マンション売却で税金がかからない方法とは?確定申告で節税対策

不動産売却

「マンション売却でできるだけ税金をかけたくない」「マンションを売って損をしたくない」と考えていませんか。マンションの売却によってさまざまな税金が発生しますが、特別控除などを適用させ、節税することは可能です。3,000万円もの金額を控除できる制度もあるため、節税方法を把握して、損の少ないマンション売却を目指しましょう。

このページでは、マンション売却に必要な税金の種類や節税方法について詳しく紹介します。また、マンション売却で税金対策以外にやるべきことなども取り上げます。本記事を読むことで、具体的にマンション売却で節税する方法がわかり、手元に残せるお金を増やせるようになるでしょう。

マンション売却は利益に税金がかかる

マンションを売った際、利益があるときのみ税金がかかります。ここでは、マンション売却の利益の計算方法や税率について紹介します。

マンション売却の利益の計算方法

マンションを売ったときの利益は、売却価格から経費や税金を差し引くことで計算できます。具体的な計算式は、次の通りです。

譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入とは、マンションを売る時に買主から受け取る売却価格のことです。取得費は、購入費用や設備費、登録免許税・印紙税などの各種税金のことです。取得費がわからない場合、「収入金額の5%」で計算しても問題ありません。譲渡費用は、売主が負担した印紙税や売却時に支払った仲介手数料など売却にかかる費用のことです。

この計算式で判明した利益に定められた税率を掛けるだけで、納める税金がわかります。

取得費の計算でマンションの減価償却

取得費を計算する際、購入価額から減価償却費を差し引きます。減価償却とは、建物の年数に応じて価値を算出する方法です。年数が経つごとに建物は古くなり価値を落としていき、減少した価値を金額で表したものが「減価償却費」です。減価償却費は、次の計算式でもとめられます。

減価償却費=購入代金×0.9×償却率×経過年数

償却率は法定耐用年数によって決定され、事務所用・住宅用などの用途、木造・鉄骨などの構造、そして経過年数によって、建物の耐用年数は異なります。減価償却について、より詳しく知りたい方は以下の記事がおすすめです。

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マンション売却の利益にかかる税率

マンション売却の利益にかかる税率は、所有期間によって異なります。所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得、5年を超えている場合は長期譲渡所得と呼ばれ、それぞれの税率は以下の通りです。

所有期間 所得税(復興特別所得税を含む) 住民税
5年未満の短期譲渡所得 30.63% 9%
5年をオーバーしている長期譲渡所得 15.315% 5%

長期譲渡所得の方が所得税も住民税も低いです。もしマンション売却で損失が出た場合については、また税率が異なってきます。詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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マンション売却で必ずかかる4つの税金

マンション売却では、次の4つの税金は必ずかかります。

  • マンション売却益で所得税と住民税
  • マンションの売買契約書で印紙税
  • ローンが残っているマンションで登録免許税
  • 売却手続きのサービスに消費税

ここでは、各税金の詳細を見ていきましょう。

マンション売却益で所得税と住民税

前の章で紹介したマンション売却の利益の計算方法で算出し、利益が出ていれば所得税(譲渡所得)がかかります。そして所得税の課税に伴い、住民税も分離課税方式で課税されます。

また、復興特別所得税も所得税に加算され、確定申告する際に支払います。所得税について詳しく知りたい人や分離課税のシミュレーションをしてみたい方は以下の記事を参考にしてください。

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マンションの売買契約書で印紙税

マンション売却では、印紙税も必ずかかります。印紙税とは、売買契約する時に貼り付ける収入印紙にかかる税金のことです。その額は、以下のように契約書に記載する金額で異なります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超え50万円以下 400円 200円
50万円超え100万円以下 1,000円 500円
100万円超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超え1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超え5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超え1億円以下 6万円 3万円
1億円超え5億円以下 10万円 6万円
5億円超え10億円以下 20万円 16万円
10億円超え50億円以下 40万円 32万円
50億円超え 60万円 48万円

