戸建ての売却方法を基本の流れから解説!相場を調べ税金対策もしよう

不動産売却

戸建ての売却は、住み替えや相続した家の処分などで必要になってきます。しかし一般的な不要品の売却と違い、簡単に売却先は見つかりません。元が高額の商品であるから、失敗をすると最終的に手元に残るお金は100万円以上差が出ることもあります。知識が全くない状態で挑むのは、とてもリスクが高い行為です。

そこでこの記事では、戸建ての売却について基本の流れから税金対策、売却できないときの対処法まで解説します。適正な価格で少しでも早く売却するため、ぜひ参考にして手続きを始めてください。

戸建て売却の基本

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まず、戸建ての売却について基本的な知識を身につけましょう。ここでは、売却にかかる期間・売却相場・売却の全体的な流れをそれぞれ取り上げます。

戸建ての売却にかかる期間

一般的に、戸建ての売却にかかる期間は3〜11ヶ月といわれています。

株式会社Speeeの「【アンケート調査結果】不動産売却にかかる期間」によると、戸建ての売却までにかかった期間で最も多かったのは1ヶ月以上4ヶ月未満でした。しかし、4ヶ月以上かかったケースも多く、中には売却まで2年を要したケースもあるようです。

一般的に、戸建ての売却はマンションと比べると売却成立までの期間が長い傾向にあります。マンションと比べて、戸建ての方が資産価値は落ちやすく需要が限られることが主な原因です。

戸建て売却を希望するのであれば、買い替えや引っ越しなどの時期から逆算し、早めに行動を起こすようにしましょう。

戸建ての売却相場

戸建ては、築年数の経過による価格の減少が著しいため注意しましょう。木造の戸建ての場合、築20年で新築時の1〜2割程度にまで落ち込むといわれています。マンションであれば、木造より強固な鉄筋コンクリートなどで作られているため、資産価値は落ちづらいです。

東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏の中古マンションと戸建て物件の成約件数と価格平均は以下の通りです。

不動産種別 成約件数 成約価格平均
中古マンション 3,262件 3,873万円
中古戸建て 1,329件 3,541万円

”参考元:東日本不動産流通機構 参考箇所:「月例速報Market Watchサマリーレポート 2021年6月度」”

ただし、エリアによってはこの限りではありません。マンション需要がなく戸建て物件のほうが需要の大きい地域であれば、高く売却できる可能性もあります。

戸建て売却の全体的な流れ

戸建て売却が完了するまでの主な流れを次の表にまとめました。実際に売却を始めた後にも、手引書としてお使いいただけます。

売却フェーズ やるべきこと 内容
売却開始前 ①物件に関する情報を集める
  • エリアの売却相場を調べる
  • 査定や売却に必要な書類を集める
②売却計画を立てる
  • 引越し時期の決定
  • 売却価格目標の決定
③不動産会社に査定を依頼
  • 一括査定サイト等で複数社に査定を依頼
④不動産会社と媒介契約
  • 不動産会社を選ぶ
  • 媒介契約の種類を選ぶ
売却活動 ①売り出し価格の決定
  • 売り出し価格を決定
  • 競合物件の調査
②内覧希望者への対応
  • 家の整理整頓、清掃
  • 質問等の応対準備
③購入希望者との交渉
  • 価格交渉
  • 条件交渉
売却決定後 ①売買契約の締結
  • 買主と売買契約を結ぶ
②精算と引渡し
  • 売買金額の精算
  • 仲介手数料の支払い
  • 引渡し
③確定申告
  • 売却益の申告
  • 控除制度の利用

このように、戸建て売却の全体の流れは売却前、売却活動中、売却決定後に分類するとわかりやすいです。それぞれの事項について、次の章より詳しく解説していきます。

戸建ての売却にかかる費用

戸建てを売却すると、不動産会社への仲介手数料や登記の手続きなどで、さまざまな費用がかかります。総額は売却額の5~7%と言われ、各項目の目安は次のようになっています。

戸建ての売却にかかる費用 目安
仲介手数料 売却の成功報酬として(売却価格✕3%)+6万円+消費税
印紙税 1,000~6万円(売却価格で変わる)
登記費用 手続きを司法書士に依頼すると5,000~2万円
住宅ローンの一括返済手数料 1万~3万円(金融機関で変わる)
引越し費用 4人家族で15万~20万円
譲渡所得税 売却の利益に20.315%~39.63%の税率
廃棄分の処分費用 10万~50万円
測量費用 30万~80万円

