マンション売却を検討している人は、「どれぐらいかかるのか」と期間も気になりませんか。新居で生活を始める時期に融通が利かない場合もあり、期間の目安も知らないと損をするかもしれないです。
そこでこの記事では、マンション売却にかかる期間の目安や売却が長期化してしまう原因、その対策まで詳しく解説していきます。予定している時期までに売却できるよう、基本的な流れも把握して、準備を始めましょう。
本記事から分かることは以下の通りです。
マンション売却の平均期間
マンション売却にかかる期間は、売り出してから成約するまでに平均で3～4ヶ月となっており、首都圏と近畿圏で大きな違いはありません。
| 首都圏（月） | 近畿圏（月） | |
| 2015年上半期 | 3.82 | 3.29 |
| 2015年下半期 | 3.72 | 3.19 |
| 2016年上半期 | 3.51 | 3.17 |
| 2016年下半期 | 3.66 | 3.19 |
| 2017年上半期 | 3.70 | 3.38 |
| 2017年下半期 | 3.60 | 3.43 |
| 2018年上半期 | 3.83 | 3.51 |
| 2018年下半期 | 3.88 | 3.70 |
| 2019年上半期 | 4.00 | 3.92 |
| 2019年下半期 | 3.92 | 3.20 |
| 2020年上半期 | 3.91 | 3.59 |
“参考：東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏・近畿圏）」”
人口の減少や景気の悪化など、売却する側にとっては障害になることが多々起きています。しかし、かかる期間に大きな変動は見られないです。2020年の下半期には、新型コロナで購入を見送る人の影響で期間が長くなっています。
この統計データは1つだけ注意点があり、売り出すまでの準備や成約してから引き渡すまでの期間は含まれていません。自身が住んでいるマンションを売却し、新居での生活を始めたい時期が決まっている人は、準備期間も確保して手続きを始める必要があります。
マンション売却の流れ
統計が取られている期間はマンション売却の一部分で、全ての手続きを完了させるには、1年以上かかることもあります。予定している時期に新生活を始めるため、次の流れを把握しておきましょう。
- マンションの相場を調査する
- 自身で資金計画を立てる
- マンション売却に必要な書類をそろえる
- 不動産会社に査定を依頼する
- 仲介を依頼する不動産会社を選ぶ
- 媒介契約を締結して売却活動を始める
- 購入する人が決まるまで内覧の対応
- 購入する人と売買契約を締結する
- 引き渡しのためローンの返済手続きや引っ越しの準備
- マンションを引き渡してお金の精算
- マンション売却で利益が出るなら確定申告をする
マンションを売却する際、仲介業者に依頼することが一般的です。仲介する不動産会社を選んだり、内覧対応・条件交渉など売却活動を行ったりするだけでも、ある程度の期間が必要です。
事前準備として、売却活動する前に、ローンの残債をチェックすることも重要です。なぜなら、ローンの残債がある場合、抵当権を抹消するために完済する必要があるからです。ローンの残債の金額を把握し、売却にかかる費用を試算し、売却金額がこれらの費用を上回るようにしましょう。
確定申告は、売却をした次の年の2月15日から3月16日の間に行います。2月に引き渡しが終わっても、確定申告は次の年です。相場の調査から考えると、マンション売却は1年以上かかる可能性があると覚悟しておきましょう。
マンション売却の流れで、各手順について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
マンション売却の期間が長期化する5つの原因
マンション売却にかかる期間は、何が原因で長期化してしまうのでしょうか。主な原因は次の5つになっています。
- 売却するマンションのニーズがない
- 仲介を依頼する不動産会社の実力不足
- 媒介契約の違いによる営業努力の差
- 高額すぎる売り出し価格の設定
- 競合物件の存在
実際は複数のことが影響しあって、売却期間が長期化してきます。まずは一つ一つの原因を詳しく見ていきましょう。
売却するマンションのニーズがない
マンションのニーズは、売却期間に大きく影響します。特に築年数・立地・面積は重要な要素となっています。
| 要素 | 詳細 |
| 築年数 |
|
| 立地 |
|
| 面積 |
|
駅から近く築年数の浅いマンションは、査定価格が高く早く売れると認識しておきましょう。
仲介を依頼する不動産会社の実力不足
仲介を依頼する不動産会社によっても、売却期間に影響があります。なぜなら、広告を作成し購入希望者を探すのは、不動産会社が主に行うからです。マンション売却の実力がない所に仲介を依頼しても、余計に時間がかかるだけです。なかなか購入希望者が現れない場合は、次の基準を参考に不動産会社を選びなおしましょう。
