マンション売却のよくある失敗から学ぶ!やるべき7つの対策とは

マンション売却

マンション売却は「約3人に1人の割合で失敗している」といわれるほど難しいことをご存じでしょうか。一般的な人なら、マンションの売却を経験するのは一生に一度あるかないかです。その動く金額の大きさや、複雑な売却の流れに、失敗しないかと不安を感じる人も多いようです。

では、経験がない人がマンション売却で失敗しないためにはどうすればよいのでしょう。不動産の売却において失敗を完全にゼロにすることはできませんが、売却の流れを理解し、よくある失敗を把握して対策することでリスクを下げることは可能です。

本記事では、マンション売却の基本の流れを再確認したうえで、ステップごとに陥りやすい失敗事例について紹介していきます。また、最後に失敗を防ぐ7つの対策についても解説していきます。

とくに初めてのマンション売却で不安に感じている人にとってきっと役立つ内容になっているはずですので、ぜひ参考にして売却をスムーズに進めてください。

マンションがいくらで売れるか知りたい方におすすめ!一括査定サービスTOP3

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マンション売却の流れを把握することが失敗を防ぐ第一歩

売却の失敗例について解説する前に、マンション売却の基本の流れをおさらいしましょう。

マンションを売却するまでには多くの工程を踏むことになりますが、基本的な流れを知っておくことで多くの失敗を防げます。ここでは、最も一般的な不動産会社に仲介を頼んで売却する流れを解説していくので、ぜひご一読ください。

マンション売却の基本の流れ

マンションを不動産会社の仲介で売却する場合、主に次の流れで進んでいきます。

  1. マンション売却で必要になる書類を集める
  2. 売却するマンションの相場を調べる
  3. 仲介を依頼する不動産会社を探す
  4. 決めた不動産会社と媒介契約を結ぶ
  5. 売り出す条件を決めて売却活動を始める
  6. 内覧の対応をする
  7. 価格交渉をして売買契約を結ぶ
  8. 抵当権抹消手続きや引っ越しの準備をする
  9. マンションを引き渡す
  10. 売却した翌年に確定申告をする

マンション売却は、書類を集め出してからマンションを引き渡すまでスムーズに進んでも3~4ヶ月かかります。「想定よりも時間がかかり、希望額よりも低く売らざるを得なかった」と後悔することのないように、できるだけ早めに動き出すようにしましょう。

マンション売却の各工程の詳細を知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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【売却の工程別】マンション売却のよくある失敗と具体例

マンション売却のフローを理解したら、どの工程でどのような失敗をしやすいのか見ていきます。工程別に、よくある失敗と具体例を表にまとめました。

失敗が起きるタイミング 失敗の具体例
不動産会社を選ぶとき
  • 不動産会社を比較しないで決める
  • 査定額の高さだけで決める
  • 大手だけを理由に選ぶ
  • マンション売却が不得意な所を選ぶ
  • 悪徳な不動産会社による囲い込み
売り出し価格を決めるとき
  • 相場より高い売り出し価格
  • 最低価格を決めていない
  • マンション売却にかかる費用を考慮しない売り出し価格
売却活動中
  • 売却活動を不動産会社に任せきり
  • 時期を考えない売り出し
  • リフォームしてからのマンション売却
  • 準備なしで内覧の対応
マンションの売却後
  • 節税対策をしていない
  • 確定申告を忘れる
  • 不具合の不十分な説明でトラブル

やるべきことは多いですが、どれも手を抜いてしまうと想定している価格や時期に、マンションを売却することが難しくなります。手続きの流れに沿って、1つずつこなして行きましょう。

ここからは、上表の各工程で起きやすい失敗について深掘りしていきます。

マンション売却の不動産会社選びでよくある失敗5選

まずは不動産会社選びで起きがちな失敗を紹介します。

近年のマンション売却は、不動産会社と媒介契約を締結して販促活動を代行してもらうのが一般的です。令和元年に国土交通省から発表された「宅地見物取引業者数の推移(過去20年間)」では、国内の不動産業者数は12万4,451で、5年連続で増加しているという結果になりました。この数は、全国のコンビニの数の2倍以上になります。

マンション売却を成功させるには、このように膨大な数の不動産業者からどれを選ぶかが重要になります。ここでは、失敗につながりやすい5つの選び方を紹介します。

  • 不動産会社を比較しないで決める
  • 査定額の高さだけで不動産会社を決める
  • 大手だからという理由で不動産会社を決める
  • マンション売却が得意ではない不動産会社に依頼する
  • 悪徳不動産会社で囲い込みをされる

