相続で不動産を譲り受けたけれど、未登記の部分が見つかってどうしようかと悩んでいませんか？ 不動産登記がされていない不動産のことを未登記物件といいます。未登記物件は所有や居住するだけであればで大きな問題はありませんが、売却や相続など法的な手続きが必要となるときに、思いもよらない不都合が出てくる可能性があります。
そこで本記事では、未登記物件とはどのような物件のことを指すのかを詳しく紹介するとともに、未登記物件になる理由、リスクや登記方法、登記に必要な費用について解説しています。未登記物件を所有していて、今後どのように手続きをしたらいいのかなど、困っている方はぜひ参考にしてください。
未登記物件とは
未登記物件は具体的にどういう状況のことを指し示しているのでしょうか？ まずは不動産登記について理解を深めていただいたうえで、未登記物件の所有者の状況や納税義務について解説します。
不動産登記とは
未登記物件に入る前に、まず不動産登記とはどのようなものかについて理解を深めましょう。
不動産登記は、どのような土地や建物なのか、その土地や建物に誰がどのような権利があるのかを、不動産登記法に基づいて法務局に備えられた登記簿に記録・一般公開して、不動産取引の安全を円滑に図る役割を担っています。
不動産登記は1筆の土地または1個の建物ごとに記録されます。まず不動産の所在地や大きさを記録する表題部と、権利関係を記録する権利部に分けられます。権利部はさらに所有権に関する情報を記録する甲区と、所有権以外の権利（抵当権、地上権、地役権など）に関する情報が記録する乙区に分けられます。また1つの債権の担保として複数の不動産に対して設定された抵当権（共同担保）を一括して記載した共同担保目録もあります。
ただし不動産によっては表題部しかないものや表題部と権利部（甲区）しかないものもあります。下記に登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）の見本へのリンクを設けたので、実際にどのようなものなのかを確認してみてください。
“参考：法務省｜登記事項証明書（不動産登記）の見本（土地）”
“参考：法務省｜登記事項証明書（不動産登記）の見本（建物）”
未登記物件のままでは自分が所有者であると主張できない
未登記物件とは、上記で説明した不動産登記が現在の状態で登録されていない物件をいいます。表題部は法律により登記をすることが定められていますが、自動的に登記されるのではなく、一般的には新たな所有者が登記申請をすることによって登記がされます。また権利部の登記は所有者の任意となっています。こうして権利部の所有者変更を行っていなかったり、建物の場合はそもそも表題部が存在しないということが起こりえるのです。
権利部の所有者変更を行っていない場合は自分が所有者であることを主張できず、表題部が存在しない未登記の建物の場合は物件がある場所も誰が所有者なのかも調べられないということになってしまいます。
未登記物件でも固定資産税が課税される
未登記物件なのだから固定資産税などの税金がかからないのでは、と考える方もいるかもしれません。しかし未登記物件だからといって課税を回避できるわけではありません。
市区町村役場（東京23区の場合は都税事務所）では航空写真を定期的に撮影・チェックし、未登記の建物があると分かれば直接現地に赴いて確認をしています。未登記物件でも課税対象になり、税の負担から逃れることは不可能と言えます。
登記が必要なケースと未登記になりやすいケース
ここでは不動産登記が必要となるケースと、未登記になりやすいケースを紹介します。どのようなときに登記が必要か、どのようなときに未登記となってしまうかをあらかじめ知っておけば、あなたの大切な不動産が未登記物件になることを防ぐことができるでしょう。
不動産登記が必要なケース
不動産登記は不動産の権利や状態が変わるときに必要です。代表的なケースとしては、建物を新築したときの建物表題登記と所有権保存登記、土地・建物を購入・相続したときの所有権移転登記、土地・建物を担保にして住宅ローンの融資を受けた場合の抵当権設定登記などがあげられます。
主な不動産登記を次の表にまとめてみました。
| 登記の種類 | 必要となるケース | 注記 |
| 建物表題登記 | 建物を新築したときや未登記の建物を譲渡（購入・贈与等）されたとき |
|
| 所有権保存登記 | 建物を新築したときや、未登記の建物を譲渡されたとき | 土地についても登記する場合がある |