| 優良不動産会社の見つけ方 | 詳細 |
| 売主の要望を聞いてくれるのか | 売主の要望を無視して、売却プランを押し付けようとする業者は避け、売主の希望を最大限叶えてくれるプランを提示したり、売却のサポートをしてくれたりする会社がおすすめ |
| 免許番号から信頼度を確認 | 国土交通大臣や都道府県知事から受ける免許には「（）第○号」という番号があり、カッコ内の数字が免許の更新回数で、数が多いほど長く営業しているため、信頼できる業者だと判断できる |
| ネガティブな情報を事前にチェック | 国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」から業者が行政処分を受けたかどうか確認できる |
媒介契約の違いによる営業努力の差
仲介を依頼するとき、不動産会社と媒介契約というものを結びます。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれの特徴は次の通りです。
| 項目 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| レインズへの登録義務 | 媒介契約から5日以内 | 媒介契約から7日以内 | 登録義務なし |
| 販売状況の業者から依頼主への報告義務とその頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
| 自身で買い手を見つけて契約できるか | × | 〇 | 〇 |
| 複数の業者に依頼し契約可能か | × | × | 〇 |
一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を締結可能です。一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1つの不動産会社としか媒介契約を締結できません。
一般媒介契約は、多くの人に物件情報を伝えられるメリットがあります。販売活動の状況についての報告義務のある専任媒介契約・専属専任媒介契約は、業者が熱心に活動してくれる傾向にあります。
媒介契約について、詳細に知りたい方はこちらをご覧ください。
高額すぎる売り出し価格の設定
マンションの売却をするのなら、ローンは完済しできるだけ利益を得たいと考えます。しかし、その時々の相場があり、売り出し価格が高額すぎると誰も購入しようとは思いません。結局は値下げをすることになり、無駄に売却期間が延びてしまうだけです。
価値の低下は築年数の影響が大きく、築10年程度でもの2割以上価値が下がる場合があります。よほど人気があり周囲の開発が進んでいるようなマンションでない限りは、購入時より高額での売却は難しいです。
築年数のマンションの価値について、詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
競合物件の存在
近隣や同じマンションで売り出し物件がある場合も、売却期間に影響するでしょう。なぜなら、購入希望者は同程度の物件を比較検討するからです。競合物件がある場合、売り出し価格による勝負となり、価格が高いマンションでは、売却できるまでに時間がかかる可能性も否定できません。
すぐに売却したい場合は、価格を下げる必要がありますが、そうすると得られる利益も減ってしまいます。そのため、競合物件に負けない、かつ損をしない価格設定とバランスを取ることが売却において重要です。
マンションを想定期間内に売却する10のコツ
「できるだけ早く売りたい」という人は、以下のポイントもおさえておきましょう。
- 最新の適正価格で売りに出す
- 売却の依頼先を厳選する
- 売却先を見つけやすい媒介契約を選ぶ
- マンションの最低価格を決めておく
- 可能なら需要が増える時期に売り出す
- ホームインスペクションを受ける
- 見栄えのよい写真で広告を作成してもらう
- 内覧の日程を幅広く持つ
- 室内を綺麗にして内覧に挑む
- 買取に切り替える
こうしたマンションを早く売却するコツを把握し、スムーズな売却を目指してください。
最新の適正価格で売りに出す
マンションに見合った価格設定にすることで、売却期間を早められる可能性があります。価格が高すぎても、ものすごく低くても、売却に影響があるでしょう。適正な価格設定にするためには、マンションの価格相場を知る必要があります。相場の調べ方は、次の通りです。
| 相場の調べ方 | 詳細 |
| レインズを利用する | 公益財団法人東日本不動産流通機構の「REINS Market Information」で、成約価格の相場を調べられる |
