賃貸中の物件を売却するには?売却の流れや注意点を徹底解説

マンション・アパート経営

所有している賃貸物件を売却したいけれど、どうしたらいいのか困っていませんか? 賃貸中の物件を売却する場合はマイホームの売却とは異なり、今住んでいる入居者が安心して住み続け、あるいは立ち退きができるようにさまざまな配慮や注意が必要となるため、オーナーとして気になるところが多いと思います。

そこで本記事では賃貸中の物件の売却について詳しく紹介します。基礎知識や売却の流れ、注意点はもちろん、高く売却するコツも解説しますので、賃貸中の物件売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

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賃貸中の物件の売却に関する基礎知識

最初に賃貸中の物件の、売却についての基礎知識を紹介します。そもそも賃貸中の物件を売ることは可能なのか、賃貸中の物件を売るにはどのような選択肢があるのかなど、基本的なことをここで確認しましょう。

賃貸中の物件を売ることは可能

そもそも賃貸中の物件を売却することは可能なのでしょうか? 結論から言うと可能です。アパートやマンションなどの賃貸物件の所有権と賃貸権を、入居者が居住している状態のまま売主から買主に移転させることをオーナーチェンジといい、オーナーチェンジをした物件をオーナーチェンジ物件(OC物件)といいます。

2020年4月に改正された民法で、賃貸人(オーナー)の地位移転のルールが明文化されました。地位とは賃借人(入居者)に賃貸物件を使用・収益させる義務や、その対価として賃借人から家賃を受け取る権利など、賃貸人としての権利・義務のことです。

所有権移転登記の完了と同時に、旧オーナーと入居者との間で結ばれていた賃貸借契約の賃貸人の地位が新オーナーに移り、入居者が家賃を支払うべき相手は新オーナーになります。これには、これまでは入居者の承諾を得る必要がありましたが、民法改正でその必要がなくなりました

賃貸中の物件を売る方法

賃貸中の物件を売る方法は次の3つがあります。

  • 入居者がいる状態で売る(オーナーチェンジ)
  • 退去してもらってから売る
  • 入居者に売る

3つの内容について以下で詳しく解説していきます。

入居者がいる状態で売る(オーナーチェンジ)

1つ目は入居者がいる状態のまま売却する方法(オーナーチェンジ)です。オーナーチェンジでの売主・買主それぞれのメリット・デメリットは次の通りです。

区分 メリット デメリット
売主
  • 比較的短期間で現金化できる
  • 売却期間中でも家賃収入を得られる
  • 居住用の物件に比べて購入希望者が限定される
買主
  • 購入直後から家賃収入を得られる
  • 利回りの計算がしやすい
  • 入居者に借家権があるため、無理に立ち退きを求めたり、自由に改築・建替え等ができない
  • 入居者が居住しているため内覧ができない
  • 建物の構造部分や水回り等の修繕が必要になることがある

売主や買主にとっては上記のようなメリット・デメリットがありますが、入居者にとってはそのまま住み続けられるため、この方法がベストであるといえます。

退去してもらってから売る

2つ目は入居者に退去してもらい、空き家・空き室にしてから売る方法です。この方法での売主や買主それぞれのメリット、デメリットは次の通りです。

区分 メリット デメリット
売主
  • オーナーチェンジよりも購入後の自由度が高いため買い手が見つかりやすい
  • 建売用地・マンション用地として活用できる場合は高く売れる可能性がある
  • ハウスクリーニング・リフォーム等をしてから売りに出せる
  • リフォーム・大規模修繕が必要な物件は買い手が見つかりにくい
  • 立ち退き交渉・立ち退き料の支払いが必要
買主
  • 内覧ができる
  • 購入後に自由に改築・建替え等ができる
  • 購入費用とは別に改築・建替え費用が必要

この方法で一番のネックとなるのが、入居者の立ち退きです。借地借家法によれば「正当の事由」(第28条)がなければ立ち退きを求めることはできません。また、立ち退き料の相場は家賃6ヶ月分といわれています。

オーナーはもちろん、入居者にとっても心理的・経済的に大きな負担がかかる恐れがあります。

入居者に売る

3つ目は、いま住んでいる入居者に購入してもらう方法です。物件が気に入っていて、毎月の家賃を払い続けるよりも、購入したいと考えている入居者は意外に多いものです。

入居者は引越しをせずにマイホームを手に入れることができ、オーナーは内覧の対応や立ち退き交渉・立ち退き料の支払いが不要になります。また、買い手を探す必要もないため、個人売買での取引も可能です。

