登記事項証明書とは何？読み方の見本や種類などを詳しく徹底解説！

「登記事項証明書と登記簿謄本の違いがわからない」「どの種類のものを取得すればよいのだろう」と登記の確認をする際に悩んでいる人も多いのではないでしょうか？

登記事項証明書は複数の種類があり、適したものを取得する必要があります。また、読み方の基本を認識しておけば正しく情報を得ることができます。

この記事ではまず登記事項証明書について説明し、それから具体的な読み方や種類、取得方法などを詳しく解説してきます。ぜひ、正しい知識を得て、売却などをスムーズに行っていきましょう。

登記事項証明書とは

登記は登記事項証明書から確認できます。同時に登記簿謄本もありますが、両者の違いは何なのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

登記事項証明書について知ろう

登記事項証明書とは不動産登記の情報が載っている書類です。

所有者の情報や建物の種類は何なのか、そして抵当権がついている場合はだれがどんな権利を有するかなどが記載されています。不動産売買を行うときなど、不動産の権利や状態が変わる際に必要になります。

複数の場所と方法で入手できますが、1通あたりに手数料が掛かります。書面やオンラインなどで価格が違いますので確認するようにしましょう。

登記簿謄本との違い

紙媒体かデータかの違いです。コンピュータ処理していない登記情報が紙にまとめられているのが登記簿謄本で、データ化された登記の内容をプリントアウトしたものが登記事項証明書となります。どちらも効力に差はほとんどなく内容に大きな違いはありません。

近年は紙媒体の登記簿謄本はあまり利用されなくなっており、こちらは法務局でのみ入手可能です。証明方式が紙媒体からデジタル化して、全体の利便性は高くなっているといえます。

登記事項証明書の読み方の見本

登記事項証明書は以下の2つの項目があります。

表題部
権利部甲区・乙区

これらは所有権やそれ以外の権利を記載しており、読み方を理解しておけば内容を正しく把握できるでしょう。ただし、マンションは内容に違いがあるので、次の内容を注意して確認してください。

表題部

こちらは不動産の現在の状況が確認可能です。

所在や面積構造など詳しく記載されており、基本的な情報を読み取ることが可能です。ただし、分譲マンションなどは、区分建物と専有建物などを登記する必要があり、より詳細な内容になっています。

ここでは、これらを詳しく解説していきます。

表題部の内容

こちらは現況がわかる項目です。どの場所に存在しており、どれくらいの面積を有している、など、一目で確認でき別名表示の登記といわれます。

基礎的な情報はこちらを見れば簡単に把握できるのが特徴です。

表題部の読み方

こちらは以下の表のように内容が異なります。

	記載される内容
土地	所在、面積、構造、地番注1）、地目注2）など
建物	所在、家屋番号注3）、種類注4）、構造、床面積など

簡単に説明していくと、土地は所在と地番でどこにあるか表示し、建物は所在や家屋番号が記されています。また、土地面積や床面積は平米で表示され、対象が階層の建築物は階数ごと記載されます。

区分建物注5）は、区分している建物と、専有している建物の登記などが必要です。土地や建物は区分所有でより細かくなっていると理解しておきましょう。

注
1）土地に割り振られた番号。所在地の特定に用いる。
2）土地の用途などを示す。例としては宅地など。
3）建物の識別番号。
4）建物の用途を示す。居宅や倉庫など。
5）1つの建物を区分けしたもの。具体的には分譲マンションなど。

権利部甲区

こちらでは所有権が記載されます。内容は上と同様にとても読みやすく作られており、しっかりと過去から現在までの変遷や経緯を確認できるでしょう。

なお、所有権以外は乙区で記載されており、ローンを組んでいるなどを読み取ることが可能です。必要に応じて閲覧しましょう。

権利部の内容

こちらは権利について記載されており、以下の2つに分けられます。

権利部甲区
権利部乙区

これらは所有権を扱うか、扱わないかの違いです。具体的には前者は所有権に関する情報、後者は抵当権などの所有権以外の権利の情報です。閲覧すると権利に関する情報の把握ができます。

所有権については甲区、それ以外は乙区を見るようにするのがおすすめです。

権利部甲区の読み方

こちらでは所有者や所有権の移転注1）を記載しています。左から以下の順で項目が設けられており、読み進めると建物所有者を一目で理解できます。

順位番号
登記の目的
受付年月日
受付番号
所有者とそれに関する情報

補足していくと、1は登記順に番号が振られるもので下に行くほど新しく、2は所有権の保存などをどのような目的で行ったのか、3と4は行った日にちと識別番号を示します。最後の5は氏名と住所が記載されています。

