空家の固定資産税は意外とかかる?計算方法や損しないための対策とは

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「空家は新築に比べて固定資産税はそこまでかからないだろう」と考えていませんか?実は空家だからこそ固定資産税が高額になるということがありえます。

この記事では、まず固定資産税を支払うのは誰なのか、また基本的にどれほどの請求額がくるのかを解説していきます。さらに、請求額が高額になるケースを取り上げ、どのようにそのリスクを回避することができるのか、対策までご紹介します。

記事内容は特にこれまで空家を所有したことがない人にとって、すぐ役立てられる税対策情報となっています。ぜひ固定資産税に対しての知識を深め、思わぬ負担を増やすことがないように取り入れていきましょう。

空家の固定資産税は誰が支払うのか

固定資産税は不動産の価値に合わせて請求される地方税のことです。この税金は建物部分だけでなく土地部分にも課せられます。

そこで気になるのは、そもそも空家の固定資産税を支払わなければならないのは誰なのかということでしょう。またもし支払いを怠るとどうなってしまうのかという点も知っておきたいところです。その点について先に知っておきましょう。

支払いは空家名義人

空家を支払うべきは名義人となっている人です。この名義人が誰になっているのかは、法務局が保管する登記簿で確認することができます。登記簿はインターネットで取得申し込みをすることができるので、わざわざ窓口へ行かなくとも手続きを行うことができます。

毎年1月1日時点で登記簿登録されている名義人宛に請求がなされますが、一度に一年分の金額を支払うのではありません。一年分を4分割し、負担が少ない金額で支払いができるように配慮されています。

固定資産税を支払わないと差し押えや公売

固定資産税は所有者への義務として課せられているので、支払えなければ無視していいというものではありません。もし支払いが滞ると最悪の場合、その不動産が差し押さえられたり公売にかけられたりします。

以下は滞納から公売までの流れです。

  1. 督促状の送付
  2. 滞納額や滞納者近辺調査
  3. 所有権の差し押さえ
  4. 公売

公売まで進んでしまうと、自身が住んでいるなら家を追い出される可能性が出てくるばかりか、その不動産価値が下がってしまうということも起こりえます。

そのような結末になってしまわないためにも、期日内に固定資産税をきちんと納めましょう。また不測の事態で期日が過ぎてしまっていても、すぐに督促状が送られてきたり、差し押さえられたりするわけではありません。督促状は滞納から20日たっても支払いがない場合にのみ送られるます。万が一期日が過ぎてしまっていても、速やかに支払いが行われれば公売にかけられることはありません。

空家に支払う固定資産税はいくらか

すでに不動産の所有年数がたっているなら固定資産税の大まかな額を把握するのは簡単です。しかし、初めて不動産を所有することになった時や、相続で新たな不動産を所有することになった時には、固定資産税がどれほどか見当をつけておきたいと考えるものでしょう。

そこで、次の部分では基本的な固定資産税率を紹介し、どのような計算式で求めることができるのか詳しく解説していきます。

空家評価額の1.4%が基本

固定資産税は空家の評価額に一定の標準税率をかけることで割り出すことができます。

具体的には以下の計算式で求められます。

税額=固定資産税評価額×標準税率1.4%

計算式で挙げられている1.4%という税率はあくまで標準的なものなので、全ての市町村がこの税率で計算しているわけではありません。

総務省の統計によると、東京都23区を1つの市町村として数えた場合に、1,566の市町村がこの標準税率を用いて固定資産税を割り出しています。

試算する時には大半の市町村が採用している標準税率で計算できますが、より詳しい金額を算出したいなら自身の所有する不動産がある市町村でどれほどの税額が制定されているのかを調べてみると良いでしょう。

空家の規模によって固定資産税は最大6分の1

固定資産税は不動産を所有する人が支払う税の中で高額な部類に入ります。国は、不動産所有者の負担軽減のために人が住む目的で存在する不動産の土地部分については、最大6分の1まで減税できる特例を設けています。

この特例は土地の大きさによって割り引かれる税額も違います。以下は2つの特例種類とその概要です。

特例種類 概要 条件
一般住宅用地 住宅に隣接する庭を含む用地
3分の1まで軽減
200平方メートル以上の部分
小規模住宅用地 マンションや区分で分けた土地を含む住宅用地
6分の1まで軽減
200平方メートル以内の部分