すべての入居者が購入を希望してくれるとは限りませんが、長く住み続けてくれている入居者に声をかけてみると良いでしょう。

不動産の個人売買について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。

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賃貸中の物件の売却に必要な書類

賃貸中の物件を売却するときは、通常の不動産売却をするときの必要書類に加えて、次の書類を用意します。不動産会社の査定を受ける前の段階で準備しておきましょう。

  • 入居者との賃貸借契約書
  • 管理会社との管理委託契約書
  • 写真・図面・リフォームや修繕の履歴がわかる資料

各書類の詳細は以下で解説していきます。

入居者との賃貸借契約書

オーナーチェンジの場合は、入居者との賃貸借契約書を用意します。契約書に書かれている家賃や敷金などの条件や、現在の入居者がどのような人かを買主(新オーナー)に知らせる必要があるためです。

特に入居者に家賃滞納がある場合は注意が必要です。オーナーチェンジ時に家賃滞納がある場合、前オーナーのもとで生じた滞納分については、新オーナーが入居者(家賃滞納者)に請求できません。敷金から滞納分を差し引き、残金が出た場合は新オーナーがその残金分の返還義務を引き継ぐと判例では示されていますが、実際には滞納分の充当はせずに、敷金全額について新オーナーが返還義務を引き継ぐことが多いようです。

このように入居者に家賃滞納やトラブルがあると、新オーナーはかなり不利な立場になります。そのため物件が売れにくくなったり、売却価格に影響を与えかねないので、できるだけ売却前に解決を図りましょう。やむを得ずそのまま売却する場合でも、新オーナーに告知せずに引き渡すと訴訟に発展するケースもあるので気をつけましょう。

管理会社との管理委託契約書

管理会社に物件の管理を委託している場合は、その契約書を用意します。契約形態は管理委託方式かサブリース方式か、また、管理会社の解約は可能かどうか、実質利回りはどのくらいかなどのチェックも必要です。

写真・図面・リフォームや修繕の履歴がわかる資料

オーナーチェンジの場合は、入居者がいるため物件の十分な内覧ができません。その分、建物内部の写真や図面、リフォームや修繕の履歴がわかる資料を用意して、新オーナーに安心して物件を購入してもらえるようにしましょう。

通常の不動産売却をするときの必要書類については、こちらの記事をご覧ください。

【必要書類まとめ】不動産売却に必要な書類を売却の種類ごとに徹底解説!
不動産売却を行うには、さまざまな書類を用意しなければなりません。必要書類は売却する不動産の種類によって違います。また、一部特殊なケースもあります。売却時の状況ごとの必要書類を把握して、スムーズな不動産売却を目指しましょう。

敷金や保証金の扱いについて

敷金や保証金は入居者からの預かり金です。改正民法により家賃の担保と定義されましたが、特約により原状回復にかかる費用などに充てるケースも多くあります。入居者から預かった敷金・保証金から家賃の滞納分や原状回復にかかる費用などを差し引いて、残金が出た場合は入居者に返還する必要があります。

なお、原状回復の費用分担についても改正民法で明文化されています。物件を借りた後に生じた傷(日常生活で生じる常識的な傷や汚れは除く)は入居者が負担し、経年劣化や通常損耗はオーナーが負担するのが原則です。

返還義務を負うのは誰か

売却の方法によって新旧オーナーのどちらが返還義務を負うかが異なりますので、ここで考え方を整理しておきましょう。

  • 入居者がいる状態で売る(オーナーチェンジ):新オーナーに返還義務を引き継ぐ
  • 退去してもらってから売る:旧オーナーが返還する
  • 入居者に売る:旧オーナーが返還する

なお先ほど少しふれましたが、オーナーチェンジ時に家賃滞納がある場合は、旧オーナーが敷金から滞納分を差し引き、新オーナーがその残金分の返還義務を引き継ぐのが原則です。ただし実際には旧オーナーは滞納分を差し引かずに、全額をそのまま新オーナーに引き継ぐケースが多いです。

関東と関西で扱いが異なる

敷金や保証金については関東と関西で扱いが異なる点にも注意しましょう。

関東では敷金として家賃の2ヶ月分を預かるのに対し、関西では保証金として家賃の4~7ヶ月分を預かります。これは関西には敷引(しきびき)といって、契約終了時に敷金から一定額を返還しない慣習があるためです。