不動産会社を比較しないで決める

「近場にあったから」「時間がないから」といった理由で、不動産会社を比較せずに決めてしまう人もいるようですが、不動産会社1社だけでは正確な査定額を判断することはできません。それを知らずに相場に適していない価格で販売を続け、その結果失敗してしまったというケースは往々にしてあります。

なぜ正確な査定額の判断ができないかというと、不動産会社それぞれの実績・および顧客数に違いがあるためです。例えば、マンション売却の実績が少ない不動産会社の場合は、顧客の少なさから類似する物件を見つけられなかったり、日々変動する市場把握が不十分になったりするかもしれません。

したがって不動産会社は、可能であれば3社程度は比較してから決めることをおすすめします。

査定額の高さだけで不動産会社を決める

一括査定サイトなどを利用して、複数の不動産会社から無料査定の結果を受け取った際に、査定額の高さだけで不動産会社を選んでしまうのもおすすめできません。その理由は、不動産会社が飽和状態にある現在、媒介契約を結びたいがために、根拠のない査定額を出してくるケースもあり得るからです。

また、ポストに投函されることがある「マンションが今なら高く売れやすい」「購入希望者がいます」など、高額売買を謳い文句にしているチラシにも注意が必要です。さらに「不動産会社が出す査定額=売却価格」にはならないことも知っておく必要があります。査定額はあくまで売り出し価格の参考値であって、確定された売却価格ではないと覚えておきましょう。

大手だからという理由で不動産会社を決める

不動産会社は大手であるほど、その会社が抱えている物件は多くなります。そして、1人の担当者が複数の物件を抱えているケースも決して珍しいことではありません。

大手不動産会社であれば、手厚い販売活動をしてもらえそうだと考えがちです。しかし、担当者が抱えている案件のうち、自分が依頼した物件よりも好条件の物件があった場合、成約率の高い好条件の物件売却に尽力するでしょう。すると、後回しにされたその他の物件に対する販売活動は、自然に控えめになっていきます。

中には内覧時に担当者が現れず、売主が1人で物件案内を行ったケースもあるため、大手だからといって安心できるという思い込みは危険です。中小の業者のほうが担当数が少ない分、適切な提案をしてもらえたり、担当者とのコミュケーションも取りやすかったりする可能性は十分にあります。

マンション売却が得意ではない不動産会社に依頼する

マンション売却は戸建売却とは異なる点が多いため、不動産会社も物件種別に対して得意・不得意の分野が異なります。マンションの場合は郵便受けや宅配ボックス、駐車場など共用部分の確認が必要だったり、管理会社や管理組合から常に最新の管理規約を把握しておかなければならなかったりします。

そこを理解せずにマンション売却の実績が少ない、または郊外エリアのマンション売却が得意ではない不動産会社に依頼してしまうと、売主が思い描いていたような売却活動が望めない可能性が高まるでしょう。

悪徳不動産会社で囲い込みをされる

不動産業者の中には、「囲い込み」(別名「両手仲介」)と呼ばれる行為をはたらく悪質な会社もあります。

不動産会社との媒介契約のうち「専任媒介契約」および「専属専任媒介契約」においては、契約物件をレインズに登録する義務があります。全国にネットワーク展開されているレインズへ登録された物件は、会員の不動産会社であれば自由に閲覧が可能なため、情報を多くの買主に周知することができます。

「囲い込み」とは、売主・買主双方を自社の契約者の中から見つけ、仲介手数料の2倍取りを狙う手法です。囲い込みをされる場合、レインズ経由で他社から問い合わせが来ても、嘘をついて問い合わせが来ていないふりをして、売り止めを行うケースも少なくありません。

囲い込みによって情報が故意に制限されてしまうと、当然のことながら広く買主を探すことができず、売却に時間がかかります。すると、いつまでもレインズ上に物件が残り続けることで、悪い印象がつきやすくなったり売却価格が相場よりも下がったりするなど、売主に対するメリットは一切ありません

2016年以降は、売主自身もレインズへ情報開示がされているか確認できるようになりました。しかし、可能であればほかの不動産会社から物件を検索してもらい、情報が正しく開示されているか確認するとよいでしょう。