参考:総務省「資料(税負担措軽減措置関係)

よく勘違いされてしまうこととして、単純に200平方メートル以内の土地か、それ以上の土地かで軽減方法が決められると考える人もいます。しかし、この特例措置のあてはめ方はそのような考え方ではありません。例として以下の図を参照してみましょう。

上記のように一つの建物付き土地が500平方メートルだとすると、建物がある部分のうち200平方メートル以内の部分には6分の1減税が適用され、残りの300平方メートルには3分の1減税が適用されることになります。

空家の価値の決まり方

固定資産税が算出される時のもとになるのは、空家の価値です。基本的に空家の価値は建物に用いられている建材の質、どのような工法で建てられているか、いつ頃どのような基準で建てられているかといった点を考慮するので各不動産の条件によって異なります。

また固定資産と呼ばれるものには建物だけでなく土地も含まれます。建物と土地の価値は具体的にどのような方法で算出されているのでしょうか?

空家の建物部分の価値

各市町村は、空家となっている建物部分の価値を次の計算式で割り出しています。

建物評価額=1評点あたりの価額×建物床面積×1面積あたりの再建築評価点数×老朽化補正率
この式は固定資産税を割り出すよりもかなり複雑で難しいものです。式で用いられている評価点数や補正率は個人で割り出すには苦労するため、特に初めて固定資産税を算出する人にはハードルが高いと感じるでしょう。
そのような時におすすめなのは、次の方程式です。
建物の価値=購入価格×70%
この方法であればおおまかな建物の価値額を知ることができます。

空家の土地分の価値

土地の計算には国税庁が定める路線価と、国土交通省認定の鑑定士が定める地価公示価格によって求められます。

以下の表で各公的評価がどのようなものなのかを見てみましょう。

価格種類 概要
路線価 市街地の道路に付された価額。該当する土地の面している道路の価額が参考にされる。
地価公示価格 公共事業で国が土地を買い上げる時に役立てる目的で公示される土地の評価額

路線価方式の場合は、土地に隣接する正面、側面、裏面の道に定められている価額に、国税庁が決定した補正率や加算率を掛けて合算したあと、最後に土地の面積を掛け合わせることで割り出せます。

地価公示価格はより簡単です。国土交通省が公開する標準地・基準地検索システムで住所を入力検索して価格を参照することができます。

空家の資産価値が低い場合の固定資産税

基本的に固定資産税が0円になるというケースはまれですが、土地が30万円、家屋が20万円に満たない評価額であれば免税の対象になります。この際特別な手続きは必要ありません。しかし、この点で注意したいのは1不動産あたり換算額ではなく、所有者が同一市内で保有する資産をすべて合わせた額だということです。

例えば、すでに資産価値が50万円の物件を保有している人が、同一市内にある評価額20万円の土地を親から相続したとします。その人が所有する不動産は全て同じ市の管轄内にあるので、合わせて70万円の評価額資産を持っていることになり免税の対象にはなりません。

また、土地の評価額が30万円以内に収まっていたとしても、家屋の評価額が20万円以上だった場合には家屋の固定資産税が徴収されます。

免税になるかという基準はかなり限定的なものです。免税の利用を考えるより特例措置の控除を受けることを優先的に考えてみましょう。

地域によって都市計画税の支払いも必要

市町村によっては、都市活性化事業のために徴収される都市計画税が固定資産税とともに請求されることがあります。

以下は都市計画税を割り出す際の計算式です。

都市計画税=課税評価額×0.3

この都市計画税も固定資産税と同様特例措置があります。

特例種類 特例内容
小規模住宅用土地 評価額の3分の1課税分のみ支払い
一般住宅用土地 評価額の3分の2課税分のみ支払い

固定資産税の特例措置と合わせるとかなりの節税になるでしょう。ぜひ賢く活用しましょう。

特定空家に認定されると固定資産税の減免なし

空家を管理するのは大変だと感じている人も多いでしょう。確かに維持費はかかるうえに、たびたび足を運ぶ必要もあるため、状態よく保つことは大変です。

しかしそうだからといって空家をそのままにしておくと、とんでもない結果になる事があります。続く部分では、空家の手入れを怠った時に起こるリスクについて考えていきましょう。

減免がなくなる特定空家とは

特定空家とは、ひらたくいうときちんと管理されていないために近隣にまで被害が及ぶ可能性のある家屋のことです。この特定空家に指定されてしまうと、先に挙げた固定資産税の特例措置が受けられなくなり、毎年の固定資産税が高額になります。

どのような条件で特定空家と認定されてしまうのでしょうか?

