両親が亡くなり実家を相続したものの、誰も住む予定がない空き家を抱えてしまう、いわゆる「空家問題」に悩む方も少なくないでしょう。不動産を所有していると、通常は固定資産税が発生します。この固定資産税は空き家に対しても発生するのです。
では空き家の固定資産税は一体いくら発生するのでしょうか。今回は、空き家を所有している場合に支払うべき固定資産税の額を調べる方法や、納税額を減免する方法について解説していきます。
現在空き家を所有している方や、将来保有する可能性がある方はぜひ一読することをおすすめします。
- 空き家の固定資産税は市町村の課税標準額に基づいて計算され、一般的には課税標準額×1.4%の税率で算出されます。敷地の性質や広さによっては優遇措置などが利用できるため税額の軽減が可能です。
- 特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍に増加する懸念があります。特定空き家に指定されないためには、空き家の適切な管理と定期的なメンテナンスが必要です。
- 空き家にかかる固定資産税は、空き家を売却したり駐車場経営などで有効活用したりすることで負担を減らせます。自治体による助成金や減免措置を利用することも有効な手段です。
空き家の固定資産税を調べる方法
現在保有している空き家には、一定の固定資産税が発生します。固定資産税とは土地や建物、償却資産などにかかる地方税であり、空き家にもかかります。固定資産税は、市町村の固定資産課税台帳に所有者として記載されている人が支払う義務を負っているのです。
ここでは、空き家の固定資産税がいくらになるのか調べる方法について解説します。
標準課税額に標準税率をかけて計算する
土地や建物のいずれにおいても、固定資産税の税率は基本的に1.4%と定められています。具体的な計算式は以下の通りです。
固定資産税は各市町村が課税するものであることから、市町村によっては1.4%以上の税率を定めることも可能となっています。
課税標準額とは固定資産税の基準となる価格であり、家や土地の価値について自治体ごとの基準に基づいて評価した金額となります。3年に1度見直され、その時点の地価に応じて課税標準額が決まります。
そのため、地価が安い時期・安い地域は固定資産税も安く、地価が高騰している時期や地域では固定資産税も高くなります。
さらに固定資産税には、敷地の性質や広さなどにより様々な優遇措置や軽減税率が下記表のように用意されています。
| 不動産の状態 | 固定資産税 |
| 更地 | 課税標準額×1.4% |
| 住宅1戸につき200㎡までの部分 | 課税標準額×1.4%×1/6 |
| 200㎡を超える部分 | 課税標準額×1.4%×1/3 |
さらに、住宅を新築した場合、120㎡までの住居部分の固定資産税が3年間にわたり2分の1に軽減されます。また3階建て以上で耐火・準耐火構造の住宅の場合は、固定資産税が5年間にわたり2分の1に減ります。
不動産売却の固定資産税については、さらに詳しい内容が下記の記事に掲載されています。ぜひ一度目を通すことをおすすめします。
土地に家がある場合は減額される
住宅用地のうち、住戸一戸あたり200㎡までの部分は「小規模住宅用地」と呼ばれています。税負担をできる限り軽減するために、小規模住宅用地に対しては、固定資産税とともに都市計画税の課税標準の軽減の特例措置があります。
| 不動産の状態 | 固定資産税の軽減 | 都市計画税の軽減 |
| 200㎡以下の部分
（小規模住宅用地） |
課税標準額の6分の1に軽減 | 課税標準額の3分の1に軽減 |
| 200㎡超の部分
（一般住宅用地） |
課税標準額の3分の1に軽減 | 課税標準額の3分の2に軽減 |
さらに賃貸住宅の場合は住戸数の面積があることから大幅に税額を軽減することが可能となります。
対象となる空き家の納税通知書を確認する
空き家にどの程度の固定資産税がかかるのか調べるため、納税通知書を確認する方法があります。
所有する空き家に対して、例年毎年4月から6月あたりに所有する不動産の自治体から納税通知書が届きます。納税通知書には、固定資産税と都市計画税が記載されていることからそれぞれの金額を確認するとよいでしょう。
まだ空き家の名義変更をしていない場合には、納税通知書は空き家の住所や現在の所有者の住所に届くことから確認することをおすすめします。
固定資産税評価証明書を発行する
固定資産税を確認する方法として、固定資産税評価証明書を発行する方法があります。固定資産税評価証明書は各自治体の役所や税事務所で入手することが可能です。
この証明書は土地や家屋の所有者であれば問題なく申請することができるのですが、その他にも入手できる人はいることから、その人たちに依頼して入手することもできます。
固定資産税評価証明書を入手できる人は、以下の通りです。
- 土地や家屋の所有者
- 同居の家族
- 相続人
- 借地人
- 借家人
- 代理人
特定空き家になった場合の固定資産税について
空き家物件を保有していた際、通常であればこれまで紹介した税率で算出された固定資産税を払うことになりますが、空き家の状況によってはさらに高額な固定資産税を支払わなければならなくなるケースがあります。
自分の空き家がいわゆる「特定空き家」に認定されてしまうと、大幅に高い固定資産税を支払う必要があるのです。
ここからは、特定空き家の具体的な中身や特定空き家に認定されるまでの流れ、支払う固定資産税の額について解説します。
特定空き家とは
2015年に制定された空き家等対策の推進に関する特別措置法において、特定空き家と判断する基準として、
