家を査定してもらうには?査定方法ごとのメリットやデメリットを解説

fudousan6111 不動産売却

家を売却するならより高い金額で売却したいものです。しかし、家の売却は人生でそう何度も経験することではないため、なぜ売却前に査定を行うべきなのか、どのような順序で査定をするのかわからない人も多いでしょう。

ここでは査定を行う理由と、査定方法ごとのメリットやデメリットについて解説します。また、査定時に不動産会社からチェックされる項目と査定時によくある疑問をピックアップしました。

家を高く査定してもらうための評価ポイントを事前に把握しておくことで、査定価格に差が出ます。それらのポイントをおさえたうえで、意識して行動するだけで家を早く売却できるようになります。

この記事を参考に自分に合った査定方法を見つけ、より良い条件での売却を目指しましょう。

売却前に査定を行う理由

なぜ家を売却する前に査定するのか疑問に思った人もいるかもしれません。

売却前に査定を行う理由は主に3つあります。ここでは、その理由について解説していきます。

住宅ローンを返済できるかわかるから

住宅を購入する際にローンを利用する方も多いと思います。家を売却するときは、住宅ローンを完済する必要があります。その住宅ローンが残っている場合は、家の査定をしてもらうことで、住宅ローンを一括で返済できるかどうかがわかるようになります。

では、なぜローンを完済する必要があるのでしょうか。住宅ローンが残っている場合、その家には抵当権というものがついています。

抵当権とは、住宅ローンを組んだ際、そのお金を借りた人が何らかの理由で返済できなくなってしまった場合に、土地や建物を担保とする権利です。つまり、ローンを返済できなくなってしまった場合、その住宅を競売にかけることができるという権利のことをいいます。

抵当権がついたままの家は販売できないわけではありませんが、抵当権がついているということは売主の都合によって家が差し押さえられてしまうリスクがあるということです。

そんなリスクを負ってまで、その家を買おうと思う人は普通いませんよね。なので、仮に抵当権つきの家を販売したとしても、売り手が見つかることはほとんどないでしょう。そのため、家を売却するときには、ローンを完済して、抵当権を抹消する必要があります。

査定金額によって、ローンが完済できるかどうかを判断するためにも、査定前にローンの残高を確認しておきましょう。

次の家の頭金を確保できるかどうかがわかるから

住んでいた家を売却して新しい家に買い替える場合、事前に査定を済ませることで、新しい家を買うための頭金を用意できるかどうかがわかります。

また、査定をしておおよその売却価格がわかれば、新居購入価格の目安がつけやすくなり、あらかじめ新居の資金計画を立てることが可能になるため、早く新居探しをすることができます。

もしも新居探しに出遅れてしまい、家を売却したにもかかわらず、新居が見つかっていないとなると、見つかるまでの期間は仮住まいに家に住むことになります。その場合、仮住まいの家に引っ越した後に、さらに新居に引っ越すことになるため、二度手間になってしまいます。そのための引っ越し資金ももったいないですよね。

それに比べて、早めに新居探しに取り掛かり、家を売却してから新居購入までの流れがスムーズだと余計な手間やお金をかけることなく、新居への引っ越しが可能になります。

ただし、中には査定をして、査定価格と自己資金を足してもローン残債に届かないケースもあるかと思います。そのような場合は、ローン残債と新居の購入費用を合わせて借り入れが可能な「住み替えローン」というサービスもあるため、それを利用するのもいいかもしれません。

相場を把握することができるから

家を売却する前に査定を行うことで、売り出し価格を決定するための判断基準となる相場を掴むことができます。

売り出し価格は市場の相場より高すぎると買い手がつきにくく、安すぎると訳あり物件なのではないかと不信感を与えてしまう可能性があります。また、本来もう少し高値で売却することができたにもかかわらず、その利益を自ら減らすことになり損をしてしまいます。