売却で得たお金で新居を購入予定の人は、上記の費用を考慮していないと今後の資金計画が破綻するかもしれません。新規の住宅ローンは、返済に余裕をもっておきましょう。

売却にかかる費用について、詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。

不動産の売却にはどんな費用がかかる?節約する方法も詳しく解説
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【戸建ての売却前の流れ】事前準備~媒介契約

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戸建て売却を成功させるには事前準備が重要です。しかし、事前準備は売主が自ら行動しなければならず、あらかじめすべきことと流れを把握しておく必要があります。

事前準備から売却活動を始めるまでの流れは以下の通りです。

  1. 物件に関する情報を集める
  2. 売却計画を立てる
  3. 不動産会社に査定を依頼する
  4. 媒介契約を結ぶ

各ステップについて詳しく解説します。

①物件に関する情報を集める

まずは物件に関する情報を集めることから始めましょう。収集すべき情報は、物件に関する基礎情報と相場価格の2点です。

売却する前に、自分の物件がどういった状態か知っておく必要があります。査定時に正確な物件情報が入力できるよう、戸建てに関する書類を集めておきましょう。

戸建て売却に必要な書類・役立つ書類は以下の通りです。

必要書類 役立つ書類
  • 購入時の売買契約書・重要事項説明書
  • 建築図面一式
  • 土地測量図、境界確認書
  • 建築確認済証、検査済証
  • 登記識別情報通知、または登記済権利書
  • 固定資産税の評価証明書
  • 住宅ローン残高証明書
  • 建物状況調査の結果報告書
  • 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
  • 耐震診断結果報告書
  • 瑕疵保険の保険付保証明書
  • 建築士法第20条第2項に規定する証明書(構造計算書)の写し
  • 耐震基準適合証明書の写し
  • 住宅耐震改修証明書の写し
  • 固定資産税減額証明書の写し
  • 増改築等工事証明書の写し

また、不動産会社に相談する前に売却したい戸建ての市場価格を調べておくことをおすすめします。価格相場を知っておくと、不当な価格での売却や悪徳不動産会社を避けることができるでしょう。

不動産売却時の必要書類の知識を深めたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

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相場価格を調べられるサイト

不動産の市場価格は、インターネットで検索することができます。次に市場価格を調べられるサイトをまとめましたので、いくつか試して結果を比較してみてください。

サイトの名前 概要
国土交通省「地価公示 国土交通省が適正な地価の形成に寄与するため、毎年1月1日時点における標準地の正常価格を3月に公示するもの。
国土交通省「不動産価格指数 年間約およそ30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化したもの。国土交通省が毎月公表している。
国土交通省「都道府県地価調査 都道府県知事毎年7月1日時点における標準価格を判定するもの。適正な地価形成を図ることを目的としている。
レインズマーケットインフォメーション 実際に売買が行われた物件の価格(成約価格)などの取引情報が検索できる。エリアを絞って近隣の相場を調べる機能がある。大体の価格を知りたい場合におすすめ。
国土交通省「土地総合情報システム 不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を検索できる国土交通省のウェブサイト。「土地」と「土地と建物」、「中古マンション」、「農地」、「林地」の取引相場を確認できる。
中古住宅HOME4U(ホームフォーユー) NTTデータグループが運営しており、全国規模の大手企業から実績豊富な地域密着型の企業まで、全国およそ1,500社と提携している。最大6社の不動産会社の取引価格をまとめて取り寄せられるサービスを展開。

家の価格相場の調べ方について詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。

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②売却計画を立てる

売却計画とは、住宅ローンの残債や売却相場をもとに引越し時期や住み替え準備等の計画を立てることです。住み替えを予定している場合は引越し時期などを考慮し、売却と購入のどちらを先に行うかも選択しましょう。

住み替えの際、売却を先に行うことを売り先行、購入を先に行うことを買い先行といいます。それぞれのメリット・デメリットは以下の通りです。

売却時期 メリット デメリット
売り先行
  • 資金計画が立てやすい
  • 売却を急ぐ必要がない
  • 引越し時期の調節が必要
  • 場合によっては仮住まいの費用がかかる
買い先行
  • 買い替える不動産をじっくり選べる
  • 仮住まいが不要
  • 資金計画が難しい
  • 売却を急ぐことで価格が下がりやすい
  • ローン審査が厳しい可能性