| 「不動産取引価格情報検索」を使う | 不動産取引を実際に行った人を対象にしたアンケート結果で、過去の取引相場のデータベースをチェックできる |
| インターネットの物件情報サイトでチェック | 物件情報サイトにて、最寄り駅や広さ、築年数などが似た物件を探し、価格を確認する |
これらの方法では、似た条件の物件から相場を推測することになります。1社では査定の価格が妥当か判断しにくいため、複数社で比較をしましょう。一括査定サイトを使うと、自動で依頼先はリストアップしてくれ、無料でいつでも査定の依頼ができます。
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その他の一括査定サイトの特徴や選び方について、詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
売却の依頼先を厳選する
なかなかマンションが売却できない時は、不動産会社を見直す必要があります。広告が上手くなくマンションの魅力を伝えられていなかったり、相場を読み違えて売り出し価格などの条件が魅力的でなかったりする可能性もあるからです。また、不動産会社が購入希望者に悪印象をもたせてしまっているケースもあるでしょう。
信頼できる不動産会社を見極めるコツは、次の通りです。
| 信頼できる不動産会社を見極めるコツ | 詳細 |
| 地域に詳しく実績多数 | 周辺の地理的な情報や過去の実績などを踏まえて、査定価格の根拠をしっかりと説明してくれる |
| 約束を必ず守る | 約束を徹底し、スピーディーに対応してくれる |
不動産会社が顧客を確保するために、あえて高額の査定を出す可能性もあるため、査定結果だけで売却の依頼先を決定しても、その価格で売れるとは限りません。査定結果の根拠を納得できるように説明できているのか、実際にコミュニケーションをしてみて信頼できる担当者なのか、チェックしておきましょう。
売却先を見つけやすい媒介契約を選ぶ
3種類ある媒介契約の違いにより、それぞれ次のような人におすすめとなっています。
| 媒介契約の種類 | おすすめの人 |
| 一般媒介契約 |
|
| 専任媒介契約 |
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| 専属専任媒介契約 |
|
不動産会社としては、確実に自社の利益につながる専任媒介契約や専属専任媒介契約を勧めてきます。しかし契約の決定は、売却する側にあります。自身の要望やマンションのニーズなどを考慮して決めましょう。
マンションの最低価格を決めておく
「早く売りたいけれども、なかなか売却できない」という焦りによって、不要な値下げをしてしまうと、マンション売却で損をしてしまいます。そのため、売却する前にどれぐらいであれば価格を下げられるのか、最低価格を決めておくと良いでしょう。
事前に最低価格を決定していない場合、販売期間が無駄に長引いてしまい、早めに売却できないリスクも発生します。「どうしても高く売りたい」という事情のない人は、依頼した不動産会社と相談して、最低価格を決めることをおすすめします。
可能なら需要が増える時期に売り出す
マンションを売り出す最適な時期もあります。その時期であれば、需要が増え早めに売れることも考えられます。適切な売出し時期は、9月から10月頃と言われています。なぜなら、新生活がスタートする4月に就職・転職など移動を考えている人は、それに合わせて事前に物件の情報を集め、その6ヶ月ほど前にあたるのが9月から10月頃だからです。
とはいえ、自身の都合で他の時期に売却をしなければいけない場合もあります。売却時期に制限のない人以外は、3～4ヶ月の売却活動を目安に計画を立てましょう。
ホームインスペクションを受ける
ホームインスペクションとは、構造の耐久性や設備の劣化などを調査することです。専門の講習を受けた建築士が、調査をしてくれます。
結果がでるまでに2週間程度かかりますが、マンションの状態を正確に把握できるようになります。おかげで、購入希望者は劣化具合などから将来のメンテの必要性を判断でき、安心して購入に踏み切れるようになるのです。
ホームインスペクションについて、詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
見栄えのよい写真で広告を作成してもらう
不動産会社は、マンションの情報を不動産総合ポータルサイトに掲載しています。早く売却するためには、多くの購入希望者に閲覧される必要があり、魅力的な物件写真を掲載してもらうようにしましょう。外観や間取りのみならず、各設備の詳細な情報もアピールできると早期の売却を期待できます。
撮影ポイントの詳細は、次の通りです。
| 部屋の場所 | 撮影ポイント |
| リビング | 全体がわかるように、部屋の角の低いところから撮影 |
