「初めての不動産売却でどうしたらよいか分からない」「マンションを売却したいけれど、どこに相談すればいいの？」といった悩みを抱えている方も多いでしょう。
高いお金をかけて購入したのだから、少しでも高く売りたいと思うのは当然のことです。しかしマンション売却は専門知識が絡む分野です。専門知識が関連する悩みを解消するためには、その道の専門家を頼るのが一番といえるでしょう。
そこでこの記事では、マンション売却に関連する悩みとその悩みを解決する相談先、マンション売却の基礎知識について解説していきます。不安を取り除き、適切な売却を行えるように知識を身につけましょう。
マンションの売却価格を知りたい方におすすめ！不動産一括査定サービスTOP3
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こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさってできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
また、次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
【悩み別】マンション売却の8つの相談先
一口に「マンション売却」といっても、お金の問題や法律の問題など悩みの種類はさまざまです。ここでは、悩みの種類ごとに相談すべき相手を紹介していきます。
マンション売却の総合的な相談は不動産会社
基本的に、マンションの売却は不動産会社の仲介の下で行われます。そのため、総合的な悩みに関しては不動産会社に相談するとよいでしょう。売却の基本的な流れから教えてもらえますし、無料で相談に乗ってもらえることが一般的です。
それぞれの専門家に相談や依頼をするような分野の悩みであっても、マンション売却を包括的に取り扱う不動産会社には、数々の経験に基づいた知識があります。右も左も分からない状態の場合は、いきなり個別の専門家へ相談するのではなく、初歩的な質問は不動産会社に問い合わせましょう。不動産会社の専門外の段階になったら、個別の専門家を頼るタイミングといえます。
マンション売却にかかる税金は税理士
マンションの売却で利益が生じた場合は所得税が課せられ、相続によって入手したマンションなら相続税もかかります。そうした税金の専門家は税理士です。消費税や印紙税、登録免許税など、多岐に渡る税金が課せられる可能性もあるため計算が複雑になりがちで、そうした悩みがある場合には税理士を頼るのが得策といえます。
また、税理士は節税においても頼りになり得る存在です。節税の条件を満たしているかどうかに加え、最新の法律に対してもアンテナを張る必要があるため、税理士に相談できることは数多いでしょう。
マンションの正確な価値を調べるため不動産鑑定士
マンションの売却を行う際は、正確なマンションの価値を理解する必要があります。そうした際に頼れる相手が不動産鑑定士です。費用はかかりますが、不動産会社の査定よりも厳密な基準に基づき、より適正な価格で物件を評価してもらうことができます。その性質上、不動産鑑定は売却だけでなく遺産相続の際などにも頼れるでしょう。
不動産鑑定の費用に関しては、こちらの記事でより詳しく解説しているのでぜひご覧ください。
売却するマンションの登記手続きで司法書士
マンションの所有権の移転や抹消などには登記の手続きが必要ですが、これらを自力で行おうとすることは、要求される知識量や手間の関係からあまり一般的ではありません。
その際にも借りるべきはプロの力です。登記の手続きにおいては司法書士の力を借りましょう。司法書士への手数料がかかりますが、登記手続きは司法書士へ依頼することがほとんどです。
司法書士を欠いた不動産取引は、余計なトラブルを起こす可能性もあるでしょう。多少知識に自信があったとしても、自分自身がその道のプロでない限りは、専門家の力を借りることをおすすめします。
マンション売却の必要性の検討にFP
いざ売却活動を始めても、「売却の考えは本当に正しいのだろうか？」「このマンションを売ったらどこに住もうか？」など、悩みは尽きないでしょう。
住宅は生活に関わるものであり、不動産は大金が関わるものです。マンション売却は、今後の人生設計に大きな影響を及ぼすことは間違いないため、悩んでしまうのは自然なことといえます。
そのようなときには、FP(ファイナンシャルプランナー）に相談するのがおすすめです。FPはマンション売却とそれに前後する一連の流れを、ライフプランの希望込みで一緒に考えて判断の手助けをしてくれます。住み替えやローン、物件の資産価値など、考えることは山積みです。FPの力を借りて悩みを一つずつ整理していきましょう。
ローン残債ありの売却の相談は金融機関