| 所有権移転登記 | 売買、贈与、財産分与、相続などで土地・建物の所有者（名義人）が変わった（移転）とき | 新所有者が手続きをするのが一般的 |
| 登記名義人住所・氏名変更登記 | 所有者の住所の移転、住居表示の実施、氏名の変更、会社の商号または本店を変更・移転したとき | |
| 抵当権設定登記 | 土地・建物を担保として住宅ローンなどの融資を受けたとき | 住宅ローンの場合は金融機関が指定する司法書士が手続きするのが一般的 |
| 抵当権抹消登記 | 抵当権を設定した借入金を完済したとき | 債務者が手続きをするのが一般的（債権者の委任状が必要） |
| 建物滅失登記 | 建物を解体・撤去したとき | |
| 配偶者居住権設定登記 | 自宅の所有者が死亡し、その配偶者が引き続きその自宅に住むとき | 建物の新所有者は負担付贈与による所有権移転登記が必要 |
| 土地分筆登記 | 1筆の土地を分割するとき | |
| 土地合筆登記 | 複数筆の土地を1筆にまとめるとき | |
| 土地地目変更登記 | 地目を変更するとき（例：農地から宅地に変更） |
未登記になりやすいケース
一方、どのような場合に物件が未登記になってしまうのでしょうか。未登記物件になりやすいケースをまとめました。
- 住宅の一部を後から増築した
- 相続により物件を取得した
- 解体した住宅の減失登記をしていない
- 建蔽率や容積率をオーバーしている
- 住宅ローンを利用せずに現金で建築した
- 空き家のまま誰も住まずに放置されていた
未登記物件になってしまうのは、築年数が古い建物が圧倒的に多いです。例えば、新築時に住宅1棟分の登記は行ったものの、増築した分が未登記というケースがあげられます。また解体した住宅について減失登記を忘れた、相続の際に登記を後回しにしてそのままにしてしまったなどのケースも多くみられます。
さらに昔は自宅を現金一括で購入することが多かったので、登記が疎かになることもありました。しかし現在は多くの方が住宅ローンを利用して購入するため、抵当権設定登記とあわせて所有権の保存または移転登記などを必ず行うようになり、未登記物件になることはほとんどありません。
未登記物件のリスク
未登記物件のまま放置してしまうと、所有者にとってどのようなデメリットが発生するのでしょうか。未登記物件には以下のようなリスクがつきまといます。
- 所有権を主張できない
- 未登記の場合は罰則が科せられる可能性がある
- ローンなど融資を受けられない
- 売却しにくい
- 相続時の手続きがしにくい
未登記物件に住むだけなら上記のような問題は発生しません。所有者に不利益が生じる場面についてチェックしていきましょう。
所有権を主張できない
登記を行っていない物件の所有者は、第三者に対して自分が所有権を持っていることを証明できません。遺産相続が発生したときに相続人が複数いる場面では、所有者である相続人が登記を疎かにすると、先に登記を行った他の相続人に所有権を乗っ取られる可能性があります。
しかし、所有権が完全になくなるわけではありません。所有権の主張が認められないのは第三者に対してのみです。売買などにより売主から買主に所有権が移動している場合は、所有者が登記しなおすことで第三者に対する所有の権利を守ることが可能です。
未登記の場合は罰則が科せられる可能性がある
不動産登記法によると、不動産を新築したり、購入したりして所有権を取得した場合は、所有権を得たその日から1ヶ月以内に建物表題登記を申請することを義務付けています。未登記物件の状態でも解説しましたが、権利部の登記に関しては義務化されていません。
もし、1ヶ月を過ぎても表題登記が行われない場合は、10万円以下の過料を払う必要があります。実際に罰則が適用されたケースは少ないため、いまだに多くの未登記物件が野放しとなっているケースがほとんどです。しかし、法律で定められていることなので、未登記が違法であるということは認識しておきましょう。
ローンなど融資を受けられない
未登記物件のままだと、物件を購入する際にローンを組むことができません。なぜなら、金融機関が物件に抵当権を設定するためには不動産登記が必要になるからです。抵当権はローンが払えなくなったときの担保として設定するものなので、設定できない場合は融資対象から外されてしまいます。特に新築物件は中古物件と比べると購入費用が高額になるので、融資を受けられないのは大きな痛手になります。
住宅ローンを組まずに現金一括払いで家を購入できる場合は、その時点では困ることはないかもしれません。しかし下記のように売却や相続のときに問題になります。
