マンション売却で損失が出たら税金の控除がある！？基本情報や方法を解説

所有しているマンションを売却する際は、必ずしも利益が出るとは限りません。時間の経過とともにマンション購入時よりも物件価格の相場が下がり、売却できたとしても購入時よりも低い価格ならば、損失が出てしまうことになります。

マンションの売却で損失が発生した場合には、税金の控除を受けることができます。今回は、マンションの売却損に関する詳細や税金の控除制度について、くわしく解説していきます。

マンションの売却損とは

自分が所有するマンションを売却する際は、できるだけ多くの利益を得たいと思うことでしょう。

しかし、マンションを売却しても、利益が得られず、逆に不利益が発生するケースもあります。

マンションの売却損とは、具体的にどのような内容を指すのでしょうか。マンションの売却損や譲渡損失、譲渡損失が発生した場合に受けることができる税金の軽減措置について解説します。

マンション売却で出る損失のこと

「マンションの売却損」とは、所有しているマンションを他人に売却した際に発生する損失のことを指します。

例えば、当初3,000万円で購入したマンションを売りに出したところ、結局2,000万円で売却された場合には、マンションの売却にあたり1,000万円の売却損が発生したことになるのです。

不動産を売却した際に得られる所得は「譲渡所得」と位置付けられていますが、マンションの売却損は、会計上「譲渡損失」に該当します。マンションを売却して譲渡損失が生じた際は、所得税や住民税がかからないなど、いくつかの救済制度を受けることが可能となります。

譲渡損失の算出方法

マンションの譲渡損失は、以下の式で算出されます。

ここでの取得費とは、マンションを購入した代金(建物は減価償却相当額)や購入した際の仲介手数料などを指します。また、譲渡費用とは、売却した際に仲介会社に支払った仲介手数料などの費用を指します。

ここで注意しないといけない点は、マンションの取得費は、建物部分については経過年数で減価償却をおこなう必要があるということです。土地には、減価償却の必要はありません。

売却損（＝譲渡損失）が出た場合の税金軽減措置

譲渡損失が出ると税金軽減措置を受けられる可能性がある

マンションを売却した結果、譲渡損失が生じた場合、所得税や住民税の軽減措置が受けられる可能性があります。

具体的には、マンション売却で生じた損失（譲渡損失）を事前に課税所得から相殺することで、全体の税額が減ることになります。

逆に、マンションを売却することにより一定の利益が出た場合は、譲渡所得とみなされることから、その利益に対して課税されることになります。

長期譲渡所得のマイホームは控除を受けられる可能性がある

長期譲渡所得に該当する場合で、マイホームなどの居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合に限り控除を受けられる場合があります。

譲渡損益が出た場合、マイホームを譲渡した年の事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができるのです。

ちなみに、長期譲渡所得とは、土地や建物を譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える場合を指します。

控除は最長4年間受けられる

不動産を売却して譲渡損失が出た場合、その他所得と相殺して所得税・住民税を減らすことができますが、売却した年の所得よりも譲渡損失が大きく相殺しきれない場合、売却した年とあわせて最長4年間控除できる繰越控除を受けることが可能となります。

例えば、平成元年にマンションを売却したけれども、その年の所得よりも譲渡損失が大きく相殺しきれなかった場合には、令和元年から令和3年まで最長4年間の控除を受けることができるのです。

譲渡損失の繰越控除は、住宅ローン控除と併用可能

これまで説明した譲渡損失の繰越控除は、住宅ローン控除と併用することが可能です。

住宅ローン控除とは、毎年12月末の住宅ローン残高の1%をその年の所得税・住民税額から控除できる制度のことです。したがって、譲渡損失の特例が適用されて納める税金がない年であれば、必然的に住宅ローン控除による減税もないことになります。

マンション売却で損失が出た際に利用できる繰越控除の詳細

マンションを売却して損失が出ることは、それほど稀なケースではありません。場合によっては大きく値が下がり予想以上の損失を被るケースもあります。

国はそのような場面を見越して、いくつか譲渡損失に関する繰越控除の特例を設けています。ここからは、マンション売却で損失が出た際に利用できる繰越控除の具体的な内容について解説します。

マイホーム買換え時に利用できる繰越控除

5年を超えて所有するマイホームを買い替えなどで売却して売却損が出た場合、この売却損をその年の他の所得と損益通算でき、損益通算しても赤字となった金額については翌年以降3年間繰り越して所得から控除できる繰越控除制度があります。

この繰越控除制度が適用されるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。ここからは、マイホーム買換え時に利用できる繰越控除制度の適用に関する条件や、実際に繰越控除を使用した際の計算例について解説します。

利用条件

この繰越控除制度が適用されるためには、売却するマンションや買い替えるマイホームごとに規定されている条件を満たす必要があります。

売却するマンションの条件としては、以下の3つの条件を満たす必要があります。

• 所有期間が売却する年の1月1日現在で5年を超えていること
• 売却したマイホームに譲渡損失が生じ、その年の他の所得と損益通算しても、なお赤字が生じること
• 500m²以上の敷地を売却した場合は、500m²までの損失しか対象とならない

買い替えるマイホームの条件としては、以下の3つの条件を満たす必要があります。

• 前のマイホームを売却して、翌年の12月31日までに新しいマイホームを住宅ローンで購入すること。また、マイホームを先行取得する場合には、翌年の12月31日までに前のマイホームを売却すること。
• 購入するマイホームは50m²以上の床面積を居住用にすること。
• 購入後のマイホームの住宅ローンは、融資期間が10年以上で、特例を受ける各年の年末に残債があること。

