不動産の譲渡所得の分離課税とは?計算方法や控除について解説

不動産売却

「マンションを売却して得た所得が、なぜ分離課税なのか知りたい」、「譲渡所得の計算方法も知りたい」と悩んでいませんか。不動産を売って出た利益である「譲渡所得」に分離課税が採用されているのは、税額が高額になることを防ぐためです。この記事では、こうした不動産の譲渡所得の分離課税について詳しく解説します。

他にも、譲渡所得の計算式や譲渡所得で利用できる特例、不動産譲渡以外の分離課税する所得などについても説明していますので、この記事を読んでいただければ、不動産の譲渡所得の分離課税だけではなく、その計算方法や控除についても把握できます。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、その名の通り、「他人に譲り渡した際の必要経費を差し引いた額」という意味です。厳密には、所有している財産を譲り渡した場合に得た所得のことを指しています。不動産の売却においてもよく使用される言葉で、譲渡所得から納税額を導き出すほど、重要なものでもあります。譲渡所得の計算方法は、後の章で詳しく紹介します。

譲渡所得の2つの課税方式

譲渡所得の課税方式には、総合課税と分離課税という2つの種類があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

総合課税

総合課税は、1年間の所得のすべてを合計して課税の対象とみなす課税方式のことです。総合課税となっている主な所得は、次の通りです。

  • 事業所得
  • 給与所得
  • 配当所得
  • 不動産所得
  • 山林所得
  • 一時所得
  • 雑所得
  • 不動産や株式以外の譲渡所得

総合課税は、全体の所得が多いほど納税額がアップします。

分離課税

分離課税とは、総合課税のように他の所得と合算せず、所得にあわせた税率を課する方式のことです。所得の種類ごとに個別に課税されるため、納税額を抑えられる特徴があります。不動産の譲渡所得は、分離課税を採用しています。その理由やその他の主な分離課税については、後の章で詳しく見ていきましょう。

不動産売却が分離課税の理由

前の章で不動産売却が分離課税になっていると説明しましたが、それには2つの理由があります。ここでは、不動産売却が分離課税の理由について詳しく紹介します。

高い税率を課されないようにするため

不動産の譲渡所得は、非常に高額になることが一般的です。そのため、他の所得と合算してしまうと、納税額が高くなってしまいます。つまり、急に高い税率が課されてしまうような問題を避けるために、不動産の譲渡所得は、分離課税が採用されているのです。

何度も所得を得ることがないため

不動産の譲渡所得は、総合課税の場合と異なり、一生に何度もありません。事業所得や給与所得のように頻繁にあるわけでもありません。つまり、イレギュラーな所得であることが一般的なため、分離課税になっているとも言えます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は決まっています。ここでは、計算式だけではなく、知っておきたい取得費や譲渡費用に含まれるものもまとめました。

譲渡所得の計算式

不動産を売って出た利益である譲渡所得は、以下の計算式で導き出せます。

譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入は、不動産を売却した金額のことです。譲渡収入から取得費と譲渡費用を差し引くことで、譲渡所得を計算できます。取得費や譲渡費用に含まれるものは、次の項目で詳しく解説します。

取得費や譲渡費用に含まれるもの

取得費は、土地や建物などを購入するためにかかった費用です。具体的には以下のようなものが取得費に含まれます。

  • 不動産の購入代金
  • 購入時の税金
  • 建築代金
  • 購入手数料
  • 測量費
  • 設備費
  • 改良費 など

取得費がわからない場合、「収入金額の5%」と概算で計算することも可能です。また建物は時間とともに古くなり、資産価値が下がるため、購入費用をそのまま計上できません。資産価値の低下した分は、減価償却費相当額として取得費から差し引きます。その計算式は次の通りです。

減価償却費相当額=取得費用×90%×償却率×経過年数

償却率とは、1年に建物が失う価値の指標です。事業用か非事業用かの用途や建築材料などによって異なります。

譲渡費用は、売却活動をするためにかかった費用です。売主が支払った経費とも考えられるでしょう。譲渡費用に該当するものは次の通りです。

  • 仲介手数料
  • 取り壊し費用
  • 収入印紙税
  • 違約金 など

ほとんどの手数料は譲渡費用に含まれると考えがちですが、都市計画税や固定資産税などは譲渡費用となりません。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、売買契約が成立したときに支払う不動産会社への報酬です。「宅地建物取引業法」により上限額が定められています。そんな仲介手数料の計算方法は、次の通りです。

取引額 報酬額(仲介手数料)
200万円以下の金額 取引額×5%
200万円オーバー~400万円以下の金額 取引額×4%+2万円
400万円オーバーの金額 取引額×3%+6万円