不動産会社選び方に関しては、こちらの記事でも詳しく解説しているので、ぜひご覧下さい。

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マンションの売り出し価格でよくある失敗3選

マンション売却の失敗の多くは「売り出し前」に集中していることが多く、売り出し価格の設定も、失敗しやすいポイントのひとつです。

「失敗につながる売却価格」とはどういうものなのか、組み立てておきたい資金計画も含めて、しっかりとそのポイントを押さえておきましょう。

  • 売り出し価格を高くし過ぎてしまう
  • 最低価格を決めていない
  • ローン残債や売却費用を資金計画に入れていない

売り出し価格を高くし過ぎてしまう

査定額はあくまで売り出しの参考価格である以上、もう少し高く売りたいと考えるなら、最終的な決定権はマンションの所有者にあります。しかし、相場から掛け離れた高すぎる価格を設定してしまうと、よほどよい物件内容や人気エリアにない限りは、なかなか購入希望者を見つけられないかもしれないです

マンションによくある値引き交渉の可能性を加味したとしても、利益を優先するあまりに見直しを行わなければ、さらに売却期間が長引いてしまい、販売の機会を逃してしまうリスクもあります。

景気の影響を受けやすい不動産市場ですが、それでも進学や人事異動での引越しが増える季節には、安定して需要が増える傾向にあるようです。したがって売り出す際は、このような市場データを分析したうえで、タイミングを見極めることも重要といえるでしょう。

最低価格を決めていない

最低価格とは値下げ交渉の限度、つまり「妥協してもよい価格」のことをいいます。この最低価格を売り出し価格とともに決めておかないと、なかなか値下げの判断ができず売却期間が伸びてしまい、極端に安い価格で売却することになるケースもあります。

物件情報にも鮮度があるため、売却期間があまりに伸びて売れ残りのマイナスイメージがつくことは避けたいところです。希望価格と最低価格は早い段階で不動産会社と相談して、しっかりと決めておきましょう。

ローン残債や売却費用を資金計画に入れていない

売却価格がそっくりそのまま手元に残ると勘違いしてしまい、手元の資金繰りが厳しくなるケースもあります。

ありがちなミスは、住宅ローンの残債を把握していない場合です。残債があると、売買成立による売却額はローン返済に充てられます。また、不動産会社への成功報酬である仲介手数料を含む諸費用も、手元で動かせる現金のほかに売却額から差し引いて支払う場合もあります。買い替え特例を利用する場合も含め、売却に必要な費用や税金を事前にしっかりと理解しておくと安心です。

詳しい住宅ローンの解説については、こちらの記事もぜひあわせてご参照ください。

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またマンション売却にかかる費用について、詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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マンションの売却活動でよくある失敗4選

不動産会社と媒介契約を締結したら、あとは売れるのを待つばかりというと実際はそうでもありません。個人間取引よりも負担が減っている分、売主としてできることはしっかりやっておかないと、「売り出し中」に失敗したという声も多く聞かれるのが現実です

そこで、売主の気配りが大切な「失敗につながるマンションの売却活動」について見ていきましょう。

  • 売却活動を不動産会社に任せきりにしてしまう
  • 需要が少ない時期にマンションを売り出している
  • リフォームをしてから売却活動を始める
  • マンションの内覧準備や対応を怠ってしまう

売却活動を不動産会社に任せきりにしてしまう

不動産会社は常に複数の案件を抱えています。そして、優先順位は成約につながるかどうかであり、その判断基準は売れやすいかどうかです。そのときの人気条件や、人気エリアにある物件は成約につながりやすいとされ、任せきりにしていても売却が成功するケースもあります。

売れにくいと判断された物件が、優先順位を下げられることは珍しくありません。優先順位が下がった物件は販促も消極的となるため、売却期間が伸びる可能性が高くなります

不動産売買が初めてであっても、ようやく物件を売り出したのに1件も反応がなければ「何が悪いのか」と疑問を持つべきです。もしいつまでも改善や提案を不動産会社がしてこないのであれば、自分から連絡を取るなどアクションを起こす必要があります。

需要が少ない時期にマンションを売り出している

1年の間でマンション売却が成約しやすい時期は、1~3月と9~11月です。これらの時期は新年度や人事異動のため、住み替えのため引っ越しをする人が増えるためです。何も知らずに需要が少ない時に売り出すと、想定していたよりも購入希望者が現れるまで時間がかかることがあります。

