか、不動産会社と相談を重ねることが重要です。

売り出し価格の値下げは計画的に

売り出し中の物件が売れないからと適当な値下げをした結果、もっと高い値段で売れたのではないかという後悔を招くことは珍しくありません。効果的な値下げの鍵を握るのはタイミングと価格設定です。

タイミングの面で重要な事は、1月、2月、9月のどこかで値下げを行うことです。これらの月は中古物件の需要が増えることから、多くの買い手の目を引くことが期待できるとされています。やってはいけないとされることは、短期間のうちに頻繁な値下げを行ってしまうことです。この値下げ手段は売れ残り物件のイメージがつきやすいとされています。

価格設定に関しては、値段以外にも物件情報サイトにおける「検索でのヒット率」も重要です。一般的なサイトでは「○○○○万円以下」というような価格帯での検索システムを導入しています。2.500万円の価値の物件を3,100万円で売り出したら、3,000万円以下で物件を探すユーザーの目に触れることはありませんが、2,900万円の設定であれば同条件下でも検索にヒットします。値下げの際には、検索でのヒット率も踏まえた値段設定を行う事が好ましいとされています。

ストップ値引き!3つの価格交渉対策

fudousan7847256972何かものを買う時、可能な限り安く済ませたいのはほとんどの人が同じだと言えるでしょう。それはあなたの不動産を購入しようとしている買主であっても同じです。不動産取引において、価格交渉は珍しくありません。もし交渉を申し込まれた場合に備えて、対策を知っておきましょう。

売りたい気持ちを前面に出さない

何事も焦りは禁物です。物件を売りたいあまり下手に出ると、相手は強引な値下げ交渉をしてくる可能性があります。交渉の場において、売り主と買主は対等であることを忘れないようにしましょう。

どんなに売りたい気持ちがあっても、そこを見透かされてしまっては買主側が有利になってしまいます。売主は買主に「あなた以外にも買い手はつく」という姿勢を堅持することが重要です。

売却期間にゆとりを持たせる

売却期間に余裕を持つことで、急な値引き交渉に応じずにゆとりもをって売却過程を踏むことができます。「この人に売らなければ売る機会を失ってしまう!」というような状況では、売れ残りを避けるため、値下げ交渉において買主に大きな有利が発生してしまいます。

しかし、時間的なゆとりを持っておけば、売り出し直後に購入希望者が現れ値引き交渉をしてきても、今後他の希望者が現れる可能性があるため、必ずしも応じる必要はなくなるのです。

売却期間の参考となる情報については、下記の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

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可能な限り不動産の不具合を解決しておく

ちょっとした傷や故障は、値下げ交渉の材料にされるため、費用が掛かりすぎない範囲で不具合を解決しておくと良いでしょう。

ですが、リフォームまで行う必要ありません。リフォームによって支払った費用を物件価格に追加した場合、相場よりも割高になってしまうことから売却が難しくなってしまいます。

値引き交渉のコツについては、以下の記事でより詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

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売れ残った不動産は買取を検討する

想定していた売却期間を過ぎても買主が見つからない場合、不動産会社による買取を検討するのも1つの手です。ここでは不動産買取について解説します。

不動産の買取の流れ

これまで解説してきた売主と買主の関係による不動産取引において、不動産会社は「仲介」の立場に立っていましたが、この不動産買取においては売主が直接不動産会社に物件を売却することになります。つまり、購入希望者を探す手間がないため、短時間で不動産を売却することができるのです。最短では1週間ほどと言われています。

不動産買取業者に関しては、買取再販業者のメリット・デメリットの解説として、下記の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

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買取保証なら仲介での売却も可能

指定した期間内に仲介で売却ができなかったときに、不動産会社が物件を買い取る「買取保証」という形式のサービスがあります。この場合、他の不動産会社に平行で仲介の依頼はできないことに留意してください。

買取保証を利用することで最低ラインの売却利益と、確実な売却期日を設定することができますが、売り出しを行う上での制約などのデメリットが発生する場合もあります。

買取保証のメリット・デメリットについては以下の記事をお読みいただければ、より理解が深まることと思われます。ぜひご覧ください。

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査定価格が買取額になる

売り出し価格を決める上での参考としていた査定価格ですが、不動産会社が買取の相手となる場合は査定価格がそのまま成約価格になります。不動産会社は買い取った不動産の再販で利益を上げるため、仲介での売却より23割安くなってしまうデメリットがあります。最初は高めに査定したものの、不動産会社の利益のために執拗な値下げ交渉を行ってくるケースも少なくはありません。