仮にAさんの建てた家を、Bさんが購入した場合を考えてみましょう。この場合1の順位番号に1、2にAさんが所有権保存を行った旨を記入します。次に、順位番号の2は、Bさんが所有権移転を行ったことが記入してあります。

さらに、Bさんは5の項目で「原因X年X月X日売買」と、なぜ移転したか載っており、AさんからBさんが家を購入したことが結果的にわかるのです。

こちらでは今のように、過去から現在までの履歴を確認できるので、理解しておいて損はないでしょう。

注
1）売買などで所有権が変わること。

権利部乙区

こちらは所有者以外の権利、具体的には抵当権注1）や賃借権、地上権が記載されています。読み方は上と同様ですが、最後の項目は債権額や利息などが細かく載っています。

仮に、抵当権が設定されていた場合には、その旨が原因に記入され、債権額XX万円、利息年X％、債務者Cさん、抵当を設定したD銀行が載っています。どこから、どのような条件で融資を受けたのか、一目ではっきりと理解できるでしょう。

注
1）お金を貸した側が借りた側に設定する担保のこと。万が一お金を返済できない場合には、こちらで穴埋めを行う。

マンション登記事項証明書の読み方の見本

マンションのような建物では、表題部の記載が異なります。これは1つの建物を区分けして、住居としているからです。これにより単体と比較して記載が増えてしまいます。

区分けされた場所にあたる敷地は複数人で共有し、その敷地利用権もまた同様にして考える必要があります。したがって、建物と敷地の利用権をまとめて考える、敷地権を多くの場合で必要です。

表題部の記載をまとめると以下のようになります。

建物全体
土地全体の敷地権
専有部分の建物
専有部分の土地の敷地権

マンションではより細かく記載するので注意深く確認していく、または証明書の取得時に余計な情報を得ないように適切な証明書を選択するのがよいです。

登記事項証明書の種類

こちらは以下の4つがあります。

全部事項証明書
一部事項証明書
現在事項証明書
閉鎖事項証明書

これらは内容に違いがあり、登記証明が必要な際は「全部事項証明書」と「一部事項証明書」を入手して利用しましょう。また現状を確認したい場合には「現在事項証明書」を、取り壊した建物の登記が必要なら、「閉鎖事項証明書」を入手するのがおすすめです。

それでは、これらを詳しく解説してきます。

全部事項証明書

全部事項証明書は閉鎖登記注1）を除く、全ての事項が記載されています。電子化からのすべてが載っており、証明書を入手する場合はこれを検討してみましょう。

ただし、対象が大きなマンションでは50枚を超えるなどかなりの量となってしまうことがあります。もし、それに当てはまりそうなら一部事項証明書を入手したほうがよいです。そうすれば、効率的に情報を入手でき、手数料的にも安く済むのでおすすめです。

注
1）公開の対象から外れた記録のこと。詳しくは以下の「閉鎖事項証明書」を参照してください。

一部事項証明書

こちらは一部のみ記載されています。

基本的には全部事項証明書を入手しますが、場合により量が膨大になり、せっかく取得してもよくわからなかったり、読み取るのが難しいことがあります。特に大きなマンションが当てはまるでしょう。

量が膨大であると考えられる際に、自身に関することだけ得たい場合は、こちらを入手すれば読み取りやすくでき、手数料も基本の金額しか掛かりません。

現在事項証明書

こちらは現時点で効力を有することが記載されています。

つまり、関係のない過去情報を得ることはできません。そのため、他と比較して証明力が弱いと判断され、こちらを提示しても証明にならないこともあります。例としてはローンを組む際に提出を求められた場合に、こちらを提出して認められないことがよくあります。

あくまでも現状把握に利用するのがおすすめなので、重要な書類としては向かないと理解しておきましょう。

閉鎖事項証明書

閉鎖事項証明書は公開の対象外のものが記載されています。具体的には以下が該当します。

建物の取り壊しで滅失登記注1）されたもの
土地の合筆注2）で閉鎖された登記簿
電子化前の紙の登記簿

つまり、不動産自体がなくなった場合や過去情報、登記簿が分類されています。一見すると現在には関係のないと受け止められるかもしれませんが、必要なこともあります。

例えば、ある土地がどのような歴史を持つのか調べたい場合、こちらを取得すれば過去の情報を把握可能です。また、手放した家の所有権の問題が生じた際に、こちらを取得して利用すれば所有を示す根拠となります。閉鎖事項証明書は、過去から現在まで連続性を証明できる登記といえるでしょう。

これらの閉鎖登記が必要な場合には、こちらを入手するのがよいです。

注
1）建物に行われるものであり、現在対象が存在していないことを証明する。取り壊し以外では災害で倒壊したものも含む。
2）登記上は別になっている隣接した土地を、1つのものにまとめること。いくつかの条件をクリアすると行える。