また競合物件が売りに出されている時期に、売却活動を始めるのもおすすめできません。例えば同じマンションで他に売り出されている部屋があると、同じ価格でも階数や部屋の向きで、優劣がついてしまいます。相手がこちらの最低価格より安くしていても、勝ち目は小さいでしょう。

売り出す時期をまだ決めていない人は、自身のマンションの需要が客観的に見て高い時期かどうかも考えてみることをおすすめします。

マンション売却のおすすめのタイミングについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

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リフォームをしてから売却活動を始める

築年数が経ったマンションを売却しようとする場合、少しでも見た目を綺麗にするため、リフォームを検討したくなります。しかしリフォームをすると、マンション売却で損をするケースが多いのが現実です。

まずリフォームには多額の費用がかかります。しかしかけた費用を売り出し価格に上乗せすると、どうしても相場よりも高くなりがちです。売るために値下げをするとなると、結局損することになります。

また、部屋の間取りや内装は人によって好みが分かれます。自分ではよいと思っていても、好みが合わなければ売却タイミングを逃すことになります。人が多くあります。むしろ購入してからリフォームしたい人が多いため、自分で行うのはおすすめできません。

リフォームが不要な理由を詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

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マンションの内覧準備や対応を怠ってしまう

多忙な中でスケジュールを調整して内覧に来た部屋が、見るからに汚かったり掲載の写真とあまりにも違っていたりした場合は、買い手の立場になったときにどう思うでしょうか。

目に留まるような壁のシミや穴が空きっぱなしの網戸、水回りの汚れなどがあると、購買意欲が失われるだけでなく「大切に住んでいないのでは」と思われても仕方ありません

内覧準備が不十分で売却を逃すケースは意外に多く、その失敗談も多くあります。ほかにも、内覧者からの質問で余計なことを言ってしまい、結果的に成約に至らずに後悔したというケースもあるようです。

マンションの内覧時の対応方法について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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マンションの売却後によくある失敗3選

マンションを希望の価格で引き渡すことができ、新生活が始まってもまだ安心はできません。

売却で利益が出た人には確定申告が待っているほか、引き渡したマンションに知らなかった不具合が見つかると、対処をしないといけないのです。

また、売却後の失敗はどれも直接お金が絡みます。思わぬ損をしないためにも、売却後の失敗例も知っておきましょう。

  • 適用できる節税の特例や控除を把握していない
  • 確定申告を忘れてしまう
  • 不具合の説明が不十分でトラブルが起きる

適用できる節税の特例や控除を把握していない

マンションを売却した時の利益には、所有期間が5年未満で39.63%、5年超えで20.315%の税率がかかります。節税できる特例や控除を把握していないと、利益の2割以上を損してしまうのです。

例えば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度なら、適用できると特別控除により3,000万円の利益までなら税金がかからなくなります。また「特定のマイホームを買い換えたときの特例」では、利益にかかる税金を次の売却まで繰り延べることが可能です。

このような売り手を助ける制度は複数ありますが、仮に条件を満たしていても、自分から申請をしないと適用されません。制度の中には併用できないものもあり、併用できる前提で手元に残るお金を計算していると、資金が不足することもあり得ます。売却前に不動産会社の担当者や税理士に聞いて理解しておきましょう。

マンション売却にかかる税金の計算方法や節税方法について、詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

マンション売却で利益が出たら税金がかかる⁉計算方法まで徹底解説
「マンション売却で利益が出たらしめたもの!」と思っていませんか?売却に成功して利益が出ると確かにうれしいものですが、喜びも束の間に頭を抱えるのは売却後の税金です。 好立地好条件のマンションを売却するときには利益が生じることが多いですが...