ローンの残債がある状態で売却を行いたい場合は、ローンを組んでいる金融機関に相談する必要があります。マンションを売却するためには、登記手続きを行い抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権は万が一ローンを返し切れなかった場合に備え、建物を担保に取る権利のことで、ローンを組んでいる金融機関が保有します。売却分の金額内でローンを完済できれば問題ありませんが、売却金でローンを返済しきれない場合には、ローンを組んだ金融機関に相談して許可を得ることが必要です。
住宅ローンの残債がある場合の売却に関しては、こちらの記事でより詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。
マンション売却のトラブルは弁護士
マンション売却では、基本的に重大なトラブルが起きない限り弁護士は必要ありません。しかし一度でも弁護士が必要になるようなトラブルが起きてしまうと、自力でどうにかすることは困難を極めるでしょう。マンション売却には大きな金額が絡むため、場合によっては大きなトラブルに発展してしまう可能性もあります。
マンションの売却においては、相続や離婚によるトラブルが起きやすいといわれています。また契約書の不備などでも弁護士が必要になる場合があるため、そういった際は迷わず弁護士の力を借りるようにしましょう。
弁護士の費用とトラブル回避例に関しては、こちらの記事でより詳しく解説しているのでぜひご覧ください。
相談先がわからない悩みは国民生活センター
国民生活センターでは、あらゆる消費に関するトラブルの相談を受け付けており、不動産もその一つです。センターそのものが悩みやトラブルを解決することはありませんが、出来事を説明することで最適な相談先を紹介してもらうことができます。
国民生活センターでは電話や対面による相談も受け付けています。悩みがあるがどこに相談したらいいか分からないというときには、選択肢の1つに入れるとよいでしょう。
相談なしで進めたマンション売却の失敗事例
「相談などしなくてもなんとかなる」と勇み足で売却をした場合は、それが良い結果につながることはほとんどありません。特に金銭的にシビアな不動産の取引においては、なおさらといえるでしょう。
ここでは、マンション売却において避けたい失敗事例を紹介していきます。
適当な不動産会社への売却依頼で損
良い不動産取引には良い不動産会社が欠かせません。しかし、良いとはいえないような不動産会社を仲介にしてしまった場合はどうなるでしょうか。担当のやる気がなく交渉力にも欠けており、いつまで経っても物件の売却に進めないというケースは現実的なリスクです。
仮にやる気があったとしても、担当者や会社そのものがマンションの売却を得意としておらず、ミスマッチになってしまう可能性もあります。
不動産の売却においては、複数社に物件の査定依頼を出すことが一般的です。物件の価値を知るという目的もありますが、この過程によって不動産会社や担当者の実力・能力を調べられるという側面も持っています。査定額が不自然に高過ぎたり安過ぎたりすれば、それは選択肢から外すべき会社かもしれません。
不動産会社への依頼にあたっては、複数社に査定依頼を出して会社間の比較を怠らないようにしましょう。
高額な売り出し価格で購入希望者なし
誰もが、どうせ売るなら高く売りたいと思うものです。しかし買主側は売主がそう思うのと同じく、なるべく安く買いたいと思っているでしょう。そのため、自身の利益優先で売り出し価格を決めても、相場より極端に高額では購入希望者も現れません。結局は値下げすることになり、売却までに余計な時間がかかってしまうことになります。
重要なことは、相場に合った価格を決定することです。周囲より安すぎないか、あるいは高すぎないかのバランスを見計らい、適切に価格設定することをおすすめします。
売却前の不要なリフォーム
「リフォームして見栄えが良い状態にしていれば、高く売れるかもしれない…」そう考えてリフォームを検討する方は少なくありません。古いマンションであれば、なおさら見栄えは売却の際の不安材料になるでしょう。
しかし一般的に、マンション売却におけるリフォームはタブーとされています。理由としては、リフォームには多額の費用がかかるためです。リフォームで見栄えが良くなったところで築年数は変わりません。他の競合物件と比較した際に、リフォーム分の費用を上乗せして売却することは厳しいと言わざるを得ない状況がほとんどです。
また、よかれと思ってやったリフォームが買主のニーズとずれていた場合は、その時点で購入候補から外れてしまうでしょう。中古マンションの購入においては、古い物件を安く買い、自分好みにリフォームするというニーズが一定数存在しています。
マンション売却にはリフォームは不要かどうかに関しては、こちらの記事でより詳細に解説しています。
