固定資産税を日割り計算で精算する!計算方法やアプリでの支払い方を解説

不動産売却

土地や建物などの固定資産の所有者に課せられる「固定資産税」は、毎年1月1日の時点での所有者に課せられるため、土地や建物を年の途中で売却した場合でも、「固定資産税」は1月1日に所有していた売主に課税されます。この仕組みに不平等を感じる人は少なくありません。

そのため、不動産などの固定資産を売却した際には、固定資産税は1年を365日として、引き渡し日までを日割り計算で精算することが可能です。一般的に、不動産の引き渡し日以降の固定資産税は、買主に負担してもらうことになります。

今回は固定資産税の基礎知識や日割り計算の方法、アプリでの支払い方法、節税するコツについてまとめました。

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固定資産税の基礎知識

固定資産税は地方税で、4種類の基準があり税率や算出方法も決まっています。まずは、固定資産税の基礎知識について確認しましょう。

固定資産税とは?

固定資産税とは個人が所有している土地や建物、事業用資産にあたる償却資産などの固定資産に課せられる市町村税のことです。毎年1月1日の時点で、市町村の「固定資産税課税台帳」に登録されている固定資産が課税対象で、不動産登記簿に明記されている人に支払い義務があります。

固定資産が所在する市町村が課税を行い、それらの資産を所有している限りは毎年支払わなければなりません。なお東京23区内の固定資産については、特例により区ではなく都から課税されます。

基準は大きく4種類に分かれる

固定資産税を決める基準は、大きく次の4種類に分かれています。

  • 個人が保有する資産の多さ
  • 住宅の広さや構造
  • 地価変動
  • それぞれの市町村で決められた税率

固定資産税は、これらの基準によって税額が変動します。新築の物件は一般的な物件と比べると、固定資産税が高額になりやすいです。固定資産税の平均額は10万~30万円くらいだといわれていますが、4つの基準によっては10万円を下回ることもあります。

税率は課税標準額の1.4%が通常

固定資産税の税率は、原則的に固定資産税課税標準額の1.4%とされています。要件を満たす新築住宅では、軽減税率を適用させることが可能で、住宅用地では課税標準額の減額を受けることが可能です。

固定資産税は市町村が課税するため、市町村で自由に決めることができます。多くの自治体では、1.4%の標準税率が採用されていますが、自治体によっては標準税率より高い税率として、超過税率を設定していることがあります。

自分が住んでいる市町村の固定資産税の税率が知りたい場合は、自治体のホームページなどを確認してください。

固定資産税の大まかな算出方法

固定資産税を算出するための一般的な計算式は、以下の通りです。

固定資産税=課税標準額×1.4%

課税標準額は、市区町村が3年ごとに評価替えを行い改訂します。固定資産税を求める計算式は、すべて同じではありません。土地・建物・償却資産など、固定資産の種類によって固定資産税の計算方法は異なります。

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家を売却した年の固定資産税の精算はどうする?

家を売却した年の固定資産税の精算には、押さえておくべきポイントがいくつかあります。ここでは、4つのポイントに絞って紹介していきます。

引き渡し時を基準に日割り計算する

家を売却した年の固定資産税は、引き渡し日を基準に日割り計算を行い、売主と買主で精算するのが一般的です。清算の基準となるのは引き渡し日で、不動産売買契約を結んだ日は関係ないので注意してください。

固定資産税の精算を行う場合は、通常買主ではなく売主側の主導となります。買主には、固定資産税の支払いが法律で義務づけられているわけではないので、交渉の際に指摘される可能性があることは頭に入れておきましょう。

なお固定資産税と一緒に課税される「都市計画税」も、固定資産税と同様に日割り計算で精算することができます。

精算した場合は譲渡所得の一部として扱う

固定資産税を精算して手に入ったお金も、譲渡所得の一部として確定申告の際に申告する義務があります。国税庁のホームページにも、未経過固定資産税等に相当する額の支払いを受けた場合について、以下のような記載があります。

 支払を受けた未経過固定資産税等に相当する額は、譲渡所得の収入金額に算入されます。

引用:国税庁「未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合について

固定資産税の精算で買主から受け取ったお金は、不動産売買代金にプラスして忘れずに申告しましょう。

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事前に不動産業者にどうするのか確認を

買主から「固定資産税を払いたくない」と拒否されることを防ぐために、仲介を依頼する不動産業者に、固定資産税の日割り計算の精算はどうするか、交渉の進め方について確認しておくことが大切です。

固定資産税の精算について、説明があるかどうかは不動産業者によって異なります。中には固定資産税の精算について、まったく介入してこない業者もいるため、相談の時点で固定資産税の負担に関する質問に答えられない場合は要注意です。

不動産業者の担当者の態度や力量を比較し、信頼して固定資産税のことを任せられる業者を見つけましょう。

安心して任せられる不動産業者を探すときは、一括査定サイトを利用すると便利です。

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固定資産税の日割り計算の方法は?

