マンション売却は減価償却をして確定申告！税金の計算方法を徹底解説

転勤が決まるなどしてマンションを売却しようとしたときに、さまざまな手続きに加えて税金の心配も浮かんでくるのではないでしょうか。マンションが高く売れれば「売却益」が生じ、税金を払わなければならなくなる可能性は十分にあるので、確定申告についての知識を取り入れておくとよいでしょう。

経理の仕事に就いている方でなければ「減価償却」といった言葉も難しく感じられるかもしれませんが、心配ありません。税理士に依頼してもよいのですが、専門家でなくても確定申告をすることはできるのでひとつずつ学んでいきましょう。

マンション売却と減価償却の基本

はじめに「減価償却とは何か」「何のために使うのか」「いつ使うのか」について説明します。

そもそも減価償却とは何か

減価償却とは不動産や車、パソコンなど高額のものを購入したときに、購入代金をその年度だけの経費に計上せずに、分割して少しずつ計上する会計のルールのことです。不動産や設備などの固定資産は経年劣化しますが、価値が目減りする分を経費として計上することで、損益を正確に表せるようになります。

例えば、700万円の機械を購入したことで毎年300万円を売り上げるとしたら、減価償却をしないと1年目は400万円の赤字で、2年目以降は売上300万円がほとんどそのまま利益になります。これでは不自然な計上になってしまうので、機械の耐用年数が7年だった場合は毎年かかる費用を100万円とし、それにより得られる売上が300万円とすればよいわけです。

減価償却ができるものには建物、機械、車両、備品など有形固定資産とソフトウェア、特許権、商標権、営業権などの無形固定資産があります。基本的に減価償却の対象になるのは「事業に使われる資産」ですが、個人の自宅用マンションも例外的に減価償却の対象になっています。ただし、減価償却の対象になるのは建物部分だけです。

なお土地や借地権、書画や骨董品などは「時間がたっても劣化しない固定資産」とされるため、自宅用マンションを売却する際も、土地の部分は減価償却の対象になりません。

減価償却はマンション売却の利益計算で必要

自らが所有する建物や土地、株式などを売って得た利益を「譲渡所得」といいますが、マンション売却の際には減価償却について理解しておく必要があります。なぜなら売却益が出て譲渡所得が生じた場合は、譲渡所得税を納付しなければならないからです。

譲渡所得税の計算は以下の式で表します。

企業の会計においては、交通費などの経費や材料費などの原価を売上から引いて税金を算出することができます。これと同様に、不動産売却においても売却のためにかかった費用と不動産を取得するときにかかった費用を、実際の売却益から引いて税金を算出することが可能です。

「支払う税金」の式にある各種費用は以下の式で計算されます。

付随費用とは仲介手数料や固定資産税精算金、住宅ローンの利息などマンションを購入するためにかかった費用のことです。

マンション売却で減価償却を使うタイミング

確定申告とは1月1日から12月31日を課税期間として、その間に生じた所得の合計金額を所轄の税務署に申告して納税することです。

会社に勤めている方であれば、給与所得に関しては会社が年末調整の手続きを行うため、基本的には確定申告をする必要はありません。しかしマンション売却によって利益が出た場合は、不動産を譲渡した日の属する年の翌年に、自身で確定申告をして税金を納める必要があります。

確定申告の期限は、2020年は感染症の影響により延長され柔軟な対応が取られましたが、例年2月16日から3月15日頃です。曜日によって正確な期限は多少変わりますが、2月中旬から3月中旬と覚えておくとよいでしょう。

故意に納税しなかった場合でもうっかり忘れてしまった場合でも、どちらもペナルティーが課されるので早めに準備をして期限に間に合わせる必要があります。税理士に依頼せずに個人で確定申告を行う方は、特に注意しましょう。

税金は売却益に課せられるものなので、譲渡所得が0やマイナスだった場合は確定申告をしなくてもよいことになります。ただし、申告することで給与などの所得と損益通算されて節税に繋がる場合もあるため、売却益が出なかった場合も確定申告をするのがおすすめです。

