マンション売却でかかる税金は?初心者にも分かりやすく徹底解説!

マンション売却

マンションの売却時、「どのような税金がいくらかかるのだろう?」「控除や特例は対象になるの?」など、税金の悩みをかかえている人も多いと思います。なるべく節税して、手元に残るお金を少しでも多くしたいですよね。

マンションを売却した際には、印紙税や登録免許税を始めいくつかの税金が課税されますが、一定の要件を満たした場合には特例を受けることができます。

この記事では税金の種類や概要を始め、算出方法などのシミュレーション、特例の詳細についてくわしく解説していきます。

マンション売却時に必ずかかる税金

マンションを売却する際、次のような税金がかかります。

売却時にかかる税金の種類 かかる費用
印紙税 契約書に印紙を添付して納税する税金
登録免許税 抵当権を抹消する際にかかる税金
消費税

ここからはそれぞれの詳細を解説していきます。

印紙税

印紙税は売買契約時、契約書に印紙を添付して納税する税金で、額は契約書に記載される額によって異なります。

記載金額が10万円以上で、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された契約書には、軽減措置が適用されます。

また印紙税は、売主と買主がぞれぞれ契約書を作成した場合は2通、原本をどちらかが所有し一方がコピーを受け取る場合は1通が一般的です。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万〜500万以下 2,000円 1,000円
500万〜1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万〜5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万〜1億円以下 60,000円 30,000円
1億円〜5億円以下 100,000円 60,000円

参考:No.7140 印紙税額の一覧表(その1)|国税庁

登録免許税

登録免許税は抵当権を抹消する際に必要な税金です。住宅ローンの支払いが終わっていないマンションには抵当権が付いていて、売却する際は抵当権抹消の手続きを行う必要があります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、ローン完済後に法務局で抹消手続きをする際に納税します。

通常、売買の際にかかる納税義務は買主と売主で連帯して行う事になっているため、買主は所有権・抵当権設定等にかかる登記費用を、売主はローン残席がある場合は抵当権抹消登記費用を負担します。

登録免許税は不動産戸数あたり1,000円なので、マンションの場合、土地と建物で2,000円です。

消費税

消費税は仲介手数料や、ハウスクリーニング、司法書士への費用などマンション売却に関するサービスを利用した際に発生する税金です。

居住用のマンションを売却した際、売却額に消費税は課税されませんが、それ以外の不動産、例えば投資用のマンションの場合は建物部分には消費税がかかります。

マンション売却で利益が出た場合にかかる税金

マンションを売却した売り主に対して利益が出た場合には、譲渡所得税が課税されます。ここでは譲渡所得税とは何かを始め、どのように算出するのかなど詳しく解説していきます。

譲渡所得税(所得税・住民税)がかかる

譲渡所得とは所有している土地や建物などを売却して得た利益のことで、譲渡所得には所得税住民税がかかり、これらを総称して譲渡所得税と呼びます。

しかしこれは正式名称ではなく、譲渡所得にかかるのはあくまでも所得税・住民税なので、それぞれの名称が正式です。

土地や建物といった不動産にあたるもの譲渡所得税は、分離課税といって給与所得・事業所得等とは分けて計算されます。

また現在ではそれに加え、所得税に併せて東日本大震災における復興支援確保のために徴収される復興特別所得税もかかり、2013年1月1日から2037年12月31日まで支払われた所得に課税されます。

譲渡所得の算出方法

所得税と住民税から成る譲渡所得税を算出するためには、譲渡所得がいくらかを計算する必要があります。間違えやすい点として譲渡所得=売却価格ではないので、注意しましょう。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費)-特別控除

取得費とは、土地や建物の購入・建築費、購入する際にかかった税金、仲介手数料などを指し、譲渡費用に当たるのは印紙税や仲介手数料、建物を解体するときにかかった費用などのことです。

取得費、譲渡費については次の項でより詳しく解説していきます。

取得費

取得費とは、売却したマンションの購入時に発生した費用をまとめて取得費といいます。具体的にどういった費用が取得費に入るのか下記の表を参考にしてみてください。

  • マンション購入代金
  • 購入時に発生した印紙税や登録免許税などの税金
  • 購入時に発生した仲介手数料
  • リフォームにかかった費用

建物の場合は、取得費から減価償却費相当額を控除し、この減価償却費とは、耐用年数に応じて少しずつ費用を計上する時に使う分割した費用のことを指します。

建物の取得費を算出する計算式は以下の通りです。

減価償却費=建物購入額×0.9×償却率×経過年数
式中の償却率は、建物の構造で次のように異なります。
建物の種類 償却率
鉄筋コンクリート 0.015%
金属造(軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3㎜以下) 0.036%
金属造(軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3㎜超4㎜以下) 0.025%

