少子高齢化に伴う年金制度への不安や税制改正、史上最低レベルの金利。さまざまなことが不安視される時代だからこそ、今のうちから「私設年金」となる老後の資産収入の準備をしておきたいもの。けれど、具体的にどうしたらいいのかわからない……。そんな人に今、注目してもらいたいのが、不動産投資です。20、30代の方なら、小額の自己資金で、また低金利で、投資用マンションを手に入れることができるんだとか……。気になる不動産投資について、住宅コンサルタントの野中清志さんにお話を伺いました。

不動産投資は、"デバ地下で試食しながら買い物をする"のと同じなんです

「焦らず一歩ずつが肝心」と野中さん

―─将来に備え、資金運用したいと思っても、史上最低水準の低金利の今、銀行に預けても元金はほとんど増えません。そんな今、注目されている不動産投資ですが、具体的にどのようなものなのですか。

野中さん　不動産投資は将来における先行投資の一つです。投資用のマンションを購入し、貸すことによって自己資金を増強する、つまり他人の家賃でローンの元金を返していく方法です。先行きが不透明の世の中ですが、一つ言えるのは老後の時間は確実に長くなっているということ。年金の払い損も懸念される中、老後の経済的準備は大きな課題となります。今はイメージできないかもしれませんが、年金の支給は2カ月に1度。毎月、お給料をもらっていたサラリーマンの方は、これが、ショックなのです。その穴を、「私設年金」で埋めたるための準備を今からしっかりしておきたいものです。

──不動産投資というとビル一棟を購入するといったイメージで、多額な資金が必要だという認識があるのですが、マンション一室からでも始められるのですか。

野中さん　もちろんです。一口に不動産投資と言っても内容は多種多様。おっしゃるようなビル投資もあれば、アパート一棟を買い切るものもありますが、ワンルーム一室から始める方も多いんですよ。例えば、デパートの地下で少しずつ試食をして、おいしいと思ったハムを買ったとする。それが気に入ったら、また買えばいい。

不動産も同じで、まずは最低限のものを手に入れ、"おいしかったら"増やせばいいんです。また、不動産投資のいいところは手間がかからないところ。購入後は、管理会社に任せてしまえば、あとは通帳を記帳して毎月の家賃の振り込みを確認すればいいだけです。

──初期投資として、どのくらいのお金が必要なんでしょうか。

野中さん　今なら物件価格の5%程度からスタートすることができます。2、30年前は、マンション購入時の頭金は2、3割というのが平均的でした。4割必要だった時代もあります。銀行側から見て、それだけ不動産の担保価値が低かったわけです。が、現在、不動産の価値が上昇している。昨年の未曾有の大震災でも実は壊滅したマンションはなく、マンションの安全性があらためて証明されたことも要因になっています。

少ない自己資金で購入できることもあって、最近は20代後半から30代で、不動産投資を始める方が増えています。年金がもっとも払い損と言われている世代ですから、私設年金を作ろうという意識が高いのでしょう。若いうちに購入すれば、定年退職前にローンが終わるというのも大きいですね。また、資産を持つことで前向きになれるというメリットもあります。

ちなみに、物件評価が高い場合は頭金を出さなくても始められるケースもありますよ。9月30日に大阪でセミナーを行うのですが、そこで協賛いただくシノケンハーモニーさんの物件は、評価が高いので頭金0円から始められます。

不動産の価値は人口の増加と比例する。まずは好立地物件を

基本は「立地の良い場所」を第一に考える

──投資ですから、もちろんデメリットもあると思いますがいかがでしょうか。

野中さん　不動産投資は、将来、いい資産になりうるものと、デメリットになるものに二分されます。若い世代に人気のあるワンルームマンションの投資用物件の場合は、1に立地、2に立地。立地のいいところを買った人が、スペシャルリッチになるといわれているほどです。

──将来性のある物件とない物件、また、マンションを購入する際の販売業者を見極めるポイントを教えてください。

野中さん　都心部のワンルームマンションへの投資は、低金利時代でも安定した収入を生み出しています。また、教育水準が高いエリアは、人口が減りにくい傾向があります。公共投資が進み、新線が再開発されることで、不動産の価値がどんどん押し上げられていくことにも注目したいですね。投資用マンションの場合、将来にわたって資産価値や賃貸ニーズが落ちない物件を選ぶことが重要です。不動産の価値は人口と比例します。人口が減っていくことは、不動産ニーズも価格も下落するということ。特に注目したいのは、15歳以下の人口が増えているか否かということです。ワンルームマンションを借りる層は20代が多いので、投資用のワンルームマンションを選ぶときは、必然的に中長期的に生産労働人口(20～60代)の人口が減らないエリアを狙ったほうがいい。ちなみに、対前年比で、15歳以下の人口が増えているのは、現在、東京と福岡だけです。

信頼できる販売業者を選ぶことも、とても大切です。業者によって金利なども変わってきますからね。知名度や歴史のある会社を選ぶ方法もありますが、新しい会社でも立派な仕事をしている会社もたくさんありますから、難しいところですね。見極め方の一つとしては、年間の供給戸数の多さでしょうか。年間に1戸しか作っていない会社に比べ、たくさん作っている会社は大量発注をしているのでコストダウンが見込めます。

──株、外国の通貨を売買するFXなどの投資法と比べていかがですか。

野中さん　不動産投資は長期安定投資、FXや株は短期投資とそれぞれの特徴をおさえ、割り切って運用すればいいのではないでしょうか。FXは、一夜にしてジェットコースターのように上がることもあれば、落ちることもある投資。終始、変動をチェックしていなければならず、自由に使える時間の少ないサラリーマンの中には、運用が難しい人もいるかもしれませんね。

一方、不動産投資は月に1回、銀行に行って、記帳すればいい。確定申告も税理士に任せておけばいいので、手間がかかりません。ただ、株やFXは日本国外の外的要因にも大きな影響を受ける投資です。投資は安定性が大切。その点、国内で完結する不動産投資は比較的安全だと思います。

私はたびたび不動産投資のセミナーの講師をやらせていただいていますが、参加者の1、2割はシニア層です。団塊の世代の方が退職金や親から相続した資産で、投資用の不動産を購入しようというケースが増えています。経済を熟知し、それぞれの投資のリスクも理解しているシニア層の方にも人気がある投資ということでも、安心していただけるのではないでしょうか。

セミナー情報
野中さんのさらに詳しいお話が聞けるセミナー「カリスマ講師が教えてくれる 初めてのマンション経営」 を開催します！
・日時：2012年9月30日
・場所：ヒルトンホテル・ウエストタワー（大阪駅徒歩2分）
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お話を伺った方：野中清志さん
1956年生まれ。住宅コンサルタント。大手マンションデベロッパーにて執行役員を歴任後、2003年に独立。自らも投資用マンションを複数所有し、20年以上の経験を生かし、ユーザーサイドに立ったマンション選択眼は高い支持を得ている。営業マン時代には、4年連続の年間優秀賞を受賞したことも。難しい内容をウイットに富んだ語り口で、わかりやすく解説する講演も好評で、年間100本近くのオファーを受ける。

著書
『「売れる」「貸せる」マンション購入法』『ワンルームマンション投資法 改訂第3版』(週刊住宅新聞社・刊)

(マイナビニュース広告企画)

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