賃貸中の物件を売却するときの流れ

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続いて賃貸中の物件を売却するときの流れを見ていきましょう。

  1. 入居者の意思を確認する
  2. 不動産査定を依頼する
  3. 媒介契約を結んだら売却活動が始まる
  4. 所有権移転登記後にオーナーの変更通知を行う

入居者がいる場合は慎重に手続きを踏む必要があります。ステップごとに詳しく紹介します。

STEP1:入居者の意思を確認する

賃貸借契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに、入居者に契約終了の意思を伝え、退去や物件購入の意向があるかを確認します。これは借地借家法上、オーナーから入居者への更新拒絶の通告は上記の時期までにしなければならないためです。

この通告をしないと賃貸借契約は契約期間満了時に自動的に法定更新されます。ただしこの通告をすれば当然に契約終了にはなりません。オーナー側に「正当の事由」がなければ、やはり法定更新されるので注意が必要です。

入居者が退去する意向がある場合は、空き家・空き室になってから売却活動を始めたほうがより高く売却できますし、新オーナーも安心して購入できます。

STEP2:不動産査定を依頼する

続いて不動産会社に査定を依頼します。賃貸中の物件についてはマイホームとは異なり、将来的にどのくらい収益をあげられるのかの見込みなどを考慮する、収益還元法という手法で査定されます。収益還元法で計算された査定額は、投資物件の購入や金融機関の融資の判断基準とされます。

不動産会社に査定を依頼するときは1社だけではなく、まずは3社に申し込みましょう。複数の会社に申し込んだほうが各社の査定額が比較でき、価格の相場がわかるようになります。一括査定サイトを利用すると便利です。

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一括査定サイトについて、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。

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STEP3:媒介契約を結んだら売却活動が始まる

査定を依頼した会社の中から最も希望に合う条件を提示してくれた会社と媒介契約を結びます。金額だけでなく、担当者が親身になって希望や悩みを聞いてくれ、不都合なことも含めて適切なアドバイスをしてくれる会社を選びましょう。

契約を締結したら売却活動が始まります。売却活動のほとんどは不動産会社が行ってくれます。しかし、任せきりにせずに担当者と連絡を取りながら進めましょう。売り出し価格は値下げ交渉があることを見越して設定するのがおすすめです。

媒介契約について、より詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

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STEP4:所有権移転登記後にオーナーの変更通知を行う

オーナーチェンジの場合は、新オーナーと物件の売買契約書を締結、物件の引き渡し、所有権移転登記が済んだら、新旧オーナーの連名で入居者に対してオーナーが変わったことを通知します。入居者から事前承諾を得る必要はなく、売買契約後の事後通知で十分です。

入居者へのオーナーの変更通知

入居者へのオーナーの変更通知は「賃貸人の地位変更通知書」などと呼ばれる書面で行います。決まった様式はありませんが、次のことを記載します。

  • 新旧オーナーそれぞれの名前・住所・連絡先
  • オーナーの変更日(所有権移転登記の日)
  • これまでの賃貸借契約はそのまま有効に新オーナーに引き継がれたこと
  • 敷金の返還義務は新オーナーに引き継がれたこと
  • 家賃の振込先が変更されたこと(何月分の家賃からどの振込先に入金すればいいか)

入居者から同意書をもらう

オーナーの変更通知とともに「賃貸人の地位が旧オーナーから新オーナーに承継されることに同意する」旨の同意書を同封し、入居者に署名・捺印してもらうのがおすすめです。

この同意書を入居者からもらっておくことで、敷金や家賃の扱いがより明確になり、ひいては入居者を守ることにつながります。同意書は新オーナーが保管します。

賃貸中の物件を高く売却するには

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続いて賃貸中の物件を高く売却するコツを紹介します。

  • 相場を事前に調査しておく
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 賃貸物件の売却が得意な不動産会社に依頼する
  • 状況に応じた売却理由を説明する

賃貸中の物件は、マイホームと違って売却活動をするうえで制約がありますが、コツをつかんで物件の魅力を伝えられれば、高値で売却することも不可能ではありません。ひとつひとつ見ていきましょう。