また、売却価格の目標を設けることも大切です。住宅ローンが残っている場合、残債以上の価格で売却できなければ手放すことが難しくなります。不動産会社の査定を受ける上で「〇〇万円以上でなければ売却しない」とある程度の売却目標を設けておくと、仲介を依頼する会社を選びやすくなるでしょう。

③不動産会社に査定を依頼する

売却計画をより具体化するために、不動産会社に査定を依頼しましょう。周辺の環境や立地、建物の外装や内装がチェックされ、今後3ヶ月で売却できそうな価格を見積もってくれます。

よりよい不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社で査定を受けることが大切です。依頼が1社だけでは、査定額の比較ができず正しい評価を受けているか判断できません。

複数社に査定を依頼するなら一括査定サイトがおすすめです。一括査定サイトであれば、戸建ての所在地や広さなどを入力するだけで、簡単に複数社に査定を無料依頼できます。

不動産会社にコンタクトを取ることに関して、「無理な営業を受けそうで心配」という方も多いと思いますが、その点でも一括査定サイトは有用です。過度な勧誘を行う悪徳不動産会社を排除する制度を設けていたり、断り代行といったサービスを展開していたりと、サイトによって内容は異なりますが利用者がより安心して活用できる配慮がなされているサイトが多いからです。自分で直接不動産会社に連絡するよりもスムーズで、かつ安全性が高いというメリットがあります。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
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すまいステップで一括査定する

その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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④不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果が出揃ったら、査定額の高さだけでなく、サービスや担当者の対応などを基準に不動産会社を選びましょう。選んだ不動産会社と、仲介を依頼するために媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産会社にどのような仲介業務を行ってもらうのかや、仲介手数料をいくら支払うのかなどを決める契約です。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約という3種類の契約があり、それぞれの特徴は次のようになっています。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の会社との契約 × ×
自分で見つけた買主との直接取引 ×
レインズ(注1)への登録 任意(登録義務なし) 7営業日以内 5営業日以内
業務報告義務 任意 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約有効期間  規定なし(3ヶ月が目安) 最大3ヶ月 最大3ヶ月

(注1)国土交通大臣の指定を受けた4つの公益法人(指定流通機構)が運営する不動産情報の登録と提供を行うコンピュータ・ネットワークシステムのこと。不動産会社だけが使えるシステムで、登録していると他の不動産会社からの問い合わせが来やすくなる。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約方法です。また、自分で取引相手を見つけてよいなど、自由度の高い媒介契約といえます。

一般媒介契約には明示型非明示型の2種類があります。明示型は、契約した全ての不動産会社に他に契約する不動産会社の名称を報告しなければなりません。非明示型であれば報告義務はありませんが、多くの場合で明示型が採用されています。

不動産会社を1つに絞ることが難しい場合、またできるだけ早く売却したい場合は、こちらの契約を選択することをおすすめします。

一般媒介契約書の注意点と作成方法を知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

一般媒介契約書の内容は!?契約前の確認事項や必要書類を解説
この記事では媒介契約の種類の1つである「一般媒介契約」を取りあげ、一般媒介契約書に記載されている内容について解説していきます。どのようなことが記されているのかを把握し、契約する前に不備がないかどうかを確認できるようにしておきましょう。

専任媒介契約

一般媒介契約と違い1社のみに仲介依頼する契約方法です。しかし自分で取引相手を見つけることは可能です。

不動産会社にとっては依頼主自らが取引相手を見つけるリスクはあるものの、他の不動産会社に取引を横取りされることはありません。そのため、専任媒介契約でも十分積極的な企業努力が期待できます。

この契約は必ずレインズに登録してもらえ、定期的な業務報告も義務となっています。わざわざ問い合わせをしなくても途中経過を聞けるため、実生活が多忙な人にはおすすめです。

専任媒介契約のメリットを深堀りしたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

専任媒介契約のメリットとデメリットは!?おすすめケースも徹底解説
契約に関するメリットとデメリットを知れば、その契約内容が自分にあっているか判断することが出来ます。迷いがちな媒介契約のうち、専任媒介契約とはどういったものなのか?そのメリットをどのように活かすべきか、よくある疑問に関しても解説していきます。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様に1社のみ限定して契約する方法ですが、契約した不動産会社から紹介された相手としか取引できないのも特徴です。いわば、依頼した不動産会社に全面的に任せる方法だといえます。