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
以上のの4項目を挙げています。
さらに、人の住んでいない「空家等」と判断する基準としては、1年を通して水道、電気、ガスの使用実績や人の出入りの有無がない状態を考慮すべき要素としています。
空き家は倒壊のリスクが高いだけでなく、放火や不法投棄、不審者の侵入、家財の盗難などが多発するおそれがあります。事実、多くの空き家は周辺住民の生活上大きな不安要素となっているのです。
特定空き家に認定された場合、空き家の所有者が自治体の指導による改善を行わなければ、50万円以下の過料が科されるだけでなく、固定資産税額の軽減措置対象から除外されるのです。
特定空き家に指定されるまでの流れ
特定空き家に指定され、行政代執行が行われて空き家が取り壊されるまでの流れは、以下の通りです。
- 行政による空き家の調査
- 行政が、特定空き家に指定
- 行政による助言・指導（除去、修繕などの必要な措置について助言・指導）
- 勧告（小規模住宅用地からの解除）
- 命令（取り壊しなどの命令）
- 行政代執行（所有権者に代わって、行政が取り壊しなどを行う）
勧告を受けた所有者が正当な理由がなくその勧告に係る措置をとらなかった場合、行政が勧告に係る措置を命令します。命令を受けたにも関わらずその措置を履行しないときは、勧告や命令が行われます。
命令に従わなかった場合には、行政による代執行が行われ、空き家を強制的に撤去してさらにかかった費用を持ち主に請求できることになるのです。
固定資産税は6倍になる
もし所有する物件が特定空き家に指定されると、住宅用地の軽減特例措置が適用されなくなります。
例えば住宅1戸につき200㎡までの部分に関しては、軽減特例措置の適用により固定資産税の算出方法は下記のように軽減された計算式でした。
しかし特定空き家に指定されてしまうと、この軽減措置を受けることができず、通常通り下記のような算出方法になります。
その結果、固定資産税が最大6倍になってしまうので注意が必要です。
特定空き家に指定されて固定資産税が上がるタイミング
特定空き家の指定は、特に決まった時期はなく一年中行われます。さらに実際に固定資産税や都市計画税の額が決定するのは翌年の毎年1月1日が基準日となっています。
したがって仮に特定空き家に指定された場合であっても、年内に特定空き家の状況を改善することができれば、特定空き家の指定が外れて住宅用地の特例を受けることが可能です。
特定空き家に指定されないための対策
特定空き家に指定されるためには、「倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」や「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」など、先述した4つの基準のいずれかに該当する必要があります。
特定空き家に指定されないためには、定期的に空き家に訪れて空き家を適切に管理する必要があります。具体的な対策として
- 室内の換気
- 溜まったゴミの回収
- 庭木の剪定
- 水漏れの修理
- 損壊箇所のリフォーム
- 雑草の除去
- 割れた窓ガラスの修繕
などを行います。
遠方に住んでいるなどの理由により定期的に空き家に行くことができない場合には、管理会社に依頼することをおすすめします。
空き家にかかる税金の減免や控除
ここまで紹介したように、空き家には固定資産税がかかるだけでなく、特定空き家に指定されてしまうと税金の軽減特例措置を受けることができなくなるので注意が必要です。
しかし自治体によっては空き家問題に対する助成や減免措置を設けているとことがあり、さらに一定の条件を満たせば固定資産税を一部または全額免除されるケースもあります。
ここでは、空き家にかかる税金の減免や控除の具体的な中身について解説します。
自治体の助成や減免措置
自治体によっては空き家の解体費用に補助金を出したり、空き家を解体した場合に固定資産税の減免を設けているところがあります。
例えば東京都世田谷区では、空き家が助成対象として選ばれると、1件あたり最大300万円の助成を受けられます。 助成金は、企画を実現するための初期整備費用として、空き家等の改修工事費等に使うことが可能となっています。
東京都八王子市においても、八王子市では、空き家の利活用等を促進するため、空き家の所有者が行う改修工事に要する費用の半額（上限100万円）まで補助する制度が用意されています。
他にも数多くの自治体が独自に助成金や減免措置を設けていることから、あらかじめ自身の自治体を調べておき、上手に活用することをおすすめします。
特定の状況による減免措置
通常空き家を保有していると固定資産税を支払う必要がありますが、支払いできる資金力がないなど特別な事情がある場合には、固定資産税の減免措置が用意されています。
具体的には、生活保護を受給している場合や震災の被害を受けている場合などがあげられます。
固定資産税は納税額が比較的高額になるため、支払いが困難な場合にはできるだけ早めに市区町村に相談することをおすすめします。
【空家問題の対処法】固定資産税を無駄に支払わないためには
遠く離れた実家が突然空き家となり、今後住む予定はない空き家に対して固定資産税を払うのは無駄な支出とも言えます。
空き家の固定資産税を無駄に支払わないためには、どのような対策があるのでしょうか。ここでは、空き家の固定資産税に対する具体的な対処法を紹介します。
空き家を売却する
固定資産税の支払いから免れる方法として、空き家を売却する方法があります。空き家を売却した場合、管理の手間がなくなるだけでなく固定資産税を支払う必要がなくなります。