  • 損壊があり近隣にも危険が及ぶ可能性がある
  • 不衛生な状態により周りにも被害が及んでいる
  • 周辺の景観を損なう状態の家
  • 害獣や犯罪の温床になりかねない状態

これらの状況が見られる家屋は特定空家に指定されてしまいます。空家を放置することで害を被るのは税だけではありません。周辺住民との関係も悪化し、住みづらくなる可能性もあります。

特別な管理方法をとらなくても、通常の管理を徹底することで防げるリスクです。空家の管理をきちんと行って税金で損しないよう対策できます。

固定資産税の減免がなくなるまでの流れ

特定空家に指定されてしまったとしたら、どのような手続きが取られるのでしょうか?

特例措置や減免を受けていた場合を例にとって、どのような流れで特典が外れてしまうのかを見てみましょう。

  1. 通報などにより空家調査が始まる
  2. 特定空家の指定がなされる
  3. 改善すべき管理体制の指摘を受ける
  4. 勧告を受けるとともに、特例・減免の解除
  5. 命令違反で50万円以下の罰金
  6. 行政が取り壊しなどの措置を行う

この流れからもわかるように、助言や勧告、命令に応じずに放置していると、罰金を支払わなければならなくなるどころか財産である家を取り壊されてしまう可能性もあります。また、取り壊しにかかった費用は所有者に請求されるため、さらに経済的な打撃を受けることにもなります。

特定空家に指定されてしまわないよう対策をとることが最も良い方法ですが、万が一指定されてしまった時には速やかに改善を図るようにしましょう。

適切な空家の管理で減免は続く

空家を管理し続ける大切さを知ることができましたが、管理をする時にはどのように行っていけばよいのでしょうか?以下の点をチェック項目として活用してみましょう。

  • 定期的な空気の入れ替えを行う
  • ポストに郵便物はあふれていないか
  • 壁の劣化でひび割れや欠けが起きていないか
  • 害獣の出入りできそうなスキマはないか
  • 庭木の手入れ
  • ごみのポイ捨てがされていないか

これらの点をチェックしつつ、もしできるなら防犯対策も行っておくことができます。人気がないことでドロボウの隠れ場になってしまうという可能性も考えられます。カメラを設置したり、定期的に空家の点検に訪れたりといった対策を心がけましょう。

空家の固定資産税の負担を減らす方法

空家の維持費を含め、固定資産税の負担がかなり重荷に感じてきているということはありませんか?そのような時に行えるいくつかの対策があります。4つの方法がありますが、どれも自分の持っている資産を見直すという観点で取り組めることです。それでは各対策を詳しくみていきましょう。

空家を売却してしまう

空家を今後使用する機会がなく、また家計の負担になっているだけであれば思い切って売却に乗り出すこともできます。これはランニングコスト削減という観点からみたときに手っ取り早い方法です。

以下の表で空家を所有し続ける時にかかるコストの種類を比較してみましょう。

比較項目 コスト一覧 コストがかかる期間
空家売却 ・仲介手数料
・譲渡所得税
・登記変更手続き費用
・抵当権抹消費用
全て売却時のみ
空家所有 ・固定資産税
・修繕費
・保険費用
所有している限り続く

表の比較をみても、家を所有し続けることで発生する費用は一度限りではなく、毎年もしくは毎期支払わなければならないことがわかります。

これらの費用が収入に見合わない、もしくは所有する価値を見出せない場合には売却するという英断も必要です。

上記の表にも記載があるように、不動産売却時にかかる税金として譲渡所得税が挙げられています。この税金は売却益がどれほどかによって控除されるケースもあります。

空家の売却を検討する場合は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。一括査定サイトを利用すると便利です。