| 洗面所 | 収納性などもチェックされる |
| トイレ | 温水洗浄便座などの機能性や広さ |
| 台所 | 広さやキッチンの形 |
| 風呂場 | 機能性や広さ、乾燥機・暖房機の有無 |
他にも、駐車場やセキュリティ設備なども、購入者にとって気になる場所です。
写真撮影時の注意ポイントは、生活感を排除することです。インテリアにこだわっている場合などは別ですが、日用品や雑貨など、邪魔なものが写り込んでしまうと、魅力的な室内写真になりません。また、日中に撮影することで、明るい印象の美しい写真に仕上げられるでしょう。
内覧の日程を幅広く持つ
購入希望者の内覧の申し込みがあった場合、日時は限定しないようにして、できるだけ希望に合わせるようにしましょう。そうすることで、早めに売却できる可能性がアップします。土日や平日夜でも内覧希望があるかもしれませんが、なるべくスケジュールを調整して対応することをおすすめします。
可能であれば、内覧を案内する時間帯も工夫をしましょう。なぜなら、もっとも部屋の中が良く見える時間帯の内覧であれば、購入につなげられる確率もアップするからです。東向きの部屋の場合は午前中、西向きの部屋は、午前中～14時くらいまでがおすすめです。
購入希望者が決まる前に引っ越しをするなら、マンションを解放して、誰でも室内を見学できる「オープンルーム」という方法もあります。購入希望者は、気軽に売主のいない場所で、部屋を見学できることが特長です。また複数の人間が内覧できるため、各々の購買意欲を刺激する結果となり、売却につなげやすくなるでしょう。
しかし、オープンルームは、担当者が一日常駐しなければならず、手間やコストがかかるため、開催してくれる仲介業者は多くありません。オープンルームを開催したい人は、事前に相談しておきましょう。
室内を綺麗にして内覧に挑む
マンションをしっかりとクリーニングすることで、購入希望者に好印象を与えられ、早く売却できる可能性もあるでしょう。内覧時に掃除すべき場所は、キッチンやトイレなどの水回りです。水回りは、衛生面においてたくさんの人が気になる部分でありながら、カビが生えるなど、汚れやすい部分でもあります。
また、マンションの場合、共有部分も掃除することをおすすめします。エントランスや廊下、エレベーターなど掃除することで、印象が良くなるでしょう。少なくとも、部屋の玄関前だけでもクリーニングしておくべきです。「汚れがひどくて落とせない」という場合は、クリーニング業者に依頼することもわるくありません。
その他、室内をきれいに見せる方法も提示しておきますので、参考にしてください。
| 室内をきれいに見せる方法 | 詳細 |
| フローリングやクロスの小さな傷を補修 | 小さな細かい傷ならば、市販の補修グッズで対応可能 |
| 臭い対策 | シューズクローゼットなどをしっかりと消臭 |
| 部屋全体を白基調にする | 清潔で明るい印象になる |
空き家になっているマンションを売却する場合は、ホームステージングを利用する方法もあります。ホームステージングとは、業者に家具や照明などを手配してもらい、室内の装飾をすることです。モデルルームのような状態になり、購入希望者は暮らしをイメージしやすくなります。
ちなみに、大がかりなリフォームやリノベーションは、対応しなくて構いません。なぜなら、リフォームやリノベーションを行うことを前提としている購入希望者も多く、したからといってその分高い価格で売却できるとは限らないからです。
その他、内覧当日に意識したいポイントも紹介しますので、参考にしてください。
| 内覧当日に意識したいポイント | 詳細 |
| お客様として内覧する人をお出迎え | 玄関・バルコニーのスリッパを用意したり、出迎え・見送る時には挨拶をしたりすることで、好印象を与えられる |
| 快適な室内空間にしておく | 換気やエアコンで快適な室温・湿度に調整、照明で明るさをコントロールしておく |
| 内覧している人の邪魔をしない | 気軽にのびのびと内覧できるように、視界に入らないよう気を付ける |
| 部屋の中すべてを見せるようにする | クローゼットの中やベッドルームなども見せることで、内覧する人の購買意欲を高める |
購入希望者が内覧でどこを見ているかについて、詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
買取に切り替える
どうしても早く売却したい時は、不動産会社に仲介してもらって購入希望者を見つけるのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法もおすすめです。そんな「買取」という方法のメリットは、次の通りです。
| 買取のメリット | 詳細 |
| 売れるまでの期間が短い | 査定から1週間～1ヶ月ほどの短い期間で売却可能 |