こうしたデメリットから、買取時にはトラブルが発生することもありえます。以下の記事では買取時のトラブルを避けるための情報について解説していますので、ぜひご覧ください。

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買取を依頼する不動産会社の選び方

複数社を比較して、できるだけ高額査定の不動産会社に買取を依頼するのが良いでしょう。仲介では相場以上の売却は困難ですが、買取なら査定された価格ですぐに不動産を引き取ってくれます。

不動産会社によっては不要な不動産具の無料処分のようなサービスや、買取価格の交渉に応じてくれるところもありますので、注意深く比較してみることが重要です。

以下の記事ではおすすめの買取業者を紹介しています。買取をご利用の際には、ぜひご覧ください。

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不動産の売り出し価格で気になる疑問

ここでは、不動産の売り出し価格にありがちな疑問を3つピックアップして紹介いたします。当てはまる疑問をお持ちの方は、ぜひ参考にしてみてください。

どんな売り出し価格でも売れない不動産とは

例え0円で売り出したとしても売れない物件が世の中には存在します。それは空き家です。空き家が0円でも売れない理由には、以下のようなものが挙げられます。

  • 老朽化が進みすぎている
  • 立地が悪く不便

深刻な老朽化の場合は、状態の良い家が買えるほどのお金をかけてリフォームしなければならず、わざわざ空き家を買う必要性が極めて薄いのです。

立地が悪い場合では、そもそも人が居付かないが故に空き家になっていることが全てを物語っています。スーパーや病院などが遠く、人気のない地域の空き家はそのまま売れ残ってしまいがちなのです。

上の問題が無い場合であれば、空き家でも十分売れる見込みがあります。空き家は持っているだけでも手間とお金がかかりますので、お持ちの方はまず査定を考えてみるとよいでしょう。

空き家の売却方法については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

空き家の売却方法を徹底解説!費用や注意点を知って賢く売ろう
空き家は放置しても維持費がかかり資産価値は低下、近隣トラブルに発展する恐れもあります。トラブルに発展してしまう前に売却して手放すほうが得策です。本記事では、戸建の相続空き家の売却を中心に、基礎から相談先まで解説しています。

不動産は相場より高く売ることは可能か

買主がどうしてもその不動産を欲しいと思っているなら、相場より高く売れるケースもあります。例えば人気のマンションなら、なかなか市場にでないため、相場より高い設定でも買主が見つかることでしょう。

購入希望者に対する売主のアピールも大切です。内覧の際に部屋を広くみせるための整理整頓を行ったり、売り出しは引っ越しシーズンに行うなどの工夫を欠かさないようにしましょう。

家を高く売るコツに関しては以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

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将来不動産の売り出し価格はどうなるのか

少子高齢化や人口減少による空き家の増加で、不動産の需要は低下が予想されています。物件の供給過多になり、売り出し価格を高く設定するのは難しくなるでしょう。

首都圏においては元々の価値に加え、東京オリンピックの開催による外国人需要の拡大からさらなる需要増加が見込まれていましたが、新型コロナウィルスの流行などから、先の見通しをつけることは難しい状況となっていることも否めないでしょう。

日本の不動産市場の動向については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

日本の不動産投資市場はどう変化?現状と展望から見る方向性を徹底解説
日本の不動産投資市場は今大きな分かれ道に立たされています。東京オリンピックを控えた今、不動産投資市場はどのような未来が待っているのでしょうか?この記事では現状と抱えている課題について取り上げ、どのように不動産投資の方向性を定められるかについて解説しています。

まとめ

不動産の売り出し価格は相場を基準にし、その後の支払いや生活費用も考慮して決めることが大切です。自身でのリサーチとプロの知見の両方を活かして、売り出し価格を決めてください。

不動産売却では、思い出の詰まった住処を手放すわけですから、適正な売り出し価格を決める以外にも、少しでも高く売れるように時期や部屋の清掃などで工夫を凝らし、信頼できる仲介業者を選んで、後悔のない不動産売却を目指しましょう。

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