売却しにくい
未登記物件は売却しようと思っても買主が現れる可能性が低いです。未登記物件だと売主に所有権があるのかを確認することができません。本当の所有者かどうかわからない人から、家を購入したいと思う人は常識的に考えていないので、通常の売却と比べても難易度が高くなります。
買主が親族で内情を理解している場合や、どうしてもこの物件でないといけない特殊な理由がある場合は、未登記の状態でも売買を成立できる可能性はあります。相手が普通の買主である場合は、ローンが組めない、手続きが複雑になるなどのリスクを負ってまで無理に購入するということは考えにくいです。
相続時の手続きがしにくい
親から未登記物件を相続してしまうと、膨大な提出書類が必要になるため手続きのときに大変苦労します。相続人が複数いる場合は、全員分の書類を集めなくてはいけません。相続人が遠方に住んでいる、介護が必要で施設に入所している場合は手間もお金もかかります。
所有権を争って相続人同士でトラブルになった場合は、遺産分割協議を行ったり、弁護士に依頼したりしなくてはならないので、心理的にも経済的にも負担がかかります。先延ばしすれば子供や孫にまで負担が及ぶので、相続登記は避けて通れない課題です。
なお、不動産相続時の登記については2024年から義務化されることが決定されています。東日本大震災をきっかけに所有者不明の不動産対策が強化されています。登記は自分の代でしっかりと済ませておくのがベストです。
“参考：法務省｜所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し”
未登記物件を登記する方法について
不動産登記が行われていない物件は、以下の流れで登記の手続きを行うことができます。
- 表題登記する
- 所有権保存登記する
登記手続きを行う場所は不動産を管轄する法務局です。未登記物件を相続した場合は、上記の方法とは異なる流れで登記を行うことになります。登記の方法を確認していきましょう。
登記手続きの場所は法務局
不動産の登記申請は、物件が所在するエリアを管轄している法務局（法務局）で行います。長い期間未登記だった不動産でも、建物表題登記を済ませた後で、所有権保存登記などの手続きを行うことが可能です。
建物表題登記はまだ登記が行われていない新規の不動産が対象です。新築物件の完成後1ヶ月以内に行うものとされていますが、未登記物件の場合は期限を過ぎていても登記できます。
所有権保存登記はすでに表題登記が完了していて、不動産の売買により所有権が売主から買主に移ったことを申請する登記です。所有権保存登記により不動産の所有権を主張することができます。
表題登記する
表題登記を行うためには、土地家屋調査士に申請手続きを依頼する必要があります。調査費用を抑えるため自分で登記手続きをする方もいますが、素人には難しい建物図面や各階平面図の作成が必要となり、正確性も求められるため、土地家屋調査士に依頼する方が多いです。
表題登記が済んだら、所有権保存登記の手続きに進みます。
表題登記の際に必要な書類
表題登記を申請するために提出が必要な書類は、以下の通りです。
- 物件の評価証明書
- 建築確認済証
- 表題登記申請書
- 建物図面・各階平面図
- 住民票の写し
- 案内地図
- 請負契約書または工事代金領収書
申請人が複数いる場合は人数分の印鑑証明書が必要になります。土地家屋調査士に申請を依頼する場合は、署名・押印を済ませた委任状を用意してください。
所有権保存登記する
表題登記が完了すると、権利部の申請ができるようになります。所有権保存登記も専門家である司法書士に依頼するのが一般的ですが、表題登記のように難しい図面を提出する必要がないため、自分で手続きをする方もいます。
ただ作成した書類に記載ミスがあったり必要書類が足りないと、何度も法務局に足を運ばなければなりません。自分で手続きをする場合は申請前にくまなくチェックしましょう。チェックする事項については、東京法務局チャンネルの東京法務局からのお願い 不動産登記を申請されるお客様へを参考にしてください。
所有権保存登記の際に必要な書類
所有権保存登記を申請するために提出が必要な書類は、以下の通りです。
- 住民票の写し
- 建築確認通知書
- 検査済証
- 所有権保存登記申請書
登録免許税の減免を受ける場合は住宅用家屋証明書を用意する必要があります。住宅用家屋証明書は市区町村の役場で入手することが可能です。また、所有権保存登記も申請を専門家に依頼する場合は委任状を用意します。