マンション売却での税金・減価償却の計算方法

次に減価償却費を求めるうえで必要になる「マンション購入代金」「マンションの構造と償却率」「マンションの経過年数」について解説します。

①：売却予定マンションの購入代金を調べる

取得費は購入価額から減価償却費を差し引いたものであるため、売却予定のマンションの購入金額を調べる必要があります。不動産売買契約書を見ても「売買代金は記載されていても建物金額は記載がない」ということがあるため、算定方法を知っておくとよいでしょう。

土地建物の金額を区分する方法に明確な定めはなく、国税庁のホームページには「合理的な算定方法で計算すること」と記載されています。合理的な算出方法には以下のようなものがあります。

• 消費税から建物価格を逆算する
• 「建物の標準的な建築価額表」で建物価格を計算する
• 固定資産税評価額の比率で按分（あんぶん）する
• 土地の時価を算定して残りを建物価格とする

算出方法に明確な定めがないため、建物金額は本来売主と買主の都合により決定されるべきです。売主が消費税を負担する場合には、建物の価格が高くなるほど税金を多く納めなければならないため、負担が大きくなります。税金の負担額から考えると、建物の価格が低いほうがよいといえるでしょう。

一方、買主が建物を賃貸するような場合には、建物の価格が高いほうが経費となる減価償却費を多く計上することができ節税対策になります。よって土地建物の総額が変わらないならば、建物の価格が高いほうがよいといえます。

ただし建物を自宅などの非事業用として使う場合は、将来譲渡する際に未償却残高が少なくなるので不利になる可能性があります。未償却残高は「その資産に現在どれくらいの価値が残っているか」を表しているためです。

②：マンションの構造を調べ償却率を決める

減価償却費の計上方法には毎年決まった金額を償却する「定額法」と、残存価格を一定割合で償却する「定率法」の2つがありますが、マイホームを売却する場合は「定額法」で計算します。

定額法による減価償却の金額は「取得原価×定額法の償却率」という計算式によって求められます。例えば50万円の資産を5年間で償却した場合の1年分の減価償却費は「500,000×0.2＝100,000」で10万円です。

償却率は法定耐用年数によって決まりますが、建物の耐用年数は事務所用・住宅用といった「用途」と木造・鉄骨といった「構造」、そして経過年数によって異なります。

耐用年数に応じた償却率は国税庁のホームページに掲載されていますが、以下に住宅用の建物の構造と耐用年数および償却率をまとめました。

アパートの場合は木造も少なくありませんが、マンションはほとんどが鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造・鉄筋コンクリート(RC)造のため、耐用年数47年で計算すると覚えておくといいでしょう。

③：経過年数を使い計算式に当てはめる

中古マンションを購入した場合や新築であっても、何年か住んだあとに売却する場合は築年数を耐用年数から差し引く必要があります。築年数が耐用年数を経過している場合とそうでない場合で、以下のように計算式が分かれています。

例えば、築年数20年の鉄筋コンクリート造のマンションであれば耐用年数は47年ですが、築年数は耐用年数の一部である20年が経過しています。この場合の耐用年数は31年で、以下のように計算できます。

もし築年数が50年だったとしたら、耐用年数は以下のように算出します。

耐用年数を計算する際に注意すべき点は以下の2つです。

• 算出した数字に1年未満の端数が出る場合、端数は切り捨てる
• 計算後の数字が2年に満たない場合は「2年」で計算する

3パターンのマンション売却で減価償却

それでは実際に「中古で購入したマンション」「新築で購入したマンション」「賃貸にしていたマンション」を例に、減価償却費の計算をしてみましょう。

中古で購入したマンションの売却

実際に、中古マンションを売却する際の減価償却費を計算してみましょう。2,400万円（建物40%土地60%）の築20年のマンションを購入し、5年間住んだあとに売却する場合を例にします。マイホームやセカンドハウスなどの非事業用不動産の減価償却費は以下のように求められます。

売却時の物件の価格を計算する

まず売却時の物件の価格を以下の流れで計算します。

購入価格：2,400万円×0.4＝960万円

居住期間に減少した価値（購入価格×0.9×0.015×居住年数）：2,400万円×0.9×0.015×5年＝162万円

物件の価格：960万円－162万円＝798万円

償却率を求める

次に償却率を求めます。償却率は耐用年数によって決まるので、耐用年数を計算します。マンションは基本的に鉄骨鉄筋コンクリートか鉄筋コンクリート造であるため、法的耐用年数は47年です。築年数が法的耐用年数を経過していないので、計算式は以下となります。