そこで適切な価格設定を知るために不動産業者による査定が必要となるのです。

ただし戸建て住宅の場合は、独自性が高く設備や構造が異なるため、不動産業者によって査定額にばらつきが出ることがあります。

その場合は査定額も重要ですが、それ以上になぜその金額なのかという根拠も重要ですので、業者の人にしっかりと査定金額の根拠について納得のいく説明をしてもらいましょう

そうすることで実際に家を売却する際に、信頼のおける業者かどうかの見極めもできます

家の査定方法

家の査定方法には主に2種類あります。

ここではそれらの方法について説明したあとに、どのような手段で査定を依頼できるかについて解説します。それぞれのメリットやデメリットを考慮して、自分に合った査定方法を考えてみましょう。

机上査定

机上査定とは、戸建の場合は、土地や立地の大きさを、マンションの場合は、階数や方角などの情報だけをもとに査定する方法のことです。物件の基本情報から、類似物件をピックアップし、それらの過去の取引事例や相場をもとに算出します。

インターネット経由で行えるため、書類等の事前準備がなく、わざわざ不動産会社に足を運ぶ手間もかかりません。また、算出までにかかる時間も数時間から1日程度なので気軽に査定することができます。

しかし、実際に目で見て査定する訳では無いため、査定価格の精度が低くなってしまいます。机上査定は、売却が検討段階で、大まかな価格を知りたいと思っている人におすすめの査定方法です。

机上査定のメリット・デメリット

机上査定におけるメリットとデメリットを表にしましたので、参考に一覧ください。

メリット デメリット
  • インターネットで24時間査定依頼可能
  • 不動産会社への来店が不要
  • 算出までの時間が短い
  • 書類の事前準備が不要
  • 過去の事例からの査定
  • 査定の精度が低い

メリットとしては、事前の書類準備の必要がなく、手の空いた時間に査定依頼が出来るなど、査定価格の相場が手軽に分かる点が挙げられます。しかし、机上査定は物件情報に近しい物件の過去の取引事例からしか査定が出来ず、近場に同じケースの売却取引が無かった場合は精度が低くなり、参考にならない点がデメリットと言えます。

訪問査定

訪問査定とは、書類上の査定結果と合わせて、現地調査の結果も含めて査定価格を算出する方法のことです。日当たりや立地条件など、机上査定ではわからなかった査定のポイントも、実際に現地に赴いて調査することで、目で見て確かめることができます。立会いが必要なうえ、1週間程度時間がかかってしまいますが、その分査定価格の精度は高くなります

机上査定は、書類等の事前準備は不要ですが、訪問査定は、より精度の高い査定をするにあたって、登記済権利書測量図図面などの書類を事前に用意する必要があり、注意が必要です。

すでに売却を依頼したい不動産会社が決まっている人におすすめの査定方法ですが、会社によって査定額に差が出てくる可能性があるため、比較ができるように複数の不動産会社に訪問査定してもらうと良いでしょう。

訪問査定のメリット・デメリット

訪問査定におけるメリットとデメリットを表にしましたので、参考に一覧ください。

メリット デメリット
  • 査定の精度が高い
  • 不動産会社に直接アピールが可能
  • 売却を依頼する不動産が見つけやすい
  • 立ち会いが必要である
  • 査定額の算出まででに時間がかかる
  • 必要書類がある

メリットとしては、机上査定よりも査定の精度が高く、不動産に直接物件のアピールポイントを伝えることができること、実際に不動産会社と顔を合わせて査定をしてもらうことで、対応などから売却を依頼する不動産会社を絞りやすいといったことが挙げられます。しかし、業者の訪問時に立合いが必要であることや査定額の算出までに1週間程度かかること、事前に用意が必要な書類があることなど、それに合わせて、スケジュールを調整しなければならないというデメリットがあります。

一括査定サイトを利用する

一括査定サイトとは、大手から地域密着型の不動産会社まで、複数の会社に無料で査定を依頼することができるサイトのことです。この一定査定のサイトでも机上査定にするか訪問査定にするかを選ぶことができます。机上査定を選んだ場合は、訪問査定に比べて査定の精度が低くなります。

複数の会社の査定金額を比較し、売却の相場価格を知ることができるので、まだ売却を依頼したい不動産会社が決まっていない人におすすめです。

一括査定サイトを利用して、訪問査定を行う場合、あまりにも多くの会社に査定を依頼すると、その都度立合いをしなければならないため、スケジュールの管理が大変になってしまいます。そこで、まず一括でいくつかの会社で机上査定を行ったのちに、その中から2~3社だけに絞り込んで訪問査定を依頼するのも良いかもしれません。