さらに、繰越控除制度が適用されるためには所得制限が設けられており、特例を受ける各年（3年間）の所得が3,000万円を超える年については、特例を適用できないように規定されています。

また、繰越控除制度は、「住宅ローン減税制度」と併用できます

繰越控除を使用した際の計算例

ここでは、住宅譲渡損失における繰越控除の特例を使用した際の具体的な計算例について解説します。

2012年5月に5,000万円で購入したマンションを、2020年4月に2,000万円で売却し、4,000万円の住まいを購入。購入後の住宅ローン残高は1,000万円。
2019～2023年の各年の所得700万円、所得控除100万円、所得税は55万2,500円とします。

住宅譲渡損失の計算式は、以下の通りです。

上記計算式に具体的な数字を当てはめると、以下のようになります。

マイホーム買換え以外で利用できる繰越控除

マイホーム買換え以外で利用できる繰越控除制度として、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」という制度があります。

この特例はマイホームを買換えなくても、譲渡により出た損失を損益通算・繰越控除できる制度です。

利用条件

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」における譲渡資産に該当するためには、以下の4つの条件を満たす必要があります。

• 住宅は譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるもの。
  
• 譲渡は一定の親族以外の人に対する譲渡であること。
  
• 譲渡の前日に譲渡した住宅にかかる一定の住宅ローン残高があること。
  
• 2021年12月31日までの譲渡であること。

さらに適用の条件として、以下の2つの条件を満たす必要があります。

• 譲渡損失が発生していること。
  
• 売買契約を締結した日の前日に住宅ローンが残っていて、この金額が売却金額を超えていること。

なお、この特例には所得制限があり、特例を受ける各（3年間）の所得が3,000万円を超える年については、特例を適用できない旨が規定されているため注意が必要です。

繰越控除を使用した際の計算例

ここからは、本特例における繰越控除を使用した際の具体的な計算例について解説します。

2012年5月に6,000万円で購入したマンションを、2020年4月に2,000万円で売却し、4,000万円の住まいを購入。購入後の住宅ローン残高は3,000万円。
2019年、2020年の各年の所得700万円、所得控除100万円、所得税は55万2,500円とします。

この場合の住宅譲渡損失は、下記の通りにです。

さらに売買契約を締結した日の前日に住宅ローンが3,000万円残っており、売却代金を1,000万円超えていることから（3,000万円ー2,000万円＝1,000万円）、本特例の適用条件に合致します。

繰越控除を受けるためには確定申告が必要

ここまで紹介した住宅譲渡損失における繰越控除の特例を受けるためには、税務署に確定申告をする必要があります。

譲渡損失の場合、そもそも申告義務はありません。しかし、もし申告しなければ、住宅譲渡損失における繰越控除の特例を適用することができず、損をすることになります。

したがって、譲渡損失が出た場合は、繰越控除を受けるためにも確定申告を忘れずに行いましょう。

繰越控除を受けるために必要な書類

住宅譲渡損失における繰越控除の特例を受けるために必要な書類は複数あります。役所で取り寄せる必要がある書類など、書類の種類が多いので、時間的な余裕を持って揃えることが大切です。

繰越控除を受けるために必要な書類と入手方法は、以下の通りです。
【確申告の場合】

【3,000万円の特別控除を受ける際に必要な書類】

確定申告の手続き方法

確定申告の手続きは、売却をした次の年の確定申告で売却損益を申告します。

確定申告の期間は、2月16日～3月15日です。

また、確定申告の方法は、以下の3つがあります。

• 税務署で用紙をもらい申告
  
• e-Taxを利用して電子申告
• 税理士に依頼する

それそれの方法について、具体的に解説します。

税務署で用紙を貰い申告する方法

確定申告の時期が近くなると、税務署に確定申告書の用紙が用意されます。申告書にはAとBの2種類があります。申告書Aは、所得の種類が給与所得や公的年金等、その他の雑所得、 配当所得、一時所得のみで、かつ、予定納税のない方が利用できます。

給与所得があるサラリーマンなどは、申告書Bを入手しましょう。

記載方法などは税務署の相談窓口で相談できるほか、国税局のホームページでも確認することができます。書面の書き方が分からない方は、気軽に税務署の相談窓口を訪れることをおすすめします。

e-Taxを利用して電子申告する方法

インターネット環境が整っている方であれば、e-Taxを利用して電子申告することができます。なお、e-Taxを利用する際には、マイナンバーカードを取得するなど事前に役所で手続きが必要になります。

準備が整えば、税務署を訪れることなくネットを介して作成済みの申告書をデータ提出できるため、用紙よりも手軽に申告できるメリットがあります。なお、作成した申告書はプリントアウトして郵送でも税務署へ提出することができます。

税理士に依頼する

確定申告は、書類の記入や必要書類の用意など手間がかかることから、普段忙しくなかなか時間に余裕がない人や確定申告に不慣れな人は、税理士に依頼する方法もあります。

税理士報酬は、一般的に4～5万円ほどと言われていますが、地域や個々の税理士により設定金額は異なるので、事前にきちんと確認することをおすすめします。

マンションで売却損が出たら繰越控除を利用しよう

今回は、マンションを売却した際に損失が出た場合の税金控除について解説しました。

一般的には、マンションを売却して利益が出たら、確定申告をして納税する必要があります。しかし、マンションを売却したからといって、必ずしも利益が生じるとは限りません。

マンションを売却して売却損が出た際は、繰越控除の特例を利用することができます。特例の適用に際してはいくつか条件があることから、それらの条件に当てはまるか確認して申請することが大切です。

今回は、繰越控除の特例に関する具体的な内容を解説しました。今後マンションの売却を検討しているのであれば、この記事を確認して、知識を深めておくことをおすすめします。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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