相場を事前に調査しておく

不動産会社に査定を依頼する前に、自分で売却価格の相場を調べておきましょう

相場を把握しておかないと、不動産会社や買主との交渉で相手のペースで進んでしまう恐れがあります。また、売り出し価格や成約価格を決めるときにも、相場感があれば妥当な価格で落ち着かせることができます。

賃貸中の物件はマイホームなどよりも相場が安くなる傾向があります。通常の物件よりも若干低めに見込んでおきましょう。相場の調べ方は次の通りです。

  • 不動産情報サイトで類似物件の家賃相場を調べる
  • 不動産投資サイトで類似物件の表面利回りを調べる
  • 年間の家賃収入を表面利回りで割って、売却価格の相場を求める

年間の家賃収入と表面利回りから、売却価格の相場を求める計算式は次のとおりです。

売却価格の相場 = 年間の家賃収入 ÷ 表面利回り

相場の調べ方について、より詳しく知りたい人はこちらの記事もご覧ください。

家の価格相場はどうやって調べる?自宅の売却相場の調べ方を徹底解説!
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複数の不動産会社に査定を依頼する

先ほども述べたように不動産会社に査定を依頼するときは、3社に依頼するのがおすすめです。

1~2社ですと十分な比較ができませんし、逆に3社を超えると多過ぎてどの会社を選べばいいか迷うことになります。依頼先が多くなれば営業の電話やメールもそれだけ多く来てしまいます。査定を依頼する3社は次の中から1社ずつ選ぶとよいでしょう。

  • 全国的なネットワークを持つ大手の不動産会社
  • 物件の近くで営業活動をしている中小規模の不動産会社
  • 地元で販売実績を多くあげている不動産会社(規模は問わない)

査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

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すまいステップで一括査定する

査定について、より詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

家を査定してもらうには?査定方法ごとのメリットやデメリットを解説
家を売却するならより高い金額で売却したいものです。しかし、家の売却は人生でそう何度も経験することではないため、なぜ売却前に査定を行うべきなのか、どのような順序で査定をするのかわからない人も多いでしょう。 ここでは査定を行う理由と、査定...

賃貸物件の売却が得意な不動産会社に依頼する

各社を比較して良い条件を提示した不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、賃貸物件の販売実績がどれくらいあるかを確認しましょう。

これまで見てきたように入居中の賃貸物件の売却活動は、通常のマイホームの売却とは異なり内覧ができないなどの制約があります。多くの販売実績を積んでいる会社はそれだけノウハウを持っているため、不測の事態が起こっても適切に対応してくれるでしょう。

空き家や空室を売却する場合でも、物件周辺の賃貸ニーズを把握している会社であれば、戦略的な売却活動を展開してくれる可能性が高まります。

状況に応じた売却理由を説明する

オーナーチェンジの場合、買い手はどうして賃貸中の物件を売りに出すのか、その理由が気になるものです。特に収益をあげている物件であれば、普通であれば手放さないであろうから何かあるのではないかと勘繰られることもあるでしょう。

もし買い手から理由を尋ねられたら状況に応じて、例えば「不動産投資を止めたい」「不動産投資に興味がなくなった」「投資の対象を変えたい」などのように、買い手に納得してもらえる理由を説明しましょう。

賃貸中の物件を売却するときにかかる税金

賃貸中に限らず不動産を売却したときは、売却益がそのまま手元に入るのではなく、税金などが差し引かれます。ここでは賃貸中の物件を売却するときにかかる税金について見ていきましょう。

売却にかかる税金は大きく分けて2種類ある

不動産の売却にかかる税金は、売却の際に発生する税金と、売却後に発生する税金の大きく分けて2種類があります。不動産の売却にかかる4つの税金を表にまとめてみました。

種類 税金名 税金がかかるケース 支払時期 税額の算定方法
売却の際に発生する税金 印紙税 不動産売買契約書や領収書などを作成するとき 契約書の締結時など
  • 文書に記載された金額(契約金額等)に応じて決められた額
同上 登録免許税 抵当権抹消登記をする場合 登記の手続き時
  • 1,000円×不動産の筆数
同上 消費税 不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬など 各費用の支払時
  • 本体価格×税率10%
売却後に発生する税金 譲渡所得税(所得税・住民税) 売却益が出た場合 売却翌年の2~3月(確定申告)
  • 譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額
  • 譲渡所得×税率(税率は所有期間等により変わる)