一括査定のメリット・デメリット

一括査定サイトにおけるメリットとデメリットを表にしましたので、参考に一覧ください。

メリット デメリット
  • 幅広い不動産会社に一括で査定依頼できる
  • 無料で利用できる
  • 不動産会社を探す手間が省ける
  • 不動産の相場が分かる
  • 机上査定を一括で依頼する場合には、査定の精度が低くなる
  • スケジュール管理が大変
  • 多くの不動産とのやり取りが必要

メリットとして、大手から地域密着型まで、幅広い不動産会社に一括で査定が依頼でき、不動産会社を探す手間が省けるうえに、簡単に複数社に依頼が可能なため、売却したい不動産の相場が分かるというものがあります。しかし、一括で査定をするにしても、机上査定を選択すると査定精度が低く、訪問査定を選択する場合に、多くの会社に依頼しすぎるとスケジュールの管理が大変になってしまいます。また多くの不動産とのやり取りが発生するため、その連絡が手間だというデメリットもあります。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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不動産会社に依頼をする

不動産会社に査定依頼をする場合、机上査定と訪問査定のどちらかを選択しましょう。そこで、査定金額に納得がいけば媒介契約を結ぶ運びとなります。

査定価格を算出してから、売却をするか検討したい場合は机上査定を、売却することを決めていてどこの不動産会社に仲介を依頼するか絞り込みたい場合は訪問査定をしてもらうのがいいでしょう。

査定額は不動産会社によって異なるため、なるべく複数の不動産会社に査定を依頼し、しっかりと比較をして、不動産会社を決定しましょう。

不動産鑑定を依頼する

不動産鑑定士とは、不動産の適正な価値を鑑定する国家資格を有している人のことをいいます。

通常の家の売却では不動産鑑定士に依頼する必要はないのですが、相続や離婚のときの財産分与や親族間で不動産を売買する場合など、売却以外の場合は法的な効力を持つ不動産鑑定士に査定の依頼をするようにしましょう。

なぜならそれらの場合では、税務署に鑑定評価書を提出しなければならないケースがあるからです。不動産の鑑定評価書の発行は不動産鑑定士にしかできないため、注意が必要です。

また、不動産の査定は無料で依頼できますが、不動産鑑定士の鑑定依頼は有料です。専門的な知識を用いて鑑定するため、最大1ヶ月程度かかる場合があります。スケジュールに余裕をもって依頼をしましょう。

なお特殊なケースでは無くただ家を売却したいという場合も、不動産鑑定士の鑑定によって適切な価格を算出してもらえます。

しかし、不動産会社の査定額が鑑定額より低かったからといって、その鑑定額で取引しなければならないわけではありません。鑑定評価書を発行してもらっても、それで値上げ交渉ができるかといわれると難しいのが現状です。

反対にさまざまな要因から鑑定額より高く売却できる可能性もあるということなので、ただ家を売却したい場合は、費用がかかる不動産鑑定を利用するのではなく、より有利な条件で売却ができるような不動産会社を見つけるのが良いでしょう。

不動産鑑定のメリット・デメリット

不動産鑑定におけるメリットとデメリットを表にしましたので、参考に一覧ください。

メリット デメリット
  • 法的な効力がある
  • 不動産の適正な価値が分かる
  • 不動産の査定金額が大幅に上がることはない
  • 費用がかかってしまう

メリットとして、法的な効力があるため、しっかりと権利調節が行われることや不動産の適正な価値が分かることが挙げられます。しかし、不動産鑑定をしてもらったからといって、不動産の査定金額が大幅に上がることはなく、鑑定には10万円ほど費用がかかってしまうというデメリットがあります。

匿名サイトを利用する

家の売却を検討している段階では、個人情報を知られたくないという方もいることかと思います。そんな人には、匿名サイトがおすすめです。

匿名サイトとは、その名の通り匿名で査定を依頼できるサイトのことで、パソコンやスマートフォンから利用することができます。

メールアドレス以外の個人情報が伝わらないうえ、不動産会社から売却をすすめる営業電話などがかかってくる心配もないというメリットがありますが、物件情報をもとに査定する机上査定にあたるため、査定額の精度が低いというデメリットもあります。