相続した物件などで、購入価格が不明な場合、売却価格の5%相当額を概算取得費とすることも可能です。

また建物の場合と異なり、土地の代金はそのまま取得費となります。

譲渡費

譲渡費とは、土地や建物などを売却する際、直接的に発生した費用を指します。直接かかった費用なので、売却する建物にかかった修繕費や資産維持にかかった費用は、譲渡費には当たりません。

  • 土地や建物の売却時に支払った仲介手数料
  • 印紙税により売主が負担した費用
  • 貸家を売るため家屋を明け渡してもらうときに借家人に支払った立退料
  • 土地を売るために以前まで建っていた建築物を取り壊した際発生した取り壊し費用と損失額
  • 売買契約が締結している資産を、更に有利な条件で売るため支払った違約金
  • 借地権の売却時、地主の承諾のために支払った名義書換料など

参考:No.3255 譲渡費用となるもの|国税庁 (※一部記載を変更)

売買契約が締結した資産をより有利な条件で売る際に支払った違約金とは、既に契約した相手との契約を解除する際に支払った違約金を指します。

譲渡所得税の税額はマンションの所有期間で異なる

譲渡所得にかける税率は、所有期間(長期譲渡所得・短期譲渡所得)かによって変わります

所有期間は売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の場合税率は高く、所有期間が5年を超えると税率が下がるという仕組みです。

具体的な税率は次の通りです。

【長期譲渡所得の場合】

所有期間 所得税 住民税
5年以上 15% 5%

【短期譲渡所得の場合】

所有期間 所得税 住民税
5年以下 30% 9%

長期譲渡所得、短期譲渡所得のどちらにも必要な復興特別所得税は、基準所得税に2.1%かけたものになる点も覚えておきましょう。

マンション売却時の税金をシミュレーション

ここではマンション売却時の税金をシミュレーションしていきます。

シミュレーションの条件は次の通りです。

項目 条件
マンションの種類 居住用財産
マンション売却額 7,500万円
マンション購入額 5,000万円(土地代:2,500万円、建物代:2,500万円)
固定資産税清算金 9万円
譲渡費用 250万円
経過年数 15年
建物の構造:償却率 金属造(軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3㎜以下):0.036%

計算する順番は次の通りです。

  1. 譲渡価額を計算
  2. 取得費を計算
  3. 譲渡所得の計算
  4. 所得税と住民税の計算

それぞれの計算式を公式と一緒に見ていきましょう。

譲渡価額=マンション売却額+固定資産税清算金
=7,500万円+8万円=7,508万円
取得費を導き出すためには、減価償却費を計算する必要があります。
減価償却費=建物の購入額×0.9×償却率×経過年数
=2,500万円×0.9×0.036%×15年=1,215万円
減価償却費を求めた後に、数値を使って取得費を計算していきます。
取得費=土地購入額+(建物購入額-減価償却費)
=2,500万円+(2,500万円-1,215万円)=3,785万円
次に譲渡所得を、3,000万円の特別控除を適用したと仮定して計算します。
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円
=7,508万円-3,785万円-250万円-3,000万円=473万円
このようにここで掲げた条件の場合、譲渡所得は473万円となります。最後に所得税と住民税、つまり譲渡所得税を計算していきましょう。
ここでは特例控除を行った後の譲渡所得が6,000万円を下回っているので、軽減税率の特例から所得税率を10%、住民税率を4%として計算していきます。
所得税=譲渡所得×税率=473万円×10%=47.3万円
住民税=譲渡所得×税率=473万円×4%=18.9万円
復興特別控除=所得税×2.1%=9,933円
税金=所得税+住民税+復興特別控除
=47.3万円+18.9万円+9,933円=67.2万円
マンションの種類が居住用財産であったこと、経過年数が軽減税率の対象であったために、2つの特例を適用させることができました。
ここで紹介した計算方法を一つの目安として考え、マンション売却じの税金を計算する際の参考にしてください。

マイホームを売却した際に利用できる譲渡所得税の特別控除

マイホームを売却した際には、以下3つの特例を利用できます。

  • 3,000万円の特別控除
  • 10年超所有軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買換え特例