確定申告を忘れてしまう

マンション売却で利益が出た人は、翌年の2月16日~3月15日の間で確定申告をする必要があります。もし1月で引き渡しが完了していると、1年以上空いてしまうため、確定申告を忘れてしまう可能性があります。

もし忘れてしまうと、無申告加算税と延滞税を支払うことになる場合があります。無申告加算税は、納税額の15~20%を追加で支払います。延滞税は、納税が遅れるほど高額になり、最大で納税額の14.6%(年利)の支払いを求められます。

「確定申告をしなさい」という通達は事前になく、そもそも確定申告の必要があるのかどうか自分で判断する必要があります。引き渡しが完了した時点で、利益を計算し書類を提出する準備をしておきましょう。

マンション売却時の確定申告に関して詳しくはこちらの記事をお読みください。

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不具合の説明が不十分でトラブルが起きる

売却をするときの売買契約書に、どのような状態のマンションを引き渡すのかを記載します。不具合がある場合は、売却で課せられる契約不適合責任により、修繕や代替え品への交換を求められます。

焦点となるのは、売買契約書に記載する内容です。説明不足でも、そもそも不具合を認識していなくても、売買契約書と違う状態であれば、契約不適合責任の対象となります。あまりにも現状が酷い場合は、契約の解除もされてしまいます。

トラブルを避けるためには、把握している不具合は全て正直に説明をして売買契約書に記載し、購入希望者の同意を得ましょう。同意の得られた範囲なら、引き渡し後に設備が故障しても責任を取る必要はありません。

マンション売却で失敗しないためにやるべき7つの対策

マンション売却を成功につなげるためのポイントを見てきましたが、それらに対してどのような備えをしていくべきなのでしょうか。ここでは失敗しないための対策として、次の7つを詳しく解説していきます。

  • 自分で相場価格を調べる
  • 信頼できる不動産会社を選ぶ
  • 売却時の資金計画を立てる
  • 担当者と積極的にコミュニケーションをとる
  • 内覧の準備や対応をしっかり行う
  • 売却期間に余裕を持って行動する
  • マンション売却の不安な点を専門家に相談する

自分で相場価格を調べる

個人でも、査定を依頼する前に相場価格を調べることは可能です。相場価格を事前に把握できていれば、不動産会社から算出された査定額の判断基準に活用できるだけでなく、売り出し価格を決める際の目安にもなります。

そこで売却を失敗しないために利用したい、おすすめの相場価格サイトを紹介します。

レインズは「不動産流通標準情報システム」の略称です。国土交通省指定の4ヶ所(東日本・中部・近畿・西日本)でエリアごと運営されており、全国の直近1年間の実際の取引価格(成約価格)を調べられます

追加の検索条件で単価や間取り、築年数によって、より詳しく相場価格を絞り込むことが可能です。もし迷ってしまった場合は、まずレインズから利用してみてはいかがでしょうか。

こちらは、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」内のコンテンツの1つです。実際に不動産取引をした人による取引価格のアンケート結果がデータベース化されており、取引の時期を四半期ごとや直近1年か2年分に絞って検索できます。住所だけでなく路線からの検索も可能なため、エリア全体での相場を知りたい場合に便利です。

名前の通り、中古マンションを含むマンションの相場価格に特化している相場検索サイトです。他の相場検索サイトでは難しい、マンション名での検索が可能な点が強みになっています。

相場価格は100万件以上の価格データから算出されます。過去3年までの価格推移や、物件の参考価格や県別・区別・町別の坪単価ランキングなどもあるため、売り出し価格を決める参考になるでしょう。

Howmaは、常に相場を把握しておきたい人におすすめのAI査定サイトです。膨大な最新相場データをAIが常に機械学習しており、検索範囲は全国の戸建及びマンションに対応しています。

スマホで手軽に査定ができることから、不動産取引が初めてという人も使いやすいのですが、他の相場価格サイトに比べると精度はやや落ちてしまいます。そのためあくまで参考として、査定の変動を見られるサイトとして認識しておきましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

専任媒介契約および専属専任媒介契約では、不動産仲介を依頼する業者は1つしか選ぶことができません。しかし、媒介契約を結びたい不動産会社が信頼に値するかどうか、その判断ポイントは人によって異なります。

そこで不動産会社を比較検討するときに、最低限押さえておきたいポイントを3つにまとめました。

  • 複数社に査定依頼する
  • 大手と中小のメリット・デメリットを把握しておく
  • 信頼できる担当者か見極める

複数社に査定依頼する

不動産会社選びで大切なことは比較検討することです。最初から1社に絞ってしまうと、査定価格が正確か分からないだけでなく、営業担当者の対応の善し悪しを自身で見極めることが難しくなります。

まずは、全国に対応している一括無料査定サイトを利用し、複数社への簡易査定(机上査定)から始めましょう。

マンション売却を得意している不動産会社なのかどうかも同時に確認しよう

戸建売却に比べてマンション売却には、より細かな物件情報の管理と専門性の高さが求められます

この能力があるかの確認方法は簡単で、不動産会社のホームページに掲載されている売買実績をチェックするだけです。もし直近にマンション売却の実績があれば、最新のマンション業界の情報を把握している可能性も高くなります。