家を高く査定してもらうためのポイント

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ここまで査定の方法と流れについて触れてきましたが、ここからは家を高く査定してもらうためのポイントについてまとめていきます。

せっかく家を売るなら、高い価格で売却したいですよね。査定時の評価のポイントをおさえて、より高い金額での売却を目指しましょう。

査定の評価ポイント

ここでは住宅査定の際に、必ずチェックされる項目についてまとめていきます。

  • 家の築年数と構造・間取り
  • 日当たりのよさと通気性
  • 家の内装と外装
  • 土地の状況
  • 周辺環境
  • 家の所有者の情報

家の築年数が浅いほど査定額は高くなります。また、間取りは総戸数や家具が配置しやすいかどうかがチェックされます。

日当たりについては道路に面している向きがポイントになりますが、南、東、西、北の順で評価が高くなります。そのうえ風通しが良さや、眺望が良さが加味されます。

内装や外装も査定の重要なポイントです。まず、シロアリや雨漏り、床の傾きや地盤沈下は査定額に大きく響きます。また、水回りやフローリングの消耗度合いも評価されます。

土地は正方形に近いほど価格は高くなります。また、傾斜の有無や隣の敷地との境界が曖昧になっていないかという確認が入ります。

周辺環境としては近くに駅やバス停があったり、大きな商業施設やスーパー、コンビニがあったりすると利便性や居住性が良いため高ポイントです。しかし、大きな道路に面していたり、線路沿いに建っている場合は騒音や振動が発生するため、評価が下がってしまいます。また、周辺に騒音や汚臭を発生させる施設やパチンコ店や風俗営業を行っている店は住宅地の品位を低下させるとみなされる恐れがあるため、マイナス要素となります。

そして訪問査定では、登記簿謄本の所有者と売主が同一人物かの確認があります。同じであれば問題ありませんが、稀に登記簿謄本の所有者と売主が異なる場合があります。もし、登記簿謄本の所有者と売主が異なる場合は査定前に所有者移転登記を行いましょう

できるだけ早く査定を依頼する

繰り返しにはなりますが、家の売却価格というのは、築年数と直結しているといっても過言ではなく、1年経過するだけで大幅に査定価格が下落してしまいます。

そのため、家の売却を検討しているのであれば、なるべく早めに査定を依頼しましょう。

また、査定時にはいつまでに売却したいのか、売却に時間がかかってしまったとしても、より高く売れる時期に合わせて売却することが可能なのか、そもそも売却は検討段階で査定額を知りたいだけなのかなど、売却に関する要望を整理しておきましょう。そうすることで、不動産会社の営業のペースにのせられて不本意な売却になってしまうのを防ぐことができます。

破損がある場合は修繕する

建物や設備に破損している箇所がある場合は、訪問査定当日までに修繕を済ませておきましょう

また、定期的に外壁塗装を行っていたり、シロアリ予防を行っている場合はアピールできます。修繕履歴がある時はメンテナンスの証明書があると良いです。ない場合にも、その時期と内容をまとめているだけでも、好印象になるため、準備しておくと良いでしょう。

そして、他にも過去にリフォームをしていたり、床暖房などの見えないところについている設備は良いポイントになるので積極的にアピールしていきましょう。

マイナスポイントを隠さない

建物や設備の不具合もしくは劣化を隠して売却すると、契約不適合責任によって賠償金が請求されてしまいます。つまり、査定時にバレなかったとしても、隠れた瑕疵があった場合、売買契約の内容に合わないとして、買主は売主に損害賠償の請求が可能であるということです。また、契約を解除されてしまうこともあります。

家の売却は高額な取引になるため、お互いの信頼関係が重要です。売却後のトラブルを避けるためにマイナスポイントは隠さず、事前に伝えておきましょう

家の査定に関するQ&A

ここまで査定について解説してきましたが、まだまだ分からない点もあると思います。

そのような人向けに査定に関するよくある疑問をまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

査定価格はすぐに売れる価格のこと?