それではそれぞれの詳細を見ていきましょう。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、居住用財産を売却すると所有年数等に関わらず適用される特例です。

この特例の適用条件は以下の通りです。

  • 自分が住んでいる住居を売却もしくは住居と併せて敷地や借地権を売却する
  • 売却年の前年及び前々年にこの特例又は住居の譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
  • 売却年、前年及び前々年に買換え、交換の特例の適用を受けていない
  • 売った住居や敷地で、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない
  • 災害によって滅失した住居の場合、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
  • 親子や夫婦など特別な関係でない

参考:No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁 (※一部記載を変更)

 

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、居住用財産を売却した際10年超所有していた場合に、譲渡取得の税率が低くなるというものです。

前項で解説した3,000万円の特別控除と似ていますが、譲渡所得税を支払わなければいけない人にとってはメリットのある特例です。

  • 国内の以前まで住んでいた住居を売却もしくは敷地も併せて売却する
  • 売却年の1月1日に、売却した不動産の所有期間が10年を超えている
  • 売却した年の前年、前々年にこの特例を受けていない
  • 売却した住居や土地に、買い替え・交換の特例などを受けていない。(3,000万円の特別控除を除く)
  • 親子・夫婦などの特別な関係の者に売却していない

参考:No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例|国税庁(※一部記載を変更)

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例とは、令和3年12月31日までに売却と買い替えを行った際、一定の要件を満たすと、譲渡した際に得た利益に対する課税の繰り延べが可能になるというものです。

要件は以下のとおりです。

  • 居住用財産を住まなくなった日〜3年を経過する年の12月31日までに売却する
  • 売却年、前年、前々年に3,000万円の特別控除の特例、売却時の軽減税率の特例、もしくは損益通算及び繰越控除の特例を受けていない
  • 売却・買い替えを行った居住用財産が日本国内のものである
  • 売主の居住期間が10年以上で売却年の1月1日に居住用財産の所有期間が10年を超えている
  • 買い替える建物の床面積が50平方メートル以上、土地面積が500平方メートル以上のものである
  • 売却した年の前年から翌年の3年の間に買い替える
  • 買い替える住居が耐火建築物の中古住宅の場合、取得日以前の25年以内に建築されたものである
  • 買い替える住居が耐火建築物の中古住宅の場合、取得日以前の25年以内に建築されたものであることもしくは、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものである
  • 親子や夫婦などの関係性の人に売却していない

参考:No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例|国税庁(※一部記載を変更)

特別控除については、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて読んでみてください。

不動産売却時に受けられる特別控除とは?適用条件や必要書類を解説!
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相続したマンション売却の譲渡所得税に利用できる控除・特例

相続したマンションを売却した際の、譲渡所得税に利用できる控除や特例があります。ここでは3,000万円の特別控除と相続税が取得費に加算される特例について解説していきます。

空き家の3,000万円の特別控除

被相続人の住居を相続しそれが空き家となった場合、一定の条件を満たすことで3,000万円の特別控除が適用されます。相続期間は平成28年4月1日〜令和元年12月31日までです。

適用されるために満たすべき要件は次の通りです。

  • 相続した住居が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
  • マンションもしくは区分所有物ではないこと
  • 相続開始直前、被相続人以外の住人がいないこと
  • 相続開始から3年経過後の年末までに売却する
  • 売却金額が1億円以下

参考:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

(※一部記載を変更)

相続税が取得費に加算される特例

相続もしくは遺贈によって土地や建物などの財産を取得し、決められた期間内に譲渡した際、相続税額から一定の金額を譲渡した資産の取得費に加算できます

つまり親から相続したマンションの取得費は、相続したときの相続税の一定額を取得費に加算できるということです。

適用要件は次の通りです。

  • 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

引用:No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁 (※一部記載を変更)

取得費に加算する相続税額の計算方法は次の通りです。

その者の相続税額×その者が相続もしくは遺贈で取得した全土地等の評価額/その者の相続税の課税価格(A)=取得費に加算する相続税額

住宅ローン控除との併用はできないので注意!