さらに、店頭に貼り出されているおすすめ物件の傾向からも、その不動産会社の得意分野を読み取れます。簡易査定額を受け取った際は、このポイントも忘れずに確認しておきましょう。

査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

不動産一括査定サイトおすすめ20選比較ランキング!口コミや選び方など解説◆専門家監修記事
おすすめの不動産一括査定サイト20サービスを厳選し、利用者の満足度採点を基にランキングで紹介します。各サービスの特徴・口コミや、自分に合うサイトが分かる診断チャートなど、サイト選びに役立つコンテンツを盛り込み、サービスを徹底比較します。

大手と中小のメリット・デメリットを把握しておく

売却したいマンションの内容や売主の事情によっては、無理に大手不動産会社を選ぶ必要はありません。大手不動産会社と地域密着型である中小の不動産会社には、それぞれに特徴と強みがあります

それぞれが持つメリットとデメリットについては、下記の表を参考にしてみてください。自分の持っている物件に対してどちらが相性がよいのか考えてみましょう。

種類 メリット デメリット
大手の不動産会社
  • ネームバリューによる宣伝力に加え、全国規模の支店が多く、自社内で買い手が見つかりやすい
  • 特殊物件の売買実績、またはノウハウを持っている可能性が高い
  • 取り扱い件数が多いため、よほどの人気条件でない限りは積極的な販売活動がされにくい
  • 成約のために安く売り出されたり、囲い込みされたりするリスクがある
中小(地域密着型)
  • 地域の状況を知り尽くしているため、どのような物件が売れやすいかの判断やアドバイスに期待できる
  • 地域の特色を加味した正確な査定をしてもらえ、価格交渉の融通もききやすい
  • 顧客数及び販売実績・宣伝力はどうしても大手に劣るため、長期目線での販売になりやすい
  • 地域に建つ物件種別によっては、マンション売却を得意としていない可能性がある

信頼できる担当者か見極める

どれだけ時間をかけて不動産会社を選んでも、最終的なカギとなるのは営業担当者の仕事ぶりです会ったときの話し方や雰囲気などから、直感的に信頼できそうだと思うケースもありますが、担当者を見極めるポイントとして、以下の4点をさりげなくチェックしてみてください。

  • 売主の要望をしっかりと汲み取り確認してくれるか
  • 疑問に対して分かりやすく丁寧に解説をしてくれるかどうか
  • 税金やローンなど、物件売却に関わる総合的な不動産知識に詳しいか
  • どのようなSTEPで売却に至るまでを主導してくれるか、その説明はあるか

注意点として相手を見極めたいのであれば、自分自身の情報を隠さないようにすることも大切です。下手に隠し事をしてしまうと、逆に担当者からの信頼を失う結果になりかねません。売却にあたり、もし物件にあるマイナス要素を把握できている場合は、早い段階で営業担当者に伝えるようにしましょう。

売却時の資金計画を立てる

いざというときに動かせるお金がないと焦らないように、不動産売却にかかる諸費用を含めた資金計画を事前に立てておきましょう。この計画がしっかりと練られていれば、迷いがちな売り出し価格や妥協できる最低価格を決めやすくなります。

マンションの売却時には基本的に、以下の諸費用が必要です。

諸費用の種類 諸費用の目安 支払うタイミング
仲介手数料 (売却額×3%)+6万円+消費税 売買契約時
印紙税 1,000〜6万円 売買契約時、および物件を引き渡し決済時が一般的
引っ越し費用 8~10万円(3人家族) 居住している場合は売買成立後、引渡し決済時までに
登録免許税 2,000円 物件の引き渡し決済時
司法書士報酬 2~3万円 物件の引き渡し決済時
  • 住み替えや買い替えの場合

売却時・購入時のそれぞれに諸費用が発生します。さらに「購入してから売却」と「売却してからの購入」ではメリットとデメリットが異なるため、どのような状況になるのかを踏まえた資金計画が必要です。詳しい内容については、こちらの記事で詳しく解説しています。