耐用年数：47年ー20年＋20年×0.2＝31年

耐用年数31年の償却率は0.033なので、減価償却費は下記になります。

減価償却費：798万円×0.033＝26万3,340円

以上から2,400万円（建物40%土地60%）の築20年のマンションを購入し、5年間住んだあとで売却する場合の減価償却費は26万3,340円であることがわかりました。

新築で購入したマンションの売却

次は新築で購入したマンションの場合です。新築なので築年数を考慮する必要はありませんが、建物だけでなく付随する設備にも減価償却を行う必要があります。

設備の法定耐用年数は長いものでも15年なので、先ほどの中古マンションの例では築20年のため、減価償却がすでに終わっていました。

そこでここでは、設備の減価償却の算出方法を見ていきましょう。そもそも設備とは給排水設備やガス設備、エレベーターなど建物を快適にするために備え付けられたもので、以下のように設備部分にも法定耐用年数が定められています。

購入した新築マンションの建物費用として、本体の取得費を2,000万円、設備の取得費を400万円とします。耐用年数47年の償却率は0.022、15年の償却率は0.067です。

取得費と償却率を本体と設備それぞれに当てはめてみましょう。

定額法では毎年減価償却の金額が変わらないので、1年目から15年目は44万円＋26万8,000円＝70万8,000円、16年目から47年目は44万円が、この新築マンションにおける毎年の減価償却費です。

賃貸にしていたマンションの売却

住むことを目的とした不動産を「居住用財産」といい、賃貸マンションやアパートなど収益を得ることを目的に所有・利用される不動産全般を「事業用不動産」といいます。

居住用不動産の償却率は定額法のみでしたが、事業用不動産においては定額法・定率法のそれぞれで定められています。どちらも法定耐用年数が経過した際に残る未償却部分は同額になりますが、償却するスピードが異なるという特徴があります。

諸外国の会計制度や経済社会の構造変化に対応するために、過去に何度か減価償却制度の改正が行われてきました。定率法に関しては、減価償却資産の取得年月日によって適用される償却方法がさまざまなので、取得年月日と照らし合わせて確認しましょう。

上で計算した「中古で購入したマンションの売却」では、以下の減価償却費になりました。

減価償却費：798万円×0.033＝26万3,340円

もしこの中古マンションが2007年4月1日～2012年3月31日に購入したものだった場合は、新定率法（250％）を適用すると、初年度の減価償却費は以下のように変わります。

減価償却費：798万円×0.033×2.5＝13万1,670円

ただし新定率法では「減価償却費＝期首帳簿価額×償却率」であるため、初年度は「期首帳簿価額」を「売却時の建物の価格」と同じ798万円で計算していますが、毎年「期首帳簿価額」が変わることに注意してください。

マンション売却の減価償却でよくある疑問

ここで、マンション売却の減価償却をする際に多くの人が抱える疑問を見ておきましょう。

マンションの建物部分の取得費がわからない

原則として建物購入金額は、マンション購入時の不動産売買契約書の金額を使用しなければなりませんが、それが確認できない場合もあります。例えば、先祖・両親と代々受け継がれてきた住宅など、購入してから長い年月がたっている場合には、不動産売買契約書が見当たらないこともあるかもしれません。そうした際には「概算取得費」を用いることもあります。

「概算取得費」とは、住宅を売却したときに得たお金の5％相当を取得費とする考え方です。例えば、住宅が2,000万円で売れたら100万円が取得費になります。

租税特別措置法第31条の4第1項によれば、概算取得費が適用されるのは1952年12月31日以前から所有していた住宅・土地を売却する場合となっています。しかし、1953年1月1日以降に取得した住宅・土地を売却する場合にも、これが適用されることがあります。

1953年1月1日以降に取得した住宅・土地の場合は、必ずしも概算取得費を適用しなくてはならないというわけではありません。概算取得費よりも能率的な算出方法があれば、そちらが適用されます。

証明書類による実額計算

売買契約書以外の証明資料により、客観的にみて相当の根拠があると認められる場合は、実額計算での申告が認められます。下記のような証明書類をできるだけ用意して「購入の契約書類等を紛失した理由」「購入当時の状況」「証明書類等から取得費を計算した根拠」を記載した書面を税務署に提出しましょう。