相談前に知っておくべきマンション売却の基本
あらかじめマンション売却の流れを把握しておくことで、悩みの箇所や解決法の方向性などが見えてきます。ここではマンション売却の基本的な流れを解説していきます。
マンション売却の手順
マンション売却は以下の手順で行われます。
- 売却の準備
- 価格査定の依頼
- 不動産会社と媒介契約の締結
- 内覧や広告など販売活動
- 売買契約の締結
- 引渡し
- 確定申告
マンションの売却はいくつかのステップを踏まなければなりません。不動産会社と媒介契約を締結してからが本格的な売却活動の始まりですが、事前に市場調査や不動産会社の比較検討を行い、適切な業者と契約できるようにすることが大切です。
本格的な販売活動が始まってからは、内覧など買主候補へのアピールが欠かせません。価格交渉などを経て、売買契約が成立します。引渡しが済んでも年度末には確定申告が控えているため、忘れないようにしましょう。
マンション売却の手順に関しては、こちらの記事でより詳しく解説しているので参考にしてください。
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マンション売却にかかる期間
マンションを売りだしてから売却が成約するまでには、およそ3ヶ月かかるとされていますが、売却の準備から引き渡しまでの全行程は、5～6ヶ月ほどかかるといわれています。
また、マンションの売却によって利益が生じた場合は、年度末に確定申告を行わなければなりません。確定申告は例年2月中旬～3月中旬に行われていましたが、2019年度、2020年度は新型コロナウィルスの影響で、2月中旬～4月中旬まで確定申告を受け付けていました。
マンション売却の期間に関しては、こちらの記事でより詳しく解説しているのでぜひご覧ください。
マンション売却に必要な書類一覧
マンション売却に必要な書類は多岐に渡ります。必要なタイミングによって書類も異なるため、ケースごとに表にまとめました。
| 必要なタイミング | 必ず必要な書類 | 必要な場合がある書類 |
| 媒介契約時 | ・登記事項証明書 ・重要事項説明書 ・購入時の売買契約書 ・住宅ローン償還表 ・固定資産税納税通知書 |
・マンションのチラシなどの広告 |
| 引渡しまで | ・本人確認書類・実印 ・住民票 ・権利証 |
・ローン残高証明書 ・マンションのルールに関する資料 ・建物の安全性を示す資料 ・預金通帳 |
| 抵当権抹消登記を 自分で行う場合 |
・登記済証または登記識別情報通知書 ・抵当権解除証書 ・金融機関の委任状、登記事項証明書 ・申請書 |
・戸籍謄本、住民票 |
| 確定申告時 | ・確定申告書 ・購入時と売却時双方の売買契約書 ・売買代金の領収書、受領書 ・購入時と売却時双方の固定資産税の清算書 ・購入時と売却時双方の仲介手数料の領収書 ・戸籍附票 ・全部事項証明書 ・マイナンバー通知書と身分証明書、またはマイナンバーカード |
|
| 相続時の特例を受ける場合 | ・相続税の計算明細書 | |
| 代理人による売却 | ・代理権委任状 ・本人と代理人の印鑑証明書 ・本人と代理人の本人確認書類 |
|
| 成年後見人による売却 | ・売買契約書の写し ・登記簿 ・査定書など売却価格の妥当性がわかるもの ・親族等の同意書 |
（成年後見人の申立時） ・後見開始申立書 ・申立付票 ・後見人等候補者身上書 ・親族関係図 ・本人の財産目録、収支予定表、健康診断書 ・本人、候補者の戸籍謄本 ・成年後見の登記がまだされていないことの証明書 |
| 法人による売却 | ・登記済権利証 ・法人の印鑑証明書 ・登記事項証明書 ・固定資産税納税通知書 |
マンション売却に必要な書類に関しては、こちらの記事でより詳しく解説しています。
マンション売却にかかる費用
売却といえども、お金がかかることが多いのが不動産取引です。マンション売却で引き渡しまでにかかる費用を表にまとめると、以下のようになります。金額はおおよその相場となるため、あくまで参考に留めておきましょう。
| 項目 | 費用の相場 |
|---|---|
| 仲介手数料 | (売却額×約3％)＋約6万円＋消費税 |
| 印紙税 | 1,000〜60,000円 ※売却金額により変化 |
| 抵当権抹消登記の費用 | 5,000～20,000円 ※司法書士へ依頼 |
| 住所変更登記の費用 | 約10,000円 ※司法書士へ依頼 |
他にも、もし売却したマンションに住んでいた場合は当然引越し代がかかり、住宅ローンが残っている場合はその残債を支払う必要があります。「マンションの売却で大金が手に入るから大丈夫」と油断するのではなく、これらの費用に充てるお金を用意できるだけの余裕は維持しておきましょう。
マンション売却にかかる税金