住宅ローン控除は正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。この住宅借入金等特別控除と、3,000万円の特別控除10年超所有軽減税率の特例特定居住用財産の買換え特例は併用できません

3,000万円の特別控除は所有期間が10年を超えていれば、10年超所有軽減税率の特例と併用する事はできますが、住宅借入金等特例控除の場合は異なるので注意しましょう。

しかしこれは、どちらを使用したほうが良いのかはそれぞれ条件により異なるので、どちらもまずは計算して確認する必要があります。

譲渡所得税の特別控除を受けるには確定申告が必要

譲渡所得税の特別控除を受ける場合、確定申告が必須です。

ここでは確定申告の実施機関と申告方法を始め、確定申告の際に必要な書類について詳しく解説していきます。

確定申告の実施期間・申告方法

確定申告の期間は翌年の2月16日〜3月15日までで、基本的には管轄内の税務署で手続きを行います。

この手続を税務署以外で行う場合は、税理士に依頼する方法がありますが、税理士への依頼には費用が発生する点には注意しましょう。

また他にも個人で行う方法としては、税務署や国税庁サイトからダウンロードした用紙もしくは電子申告のe-Taxがあり、e-Taxを行う場合はマイナンバーカード、ICカードライター、ネットの利用環境を整える必要があります。

確定申告時に必要な書類

確定申告をする際に、準備する書類は次の通りです。

  • 売買契約書のコピー
  • 建物と土地の登記事項証明書
  • 戸籍の附票の写し
  • 確定申告第一表・第二表(B様式)
  • 申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書(土地・建物用)

参考:申告手続きの流れ|国税庁(※一部記載を変更)

これらは基本的に必要な書類なので、特例を受ける場合は書類が異なるので必ず確認するようにしましょう。

また譲渡損失等により、「売却したけれど赤字になった」という場合には損益通算等を行うのに必要な書類があります。

「マンション等の居住財産の譲渡損失金額の明細書」と「マンション等の居住財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の対象金額の計算書」の2点です。

以下、確定申告について合わせて読みたい記事を3つ紹介します。より深く知りたい人は一度読んでみてください。

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マンション売却で損益を出した場合にも控除を利用できる

マンションを売却し損益が出た場合にも要件を満たしていれば、控除を利用できます。譲渡所得がマイナスになる場合、最長4年の所得税と住民税が控除されます。

居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

以前住んでいた住居を令和3年12月31日までに売却し新しく住居を購入し、旧住居の譲渡損失が生じた場合に、損失分をその年の所得等から控除、損益通算できる特例です。

特例が適用されるには一定の条件を満たしている必要がありますが、損益通算を使っても控除しきれなかった場合、譲渡年の翌年〜3年以内であれば繰り越すことができます。

適用されるために必要な要件は次の通りです。

  • 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日までに譲渡すること。

(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

【イ】取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の11日において所有期間が5年を超えるものであること。

【ロ】その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日までに売ること。

【ハ】家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

  • 譲渡の年の11日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
  • 災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の11日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の1231日まで(住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日まで)に売ること。
  • 譲渡の年の前年の11日から売却の年の翌年1231日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
  • 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年1231日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
  • 買換資産(新居宅)を取得した年の1231日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

引用:No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁(※一部記載を変更)

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

令和3年12月31日までにローン残債のある住居を残債額より低い価格で売却し、損失が生じた場合にその損失金額を給与所得などの所得から控除、つまり損益通算することができるというものです。

適用には一定の要件を満たす必要がありますが、損益通算でもまかないきれなかった損失分は、譲渡した翌年〜3年以内であれば繰越して控除することができます。

この特例は、新しく住居などの買換資産を取得しない場合にも適用可能です。

適用時の要件は次の通りです。

  • 自分が住んでいるマイホーム(譲渡資産)を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日までに譲渡すること。また、この譲渡には借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。() 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

【イ】取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の11日において所有期間が5年を超えるものであること。

【ロ】その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日までに売ること。

【ハ】家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

  • 譲渡の年の11日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で日本国内にあるものの譲渡であること。
  • 災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の11日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の1231日まで(住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日まで)に売ること。
  • 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
  • マイホームの譲渡価額が上記(4)の住宅ローンの残高を下回っていること。

引用:No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁(※一部記載を変更)

まとめ

マンションを売却する際にかかる印紙税や消費税の他にも、利益が出た場合にかかる所得税・住民税の譲渡所得税がかかります。しかし課税されるばかりでなく、一定の要件を満たしている居住用財産であれば、3,000万円の特別控除や10年超所有軽減税率の特例などを受けることもお分かりいただけたと思います。

そしてなにより大切なのは、マンション売却の前に税金がいくらかかり、控除の対象になるのかなどを確認しておくことです。

今回紹介した計算方法なども参考にシミュレーションをして、納得できる売却につなげていただければと思います。

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