2022年3月31日までの売買では、軽減税率が適用されます。またどうしても売却できず、契約金額が1万円未満になった場合の印紙税は非課税です。

ローンが残っているマンションで登録免許税

マンションにローンが残っている場合は、登録免許税が必要です。登録免許税とは、不動産の所有者が変更される際の登録にかかる税金であり、抵当権が残っていると売却が困難になるため、登記の抹消手続きに対応しなければなりません。

抵当権の抹消登記は、不動産1件に対して1,000円かかります。また、建物部分と土地部分は分けてカウントされることも認識しておきましょう。抵当権抹消時の登録免許税の費用についてさらに詳しく知りたい人は、以下の記事もおすすめです。

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売却手続きのサービスに消費税

売却する時に利用するサービスによっては、消費税もかかります。課税対象となる費用は、以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • ローンの返済事務手数料
  • 登記手続きの司法書士への報酬

不動産会社に支払う仲介手数料は、値引き交渉することも可能です。こうしたサービスに消費税が課税されることも認識しておきましょう。不動産の仲介手数料の値引き交渉のコツについては以下の記事で紹介していますので、併せて読み込んでおき、節約に役立ててみましょう。

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【税金がかからない方法1】3,000万円の控除

マンション売却で税金をおさえられる制度の中に、3,000万円の控除があります。ここでは、3,000万円の控除の概要や条件、必要書類を紹介します。

3,000万円の控除とは

3,000万円の控除は、所有年数に関係なくマイホーム、あるいは居住用財産を売却した場合、最大で3,000万円が控除される制度です。マンション売却益が3,000万円までであれば、控除を利用して、課税譲渡所得を0円にできます。

ポイントは、マイホームを対象としている特別控除になっているため、居住用の不動産以外には適用されないことです。特別控除の特例を受けるためには、確定申告で手続きしましょう。

3,000万円の控除を受けられる条件

3,000万円の控除を受けるための条件は、たくさんあります。主な条件は以下の通りです。

  • 現在、所有者がその家屋に住んでいる
  • 家屋の取り壊しをした場合、その土地を他の用途で使っていない
  • 住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日以内に譲渡
  • 不動産売却の過去2年以内に3,000万円の特例を受けていない
  • 親族や親子、内縁関係など、売主と買主が特別な関係ではない

また、以下のような家屋の場合、控除対象外です。

  • 仮住まいなど一時的に入居している
  • 別荘、または娯楽施設などのために所有している
  • 3,000万円の特別控除を受けるために入居している

3,000万円の特別控除は、マイホーム以外には適用されないことを認識しておきましょう。

3,000万円の控除適用で必要な書類

3,000万円の控除を適用させる際、確定申告で以下の書類を用意します。

  • 確定申告書B
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
  • マイナンバーカード
  • 本人確認書類(各種健康保険証、運転免許証など)
  • 売却時と物件購入時の売買契約書・費用の領収書
  • 売却と物件を購入したときにかかった費用の領収書

譲渡所得の内訳書には、売却する不動産の情報などを記載します。特例を適用させたい場合は、忘れずに譲渡所得の内訳書を税務署に提出しましょう。

【税金がかからない方法2】買い換え特例

買い換え特例という制度を適用させることで、税金の支払いを先送りできます。ここでは、買い換え特例の詳細を見ていきましょう。

買い換え特例とは

買い換え特例は、譲渡所得税の支払いを次の売却に先送りする制度です。買い換えた家を売却しない限り課税されないため、新しい家にずっと住む場合は、ありがたい特例でしょう。

しかしながら、繰り延べた税金は非課税になったわけではなく、将来支払う税額が増える可能性もあります。別の特例と併用することも不可能ですので、前の章で紹介した、3,000万円の特別控除と比較して検討しましょう。