• 購入先、建築の請負業者に証明資料があればその資料
• 分譲時の不動産業者の価格が記載されているパンフレット等
• マンション等の管理組合に保存されている分譲時の資料
• 当該マンション･分譲地の類似物件を所有する者が持っている分譲時の契約書等
• 購入代金として支払った金額が記載されている通帳等
• 住宅ローンの入金、住宅ローンの支払いがある通帳等
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書、ローンの償還表等
• 乙欄に抵当権の設定金額（借入金の金額）の記載がある登記事項証明書

客観的データによる実額計算

証明書類以外にも、以下のような客観的データをもとに取得費を算出する場合があります。

• 国税庁から出されている「建物の標準的な建築価格表」
• 一般財団法人日本不動産研究所から出されている「市街地価格指数」

ちなみに、これらは取得費不明でなくても適用されるケースがあります。それは「住宅の売却額の5％相当」が「実際の取得費（つまり住宅・土地の購入の際にかかった費用）」を上回っている場合です。取得費が不明でない場合も、概算取得費について一度考えておくとよいでしょう。

設備強化費や修繕費はどう扱うか

「リフォーム」は「マイナスの状態のものをゼロの状態に戻す」という意味合いで、基本的に破損したり老朽化したりしている部分を直してきれいにする作業です。例えば、外装の塗り直しやキッチンの設備の変更、壁紙の張り替えなどがリフォームに該当します。

対して「リノベーション」は既存の建物に大規模な工事を行うことで、住まいの性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めることをいいます。耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったり、家族が増えた際に仕切りの壁をなくしたりして、広々としたリビングダイニングキッチンにすることなど挙げられます。

基本的に、リフォームにかかった費用は「修繕費」として経費処理するため減価償却は行いません。一方で、価値を高めるために行うリノベーション費用は「資本的支出」とみなされます。またリフォーム費用も工事の規模や金額によっては、資本的支出に該当する場合もあるため気をつけてください。

資本的支出とみなされたリノベーション費用やリフォーム費用は、資産の一部となるため減価償却を行う必要があります。以下に分類の例を載せましたが、不安な場合は税理士に相談しましょう。

修繕費

• 工事費用が20万円未満のもの
• 原状回復のために行われたもの
• 工事費用が20万円を超えているが、3年以内に定期的に行っているもの
• 災害で被害を受けた箇所の修復のために行われたもの

資本的支出

• 工事費用が20万円を超えるもの
• 元の状態より価値を高めたもの
• 販促を目的とした改装や増築、設備の追加
• 災害に備えた設備の強化・追加

減価償却の計算ミスは確定申告後でも修正可能か

不動産の売却益を確定申告しなければ、税務署からの調査を受けてペナルティーを課されることがあるので必ず確定申告してください。もし確定申告に誤りがあった場合でも、以下の3種類の方法によって後から修正することができます。

修正申告を行う場合は、提出日までに「延滞税」を納めなければなりません。税務署の調査を受けて、間違いを指摘され修正申告を行う場合は、延滞税に加えて「過少申告加算税」が賦課されることがあります。さらに、税務署の調査により悪質だと判断された場合は「重加算税」も賦課される可能性があるので注意しましょう。

減価償却の定率法とはなにか

マイホームを売却する際には定額法のみが用いられますが、賃貸目的で所有していた事業用不動産を売却する際には、その不動産の取得時期によって定額法、定率法がそれぞれ定められています。

定額法は毎年一定金額ずつ償却していくため、帳簿での取り扱いがシンプルになり、初期利益を多く見せることができるというメリットがあります。定率法は、初期の減価償却費が大きくなるため節税効果を高めることができ、早く資金を回収することができるので、融資を受ける際に有利になることがメリットです。

減価償却費を複雑にしたくない場合や、毎年均等に節税効果を受けたい場合は定額法を選ぶとよいでしょう。

まとめ

マンション売却時の確定申告のために、特に減価償却費に関してみてきました。初めてのマンション売却での確定申告となれば、不安に思ってしまうかもしれませんが、税理士に依頼せずに確定申告を行っている人も決して少なくありません。今回紹介した内容を活用して算出してみてください。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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