固定資産税を日割り計算で算出する方法は、売却した年がうるう年の場合と、何月に売却したのかや関東と関西のどちらに住んでいるのかで異なります。

条件別で固定資産税の日割り計算の方法についてまとめたので、自身の条件に当てはめてみていきましょう。

買主に負担してもらう固定資産税の算出方法

買主に負担してもらう固定資産税の計算式は、以下の通りです。

年間分の固定資産税÷365×負担日数

なお2月29日が存在する「うるう年」の場合は、1年間を366日で計算しなければならないため、計算式は以下の通りです。

年間分の固定資産税÷366×負担日数

関東の場合は、例えば売却した不動産を6月1日に引き渡す場合は、起算日の1月1日~5月31日までの152日分が売主負担となり、残りの214日分を買主が負担します。

1月~5月の場合は前年の固定資産税を基準に計算

不動産を1月~5月の間に売却した場合は、まだ納税通知書が届いていないため、前年の固定資産税を基準に計算します。固定資産税の計算に使われる「課税標準額」は3年に一度見直されるため、固定資産税は毎年同じ金額になるわけではありません。あとから届いた納税通知書で金額が違ったら、清算し直す場合もありますがしない場合もあります。

再精算するかどうかについては、買主と売主が自由に決めることができます。ただしどちらも不動産取引について詳しくないので、不動産仲介業者などの専門家が間に入り、手続きを進めてくれることが一般的です。

6月~12月の場合は納税通知書を参考に計算

不動産を6月~12月の間に売却した場合は、納税通知書がすでに到着している時期のため、記載された固定資産税を基準にして日割り計算することができます。

手元にある納税通知書の納税額から、単純に売主側が負担する固定資産税と、買主側が負担する固定資産税を計算するだけです。

起算日が関東と関西では違うので注意

固定資産税を計算するときの起算日ですが、関東に住んでいる場合の起算日は1月1日、関西に住んでいる場合の起算日は4月1日なので、計算を間違えないように注意が必要です。

関東と関西では、固定資産税の起算日が違うことを覚えておきましょう。

固定資産税はアプリでの支払いが可能

固定資産税は現金やクレジットカードだけでなく、キャッシュレス決済の「PayPay」や「LINE Pay」アプリで支払うことができます。ここでは、固定資産税をアプリで支払う方法についてまとめました。

PayPayやLINE Payで支払い可能

2020年12月時点では「PayPay」と「LINE Pay」の2つのアプリで、固定資産税を支払うことが可能です。スマホがあれば、コンビニや役所まで出向くことなく自宅から納税することができます。

2つのアプリによる請求書払いでの固定資産税の支払いは、2020年6月より東京都で導入が開始されました。固定資産税は地方税のため、市町村によってはまだ対応していないところも多いです。固定資産税がアプリで支払えるかどうかは、自治体の公式ホームページなどで確認してください。

アプリでの支払いがおすすめな理由

アプリでの支払いがおすすめな理由は以下の通りです。

  • ボーナスポイントが付与される
  • 手数料がかからない
  • 家から出ずにその場で支払える

現金払いは、現金を下ろすために手数料が発生することがあります。クレジットカード支払いであればポイントがつくこともありますが、手数料が数%かかってしまいます。口座振替は手数料がかかりませんが、ポイント付与などのシステムもないのでお得感がありません。

その点「PayPay」は0.5~1.5%、「LINE Pay」は「Visa LINE Payカード」を発行すると、1~3%のポイントが還元されます。さらに、手数料なしで人と接触することなく固定資産税が払えるので、これからの時代におすすめの支払い方法といえるでしょう。

PayPayで固定資産税を支払う方法

PayPay請求書払いとは、固定資産税の納税通知書に記載されたバーコードを、スマホアプリでスキャンして支払うことができるサービスです。

PayPayで固定資産税を支払う方法は以下の通りです。

  1. アプリを起動し「チャージ」を選択
  2. チャージ金額を設定し、チャージするお金を使う口座などを選ぶ
  3. 内容確認をして「チャージする」をタップ
  4. トップへ戻り「スキャン」を選択
  5. 「利用可能な支払い先を確認する」をタップして、固定資産税の支払いが可能か確認
  6. 「請求書を読み取る」をタップして、振込票のバーコードをカメラで読み取る
  7. 「支払う」をタップして支払い完了