買い換え特例を適用させる条件

買い換え特例を適用させるためには、売却する家と買い換える家によって異なった条件があることを把握しなければなりません。売却する家と買い換える家の条件は以下の通りです。

種類 条件
売却する家
  • 自身が住んでいる家屋である
  • 日本国内にある
  • 他の特例を受けていない
  • 親子など特別な関係性にある人に売ったものでない
  • 住まなくなった日から3年以内に売却する
  • 建物の床面積は50平方メートル以上
  • 土地は500平方メートル以下
  • 売却代金が1億円以下
  • 居住期間が10年以上
買い換える家
  • 日本国内にある
  • 建物の床面積は50平方メートル以上
  • 土地は500平方メートル以下
  • 売却年の前年から翌年までの3年間で買い換える
  • 取得日の25年以内に建築された
  • 新耐震基準をみたす

売る家と次に住む家で細かい条件が設定されているため、買い換え特例を適用させる前に、しっかりと確認しておく必要があります。

買い替え特例については以下の記事で分かりやすく解説していますので、検討する際の参考に見ておきましょう。

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買い換え特例の適用で必要な書類

買い換え特例を適用させるためには確定申告が必要であり、そのとき提出すべき書類があります。買い換え特例の適用で必要な書類は、以下の通りです。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
  • 買い換えた資産の登記事項証明書・売買契約書の写し
  • 耐震基準適合証明書
  • 売った不動産が条件を満たしていることを証明する資料
  • 売った不動産の登記事項証明書・売買契約書

スムーズに確定申告を行うために、あらかじめ必要な書類を把握しておきましょう。

かかる税金をさらに節税する方法

3,000万円の控除や買い換え特例以外にも、以下のようなさまざまな節税方法があります。

  • 10年超所有軽減税率の特例を適用する
  • マンションの取得費や譲渡費用を正確に計上する
  • 所有する売買契約書はコピーする

ここでは、かかる税金をさらに節税する各方法の詳細を紹介します。

10年超所有軽減税率の特例を適用する

マイホームの所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得税の税率を下げられる特例があります。適用条件は以下の通りです。

  • 所有期間が10年を超えている
  • 自身が暮らしている
  • 現状暮らしていない場合、住まなくなってから3年以内に売却
  • 過去2年間この特例を利用していない
  • 購入者側が親族など近しい存在でない

軽減税率は、譲渡所得の金額によって以下のように2つのパターンに分類されています。

譲渡所得額 軽減税率
6,000万円以下の部分 14.21%
6,000万円超の部分 20.315%
10年超所有軽減税率の特例と3,000万円の特別控除は併用できるため、どちらも利用することで大幅に節税できるでしょう。

マンションの取得費や譲渡費用を正確に計上する

マンションの取得費や譲渡費用を正確に計上することで、売却益を低くして、節税につなげられます。譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引くことで計算可能です。印紙税や仲介手数料などの譲渡費用の計上漏れがある場合、その分利益が増えてしまい、納税額もアップします。

また、取得費が不明なままでは、売却価格の5%が取得費となってしまい損するリスクも考えられるでしょう。そのため、取得費や譲渡費用を正確に計上することも重要です。

所有する売買契約書はコピーする

マンションの売却に必要な売買契約書をコピーすることも、節税方法のひとつです。マンションを売却するとき、売買契約書は売る側と買う側に必要です。ただし、売る側は原本を所有する必要がないため、コピーでも問題ありません

売買契約書をコピーすることで、支払う印紙税を半分にできるため、節税につなげられます。また、売買契約書を含めた必要書類については以下の記事をご覧ください。

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マンション売却で税金対策以外にやるべきこと

節税対策以外にも、マンション売却において以下のようなやるべきことがあります。

  • 信頼できる不動産会社で高く売却
  • 前払いしている費用の回収
  • マンション売却に余計な費用はかけない

正しく賢く売却できるように、税金対策以外にやるべきことも把握しておきましょう。

信頼できる不動産会社で高く売却

マンションを売却する際、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。そうすることで、しっかりと節税対策しながらマンションを高く売却でき、手元に残せるお金を増やせます。