“参考：法務局｜不動産登記の申請書様式について”
不動産所有権移転登記について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
相続した未登記物件を登記する手順
未登記物件を相続した場合は、以下の手順で登記の手続きを進めていきます。
- 遺産分割協議を行う
- 表題登記を行う
- 所有者保存登記を行う
なお、未登記でも不動産の相続放棄を選択することが可能です。家庭裁判所に相続放棄を申し立てれば、未登記の不動産を引き継がなくても済みます。ただし、不動産の管理義務まで放棄することはできません。相続不動産の管理責任を免れる方法はないので注意してください。
未登記物件を登記する際にかかる費用
未登記物件の登記費用は、申請者が負担しなければなりません。表題登記や所有権保存登記にはどんな費用がいくらかかるのか詳しくチェックしていきましょう。
表題登記の費用
表第登記には必要書類の取得費用と手続きにかかる手数料が実費で5,000円～1万円くらいかかります。さらに土地家屋調査士の力を借りた場合は、報酬として9～13万円くらいを支払う必要があります。
なお通常であれば登記費用として登録免許税が発生しますが、表題登記には登録免許税がかかりません。
所有権保存登記の費用
所有権保存登記には登録免許税がかかります。登録免許税は以下の計算式を用いて算出することが可能です。
さらに必要書類を取得するために1,000円前後の実費がかかります。司法書士に手続きを依頼する場合は、報酬として2～4万円の負担が必要です。
不動産登記の費用について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
未登記物件に関するQ&A
未登記物件について理解を深めることができたのではないでしょうか。最後に未登記物件のよくある疑問を解決していきましょう。
未登記物件であるかを確認するには？
所有権を取得した物件が未登記物件であるかどうかわからないという方もいると思います。その場合は法務局で登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）を取得して確認したり、毎年役所から送付されてくる固定資産税納税通知書の家屋番号を確認したりすれば、登記されているかを判断することができます。
登記事項証明書について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
未登記物件をすぐに取り壊す場合は登記の必要がある？
未登記物件を取り壊す場合は登記を行う必要はありません。長期間空き家だった場合は、特定空き家に指定される前に取り壊しを決意される方もいると思います。建物を取り壊した場合は、固定資産税や都市計画税を課税されないように家屋滅失届を提出しましょう。
建物を解体・撤去したことを市町村（東京23区は都税事務所）に届け出ないと、翌年以降も税金の請求が来てしまいます。届の名称は市町村（東京23区は都税事務所）によって異なる場合があるので、不動産の所在地を管轄する役所のサイトをチェックしましょう。例として東京都主税局の家屋（全部・一部）滅失届書の書式を参考にしてください。
未登記物件でも火災保険に加入できる？
ローンを組むことが事実上不可能なため、「火災保険に加入できないのではないか」と心配している方も多いと思いますが、たとえ登記を行っていない物件でも火災保険に入れます。
ただし、保険会社によっては家屋所在証明書の提出を求める場合があります。現在火災保険の加入を検討している保険会社の担当者に確認してみましょう。
まとめ
不動産を取得した場合は、不動産登記を行うことが法律によって定められています。昔は現金一括で家を購入することが可能だった時代なので、登記を怠った多数の古い家が未登記状態のまま放置されているのが現状です。
同じ家に一生住むのであれば未登記のままでも困ることはありません。しかし、ローンを組んだり、家を売却したり、相続するときに、登記を先延ばしにしてしまったことを後悔するような不都合が出てきます。
たとえ未登記物件でも、登記手続きを行うことは可能です。費用の負担は必要になりますが、所有している家が未登記物件である場合は、自分の子供や孫に苦労をかけないために不動産登記の手続きを進めましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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