所有権移転登記にかかる登録免許税は、新オーナー(買主)が納税するのが慣例です。

売却後に発生する税金である譲渡所得税は、売却時期から少し遅れてから確定申告・納税することになるので、あらかじめどのくらい税金がかかるかをシミュレーションし、納税に備えておきましょう

売却益が出た場合の確定申告について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。

不動産売却したら年末調整はどうなるの?確定申告の方法も詳しく解説
この記事ではまず、不動産を売却した場合の年末調整はどうなるのか、また確定申告は必ず必要になるのかについて解説していきます。それらの内容をふまえたうえで、確定申告の準備の仕方から実際に申告する方法までを順に見ていきましょう。

収益物件には適用できない特例や控除がある

不動産を売却して売却益が出た場合は譲渡所得税がかかります。このとき売却した物件がマイホームであれば特例や控除を受けて節税できる可能性がありますが、賃貸物件(収益物件)の場合はそのような特例や控除が適用できないことがほとんどです。

ただし税制は毎年変わるため、確定申告をする前に不動産売却に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

譲渡所得の特別控除について、詳しく解説したこちらの記事もおすすめですのでぜひご覧ください。

譲渡所得の特別控除とは?特例の種類や控除を受ける際の注意点を解説
相続した不動産の売却、またはマイホームの買い替え特例を利用したい時など、事前に理解しておきたいのが譲渡所得の特別控除です。さまざまな種類と共に控除額や条件こそ異なりますが、適用されれば節税対策として大きなメリットがあるこの制度、ぜひ利用した...

固定資産税は引渡日を基準に日割り計算

固定資産税・都市計画税は1月1日時点の登記上の不動産の所有者に課税され、5月頃に納付書が送付されます。つまり例えば2月1日に引き渡し・所有権移転登記をした場合でも、1月1日時点の所有者である旧オーナーに納付書が送付されてくることになります。

このようなときは引渡日を基準にして日割り計算をし、旧オーナーが引渡日以降分の金額を新オーナーから預かり、納税義務者である旧オーナーが引渡日より前の分とあわせて納税するのが一般的です。

売却後の固定資産税の扱いについて、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。

不動産売却では固定資産税はどうなる!?損をしないポイントも紹介【FP監修】
不動産売却は金額が大きい分、それに伴って発生する税金も多額となってきます。 せっかく不動産を売却をしてお金を作ったと思ったら、手続きを間違えて必要以上に税金を取られてしまうなんてことになったら笑えませんよね。 この記事では、不動...

賃貸中の物件を売却するときの注意点

最後に賃貸中の物件を売却するときの注意点を紹介します。

  • 入居者を強制的に退去させることはできない
  • すでに受領している家賃は買主に渡す

入居者や新オーナーと無用なトラブルを避けるためにも、この2つの注意点は売却が終わるまで念頭においておきましょう。

入居者を強制的に退去させることはできない

ひとつは入居者を強制的に退去させることはできないということです。入居者の権利は借地借家法により保護されており、賃貸借契約のオーナーからの更新拒絶は「正当の事由」(第28条)がなければ認められません。しかも、正当な事由があっても必ず立ち退いてもらえるとは限りません。

入居者の退去はあくまでも交渉次第ということになります。トラブルになりそうな場合は、早めに弁護士に相談するのがおすすめです。

すでに受領している家賃は新オーナーに渡す

もうひとつは受領済の家賃は新オーナーに渡すということです。所有権移転登記の日以降は賃貸人の地位が新オーナーに移ります。

入居者から支払いされた家賃のなかで所有権移転登記の日以降の分が含まれている場合は、その分を日割り計算して新オーナーに引き渡す必要があります。

まとめ

本記事では、賃貸中の物件の売却について紹介してきました。オーナーが変わることについて入居者の事前承諾は不要ですが、賃貸借契約満了の1年前から6ヶ月前に賃貸借契約を更新しないことを伝える必要があります。

また、所有権移転登記後は新旧オーナーの連名でオーナーが変わったことを入居者に伝え、新旧オーナーが連絡を取り合って滞りなく引継ぎをする必要があります。

まずは本記事で賃貸中の物件売却の全体像をイメージしてください。そして不動産会社の担当者や必要に応じて弁護士・税理士などの専門家の知恵と手を借りましょう。今住んでいる入居者が安心して居住あるいは立ち退きできるように十分に配慮をしながら、売却活動とオーナー業務の引継ぎをしてください。

賃貸物件の売却については、次の記事でも取り扱っていますのでぜひご覧ください。

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