登記事項証明書を取得する方法

登記事項証明書は以下の3つで取得できます。

登記所窓口で取得
郵送で請求
オンライン請求

ここでは、これらの方法や手順を詳しく解説していきます。自身にとって適切な方法を選択し、請求しましょう。

登記所窓口で取得

登記所窓口で手続きして取得できます。窓口は法務局や地方法務局、出張所、支局で対応可能であり、最寄りの登記所を利用してください。

手順に関しては以下のようになっています。

最寄りの登記所にいく
登記簿謄本・抄本交付申請書を入手して必要事項を記入する
収入印紙注1）を購入し、交付申請書に添付する
添付できたら窓口に提出する

補足していくと2では、住所や氏名などを記入していきますが、その際に適切な登記事項証明書を選択してください。3の収入印紙は窓口では600円が掛かります。提出時に間違いがないようにチェックして提出しましょう。

注
1）申請のための手数料。額は上の通りだが、情報量が多い場合で枚数が50枚以上の場合には、超えた分50枚ごとにつき、100円の追加手数料が掛かる。

”参考：法務省「登記手数料について」”

郵送で請求

郵送でも取得できます。

こちらは交付申請書に必要事項を記入し、収入印紙を添付し、担当地域の法務局などに郵送する方法です。基本的には上をなぞり、郵送で請求を行っていくものです。

なお、交付申請書は法務局の「各種証明書請求手続」より入手できます。収入印紙は上と同様に600円が掛かります。返信用の封筒、および切手を入れ忘れないようにしましょう。

”参考：法務局「登記事項証明書の交付を請求するには，どうしたらよいのですか？」「各種証明書請求手続」”

オンライン請求

オンラインでも取得できます。

これは登記・供託オンラインシステムにアクセスし、申請して請求できるものです。なお、以下の2つの方法で行えます。

かんたん証明書請求
申請用総合ソフト

両者はブラウザ上から申請、専用ソフトから申請する違いがあります。受け取りは窓口、もしくは郵送の2つがありますが手数料が異なっており、具体的には前者は480円、後者は500円です。

また、支払い方法はインターネットバンキング、Pay-easyなどから行ってください。詳しくは法務省、登記・供託オンラインシステムから確認して請求を行うと、問題なく手続きができるのでおすすめです。

”参考：

登記・供託オンライン申請システム「かんたん証明書請求とは」「申請用総合ソフトとは」

法務省：「オンラインによる登記事項証明書等の交付請求（不動産登記関係）について」”

不動産登記が必要なとき

登記が必要なときに取得する登記事項証明書。どのタイミングで必要になるのでしょうか？スムーズに進めるためにも詳しい内容を見ていきましょう。

不動産売却時

売却時には抵当権の抹消をしておかなくてはいけません。

例えば、ローンの借り入れをしている場合を考えてみましょう。貸し手は融資の担保に抵当権を設定し、借り手は完済時に自身で抵当権を抹消します。この手順に沿えば問題ないです。

一方で、万が一抵当権がついたまま売却に踏み切ると、最悪差し押さえられてしまい、購入者に結果として影響が出てしまうのです。原則は抵当権が抹消されないと、買い手が現れません。不備なく売却を進めるためには、不動産会社の担当のサポートが欠かせないです。そこで、一括査定サイトを利用して仲介を依頼先を探しましょう。優良な担当が見つかりやすいです。

不動産相続時

相続したときは所有権の移転をする必要があります。

これはスムーズに相続できない場合があるからです。例えば、父の死後、さらに息子が亡くなった場合を考えてみましょう。移転されていれば息子の配偶者、息子の子供などと相続が限定されます。

一方で父親のままにしておくととても厄介です。こちらは最初の父親からの相続段階での話から始まるので、父の配偶者、父の子供、孫などかなりの親せきを巻き込んでしまい複雑化しますし、お金も時間も掛かってしまうでしょう。

これを避けるためにも所有権移転を行うのが、後の面倒を増やさずに済むのでおすすめです。

まとめ

登記事項証明書についておわかりいただけましたでしょうか？登記簿謄本との違いも紙媒体かデータ化されたものかという違いがあることが理解できたかと思います。そして、現状を表す表題部と権利を記載した権利部の2つがあり、ポイントを押さえて読む必要があります。

また、登記事項証明書は4種類あるため、必要なものを選択できるようあらかじめ確認しておくことが大切です。取得は各窓口、オンラインなど複数の方法がありますので、自身に適したもので行いましょう。

不動産を売却するときや相続時など、必要になる場面は意外と多いものです。知識をつけていざというときに備えておきましょう。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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