家の買い替えで知らないと大変!後悔しない方法やタイミングを解説
家の買い替えには『売却先行型』と『購入先行型』の2つの方法が存在します。売買手順や資金的な流れも異なる為、購入や売却を検討されている場合は、相応の準備をする必要が出てきます。買い替えの基本的な流れを知り、状況に合わせて計画を立てましょう。
  • 住宅ローンの残債がある場合

住宅ローンの返済には売却代金が充てられるため、残債価格と想定される売却価格の差に関しては、事前に担当者と一緒に確認しておきましょう。そして、購入時よりもマンションが高く売れた場合に発生する「譲渡所得」は、その計算式や内容を含めてしっかりと把握しておきたい項目です。

さらに、3,000万円の特別控除や10年超所有軽減税率など、要件を満たせれば可能な特例に関しても、自分のケースで利用可能かどうかは、担当者と事前に確認しておきたいところです。

売却にかかる諸費用については、ぜひこちらの記事も合わせて参考にしてください。

マンション売却には意外と費用がかかる!?諸費用の種類や料金について
はじめてマンションの売却をする場合、どのような費用がかかるか知りたいと思う人は多いのではないでしょうか。 マンションを売却するときには、仲介手数料や登記費用など、実は多くの費用がかかります。 本記事では、マンションの売却でかかる...

担当者と積極的にコミュニケーションをとる

営業担当者にはノルマが課されている場合が高いため、同時に抱えている複数の案件があれば、成約につながりやすい物件から優先して販促活動を行うケースがほとんどだといえます。そこで、物件仲介を依頼している売主としては、自分の物件を売ってもらうために、自らコミュニケーションを取ることが大切です。

媒介契約内容によっては、不動産会社には期間内の定期的な営業報告書の作成が義務づけられています。これをただ受け身で読むのではなく、問い合わせの件数や購入検討者の反応、内覧が成約にならなかった理由について連絡を入れるなど、価格調整の提案や改善点について担当者に問い合わせましょう。

依頼した以上は素人が口を出すことはよくないと、遠慮してしまう人もいるかもしれません。しかし売主からの連絡は担当者に程よい緊張感を生み出してくれます。相手は不動産のプロフェッショナルとはいえ任せきりにしないで、ときには積極的に行動するようにしましょう。

内覧の準備や対応をしっかり行う

内覧準備に関しては、売主自身がしっかりと対応しなければいけないです。内覧者は、自分が生活したときのことを考えながら物件を確認するので油断は大敵です。住み続けながらの売却活動になる場合は、日頃から掃除をしておくことも重要でしょう。

まずは訪問査定から売り出し前のタイミングで、下記のポイントを重点的に準備することをおすすめします。

  • 玄関は第一印象の決め手になる

人の出入りが避けられない玄関に関しては、時間を決めて毎日掃き掃除をする。靴箱は靴をすべて取り出して棚部分の汚れを雑巾で拭き取り、消臭剤を中に置いておくと安心です。ホコリは壁に付着していることもあるため、姿見やドアノブも含めて全体的に水拭きと乾拭きで仕上げましょう。

  • 水回りに関わる場所は特に念入りに

目に付きやすく、どうしても汚れが溜まりがちな水回りは、プロの清掃業者の利用を検討してもよいほど重要な場所です。理想的なのは、数日単位でクエン酸や重曹を使用した本格的な掃除を実施すること。蛇口や排水口の劣化具合などにも配慮しておきたいところです。

トイレやお風呂に関しても、すべてを見せるつもりで細やかなところまで念入りに掃除しておきましょう。

  • ベランダやクローゼットもオープンにする

洗濯物を干すスペースとなるベランダや主な収納場所となるクローゼットも、基本的には見られることが多い場所です。隅に舞い込んだ落ち葉や水溜まりなどがないかをチェックしておきましょう。

いろいろと詰め込みがちなクローゼットですが、ものが多いと部屋が狭く見える原因にもなるため、このタイミングで引越しを見据えた断捨離をおすすめします。なお、訪問査定の事前準備については、こちらの記事もあわせてご参照ください。

家を査定してもらうには?査定方法ごとのメリットやデメリットを解説
家を売却するならより高い金額で売却したいものです。しかし、家の売却は人生でそう何度も経験することではないため、なぜ売却前に査定を行うべきなのか、どのような順序で査定をするのかわからない人も多いでしょう。 ここでは査定を行う理由と、査定...