査定価格は、販売活動を3ヶ月行った場合に売れる価格の目安で、すぐに売れる価格のことではなく、一定周期を要して売却した場合の価格です

勘違いしてしまう人も多いのですが、査定価格と売却価格は別です

査定価格は立地や物件の状況によって、不動産会社から算出される価格であり、実際の売却価格には差があります。なぜそのような差が生まれるのかというと、取引の時期や選んだ不動産会社の抱えている在庫によって売却価格が異なってくるからです。

査定価格よりも売却価格が高くなることはあまりないですが、できるだけ複数の会社に依頼すると高くなる可能性があがる傾向があるようです。

また、売却までにかかった期間が長くなってしまうと、買い手をつけるために、値下げを検討する必要が出てきます。そうなってしまうと、査定価格より売却価格が極端に下がってしまうことも少なくないため、成約件数が多い時期や売却しやすいタイミングを見計らって早めの売却を目指しましょう。

とは言っても、なかなか素人目には見極めが難しいと思います。信頼できる不動産会社にいろいろとアドバイスをもらうことで比較的売却価格を下げずに済むかもしれません。

一括査定サイトを利用しても危険はないのか?

家の売却を検討している人の中には、大切な家をネットで査定するのは、不安だという人もいると思います。しかし、運営元のしっかりしているサイトであれば、しつこく営業電話をかけてくる悪徳業者を排除しているはずです。悪徳な業者だった場合は、運営元に連絡をしましょう。

先ほども触れましたが、一括査定サイトを利用することで不動産を探す手間を省けたり査定価格を比較できたりするうえ、無料で利用できるというメリットがあります。

一括査定サイトは不動産会社がサイトの運営者に支払う広告費で成り立っています。一括査定サイトを利用して、あとから費用を請求されることなないため、その点については安心できます。

反対に一括で査定ができるということは、複数の会社から電話がきて、やり取りの手間が増える可能性もあります。それを煩わしく感じてしまう人は、査定依頼時に電話連絡を希望しない旨を伝えておきましょう。

具体的には、査定したい物件情報を入力する際に、備考欄に結果はメールでの連絡を希望ということを記載しておくと良いです。それでもしつこく営業電話があるようであれば、迷わず運営会社に連絡して止めてもらうようにしましょう。

次に紹介をする一括査定サイトであれば、優良な業者とすぐに出会えるでしょう。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

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すまいステップで一括査定する

ハウスクリーニングは必要?

査定の時に部屋の中の片づけやハウスクリーニングをしたからといって査定価格に差は出ないため、する必要はありません。しなければならないという義務はありませんが掃除やハウスクリーニングは内覧前に行うのがベストです。

買い手は綺麗な状態の家を出来るだけ安い価格で購入したいと思っているため、内覧時に掃除が行き届かず汚れが散見されると、買い手側に値下げ交渉の余地を与えてしまいます。

価格交渉は10万円単位で行われることが多いため、せっかくハウスクリーニング代を節約できたとしても汚れが目立つと結果的に損をすることになりかねません。

また、清潔さがみられないと買い手が見つかるまでに時間がかかったり、最悪の場合売れ残ってしまう可能性があります。そうなれば、買い手を見つけるために、大幅な値下げを余儀なくされてしまいます。

ハウスクリーニングの代金を節約した結果、掃除が行き届いていないと損をしてしまう事になり兼ねないので、掃除の時間を確保できない場合や清掃しても取れない頑固な汚れなどは、内覧前の段階でハウスクリーニングをすることをおすすめします。

まとめ

家の売却にはおよそ3~6ヶ月程度かかるといわれています。時間に余裕がないと選択肢の幅が狭くなってしまい、結果的に査定価格よりも低い金額での売却になってしまう可能性が高いです。また、家の築年数が浅ければ浅いほど、売却価格も高くなるため、早めに査定を依頼しましょう。

この記事では、家を高い価格で査定してもらうためのポイントも紹介しているため、それらをチェックしてアピールできる点は積極的に伝えることで、より良い条件での売却を目指すことができます。

家の売却は、多額のお金が動くため、信頼のおける不動産を選びたいものです。査定価格は不動産選びの指標になるため複数の会社に依頼をし、その際に納得のいく査定理由を説明してもらうことで適切な不動産を選択することができます。

それぞれの査定価格と査定理由を比較したうえで、適切な不動産会社を選択しましょう。

 

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