不動産会社を選ぶ際は、一括査定サイトを活用しましょう。一括査定サイトを利用することで、複数の不動産会社がマンションの査定額を導き出してくれます。また、その中から不動産会社を選ぶ際、わざと査定額を高くしているケースもあるため、査定額だけではなく、会社の対応や実績なども併せてチェックしておきましょう。

マンション売却でおすすめな一括査定サイトは以下の記事でまとめていますので、ぜひご覧ください。

マンション査定におすすめのサイト9選!相場を知って売却依頼しよう
マンション売却ではマンション査定が得意な一括査定サイトがおすすめ!相場を把握して信頼できる業者を見つける為に大変便利です。本記事は、おすすめ査定サイト9社を紹介し、マンション査定の基礎知識やスムーズな売却の為のコツを分かりやすく解説します。

また、マンション売却のタイミングやコツについては以下の記事がおすすめです。

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通常の不動産売却に比べマンション売却では最適な売り時期の見極めが重要です。本記事では、マンション売却を優位にするタイミングや売却のコツ、売却の流れなどの基本情報から注意点まで網羅します。2021年の情勢についても触れ最新の動向を解説します。

前払いしている費用の回収

マンション売却によって前払いしている費用が戻ってくるため、各費用を回収することも重要です。固定資産税やマンションに必要な管理費、積み立て費用などは、日割り計算をして買主から回収しましょう。

一括で支払っている火災保険の保険料は、途中解約によって未経過分の返戻金を受け取れます。しかしながら、マンションを売った情報は保険会社が把握できないため、解約する場合、申し出るようにしましょう。

固定資産税の日割り計算については以下の記事で詳しく解説していますので、併せて読み込んで節約してみましょう。

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固定資産税は、日割り計算で清算することが可能です。この記事では、固定資産税の基礎知識や固定資産税の精算について、固定資産税の日割り計算の方法や、固定資産税をアプリで支払う方法、固定資産税を安くするコツについて解説していきます。

また、マンション売却時の火災保険の解約手順について知りたい人は、以下の記事もおすすめです。

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マンション売却に余計な費用はかけない

「できるだけ高く売りたい」といった理由で、マンション売却に費用をかけすぎることは避けてください。例えば、マンションをリフォームしても、リフォーム費用分が売却価格に上乗せされるとは限りません。また、自身でリフォームしたいというニーズもあるため、マンションが売却できないリスクも生まれてしまいます。

抵当権抹消手続きを依頼する司法書士への報酬、確定申告を任せる税理士への報酬なども、自力で行えば必要ありません。可能な限り自身で各種手続きを行えば、余計な出費を減らせるでしょう。

以下の記事では自分で抵当権抹消手続きを行う際のポイントについても解説していますので、費用を抑える方法として情報を押さえておきましょう。

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この記事では、抵当権の抹消を専門家に依頼せずに自分で行う方法を紹介していきます。また、抵当権抹消で追加書類が必要になる場合や売却希望の物件が遺産である場合の手続きの進め方も解説するので、合わせて内容を確認しておきましょう。

まとめ

マンション売却は利益が出ると税金がかかります。利益にかかる税率は、所有期間によって異なり、長期譲渡所得の方が所得税も住民税も低いです。そんなマンション売却で必ずかかる税金には、所得税や住民税、印紙税、登録免許税、消費税があります。

税金がかからない方法として、3,000万円の控除や買い換え特例があります。ほかにも、10年超所有軽減税率の特例を適用させる方法などがあることを認識しておきましょう。また税金対策以外にも、信頼できる不動産会社で高く売却することなどが重要になってきます。この記事を参考にしてマンション売却にかかる税金について理解を深め、最低限に抑えてみませんか。

もしマンション売却について不安を感じているなら、以下の記事を参考に相談を検討してみてください。

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