こちらの契約は、3タイプの契約の中で制限が最も厳しく設定されており、不動産会社を通じての売買契約締結が必須条件となります。不動産会社にとっては仲介手数料を確保できるメリットがあるため、積極的な売却活動が期待できます。また、販売活動の状況報告が毎週行われ、売主が現状を把握しやすいです。

専属専任媒介契約について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

専属専任媒介契約書とは?契約する前にチェックすべきポイントを解説
不動産を売却するため不動産会社に仲介を依頼する際に交わされる専属専任媒介契約書ですが、どういったことが記載されているのか、どのような項目をチェックしたらよいのか不安に感じている人は多いものです。この記事では専属専任媒介契約書の基礎知識から、作成時にチェックすべきポイントまで詳しく解説していきます。

媒介契約を選ぶポイント

不動産会社を選ぶ際には、自分に合った媒介契約を結ぶことも重要なカギとなります。それぞれの媒介契約はどのような人に向いているのでしょうか?

媒介契約の種類 メリット 向いている人
一般媒介契約
  • 購入希望者をたくさん集めやすい
  • 物件によっては早期・高額売却の可能性も
  • 不動産会社を無理に絞り込まなくて済む
  • 需要の高い物件を所有している人
  • 自由に売却活動をしたい人
専任媒介契約
  • 積極的な売却活動が期待できる
  • 売主の要望が受け入れられやすい
  • 自分でも買主を探せる
  • 売れにくい物件や明確な希望価格がある人
  • 自分でも買主を探したい人
専属専任媒介契約
  • より積極的な売却活動が期待できる
  • 売主の要望が受け入れられやすい
  • 売主が進捗を把握しやすい
  • 信頼できる不動産会社や営業マンを見つけた人
  • 不動産会社に売却を一任したい人

上記を参考に、媒介契約の種類を選びましょう。ただし、不動産会社によっては媒介契約の種類を限定して仲介を持ちかけてくる場合もあります。

【売却活動の流れ】価格決定〜交渉

不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産会社の担当者との話し合いのもと、売り出し価格を決めて売却活動を始めます。

戸建ての売却活動の流れは次の通りです。

  1. 売り出し価格の決定
  2. 内覧希望者への対応
  3. 購入希望者との交渉

以下でそれぞれを詳しく解説します。

①売り出し価格の決定

不動産会社と媒介契約を結ぶと、早速自分の戸建てをいくらで市場に出すか、売り出し価格を決定します。

売り出し価格は担当者と相談は行うものの、売主の意思で決定するものです。ただし、ここで決定した価格で売却が決まることは珍しく、値下げが行われることが多いため注意しましょう。

売り出し価格の決定は次のようなポイントを踏まえて行います。

  • ローン残債を上回るように設定する
  • 査定価格に基づいて競合物件と比較する
  • 値下げ交渉を想定して最低価格に利益を上乗せ

不動産の売り出し価格について詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

不動産の売り出し価格を決める決定版!気になる値引き対策も紹介
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②内覧希望者への対応

物件情報が公開され売却活動が始まると、週末などに内覧を希望する人が現れ出します。売却する戸建てにまだ居住中の場合は、突然の内覧希望の連絡に慌てないで済むよう準備が必要です。印象をよくするため、整理整頓や清掃を行なって内覧に備えましょう。

内覧は購入を促進する重要な局面です。内覧準備の要点をまとめましたので、1つずつチェックしながら準備を進めてください。

  • 水回り(キッチン・お風呂・トイレ)は清潔か
  • 内覧の第一印象である玄関の床や靴箱はきれいか
  • フローリングやクロスに汚れはないか
  • ベランダが片付いているか
  • 照明が暗すぎないか
  • 臭いが残っていないか

2021年9月現在では、まだ新型コロナの対策として消毒液を準備しておくのもよいでしょう。内覧を希望する人にできるだけ好印象をもってもらえるよう、丁寧な準備を心がけてください。

内覧時の注意点をまとめたこちらの記事もおすすめです。

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③購入希望者との交渉

購入を希望する人が現れたら、不動産会社を通して購入申込書や買付依頼書が提示されます。その内容に応じて、購入希望者と交渉を行います。まずは、先方が希望する購入金額や支払い方法、物件の引渡し希望日などを確認しましょう。

調整の際には、購入希望者より価格の交渉をされるケースも少なくありません。当然、納得のいかない価格であれば交渉を受ける必要はないのですが、値引きしないことで購入希望を取り下げられる可能性もあります。交渉に応じるかどうかは、戸建ての適正価格を見据えて慎重に判断するようにしてください。