上記に加えて、仲介手数料には消費税もかかります。

収入印紙税とは

収入印紙税は、不動産の売買契約時に契約書に添付する収入印紙代のことです。税率は法律で以下のように決まっています。

売却した金額 元の税率 軽減後の税率
10万円~50万円以下 400円 200円
50万円~100万円以下 1,000円 500円
100万円~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円~1000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円~5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円~1億円以下 6万円 3万円
1億円~5億円以下 10万円 6万円
5億円~10億円以下 20万円 16万円
10億円~50億円以下 40万円 32万円
50億円以上 60万円 48万円

平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された売買契約には、上記のように減税率が適用されます。

譲渡所得税額の計算方法

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譲渡所得を計算できたら、その金額に定められた税金を掛けることで、譲渡所得税(所得税・住民税)を導き出せます。不動産を所有している期間によって税率が異なりますので、ここで詳しく見ていきましょう。

長期所有の場合

不動産の所有期間が5年を超えている場合の所得税・住民税の税率は以下の通りです。

  • 所得税:15.315%
  • 住民税:5%
  • 合計:20.315%

所得税には、復興特別所得税も含まれています。また、5年をオーバーしている所有期間の不動産の所得は、「長期譲渡所得」と呼ばれています。

短期所有の場合

不動産の所有期間が5年未満の場合、所得税も住民税も長期譲渡所得より高いです。

  • 所得税:30.63%
  • 住民税:9%
  • 合計:39.63%

長期譲渡所得では「20.315%」でしたが、短期譲渡所得だと「39.63%」とおよそ2倍の税率です。そのため、5年を超えてから売却した方が節税できるでしょう。

税務上の所有期間や居住期間と建築年数とは

税務上では、不動産の所有期間や居住期間、建築年数に決まりがあります。所有期間は、不動産を購入した日から売却した年の1月1日までの期間です。例えば、2013年6月2日に購入した場合、2018年12月2日に売ったら、2018年1月1日まで所有していたということになり、所有期間は4年です。譲渡所得税においてこの「所有期間」は非常に重要ですので、売却した日にちを必ずチェックしておきましょう。居住期間は、入居日から転居日の間の日数です。また建築年数は、登記簿上の建築日から取得までの期間と定められています。

譲渡所得で利用できる特例

譲渡所得に適用できる特例(特別控除)は、以下のようにたくさんあります。

  • 公共事業のために売却した場合
  • 3,000万円の特別控除
  • 10年超所有軽減税率の特例
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 農地保有の合理化等のために農地等を売却した場合
  • 住宅地造成のために譲渡した場合の特例
  • 買換え特例

それぞれの詳細を紹介しますので、できるだけ節税したい時にお役立てください。

公共事業のために売却した場合

公共事業のために不動産を譲渡した場合、5,000万円まで控除される特例があります。条件は次の通りです。

  • 売った不動産が固定資産である
  • 施行者から最初に買い取りの申し出を受けた人が譲渡している
  • 買い取りの申し出があった日から6ヶ月以内に売っている
  • 代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていない

譲渡所得から最大5,000万円まで控除できるため、節税にはもってこいの方法です。

3,000万円の特別控除

マイホーム(居住用財産)を売却した場合、3,000万円まで控除される特例もあります。適用条件は以下の通りです。

  • 主に居住している住宅を売る
  • 家族など特別な関係の人への売却ではない
  • 前年・前々年に同じ特例を受けていない
  • 取り壊した場合、1年以内に売る
  • 空き家の場合、住まなくなってから3年以内の売る

マイホームを対象としているため、アパートや投資用マンション、更地などは適用外です。

10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームに適用される軽減税率の特例は、3,000万円控除と併用できます。条件は次の通りです。

  • 売却の前年、前々年にこの特例を受けていない
  • 3,000万円特例以外の特例を受けていない
  • 売却する相手は親子、もしくは生計を同じくする親族でない
  • 所有期間10年を超える不動産で、所有者が居住している

この特例を受けたときに適用される税率は2種類あり、売却金額から3,000万円控除分を差し引いた残額によって異なります。

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 15% 4%
6,000万円を超えている部分 30% 5%

譲渡損失の損益通算及び繰越控除

「不動産を売って利益が出ずに損した」という場合でも、損益通算や繰越控除の特例を適用可能です。不動産売却によって出た損失を他の所得と合算できるので、売却による損失の分だけ所得が下がり、納税額を抑えられるでしょう。また、1年で控除しきれない場合、売却の翌年から以降3年に渡って、損失を繰り越して控除できます。そんな損益通算や繰越控除の適用条件は、以下の通りです。

  • 売却によって損失が出ている
  • 居住用の不動産を売却している

特例を適用するには、必ず確定申告を行いましょう。

農地保有の合理化等のために農地等を売却した場合

農地合理化のために売却した場合、800万円の特別控除があります。条件は、土地の使用用途が農地であるだけではなく、農業委員会のあっせんなどにより売っていることです。さらに、地域の担い手に売却することも、条件に含まれています。