| 契約不適合責任が免除 | シロアリ被害や漏水など、見えない欠陥についての責任がない |
| 内覧対応なし | 基本的には不動産会社がチェックするだけ |
| 仲介手数料不要 | 売却価格によって変動する仲介手数料（取引額×3%＋6万円+消費税）を支払う必要がない |
仲介での売却は、売り出しを始めても、なかなか購入希望者が現れない場合も珍しくありません。マンションによっては、年単位でかかることもあるでしょう。一方買取は、不動産業者が直接買い取ってくれるので、すぐに売買契約を結べます。
「早く売却したい」という人にとっておすすめの買取ですが、仲介よりも売却価格が安くなる傾向にあるため、「高く売りたい」という人には向いていません。買取価格は相場の60～70％程度と認識しておきましょう。
また、買取業者を選ぶ際は、「買取保証」の有無をチェックする必要があります。「買取保証」とは、期間を設定してその間は仲介として売却活動を行うものの、期間内に売れなければ業者がそのまま買い取る方法です。すぐに買い取ってくれる「即時買取」よりは、時間がかかるものの、損するリスクを減らせるでしょう。
マンション売却の方法で気になる疑問
ここまでマンションの売却期間や早期売却するコツを紹介してきましたが、初めての人にとって不安は尽きません。そこで、売却方法でよくある次の3つの疑問について、詳しく解説していきます
- 不動産会社はいつでも切り替えられるのか
- マンションの住み替えは売却と購入のどちらが先か
- 内覧の回数や時間はどれくらいか
不動産会社はいつでも切り替えられるのか
不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約結んでいると、他のところに仲介を依頼することはできません。しかし現状の売却活動が芳しくないと、切り替えたくなります。原則は途中解除ができないため、契約更新のタイミングまで待ちましょう。書面で解除の合意の証拠を残しておくと、トラブルも避けられます。
もし不動産会社側に問題があり、催促をしても改善しないようなら、すぐに契約解除は可能です。損害が発生している場合は、損害賠償の請求もできます。条件の詳細は、不動産会社との媒介契約書で確認しましょう。
専任媒介契約の解除方法については、こちらの記事でも紹介をしています。
マンションの住み替えは売却と購入のどちらが先か
マイホームであるマンションを売却する場合、住み替え先の用意が必須です。方法は2種類あり、新居の用意より先に売却をする売却先行と、先に新居を用意する購入先行です。それぞれのメリットデメリットは次のようになっています。
| メリット | デメリット | おすすめの人 | |
| 売却先行 |
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| 購入先行 |
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自身の状況によって、どちらがよいかは変わってきます。何を優先したいのかで、マンションの売却方法を考えましょう。
住み替えを成功させるポイントについて、詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
内覧の回数や時間はどれくらいか
1回の内覧でマンションの売却が成約するのは稀で、3～4ヶ月の売却活動期間中に平均で5～10件の対応が必要です。上記で紹介した内覧の対応で工夫をしておくと、対応の回数は減らせるでしょう。
内覧は1件当たり1～2時間が目安で、日当たりなどを確認するため午前中や午後の早い時間に希望者が多いです。あくまで目安のため、1日に複数件の内覧が入る場合は、十分に時間を空けておいた方がよいです。
まとめ
マンション売却にかかる期間は、売り出しから成約までで平均3～4ヶ月かかります。準備や引き渡し後の確定申告まで含めると1年以上になることもあり、時間がかかることを覚悟して挑みましょう。
マンション売却期間が左右されるものには、売却するマンションの状態や契約する不動産会社選び、媒介契約の違い、競合物件の存在などがあります。駅から近く、築年数の浅いマンションは、早く売れるだけではなく、査定価格も高い傾向にあります。
マンションを早く売却したい人は、適正な価格設定を行い、室内をきれいに保ちながら、内覧の日程を幅広く持ちましょう。適切な売出し時期を把握し、マンションの最低価格を決めておくことも重要です。また、複数の不動産会社から査定をしてもらったり、不動産会社の見直しをしたり、良い物件写真の掲載をしてもらったりすることも意識しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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