PayPayで固定資産税を支払うためには、事前に固定資産税分の金額をチャージしておく必要があります。チャージが不足してしまうと支払いができないので、PayPayで納税する際はまずチャージ金額を確認しましょう。

LINE Payで固定資産税を支払う方法

LINE Pay請求書払いとは、PayPay請求書払いと同様に、手元に届いた固定資産税の納税通知書に記載されたバーコードを、LINE Payコードリーダーでスキャンして支払えるサービスです。

LINE Payで固定資産税を支払う方法は以下の通りです。

  1. アプリを起動しウォレット内の残高をタップ
  2. 「請求書支払い」をタップ
  3. 内容確認してから「次へ」をタップ
  4. 振込票のバーコードをカメラで読み取る
  5. 「お支払い」をタップ
  6. 内容確認して「〇〇円を支払う」をタップ
  7. 6桁のパスワードを入力して完了

LINE Payでは、Visa LINE Payカードでチャージした場合のみ、最大3%のポイント還元が受けられます。ただしVisa LINE Payカード以外のチャージ方法では、ポイント還元が受けられないので注意してください。

またLINE Payで固定資産税を支払った場合は、納税証明書が発行されません。納税証明書が必要な方は、別の納税方法を選んでください。

固定資産税を安くしたい!節税のコツとは

固定資産税を安くしたいなら、減税措置を活用したりクレジットカードやアプリで支払ったり、新築の場合は家屋調査の際に注意したりすることが有効です。節税のコツについてまとめたので、税金への出費を抑える参考にしてください。

減税措置を活用する

条件を満たした住宅や土地の場合は、固定資産税の減税措置を受けることができます。住宅用地の特例では、200平方m以下の小規模住宅用地で課税標準が6分の1に、200平方mを超える部分については課税標準が3分の1に減額されます。

また、2020年3月31日までに建てられた新築物件の場合は、課税床面積が120平方mの部分まで2分の1になります。長期優良住宅も減税措置の対象になり、減額期間が戸建ての場合は5年間、マンションの場合は7年間と一般住宅よりも長いです。

このように、さまざまな減税措置を活用すれば固定資産税を抑えることができるので、条件や申請方法を確認しておきましょう。

クレジットカードやアプリで支払う

ポイント還元がつくクレジットカードやアプリを使って固定資産税を支払えば、結果的に節約につながります。

クレジットカードは、ポイント還元制度のあるものを利用すれば、固定資産税を支払ったあとで、還元率に応じたポイントを得ることができます。分割払いを選択すれば、手持ちの現金を一気に減らすことなく、計画的に納税することが可能です。

ただしクレジットカードは手数料がかかる場合もあるので、自治体がアプリでの支払いに対応している場合は、アプリを利用したほうがお得でしょう。アプリなら24時間いつでも好きなタイミングで納税できて、ポイントの還元も受けることができます。手数料が発生しないので、固定資産税の納税にかかる費用を節約したいなら、アプリでの支払いを選択しましょう。

新築なら家屋調査の際に注意

新築物件を所有している人は、家屋調査で市町村の資産税担当者とやり取りする際に注意しましょう。なぜなら新築物件の家屋調査によって、固定資産税の金額が決まるからです。

家を新築すると固定資産税の評価額を決めるために、家屋への立ち入り調査が行われます。調査員は、家の間取りやすべての部屋の仕上げ材、設備や外構などをくまなくチェックして、固定資産税評価額を算出します。

家屋調査担当者の話についていけるように、新築住宅の施工を依頼したハウスメーカーの担当者に、固定資産税評価額の相場を聞いておきましょう。また、調査の際のやり取りが評価額に影響することが多いため、伝えるべき項目をきちんと伝えることが重要です。

まとめ

不動産を売却した年の固定資産税は、1年を365日として日割りで精算することが可能です。売主が1年分の固定資産税をすべて負担すると公平ではなくなるため、起算日から引き渡し日までは売主が、引き渡し日以降は買主が負担するのが不動産業界の慣例になっています。

固定資産税はその年の1月1日時点で、不動産登記簿に記載された所有者に課せられるため、買主には支払い義務がありません。もしも買主が「払いたくない」と主張すれば、売主だけが固定資産税を負担しなければならない可能性があります。

固定資産税を日割り計算で清算する場合は、売却する際に買主としっかり話し合いをすることが大切です。お互いに気持ちよく取引するために、固定資産税の取り扱いについて確認しましょう。

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