最近の物価高から、生活のゆとりがなくなってきたと感じる人は多いのではないでしょうか。特に、都心に住む人たちは、住居費や教育費などの支出が重く、収入がそこそこあっても苦しいという声が聞かれます。そこで今回、住居の問題をピックアップ! 東京に住む平均的な収入の夫婦は、平均的な価格の新築マンションを買えるのか、また、そのマンションを買うには、年収がいくらあったらいいのか、データから検証してみたいと思います。
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"東京の平均年収"夫婦は、東京都の平均価格の新築マンションを買えるのか!?
■東京都民の平均年収
まずは、都道府県別の平均賃金のデータから東京都の平均年収を出してみます。
厚生労働省の「令和4年賃金構造基本統計調査」によると、東京都の「きまって支給する現金給与額」(月給)の平均は40万5000円、「年間賞与その他特別給与額」(ボーナスなど)の平均は112万9500円となっています。これらから平均年収は598万9500円と推定できます。
ちなみに、東京都が全国1位です。都道府県別の平均年収ランキング1位から10位は次のとおりです。
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出所:厚生労働省「令和4年賃金構造基本統計調査/都道府県別」をもとに筆者算出・作成
東京都の平均年収の夫婦
次に、東京に住む平均的な年収の夫婦を想定して世帯年収を出してみましょう。前出の厚生労働省の「令和4年賃金構造基本統計調査」から、東京都の男性の平均と女性の平均をみてみると、男性は666万300円、女性は483万1600円でした。このことから平均年収の男女が夫婦になったと想定して世帯年収を出すと1149万1900円になります。
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出所:厚生労働省「令和4年賃金構造基本統計調査/都道府県別」をもとに筆者算出・作成
■年収から求める物件価格
東京に住む平均的な年収の夫婦の世帯年収は約1150万円なので、一般的にいわれる「購入できる物件価格の目安は年収の5～6倍」にあてはめると、5倍で5750万円、6倍で6900万円となります。
5倍や6倍といわれる年収倍率は、大まかな目安であって、もう少し正確に年収と住宅購入費のバランスを考えるには、返済負担率が参考になります。返済負担率とは、年収に占める年間の返済額の割合のことです。一般的に返済負担率は25%以下が安全とされています。
世帯年収1150万円の25%は278万5000円なので、月々の返済額にすると約24万円になります。全期間固定金利2%、返済年数35年で試算すると、借入可能額は約7245万円となります。
「これなら都心の新築マンションでも買えそう」と思ってしまった人は、少し冷静になって考えましょう。月々24万円を35年間返済し続けられるでしょうか。
そもそも、借入可能額を世帯年収で計算していますが、夫婦で住宅ローンを組む場合、どちらか1人が契約者となって住宅ローンを組むケースとペアローンで住宅ローンを2本組むケース、さらに、夫婦で収入を合算して住宅ローンを組むケースの3パターンがあります。夫婦で収入を合算して組む住宅ローンには、2人で返済の義務を負う「連帯債務型」と夫(妻)の返済が滞った場合に、妻(夫)が返済の義務を負う「連帯保証型」があります。
夫婦共働きで、どちらの収入も減ることなく定年まで働き続けられるのであれば、ペアローンや収入合算の住宅ローンを組んでもいいと思いますが、子どもが生まれて、どちらか一方が仕事をやめたり、仕事をセーブしたりするケースを想定すると、世帯年収の基準目一杯のローンを組むのは危険と言わざるを得ません。
理論上は、夫婦合算の収入で、返済負担率25%であれば概算で7245万円までの物件を購入することができます。しかし、もう少し現実的に考えて、夫の収入のみでローンを組み、妻の収入があることも考慮して、返済負担率を25%～30%に上げて返済すると仮定してみましょう。その場合は概算で4226万円～5026万円の物件を購入することができます。
以上のことから東京に住む平均年収の夫婦が無理なく購入できる住宅の価格は4000万円から5000万円が妥当といえるでしょう。
■東京都の新築マンションの平均価格
不動産経済研究所が公表している「首都圏 新築分譲マンション市場動向(2023年 2月)」によると、東京23区の新築マンションの平均価格は9020万円、東京都下の新築マンションの平均価格は5041万円となっています。
東京全体の平均価格をみるため、供給戸数を加味した加重平均で平均価格を出すと、8154万円になります。
●新築マンションの平均価格
※首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都 3県)
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出所:不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向(2023年 2月)」をもとに筆者作成
念のために強調しますが、この価格は「平均価格」です。
■東京都の平均年収では平均価格の新築マンションは買えない
夫婦の収入を合算し、返済負担率25%で購入できる物件価格は7245万円でした。東京都の平均価格の新築マンションは8154万円なので、平均年収の夫婦では平均価格の新築マンションを買うことはできません。無理のない返済計画で住宅ローンを組むことを想定すると、4000万円～5000万円の物件となるので、さらに買うことが難しいことがよくわかります。
東京都の平均価格の新築マンションを買える年収
8154万円の新築マンションを購入できる年収はいくらなのか、全期間固定金利2%、返済年数35年、返済負担率25%で計算してみると、約1300万円になります。なお、フラット35の場合、借入可能額の上限は8000万円となります。
※これらの金額はあくまでも概算であり、金利や返済方法、頭金の額によって大きく異なります。
■まとめ
平均年収全国1位の東京都の年収でも、平均価格の新築マンションを買うのは無理があることがわかりました。都心部のマンション価格は中古を含めて高騰しており、中間所得層には手の届かないものとなってきています。今後も資材費や人件費の上昇、富裕層による投資目的での購入によって、マンション価格は高値圏が続くと思われます。
東京では年収1000万円以上あっても、生活が苦しいという声をよく聞きますが、その背景に住居の問題が大きく占めるように思います。普通の収入で、普通の生活ができる世の中が失われないように願うばかりです。