空き家を売却すると譲渡所得税が発生することになりますが、「空き家などの譲渡にかかる3,000万円控除の特例」などの控除の特例をうまく利用すれば税負担を軽減できるのでおすすめです。
売却を検討する場合は、一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定依頼するとよいでしょう。
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土地を有効に活用する
固定資産税の支払いから免れる方法として、土地を有効に活用する方法があげられます。具体的には、以下の有効活用事例があります。
- 駐車場経営
- 太陽光発電
- マンション経営
- コンテナルームのレンタル経営
このような有効活用すれば、固定資産税が上がるのを防ぐことができるでしょう。
賃貸物件として貸し出す
空き家をリフォームして賃貸物件や民泊施設として貸し出すと、固定資産税の支払いから免れることができます。実際にはリフォームや清掃など物件管理の手間はかかりますが、管理会社に依頼することによりそれらの手間を省くことができます。
ちなみに管理会社に管理を依頼した場合、おおよそ家賃の5％を管理会社へ支払うことになります。
親族の誰かが住む
空き家の近くに住んでいる親族や他の信頼できる親族に住んでもらうことができれば、空き家ではなくなることから特定空き家に指定される心配がなくなります。
さらに居住する親族に固定資産税を支払ってもらえば、所有する側の負担も減ることになります。もしそのような親族が見つかった際は、固定資産税の支払いについてあらかじめ決めておくことをおすすめします。
空き家の固定資産税に関するQ＆A
空き家の固定資産税に関しては、多くの方が様々な疑問を有しています。多くの方が抱えている疑問の中でもとりわけ重要な疑問は、以下の5つがあげられます。
- 空き家の固定資産税の支払人と支払い時期は？
- 空き家の固定資産税を払わない場合の責任は？
- 空き家なのに固定資産税がかからないケースは？
- 固定資産税以外にかかる税金は？
- 固定資産税以外にかかる維持費用は？
ここでは、上記5つの疑問とその解答について、詳しく解説していきます。
空き家の固定資産税は誰がいつ支払うのか？
空き家の固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に納税通知書が送付されます。
したがって空き家の固定資産税の支払い責任は、納税通知書が送られてきた空き家の所有者にあります。空き家の所有者が、納税通知書に記載されている期限内に固定資産税を支払う必要があります。
空き家の固定資産税を払わないとどうなる？
納税通知書が送付されたにも関わらず固定資産税を支払わなければ、支払う旨の内容が記載された督促状が届きます。その後も未納状態を続けた場合には、納税義務のある所有者の口座や資産が差し押さえられて強制徴収になるため注意が必要です。
空き家なのに固定資産税がかからないケースは？
空き家であるにも関わらず、固定資産税が発生しないケースがあります。具体的には、固定資産税の課税標準額が土地の場合には30万円未満、建物の場合には20万円未満であれば固定資産税は課税されません。
例外として、同一市区町村の区域内に同じ1人の方が所有する不動産が複数あり、合計の課税標準額がこれらを超える場合には、そのすべてに対して課税されることになります。
固定資産税以外にかかる税金は？
空き家を所有している場合、ケースによって固定資産税以外にかかる税金が発生します。以下、それぞれのケースと発生する税金について紹介します。
| 具体的ケース | かかる税の種類 |
| 不動産を所有している場合 | 固定資産税と都市計画税 |
| 不動産を相続した場合 | 相続税 |
| 不動産を売却した場合 | 譲渡所得税 |
相続税
相続税とは遺産を相続した人が支払う税金です。相続税は遺産の総額にかかる税金であり、空き家だけにかかる税金ではありません。しかし空き家は高額になる可能性があり、相続税の負担は大きくなることが予想されます。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、空き家を売却しして売却益が出た場合、利益に対して発生する税金です。譲渡所得にかかる税金の具体的な税目は「所得税」と「住民税」になります。
固定資産税以外にかかる維持費用は？
空き家を所有した場合、固定資産税以外にも空き家を維持していくためにいくつかの費用が発生します。代表的な費用は以下の通りです。
- 電気代や水道代などの光熱費
- 火災保険などの保険料
- 清掃などを行うための管理費
全く利用していなくても月々発生する費用もあることから、空き家の維持や管理には気を付ける必要があるでしょう。
空き家を適切に処分して固定資産税の負担をなくそう
今回は、空き家の固定資産税に関して解説してきました。空き家を所有すると空き家の維持や管理に想像以上に費用がかかります。それだけでなく、固定資産税などの税金も発生することから、空き家を所有することに対しては慎重にならざるを得ない状況があります。
空き家を所有した際、その空き家を適切に処分して固定資産税の負担をなくすことも、選択肢の1つと言えます。
今回の記事を参考にして、将来空き家を所有することになった際は、後悔することのないように適切に対処することをおすすめします。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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