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ぜひ以下の記事で不動産売却でかかる税金についてさらに詳しく知ってみましょう。

【徹底解説】不動産売却で支払う税金はいくら?対策をしてお金を残そう
不動産売却では、さまざまなシーンで税金がかかります。実際の利益は税金を差し引いたものになるため、税金がいくらかかるかを知っておくことが大切です。また、節税対策の方法も知り、賢く対策してお得に不動産売却を成功させましょう。

また一括査定サイトに関してより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。

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賃貸にして家賃収入を得る

空家を眠らせておくのではなく、賃貸として貸し出して利益を捻出することはできないでしょうか?もし家賃収入がはいるなら、固定資産税や維持費を自身の就労収入から支出しなくてもよくなるので負担軽減につながります。また住んでくれている人がいると、使用されていないことで起こる老朽化を防ぐことができるというメリットもあります。

ただ、賃貸にする際には以下の考えておきたいことがあることも確かです。

  • 貸主としての責任を果たせるか
  • 借り手とのトラブルに対応できるか
  • 住宅ローンは支払が終わっているか

上記3つのうち住宅ローンについては特にチェックしておきたい点です。賃貸として貸し出す場合、住宅ローンが完済されていなければ金融機関で所定の手続きをする必要が出てきます。

住宅ローンは所有者本人が住むということを条件に金融機関から借り入れる取り決めです。もしそれが他の人に貸し出す物件になるとすれば、金融機関に依頼して事業をするために借り入れるローンに切り替えてもらわなければなりません。そうすると金利はいくらか上がるのが一般的です。ローンが残っている場合は、事業用に切り替えても収入が見込めるか、ローン分と固定資産税を合わせた負担でもやりくりできそうかを考えて決定しましょう。

また賃貸として貸し出すとき、多くの人が抱える悩みが借り手探しです。借り手がいない期間をできるだけみじかくするため取り入れられる方法が、コレクティブハウスという貸し出し方です。

以下の記事を参考にコレクティブハウスを選択肢として取り入れてみましょう。

今話題のコレクティブハウスとは!?シェアハウスとの違いから解説
最新の不動産活用法として注目されている北欧発のコレクティブハウス。コレクティブハウスを運営すると利用に困っている不動産の消化や地域の活性化にも役立ちます。この記事ではコレクティブハウスの概要から活用例、取り入れる時の手順まで詳しく解説しています。

空家の相続を放棄する

相続財産として空家を所有することになり、そのために固定資産税の負担がのしかかるという場合には、空家の相続を放棄するという手段もあります。

ただこの手続きをする時にも注意すべき点があります。

  • 空家以外の相続財産も放棄しなければならない
  • 申請期限を過ぎると放棄できない可能性あり
  • 相続財産を管理する人が定まらないなら管理責任あり

もし相続財産の中に現金や車などほかの資産があった場合には、それらも全て放棄しなければいけなくなります。空家以外の相続がないというケースでは有効に活用できるでしょう。

また申請期限は相続人となったことが判明してから3か月後までと決められています。もしその期限が過ぎていると場合によっては相続するほかないということもありえます。万が一期限が過ぎているなら、弁護士に相談すると良いでしょう。

相続財産を放棄した時に、その他相続人がいない時には相続財産管理人を選出することができます。選出されるのは一般的にその不動産がある地域の弁護士ですが、その相続財産を整理する役目で管理業務を行うためそれなりの費用を支払う必要があります。もし費用の面で管理する人が定まらないことになれば管理責任は残り続けます。トータル的に見て相続する方が負担軽減になるのか、それとも放棄する方が得策なのかよく考慮して選びましょう。

マイホームを売却して空家に住む

これは苦肉の策ともいえるかもしれません。マイホームは空家とは違って自分の意思で選び、自分の思い描いた家を実現させて手に入れるからです。しかし、相続などの諸事情により空家を所有することになったなら、固定資産税や維持費を2重に支払わなければならなくなります。