価格交渉をする場合、価格以外の条件も合わせて交渉を進めるのも1つの有効な手段です。例えば、値下げの代わりに引渡し時期を売主の希望通りにするなど、値下げに見合う条件を提示して交渉します。条件を含めて交渉することにより、単なる値引きではなく売主側にもメリットが発生するのです。

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【戸建ての売却決定後の流れ】売買契約〜確定申告

戸建ての売却が決まった後の流れは、次の通りです。

  1. 売買契約の締結
  2. 精算と引き渡し
  3. 確定申告を行う

それでは各ステップを詳しくみていきましょう。

①売買契約の締結

購入希望者との交渉で合意が得られたならば、正式な取り決めとして売買契約を結びます。売買契約では不動産会社の宅地建物取引士主導のもと、不動産や取引条件に関しての重要事項説明がなされます。

その後、契約書の読み合わせや住宅に付随している設備の故障や不具合などを記載した設備表の確認、手付金の受け取りなどが行われます。手付金は売却価格の10~20%が一般的です。

売買契約にかかわる書類を次にまとめました。

不動産会社が準備する書類 売主が用意する書類
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 物件状況等報告書
  • 設備表
  • 修繕・リフォーム履歴の分かる書類
  • 耐震診断書
  • 契約不適合責任などの証書
  • 隣地との覚書
  • ローン残高証明書

物件によっては、このほかにも用意すべき書類がある可能性もあります。不動産会社の担当者と相談しながら書類を用意しましょう。また、売買契約の際に不動産会社に仲介手数料の半額を先払いしておくことがあります。用意しておくとよいでしょう。

売却で必要になる書類について、詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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②精算と引渡し

一般的には売買契約の1ヶ月後ぐらいで引渡しが行われます。買主は手付金を差し引いた残金の入金を行い、売主は物件の鍵を渡すことで引渡しが完了します。

引渡しの具体的な流れは以下の通りです。

やること 内容
1.登記申請書類の確認
  • 所有権移転登記の申請
  • 司法書士に書類を渡して登記を依頼
2.残代金等の受領
  • 売買残代金
  • 固定資産税、管理費等の精算金
3.費用の支払い
  • 登記費用(所有権移転登記、抵当権抹消登記)
  • 不動産会社への仲介手数料残額
4.物件の引渡し
  • 買主に建物に付随する全ての鍵を渡す
  • 不動産引渡確認証の発行
5,抵当権抹消書類の受領(ローンがある場合)
  • 借入先の金融機関から受け取る
  • 司法書士に書類を渡して登記を依頼

通常、引渡しには司法書士が立ち会い、所有権の移転登記をはじめとする手続きを一括して委任します。

また、売主に抵当権が残っている場合、この立ち会いの席には借入先の金融機関の担当者も同席し、その場で売却代金の全てもしくは一部を支払います。

③確定申告を行う

戸建てを売却したことで利益を得た場合には必ず確定申告を行いましょう。売却した翌年の2月16日~3月15日に所轄の税務署へ申告が必要です。戸建ての売却で生じた利益には所得税と住民税が課税されます。

利益といっても、売却価格の全てが利益となるわけではありません。売却で得た利益(譲渡所得)は次のように計算します。

譲渡所得=売却価格ー(取得費用+譲渡費用)

取得費用は戸建てを購入したときにかかた費用、譲渡費用は上記で紹介した仲介手数料や印紙税などです。このように、戸建て物件の取得や売却にかかった費用を差し引いて、最終的にプラスになった場合に売却で利益を得たことになります。

利益にかけられる所得税と住民税は戸建ての所有期間で代わり、5年を境に次のようになっています。

不動産の所有期間 所得税 住民税
所有期間が5年以内 30.63% 9%
所有期間が5年超え 15.315% 5%

数ヶ月の手間をかけて売却をしても、利益から20%以上税金を取られてしまうのであれば、やる気がそがれてしまうでしょう。そのため戸建ての売却では、次で紹介していく税金対策で利益を手元に残せます。

戸建て向けの特例や控除を適用

戸建ての売却に適用できる特例や控除の中で、主に利用されるものが次の3つです。

特例・控除 概要
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 譲渡所得に最大3,000万円までの控除
マイホームを売ったときの軽減税率の特例 所有期間が10年超えで、利益にかかる税率が最低で14.21%
特定のマイホームを買い換えたときの特例 買い替えで利益にかかる税金の繰り延べ