住宅地造成のために譲渡した場合の特例

特定住宅造成事業のために土地を売却すると、1,500万円の特別控除が適用できます。条件は次の通りです。

  • 特定住宅造成事業のために売却している
  • 住宅建設事業のための売却でも適用される

上記のように、住宅建設事業のために土地を売った際にも、同じ特別控除が受けられます。

買換え特例

不動産を売却し、さらに高い住居を購入した場合、譲渡所得への課税を繰り延べられる特例もあります。特定の居住用財産買い換えの特例の適用条件は、以下の通りです。

  • 売却価格が1億円以下
  • 居住期間10年以上、所有期間10年超え
  • 自宅を売った年の前年~売った年の翌年までの3年間に買い替え先の住宅を取得する
  • 以前住んでいた家の場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る
  • 買い替えた住宅の床面積が50平方メートル以上
  • 買い替え不動産が耐火建築物の中古住宅の場合、築25年以内、もしくは耐震基準を満たす など

注意点は、次にその不動産を売った時に、前回繰り延べた分の譲渡益が加算されることです。また、売った年とその前年と前々年に3,000万円特別控除や買換え特例、譲渡損失の繰越控除などを利用していないことも条件に含まれています。

不動産譲渡以外の分離課税する所得

不動産の譲渡所得以外にも、分離課税する所得はあります。

  • 一般株式等の譲渡所得
  • 退職所得
  • 山林所得
  • 利子所得
  • 先物取引にかかる雑所得等

譲渡所得以外についても理解を深めて、税負担を軽くしましょう。

一般株式等の譲渡所得

株式を譲渡した場合、配当金に所得税・住民税がかかります。それぞれの税率は次の通りです。

内容 所得税・復興特別所得税 住民税
上場株式の配当金 15.315% 5%
上記以外の配当 20.42% なし

上場株式の配当金の場合、源泉徴収のみで課税できますが、確定申告する際は、申告分離課税、あるいは総合課税のどちらかを選ぶ必要があります。総合課税であれば、配当控除の適用対象です。申告分離課税ならば、上場株式等の譲渡損失との損益通算・繰越控除を適用可能です。

退職所得

退職金などの退職所得も、分離課税の対象です。課税退職所得の金額に市民税・県民税などの税率をかけることで、税額を計算できます。課税退職所得の金額の計算式は次の通りです。

課税退職所得の金額=(収入金額-退職所得控除額)×1/2

会社の役員などで勤続年数5年以下の場合、「1/2」の措置はありません。また、税金の負担が軽減される退職所得控除額は、以下のように勤続年数によって変わります。

勤続年数20年以下の控除額=40万円×勤続年数(80万円以下は80万円)
勤続年数20年超えの控除額=800万円+70万円×(勤続年数-20年)

基本的には、退職金を支払う時の源泉徴収によって納税は完了しています。

山林所得

山林所得とは、山林を売却したときに得た所得、あるいは山林を伐採したときに得た所得のことです。そんな山林所得は、次の計算式で導き出せます。

山林所得=総収入金額-必要経費-特別控除額

特別控除額は最高50万円です。税額の計算式は以下の通りです。

税額=(課税山林所得金額×1/5×税率)×5

山林所得のチェックポイントは、山林取得後、5年以内に伐採、あるいは譲渡で得た所得は、事業所得、もしくは雑所得となることです。

利子所得

利子所得とは、次のような所得のことです。

  • 銀行預金などの預貯金の利子
  • 国債・地方債・外国国債などの利子
  • 公社債投信の配当による所得

税額は、利子所得の金額に所得税・復興特別所得税15.315%・住民税5%の税率を乗じて算出します。また次のケースでは非課税になる制度も整っています。

  • 元本550万円以下の「財形住宅貯蓄」「財形年金貯蓄」の利子
  • 元本350万円以下の障がい者などの少額預金などの利子
  • 「子供銀行」と言われれる納税準備預金の利子

先物取引にかかる雑所得等

先物取引にかかる雑所得等とは、店頭FX取引や取引所FX取引などにおいて、発生した損益金のことです。先物取引の課税雑所得等金額に、市民税3.0%・県民税2.0%をかけることで、税額を導き出せます。損失が生じたケースにおいては、翌年以降3年間の繰越控除を適用可能です。ただし、先物取引による所得内に限ります。

まとめ

不動産の譲渡所得は、他の所得と合算せず、所得にあわせた税率を課する分離課税です。高い税率を課されないように、あるいは何度も所得を得ることがないため、不動産売却は分離課税となっています。譲渡所得税額は、不動産を所有している期間によって税率が異なり、5年未満の場合、所得税も住民税も5年を超えている長期譲渡所得より高いです。マイホームを売却した場合には3,000万円控除などの譲渡所得に適用できる特例はたくさんあるため、適用条件を確認して、節税するために上手に活用しましょう。

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