そのような場合に、マイホームを売却して空家に住むという選択をしている人たちもいます。その人たちが感じている空家を選ぶメリットには次のようなものがあります。

  • 空家の修繕費を自治体が負担してくれる
  • リモートの仕事で場所にとらわれなくなった
  • 低所得者や高齢者へ子育て世帯に補助金

地域によってはこれらの特典がつけられていることもあり、マイホームに住み続けるよりもその方が良いと考える人も増えています。自身の生活スタイルに合わせてマイホームを手放して空家に入居する方がお得かどうかを検討してみましょう。

空家を更地にするときの注意点

空家をそのままにせず解体することで負担を軽減しようと考えている方も少なくないでしょう。しかし、空家を更地にする前に知っておくべき注意点があることはあまり知られていません。更地にすることで逆に負担が増えてしまうということにもなりかねないため、ぜひ知っておく必要があります。

4つの注意ポイントに絞って詳しく解説していきます。事前にリスクを知って回避する方法を知識として取り入れておきましょう。

建物がないと土地の固定資産税は増額

建物が物理的になくなれば家屋にかかる固定資産税はゼロになります。しかし、土地部分にかかる固定資産税はなくなりません。それどころか、トータル的に見て固定資産税額が上がる場合さえあります。

先に述べた、土地部分に適用できる軽減措置ですが、建物があるという条件のもとで施行されています。それで建物がなくなってしまえば土地に適用されていた控除ができなくなり、もとの固定資産税額になってしまうため増額する可能性が高くなるのです。

更地にすることを考える時には、今どれほどの減免措置がされているのか、それが適用でなくなるとどれほどの金額差が出るのかをあらかじめ試算しておきましょう。

空家を更地にしても売却できる保証はない

空家を除去して土地として売り出すことで不動産処理したいと考えているなら、土地のみでも不動産価値があるのかどうかを見極める必要があるでしょう。

更地にするにはそれなりの費用がかかります。土地売却でその費用を回収することは可能でしょうか?空家付きで売り出す場合と費用にはどれほどの差が出そうですか?それらの点を比較検討すると、自分の所有する不動産の場合で最善の処理方法を導き出せるでしょう。

すでに更地にしてしまった土地が売れ残りそうな場合にはどのような対策がとれるでしょうか?その点について扱った以下の記事を読むこともおすすめです。

売れない土地を売る方法と具体的な改善ポイントをご紹介!
土地は所有しているだけで様々な費用やデメリットが発生します。売れない土地を処分するためには具体的にどのような方法があるのでしょうか。ここでは、売れない土地を売る方法や売れない場合の改善ポイント、売却以外の具体的な方法を紹介します。

更地を使った経営で追加の税金

土地活用方法として人気があるのが、駐車場経営です。初期費用が安いうえに管理の手間も少ないことが人気の秘訣と言えます。またホテルを誘致したり、オフィスや店舗物件を建設して貸し出すという方法も投資目的の人には人気があります。

しかしこれらの活用方法は全て人が住むために用いられるものではありません。先に挙げた固定資産税の軽減措置条件にはこの点も含まれます。居住用でない不動産として扱われる駐車場経営や、店舗・オフィス賃貸経営は控除が効かず、空家だった時より税金が追加される恐れがあります。

また固定資産税や都市計画税以外にも次の税金を納める必要があります。

  • 消費者から徴収する消費税
  • 事業益にかかる所得税

固定資産税や都市計画税以外の税負担があっても経営することに意義があると感じられるなら、そのような土地活用を行うことができます。また経営を始める際には、維持費や税金分を回収するための貸し出し金額設定にすることも忘れないようにしましょう。

まとめ

地方の税金として納めなければならない固定資産税は、空家だからこそ対策する必要があります。資産価値に一定の税率をかけて割り出される計算方法や、利用できる特例措置があることを知っておくなら固定資産税への不安を減らし、具体的な対策へとつなげられるでしょう。

また、空家を適切な仕方で管理しておくなら特例措置を取り下げられる心配もありません。管理をすることがかなりの負担になってきている時には、思い切って空家を手放したり思考を変えて収益物件にしたりといった対策が取れます。更地で土地活用を考えるなら、空家を取り壊すときに発生する注意点を把握しておきましょう。

この記事で扱った内容はどれも空家の固定資産税問題解決の糸口になりえるものです。自分のケースに合った空家処理方法を見つけ出し、注意すべき点を抑えて固定資産税の悩みを一掃しましょう。

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