特に3,000万円の特別控除は適用のハードルは低く、現在住んでいる戸建てを売却する場合は、多くの場合で使えます。確定申告は必要ですが、譲渡所得が3,000万円を超えない売却であれば、税額はゼロになると考えて起きましょう。

買い替えの特例については、税金の支払いを繰り延べているだけで、節税にはなっていません。どこかの段階でこの特例の適用を辞めると、高額な納税額になるでしょう。

戸建ての売却で使える特例や控除については、こちらの記事でも紹介をしています。

戸建ての売却にかかる税金の種類は?計算方法や節税方法を徹底解説
戸建ての売却では、かかる税金の仕組みについて理解を深めておくと、節税効果が高められます。本記事では戸建ての売却における税金に関して解説していきます。税金の計算方法や節税のやり方などについて学び、スムーズに売却できるようにしていきましょう。

相続した戸建ての売却で取得費加算の特例

相続した戸建てを売却予定の場合は、「相続税が取得費に加算される特例」という制度で、譲渡所得を少なく見積もることが可能です。相続してから3年以内に売却する必要はありますが、相続税の一部を取得費として計上できます。

売却はスムーズに進んだ場合でも数ヶ月かかるため、この制度を使いたい人は相続完了前から売却の準備を進めておきましょう。ニーズがない戸建てでは想定通りに行かない場合があるため、余裕をもっておくことが大事です。

戸建ての売却損に損益通算と繰越控除

築年数が経った戸建てでは、よほど周囲の物価が高騰しない限り、取得時より高く売却することは難しいです。控除を使わなくても、譲渡所得を計算するとマイナスになることもあります。

譲渡所得がマイナスだと、所得税や住民税は課せられません。確定申告の義務もありませんが、損益通算と繰越控除の特例で節税が可能です。

この特例では、毎年の給与所得や事業所得に売却のマイナス分を合算して、次年度の所得税や住民税を計算してもらうことができます。マイナス分が所得を超えている場合は、最大で3年間は控除を繰越せます。適用には確定申告が必須のため、利益がないからといって申告を忘れないでください。

損益通算や繰越控除については、こちらの記事でも詳しく紹介をしています。

不動産の売却損は確定申告で節税が可能!?節税対策を徹底解説
不動産売却において売却損に陥るケースは少なくありません。しかし、売却損をした場合は確定申告によって住民税や所得税の控除が受けられ、負担が軽減される制度があります。この記事では確定申告における申告方法や計算方法などの基礎知識の解説を交えて節税方法について徹底解説いたします。

戸建ての売却が難しい3つの理由

「戸建ての売却は難しい」「戸建ては売れない」というようなことを聞いたことはありませんか。いつまでも購入希望者が現れず値下げを繰り返し、売却自体を諦める人も中にはいます。

ここでは、戸建ての売却が難しいといわれる理由について解説をしていきます。対処法を知る前に、問題の本質を見極めておきましょう。

戸建ては需要が限られている

戸建ての物件は、ファミリー層に需要が限られています。マンションと違い戸建ては基本的に2階建てで、独り身では部屋を持て余してしまいます。部屋数が多いことから家賃も高くなりやすく、低所得者が増加している2021年の現状では、簡単に売却できません。

また日本では、戸建てを購入しようとする人は新築を望む傾向が強いです。よほど立地や価格に魅力がないと、新築の需要に負けてしまいます。

マンションより資産価値が落ちやすい

戸建ての多くは木造、マンションは鉄筋コンクリートで建てられます。構造的に頑強であることから、マンションの方が資産価値は落ちにくいです。築25年の資産価値は、戸建てで元の1割程度、マンションは5割程度となっています。

築年数が経った戸建ての場合、住宅ローンを完済しようとしても、希望価格で売却できないかもしれません。いつまでも売却できないと資産価値は下がり続けるため、妥協が必要になってくるでしょう。

買主が住宅ローンを組みづらい

戸建てを一括払いで購入する人はまれで、基本的に住宅ローンを組みます。融資の額は、金融機関が購入する戸建てをいくらで評価するかで変わってきます。2,000万円の融資を受けたくても、1,000万円でしか評価してもらえないと、評価額までしか住宅ローンを組めません。