そして、内覧当日にはいかによい印象を持ってもらえるかを意識しながら、自身の対応にも気をつけて内覧者を出迎えましょう。自分がどのようにされたら嬉しいかという視点で気を配るのが大切です。

  • 生活の臭いが気にならないように換気する
  • 部屋の照明はすべて点けておき、暗く見えづらい箇所がないようにする
  • 対応は可能であれば女性1人で、出迎えと見送りの挨拶は忘れずに
  • 内覧者に対しスリッパや清潔なタオル、トイレットペーパーも補充しておく
  • 質問されたことにはできるだけ答えられるようにしておく

売却期間に余裕を持って行動する

特別な事情がない限り、マンション売却には余裕を持って行動することが大切です。実際に時間に余裕がなければ、焦るあまりに「売り急ぎ」状態になり、結果的に相場よりも安い売却価格となったケースも多く存在します。物件引き渡しも含めると、少なく見積もっても3~4ヶ月の期間を要することを、しっかりと把握しておきましょう。

また売り出し中にも、内覧準備でスケジュールをこまめに調整し、売却後の確定申告にかかる時間も加味すると、できれば6~7ヶ月程度は売却期間を確保できるのが理想です。

時間に余裕があれば、売却活動中のストレスを和らげるだけでなく、希望する条件で交渉もしやすくなります。売却が決まったらとにかく早めに動き出すことを心がけましょう。

買取保証で想定時期までに確実な売却

マンションを売却しなければいけない期限が決まっている人は、買取保証を付けた不動産会社での売却をおすすめします。買取保証とは、指定した期間は売却活動をして購入希望者を探し、見つからなかった時は物件を不動産会社に買い取ってもらう仕組みです。

物件を買取った不動産会社は転売をして利益を確保するため、購入希望者を見つけるときより1~3割安くなってしまうデメリットはあります。しかし買取なら高額な仲介手数料は不要になり、トータルでは大きな損を回避できるかもしれません。

買取保証の仕組みやメリットデメリットを、詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。

不動産売却の買取保証とは?仕組みや7つのメリット、業者の選び方まで解説
不動産を決めた期日までに確実に売却する方法はないだろうかと悩んでいませんか? 通常の売却方法ですと、買主が見つからない、価格交渉が上手くいかないといった理由で、希望の日程までに売却することができない場合も多々あります。 決まった...

マンション売却の不安な点を専門家に相談する

マンション売却について事前に勉強をし、分かったつもりで手続きを進めていても、不明な点がでてくることはあります。勉強した範囲では紹介されていなかったから、些細なことだろうと無視するのは危険です。

損やトラブルのリスクを下げるため、不明な点は悩み別に次の専門家に相談をしましょう。

悩み 相談先
マンション売却の全般的なこと 不動産会社
売却にかかる税金について 税理士
マンションの正確な価値を知りたい 不動産鑑定士
登記手続きについて 司法書士
資金繰りについて FP
ローンがある状態でのマンション売却 ローンを組んでいる金融機関
マンション売却のトラブルについて 弁護士
相談先がわからない 国民生活センター

税理士や弁護士など事務所を開いている専門家でも、多くは初回の相談であれば無料で対応してくれます。相談なしで進めたマンション売却の結果、上記で紹介してきた失敗につながるかもしれません。売買契約を結ぶと引き返すことが難しくなるので、気になったタイミングで不安を解消しておきましょう。

相談先の詳細について知りたい方は、こちらの記事も参考してください。

マンション売却の相談先はどこがいい?悩み別におすすめを紹介
「初めての不動産売却でどうしたらよいか分からない」「マンションを売却したいけれど、どこに相談すればいいの?」といった悩みを抱えている方も多いでしょう。 高いお金をかけて購入したのだから、少しでも高く売りたいと思うのは当然のことです。し...

まとめ

理想の結果に近づくためには、多少の妥協点や伴うリスクについて事前に納得しておくことが大切です。自分で見つけることが難しい場合は、担当者との最初の話し合いの場で、自分の思い描くストーリーや資金計画を伝えてみましょう。そこで受けた提案について自分を無理に納得させるのではなく、すんなり受け入られたところから、妥協点を探してみることもひとつの方法です。

何を持って失敗と判断するかは、人によって異なるポイントです。先人の失敗例から学んだ注意すべきポイントをしっかりと押さえつつ、マンション売却に対する「自分にとって成功と感じられるゴール」を目指してみてください。

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