マンション売却で利益が出た場合には譲渡所得税が課せられますが、課税譲渡所得額は以下のように計算されます。
最終的な税額は、上記で算出された譲渡所得の額に税率をかけることで算出されますが、税率はマンションの保有期間によって変化します。保有期間が5年以下のものを短期譲渡所得、5年以上のものを長期譲渡所得とし、それぞれ所得税と住民税の税率が異なります。最終的なそれぞれの税額は以下の通りです。
- 短期譲渡所得なら譲渡所得の39.63%
- 長期譲渡所得なら譲渡所得の20.315%
マンション売却でかかる税金については、こちらの記事でより詳しく解説しているのでぜひご覧ください。
マンション売却で使える節税対策
マンション売却で使える節税対策には、以下のものがあります。
- 3,000万円特別控除
- 買い換えの特例
- 所有期間10年超の居住用財産譲渡における特例
3,000万円特別控除は特定条件を満たすことで使用可能な控除で、マイホーム（居住用財産）での運用を前提としたものです。そのため、別荘や投資用マンションには適応されませんが、条件を満たして売却の翌年に確定申告を行うことで、売却益から3,000万円を差し引くことができます。
買い替えの特例は、売却した元の住居よりも高い住居を購入した際に、適応条件を満たすことで譲渡所得への課税を繰り延べることが可能です。しかし、次にその住居を売却したときに、繰り延べた分の譲渡益が加算される点には注意しましょう。
所有期間10年超の居住用財産譲渡における特例は、10年以上所有していた住居を売却した場合に税率が下がり、3,000万円特別控除と併用できます。所得税と住民税を軽減できますが、2037年までには所得税に復興特別所得税が追加されることに留意してください。
所得税の節税対策に関しては、こちらの記事でより詳しく解説しています。
マンション売却でよくある悩みの解決方法
ここではマンション売却でよくある悩みをピックアップし、解決法と一緒に紹介していきます。
マンションを高額で売却したいなら一括査定
マンションを売却する際は、誰しもできるだけ高額で売却したいと思うものでしょう。より高額でマンションを売却するためには、一括査定を利用することをおすすめします。
一括査定は売却検討中の不動産情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社へ査定依頼を出すことができるサービスで、基本的にはインターネット上で完結します。査定結果の比較を行いやすく、相場よりも安く売却することを避けられます。また、質の高い不動産会社にも出会いやすいため、売却の検討を始めたらまずは一括査定を行いましょう。
おすすめの一括査定サイトに関しては、こちらの記事で紹介しているのでぜひご覧ください。
手元にいくら残るのかは無料のシミュレーション
多岐に渡る出費が必要となると、手元にどれほどのお金が残るのかと不安に思う方も多いでしょう。そういった不安を解消するためには、売却価格や取得費などを入力することで、手取りの金額をシミュレーションしてくれるサイトを利用するとよいでしょう。多くのサービスが無料で展開されており、気軽に利用できます。
売却できないマンションを早く手放すなら買取
いくら売りたい意思があっても、買い手がつかないことにはいつまで経っても売れません。通常の売却活動で売れない物件の場合は、不動産業者による買取を検討しましょう。こちらは市場で買い手を探す売却とは違い、売主と不動産業者の間で直接物件を売買する形式の取引です。
短期間で売却でき、仲介ではなかなか売れない物件を売ることができます。ただし価格の決定において売主側の自由度が低く、仲介での売却よりも安い値段で物件を手放すことになるのが一般的です。よって物件の性質に合わせて、仲介売却か買取を選ぶことをおすすめします。
不動産買取に関しては、こちらの記事でより詳細に解説しているので参考にしてください。
まとめ
マンションの売却時には大きなお金が動くだけでなく、専門知識が必要になるさまざまな手続きがあります。そのため自分で調べるには限界がありますし、間違えた知識で売却活動を進めることは危険です。
失敗しないためにも、マンション売却は専門家に相談しながら行うことをおすすめします。総合的な相談は仲介業者である不動産会社に、税金に関する悩みは税理士に、ライフプランを含めたお金の悩みはファイナンシャルプランナーに相談しましょう。
段階や内容に合わせて的確にアドバイスしてくれる専門家の力を借りて、一つずつ悩みを解消しながら、満足のいくマンション売却を目指してください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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