資産価値の下がりやすい戸建てでは、買主が住宅ローンを組みにくく、購入を取りやめてしまいやすいです。よほど預貯金に余裕がないと頭金が出せず、融資を受けやすいマンションに切り替えられるでしょう。

戸建てが「売れない」とされる理由

戸建ての売却が難しいとされる主な理由は以下の通りです。

  • 需要が限られやすい
  • 資産価値が落ちやすい
  • 住宅ローンが組みづらい

戸建て物件はファミリー層に需要が限られます。マンション需要のほうが高いような地域では、特に売却が難しくなる恐れがあります。

また、戸建て物件の資産価値の落ちやすさも問題です。木造では築20年で価値はほとんどなくなり、希望価格で売却できず、値下げに応じざるを得なくなる場合もあります。

さらに、資産価値が落ちやすいことで購入者が住宅ローンを組みづらいことも理由のひとつです。新築物件は頭金がなくてもローンを組めることも多いですが、中古の場合は数百万の頭金を用意しなければ組めない場合がほとんどです。

戸建てが売却できないときの3つの対処法

ここまで紹介してきた基本の流れに沿って手続きを進めても、予定通りに戸建てを売却できないことはあります。そのようなときの対処法として、次の3つをおすすめします。

  • 仲介を依頼する不動産会社を変更
  • アピールポイントを考え直す
  • 不動産買取を利用する

多少お金がかかったり、売却価格が安くなったりすることはありますが、早期に戸建てを手放せるでしょう。

仲介を依頼する不動産会社を変更

適正な売り出し価格を設定していても、実力のない不動産会社ではなかなか売却できません。一括査定サイトを利用して厳選したつもりでも、上手くいかないことはあります。

そのようなときは、新しい不動産会社に仲介を依頼しましょう。一般媒介契約であれば、いつでも新しい不動産会社に依頼を出せます。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、変更するため契約の解除が必要です。解除方法は簡単で、契約期間が切れるまで待つだけです。特別な条件を入れていない限り、自動更新されることはありません。契約期間中でも自己都合で解除はできますが、違約金が発生するため避けた方がよいでしょう。

専任媒介契約の解除方法については、こちらの記事でも詳しく紹介をしています。

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アピールポイントを考え直す

売却活動を不動産会社に任せきりにしていた場合は、アピールポイントを考え直すことも有効です。例えば、作成してもらう広告の写真をより見栄えのよいものに変えたり、どのような人に向いた物件なのかを明記したりするとよいでしょう。

買い先行で売却を進める人には、ホームステージングの導入も効果を期待できます。ホームステージングとは、家具や小物を貸し出し室内をモデルルームのように演出するサービスです。15万~30万円程度かかりますが、空き家の戸建てを売却するならば導入しやすく見栄えも良くなります。

広告のアピールポイントやホームステージングについて、詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。

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不動産買取を利用する

不動産買取とは、不動産会社に物件を買取ってもらう方法で、仲介のように購入希望者を探す必要はありません。不動産会社が提示した価格に自身が納得できるならば、すぐに売買契約を結び戸建てを引き渡せます。

不動産会社は買取った後に転売をして利益を出す仕組みのため、売却価格の相場より買取価格は安くなります。目安は2~3割減となっており、どうしても仲介で売却できない場合は選択肢に入れましょう。

戸建てを買取してもらう流れ

戸建ての買取の流れは、仲介の売却よりシンプルで次の3ステップになります。

  • 見積もりで買取先を選ぶ
  • 不動産会社と引き渡しのスケジュール調整
  • 売買契約を結び決済

買取先は仲介の時と同様に、買取向けの一括査定サイトを利用しましょう。提示価格で買取ってもらえるため、できるだけ高額の査定をした不動産会社を選ばないと損をします。

話がスムーズに進むと、見積りを依頼してから1週間程度で売却することが可能です。必要になる書類は仲介のときと同様のため、準備を整えてから見積りを依頼した方がよいでしょう。

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戸建て売却時のQ&A

ここでは、戸建て売却に関してよく耳にする疑問の声をいくつかピックアップし、Q&A形式で解説しています。大まかな流れを把握したうえで、これらの内容も頭に入れておきましょう。

戸建てを少しでも高く売却するには?

戸建てを少しでも高く売却したいのであれば、「売却期間にゆとりを持つ」「家があるエリアの売却相場を把握しておく」「戸建ての売却実績の多い不動産会社を選ぶ」の3つの鉄則を覚えておきましょう。

それぞれの鉄則について、詳しく動画で解説しています。1分半ほどで視聴できるので、詳しく知りたい方は是非ご覧ください。

不動産をできるだけ高額で売却する3つの鉄則

不動産会社を入れずに個人売買は可能か?

戸建ての売却で不動産会社に仲介を依頼する義務はなく、次の手順に沿って進めていけば個人売買の取引を完了することが可能です。

個人間で売買する流れ ポイント
1.売買する戸建て住宅を調査・確認 隣地との境界線および接道状況を確認する
2.不動産の権利証を準備 登記済証や登記識別情報で確認する
3.取引価格を設定 金額を設定する前に相場を調べておく
4.契約書を作成 契約書作成のみを専門家に依頼するのもおすすめ
5.契約 契約した後は白紙撤回が難しいため、ここで再確認する
6.引渡しと代金受領 原則的に引渡しと代金受領は同時に行う

ゼロから購入希望者を探す時は、自治体が運営する空き家バンクの利用をおすすめします。登録は無料で全国に売り出し中であることを宣伝できます。

個人売買では、契約書の作成や価格交渉には注意が必要です。契約書の作成には売買に関する専門知識を求められ、不備があると将来買主とトラブルになります。また価格交渉は当人が直接交渉するため、感情的になると合意が得られず契約は破綻します。仲介手数料の負担は大きくても、不動産会社の仲介を利用した方が、トラブルのリスクは下げられます。

個人売買の流れや注意点を解説したこちらの記事もおすすめです。

不動産の個人売買はリスク?メリット・おすすめサイト・サポート解説
不動産は個人で売買できるものの、メリットだけではなくデメリットもいくつかあります。そこでこのページでは、不動産を個人で売買するメリット・デメリットや、個人で売買する流れ、注意点、個人で不動産売買できるサイトなどを紹介します。

司法書士に依頼するタイミングは?

多くの不動産会社は司法書士と提携しているため、基本的に仲介を依頼した不動産会社との契約時に司法書士依頼も付随してきます。もちろん、利用する司法書士は自由に選択することが可能です。

戸建てを売却する際、司法書士は抵当権の抹消登記を終えてから所有者名義変更の手続きを行います。住宅ローンに残債があると抵当権を抹消できず、売却の手続きが進みません。住宅ローンが未返済の場合には完済時に依頼するようにしてください。

戸建ては売却時にリフォームした方がよいか?

戸建ての売却価格は、どれだけ見栄えをよくしても相場より高額にすると、売却しにくくなります。リフォームに数十万円かけても、その費用の分だけ売り出し価格へ上乗せは難しいです。リフォーム内容によっては、購入希望者の好みにあわず候補から外されるかもしれません。

リフォームが必要かどうかは、媒介契約をした不動産会社と相談してから決断した方がよいです。自分で簡単に修理できる部分はDIYで行い、大がかりになりそうな部分は買主に購入してから自由にリフォームしてもらいましょう。

引越しはいつまでにすべき?

引越しは、不動産売買契約書を交わしてから決済の間までに済ませましょう。一般的に、売買契約から物件の引渡しまでの期間はおよそ2ヶ月だといわれています。新居がすでに決定していて入居が可能であれば売買契約を締結する前に引越しを済ませ、売り家を空き家にしておけばスムーズに引渡しを行えます。

家を買い替える時の流れや費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

家の買い替えで知らないと大変!後悔しない方法やタイミングを解説
家の買い替えには『売却先行型』と『購入先行型』の2つの方法が存在します。売買手順や資金的な流れも異なる為、購入や売却を検討されている場合は、相応の準備をする必要が出てきます。買い替えの基本的な流れを知り、状況に合わせて計画を立てましょう。

まとめ

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全く知識がないと、戸建ての売却は難しいと感じてしまいます。しかし基本的な流れの各工程は、ポイントを抑えておくと簡単にで、大半の手続きは不動産会社がサポートしてくれます。

特に売却開始前の情報収集や不動産会社選びは、売却価格や買主を見つけるまでの期間に大きく影響します。手間を省くため一括査定サイトを使い、相場の把握や不動産会社の厳選をしましょう。

手元に残すお金を増やすため確定申告で税金対策をし、売却しにくいときは買取まで視野にしれておくと、後悔することなく予定の期間内に戸建てを手放せます。ぜひこの記事を参考にして、焦らず売却の手続きを進めてください。

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